商品房交付请求权时效性分析

根据建设部《商品房销售管理办法》第三条：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。不论是商品房现售还是预售，房地产开发经营公司即开发商方面主要的合同义务是交付商品房，合同相对人买受人享有商品房交付请求权。

一、商品房交付请求权应当适用诉讼时效制度

诉讼时效制度起源于古罗马法，后被西方资本主义各国民法所继承，是传统民法中的一项重要制度，它是指权利人在法定期间内不行使权力即丧失请求法院保护其民事权利的法律制度。

我国《民法通则》确立了诉讼时效制度。《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”

2008年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》在对既往有关诉讼时效制度的司法解释规定进行梳理的基础上，进行了修正、整合和完善，该司法解释第一条即规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：……”。最高人民法院在司法解释中明确了债权请求权适用诉讼时效。

商品房交付请求权属于债权请求权应当适用诉讼时效。对此，最高人民法院民事审判一庭在其编写的《中国民事审判前沿》中表明其审判意见：商品房买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人根据合同约定可以请求出卖人交付房屋。其请求权属于债权请求权，应当适用《民法通则》有关诉讼时效的规定，并认为在诉讼时效期间的起算上，应当区分具体情况：房屋具备法定交付条件，诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算；如果房屋尚不具备法定的交付条件，诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算。出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。

二、物权请求权是否适用诉讼时效，目前尚无定论

《民法通则》没有明确诉讼时效的适用范围，只是概括地表述为“请求保护民事权利的诉讼时效”。我国诉讼时效制度究竟适用于哪些或哪种类型的权利?《民法通则》所确定的诉讼时效适用范围应理解为“请求权”。债权是一种请求权，学界和实务界对债权请求权适用诉讼时效没有疑义。物权请求权亦为请求权之一种，对物权请求权是否适用诉讼时效学界和实务界争议最大。主要可归纳为四种观点。其一是否定说，认为物上请求权与物权不可分离，既然物权不适用诉讼时效，则物上请求权亦不能适用之。否则物权将变成空虚的物权，无存在之价值。其二是肯定说，认为诉讼时效制度以请求权为适用对象，所有物返还请求权为请求权的一种，不应例外。此外，所有物返还请求权为债权或准债权，所有物返还请求权理所当然应适用诉讼时效。其三是有限肯定说，认为应将不同之物上请求权区别对待，只有返还财产请求权与恢复原状请求权这两种物上请求权适用诉讼时效，其他的物上请求权皆不适用。其四是有限否定说，认为已经登记的不动产物权所生的物上请求权不宜因诉讼时效而消灭，但未登记的不动产物权所生的物上请求权及由动产物权所生的物上请求权则适用之。

最高人民法院杨永清法官认为“确认物权的请求权不适用诉讼时效。对于物权请求权，从理论上来说也不应当适用。排除妨害、消除危险，当然不适用诉讼时效，返还原物也不应当适用诉讼时效”。

梁彗星先生认为应区别物权请求权的具体种类，以确定其是否为诉讼时效的客体。只有返还财产请求权与恢复原状请求权这两种物权请求权适用诉讼时效，其他的物权请求权皆不适用。

最高人民法院民四庭庭长刘贵祥在其《诉讼时效若干理论与实务问题研究》一文中表明其赞同有限否定说。认为“虽然物权为支配权，其权利不因时效而消灭，但对于物权之侵害，所产生的请求权是以特定人一定的作为或者不作为为内容的，与债权请求权没有实质性区别。物上请求权若不因消灭时效而消灭，容许有多年不行使的权利继续存在，同样有害于交易安全，除非有重大的价值考量，不应厚此薄彼。因此，原则上物权请求权应适用诉讼时效。但在登记所有权场合，因登记具有公信力，以登记为确定所有权归属的依据，不以占有不动产的事实为准。所以，即使登记簿上记载的所有权人长时期不主张不动产占有的返还，不论占有不动产的人占有的时间多长，不动产所有权都不变化，亦不会影响交易的安全。因此，此情形不应适用消灭时效”。

台湾学者李宜琛、、王伯琦持肯定说。认为物权请求权适用诉讼时效。虽然物权属于支配权，但因物权的侵害产生的请求权是以特定的人的作为与不作为为内容，与债权请求权无实质差别。

就物权请求权应否适用诉讼时效制度，我国《物权法》草案的第三次审议稿、全民征求意见稿以及第四次审议稿明确排除妨害请求权以及消除危险请求权不适用诉讼时效制度。正式出台的我国《物权法》设专章对物权的保护进行规定，《物权法》第三十四条、第三十五条、第三十六条对物权请求权的内容进行了规定。确定了物权请求权制度，但就物权请求权应否适用诉讼时效制度《物权法》未明确表明态度。

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》分别从诉讼时效总则、起算、中断、中止、效力、附则等方面进行了较为系统、全面的规定。但对于司法实务中存在的物权请求权等请求权是否适用诉讼时效的问题，考虑到理论界和司法实务界对该问题争论较大，司法解释也未予规定。

综上，物权请求权基于基础权利物权而产生，商品房交付请求权属于债权请求权而不是物权请求权；商品房交付请求权应当适用诉讼时效，在超过诉讼时效的情形下开发商享有迟延交付的时效利益；物权请求权是否适用诉讼时效，目前尚无定论，该问题是司法实务亟须规定的问题，我国应尽快出台司法解释明确物权请求权是否适用诉讼时效。

〔基金项目：本文系江苏省社会科学基金项目《金融危机下商品房预售法律适用研究》（项目编号：09FXD011）的阶段性成果；江苏省法学研究立项课题《金融危机下房地产热点法律问题研究》（项目编号：SFH2009B19）的阶段性成果〕

（沈爱玲，1962年生，江苏金坛人，南京中医药大学经贸管理学院副教授、法学教研室主任。研究方向：民商法学）