从中国级走向世界级

随着新兴财富阶层的诞生，诸多新贵购房者，对豪宅资源成熟度尤其关心。他们往往比普通购房人更希望获得独特的居住氛围，及高端生活资源和教育资源等。在此需求引导下，豪宅也在不断地进化。

目前来看，国内一线城市的豪宅，与伦敦纽约等地的世界级豪宅相比，仍有不小的差距。虽然国内豪宅在地段、品质以及运营服务上逐渐靠近世界级豪宅，但大师设计、空间美学与精神文化等维度的匹配度还有所欠缺。

新贵新需求

北京一直是高净值人群的聚居地，并不缺购买力。近年来随着中国经济的悄然转型，一批财富新贵在互联网、贸易、金融等行业中崭露头角，跻身高净值人群行列，这些新兴的富裕阶层在居住方面多面临升级置业需求，因此也成为高端住宅市场新兴购买力。

不少豪宅项目负责人对记者表示，现在接触到的高端市场客户跟以往有变化，购买人群主要来自两个行业，一个是金融行业，一个是互联网IT行业，客群的年龄已经下移到35岁以上。

稀缺资源从来都是豪宅所应该具备的，而优质的教育资源更是豪宅必不可少的。多数豪宅购房者在关心地段、自然环境和周边配套的同时，还关心是否为学区房，周边是否有心仪学校。如果豪宅项目成功升级为优质学区房，置业者的关注度就会上升明显。

新需求的更迭，推动了产品的更新换代。台湾著名室内设计师邱德光认为，人们对高端住宅的认知理念在变化，消费意识和品位在抬头，更加追求有风格的艺术文化空间，因此设计者不断了解变化的世界，了解社会变迁、了解消费者喜好、了解新产品属性。

在早期，国内高端楼盘最好卖的都是那些复杂的欧式建筑，装潢看上去金碧辉煌，迎合了部分暴富的中国消费者爱炫耀的心理。但如今，新兴豪宅购买人群的素质提升，逐渐从炫耀高调过渡到简洁舒适。

融创中国董事长孙宏斌此前就告诉记者，他对建筑的理解是，“别管什么式，要把窗户功能弄大，这是我这么多年一直坚持的。”

从去年开始，融创和恒大等房企在北京豪宅市场展开了并购，而今年也将迎来一批老豪宅的入市。亚豪机构副总经理高姗分析认为，老牌豪宅往往地段优越，完善的配套极具优势，但是与此同时，这类老项目也存在无法规避的缺陷，如社区规划、产品设计相对落后等。

很多新豪宅做法都不在这些老盘的范畴之内，比如建筑风格、地下空间尺度、赠送面积、新风系统等等。与之相比，新豪宅往往在产品营造上更符合现代富裕阶层的生活和审美需求。

可以说，万柳书院、北京壹号院、保利海德公园这几个项目在近年的豪宅市场上表现尤为突出。

多元创新

与以往不同的是，豪宅开发商将更重视以利润导向模式发展。未来，在地价日益高昂的局面下，如何打造好豪宅产品，进一步提高溢价空间，将是豪宅开发商所要面临更为深刻的变局。

诸多业内人士认为，北京豪宅应该具有原创性、创新性，在土地价格不断提升的情况下，没有原创性、创新性的豪宅，将很难在激烈的市场竞争中占有一席之地。随着高端客户的需求越来越个性化，甚至定制豪宅也应运而生。

知名的轨道物业专家――京投银泰，就通过自己掌握的轨道技术入手。京投银泰・琨御府是地铁上盖豪宅项目，增加减振降噪措施等多种高科技手段，有效地解决了轨道交通与城市豪宅的关系。

天润同泰集团营销总经理张大东就曾表示，豪宅创新关键在于对细节的处理。他举例说，“比如豪宅车库的设计要体现人性化，净高达到4.5米以上，单个车的尺度为2.8×6米，能便于业主房车的停放；车位的数量要充足，比如达到1：3比例；坡度不大于20度，便于底盘低的高端跑车停放。”

在他看来，这些都是业主入住后改不了的地方，虽然成本高，但业主收藏名车、必备房车是大趋势，因此需要开发商提前考虑进去。

无论怎样的创新，都是为了更舒适的生活。懋源地产营销策划总监刘强就表示，今年与去年所称的顶豪元年不同之处在于，豪宅房企要用更前沿的理念、更创新的产品给买房人提供更多、更优的选择。

在其看来，对于懋源而言，一方面钓云台从产品设计之初就坚持创新，以“回归家庭、参与生活”为开发理念，引导更加文明的生活方式；另一方面，懋源还将启动“金轴战略”，让红玺台、钓云台、夏家Z岳和孙河Z玺四大豪宅联动起来，开发出最具生活气息和生命力的豪宅。

北京的一些豪宅，甚至还玩起了营销创新。龙湖西宸原著就提出，参观样板间需单独预约。融创在东三环和东二环的北京壹号院和使馆壹号也有不同的营销策略，甚至为了提供更好的看房感受，要求参观该项目的业主必须提前预约，并要求刷100万元的诚意金。

接轨国际

尽管各大项目都在标榜自己为顶豪，但北京清华城市规划设计研究院副所长彭剑波在翻阅了诸多资料之后发现，从单价、交通、极致的服务与奢华的配套来看，北京顶豪离世界豪宅还有很大差距。

“比如，不少世界顶豪都有私人飞机场、专属游艇码头等。北京顶豪要向世界顶豪迈进，还有很大发展空间。”彭剑波说，无论是价格，还是资源配套和服务都存在差距。

从总价来说，北京顶豪和世界顶豪存在很大差距，北京最高的豪宅单价，离全球顶级豪宅14亿元还有很大差距。从单价来看，与伦敦、纽约等城市动辄40万-50万元/平米的均价相比，国内一线城市豪宅价格与之相比仍有距离，

彭建波认为，国内豪宅市场将来有很多新的空间，下一步要跟世界顶豪高端学习，重新战略目标。

不过，这其中，确实有总体实力的差距。以公园大道520号大楼顶层公寓所在城市美国纽约为例，早在2010年纽约市人均GDP就已达13.68万美元，居世界城市第一，与纽约相比，北京的人均GDP还存在一定差距。但就北京的城市发展速度和水平而言，数字上的差距被追平甚至赶超，也只是时间上的问题。

从未来城市价值的角度和豪宅市场的发展来看，北京、上海等一线城市的豪宅仍具备相当大的升值空间。一如北京师范大学房地产研究中心主任董藩所言，“按照北京现在的发展速度和房价增速，每平米80万元将变得非常容易。”