作业成本法在房地产开发项目成本估算中的应用

[摘 要]20世纪80年代后期，全球经济处速发展的阶段，MRP、CAD、CAM、MIS的应用范围越来越广，且随着MRPII、FMS和CIMS的兴起，人们发现企业经营的成本与实际的运营是完全脱轨的，成本变得扭曲，尤其是房地产行业。为了解决这一困境，使经济能够快速发展，满足房地产行业对管理企业成本的需求，本文分析了作业成本法在房地产开发项目成本估算中的应用。

[关键词]作业成本法；房地产；成本估算

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.08.003

[中图分类号]F234.2 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2017）08-000-02

随着社会经济的飞速发展，人们对住宅的要求也越来越高，造成了房地产开发商的经营成本越来越高，导致房地产开发商的经济效益逐渐变小。房地产开发商想要在激烈的市场竞争中，得以生存，就要使房地产的运营成本降低，因此，可以具体应用作业成本法进行控制。作业成本法是以市场为导向，能够合理、准确的引导企业在做高质量建筑的情况下，实施低成本策略，赢得高利润收入，提高房地产企业产品竞争力的方法。

1 作业成本法概述

1.1 作业成本法

作业成本法可以称为作业成本分析法、作业成本计算法、作业成本核算法，也可以称为ABC成本法。它是由美国会计大师埃里克・科勒（Eric Kohler）教授于1952年提出的作业、作业账户等新概念，由乔治・斯托布斯（George Staubus）教授于1971年全面研究与讨论了作业、成本、作业会计等概念而产生的。这种成本计算方法是现代化、经济发达社会的产物。作业成本法的推出，引起了社会各界人士的关注，它是把整个资源按照资源动因分配到生产作业场所的、作业的成本是按照作业动因分配到每个产品上的。

1.2 作业成本法的优势

作业成本法能够使社会经济快速发展，同时也能满足房地产行业对管理企业成本的需求。作业成本法主要应用于强化企业生产经营过程中的管理，并实时注意企业各项活动所产生的成本以及加强成本管理方面。因为作业成本法在欧美地区的应用得到了一致好评，也产生了良好的经济效益，所以我国也可以把作业成本法应用在房地产行业上。随着社会经济的发展，房地产行业的交易成本日益加大，而房地产行业要想提高自己的经济效益，就可以应用作业成本法来核算企业的经营成本，促使企业的整个经营运作流程变得顺利，避免企业一些不必要的花销，促使房地产盈利。

2 作业成本法估算的一般步骤

房地产行业在企业经营过程中实施作业成本法分为以下四个步骤。

2.1 鉴定作业

房地产企业在实施作业成本法时，必须明确实施目标和实施范围。实施目标是作业成本法估算出的数据信息，实施范围是实施作业成本法的执行部门或整个房地产企业。无论如何，首先要明确作业成本法的实施对象。房地产企业要建立实施作业成本法的团队小组，就要确定作业成本法的领头，房地产企业的财务会计负责人或其他相关负责人。

2.2 建立作业成本库，并将资源追溯到对应的作业中

在建立作业成本库之前，实施作业成本法的工作小组要详细调查房地产企业的经营情况，并了解房地产企业的经营过程，理顺房地产企业生产成本的流动状况及过程，分析房地产企业成本的发起源头以及影响因素。房地产企业要使企业的每一部门都能对本部门所产生的成本负责，这有利于实施企业作业设计和把控好分配的工作责任制。作业成本法是把房地产企业在经营过程中各种成本的运用情况，进行了一个统筹规划，把不同情况生成的成本详细记录在不同的作业数据库中，每一个作业成本数据库内部的成本数据信息的性质是相同的。房地产企业在查找企业作业成本时，企业的财务会计可以更加便捷地核算房地产企业的经营情况。

2.3 确定每一种作业的成本动因

房地产企业的作业成本法需要核算房地产企业大量的经营数据信息，所以房地产企业要建立好作业成本核算体系，在作业成本核算体系的基础上输入具体的房地产企业所经营的成本数据。而作业成本动因是指房地产企业运作过程中，企业把作业成本分配到每一项产品或服务上。作业动因反映了成本对象对作业消耗的逻辑关系。在确定动因之前要对工作性质进行具体明确，首先要注意选择对象在变量关系上应属于定量关系，且所呈现出的性质相同。其次，选择对象时要考虑成本问题，挑选容易展开搜集工作的对象进行数据收集，将信息获取工作尽量简化，降低资源的损耗。同时，在成本变量上，要和成本库之间在费用上建立一定的联系，这种联系主要呈现出相互的线性关系。最后，所选择的成本动因要可以全方位代表房产企业在经营过程中产生的成本数据。

2.4 分配成本库费用并将作业追溯到产品中

资源是企业成本的资源，它的界定范围是指在企业经营的过程中，明确企业作业界定的基础，使其在作业界定的基础上，留下每一项作业的相关资源，清除与企业运作作业无关的资源。在企业经营过程中把作业资源分配到企业生产作业中，是企业资源消耗量的Q定性因素，这也可以称为资源动因。把企业资源分配到企业生产作业的过程中，使企业生产作业的各式各类的资源都可以体现在财务报表上。这一步的规则使企业生产的产品数量决定了企业经营成本的作业消耗量。

3 作业成本法在房地产成本估算中的应用

3.1 准确估算开发成本

房地产开发公司绝大多数是将企业的各项直接与间接产生的费用统筹在一起，按照直接成本所占的比例或财务会计所预算的成本记在企业运营成本中。这样的做法是有弊端的，会使企业在间接企业运营情况下的花销，被直接忽略。所以，房地产开发商可以用作业成本法来计算企业的经营成本，这样便不会忽略企业的间接花销。房地产开发商要根据自己的实际情况，划分企业运营作业的项目内容，按照特点的不同建立作业中心，以此明确每个作业中心的间接花销，比如建筑设备的修理费等。并找出每一项间接花销的动因，分析间接花销的成本动因，得出数据并记入数据库，算出每一项作业成本的分配率，得出间接成本再加上直接花销的成本就等于企业的经营总成本。

3.2 流程再造估算

房地产运作流程的弹性较大，项目的运营受环境的影响也较大。房地产行业的企业运作资金成本非常大，所以在房地产企业的经营过程中，更适合应用作业成本法，使其运作流程动态化。流程再造可以将房产企业在管理方面进行革新，将原来在职能方面的管理中心转移到流程方面。这种管理方式对企业的经营理念产生了突破性改变，尤其是在管理方式上进行了有效创新。流程再造始终围绕顾客展开工作，将用户的利益放在首位，对资源进行重新调配，直至满足用户真实需求。这种方法可以为房产企业带来很大的效益，使流程运行速度显著提升，给企业带来更多的经济效益。

3.3 作业分析估算

作业分析估算就是房地产企业在流程再造后，再分析企业经营中每一阶段的各项作业，也是对企业经营过程的作业进行辨别，了解作业成本与企业实际的运作情况是否一致，找出作业动因的受影响因素，反映出企业运作时所消耗的成本，并能详细追踪动因，总结与计算企业的成本等。作业分析估算能够剔除企业运作时的无效作业和无效消耗，使企业减少资源的浪费，以此提升企业的经营效益。

4 作业成本法在新家园开发项目中的应用

4.1 新家园开发项目简介

新家园开发项目是中远房地产开发有限公司在湖南省吉首市市中心进行的投资项目。总面积大约为17 000平方米，是湖南省吉首市首家纯粹居民住宅小区，分别为A、B、C三个楼，A座的建筑面积是7 676.56平方米，属于复式型楼房，是针对收入较高的居民群体的，B座是小高层，它的建筑面积是6 734.89平方米，针对的是高层次的收入群体，C座的建筑面积是7 012.98平方米，是经济适用房，主要供给原地的回迁户或者是一些收入较低的工薪阶层的人士。新家园开发项目所建的小区的绿化面积是整体建筑开发面积的1/4。目前已经竣工并销售完毕。

4.2 作业成本法在新家园开发项目成本估算中实施的意义

新家园开发项目之所以销售的这么好，就是因为新家园开发项目在开始时便具有控制企业成本的思想，也运用了作业成本法，对新家园开发项目的整体运作过程实施成本控制。通过对这个项目的分析，可以提高对项目开发中注重成本控制的认识，在实际开发之前做好成本调控，在进行成本核算时可以有效采取手段，使用作业成本法展开系列工作，从而对开发成本进行调控，确保企业完成以打造经济实用房为主的建设目标。

5 结 语

应用作业成本法来管理房地产企业的经营运作过程，对未来房地产行业有着重要的作用，它贯穿于房地产企业从项目的筹划、前阶段的运作、开发过程至项目运作完毕。在应用作业成本法时，房产企业在经营工作中要采取策略，要注重将价值工程有效引入，使二者充分结合。这可以使项目成本在管理工作中开展的更加顺利，在很大程度上将管理水平有效提升，促使房产企业在市场中占有利地位，提升经济效益。

主要参考文献

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