浅谈小产权房问题

中图分类号：F293.3 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）03-026-02

摘 要 近几年，“小产权房”问题成为了社会各界广为关注的热点。它的出现，是对现有土地制度的挑战，集中反映了农村利益团体对利益的诉求。其归根到底是我国实行的二元化土地管理制度。但鉴于我国的基本国情，对耕地的保护，小产权房不能任其合法化。本文主要力求在耕地保护和“小产权房”合法化中寻找一个平衡点。

关键词 小产权房 合法化

改革开放几十年来，我们国家在各个领域都取得了巨大的成绩，人民的物质生活得到了极大的丰富。但随之也产生很多问题，比如房价居高不下，多少人沦为 “房奴”。房子几乎是人们21世纪最关心，谈论也最多，引发矛盾一个社会问题。2010年国务院要求，所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售。北京市上半年对小产权房“水岸江南”的，表现出政府处理小产权房的决心。人民群众转正的诉求与暴力抗拆引发的一系列，这些把小产权房推倒了改革的风口浪尖之上。那么，小产权房这个时代的畸形儿该何去何从？

一、何为小产权房

首先，何为小产权房？与小产权对应的是大产权。大产权房就是国家发完整产权证的房子。小产权房分两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。

业内人士认为购买小产权房存在诸多风险。不仅拿不到国家颁发的产权证，在法律上是得不到有效保证的，而且有可能导致与国家的规划相冲突，被拆除，拆迁难得到补偿。最后，由于小产权的开法是没经过合法正当的程序，工程没经过监督，因此小产权房的质量也是难以保证的，安全隐患多。

二、小产权房产生的原因

（一）居高不下的商品房价是小产权房产生的直接原因

转型期的中国，社会在高速发展的同时也引发了一系列的问题。我国近几年的住房痛苦指数节节攀高，政府房改十年的结果造就了GDP政绩、地产权贵与房奴并存的局面。收入与房价的不合理导致一大部分人在城市买不起房，而低于商品房近1/3的价格的小产权房毫无疑问得到了猛追热捧，众多市民到了为了买房不顾风险的地步。正是在这样的背景下，小产权房应运而生。

（二）我国二元结构的土地管理制度是小产权房产生的根本原因

对国家来说，“小产权房”的出现，威胁到了耕地总量的保有，和法治秩序的严肃性。这些都是比较原则性的问题。政府的明令禁止也是怕赋予小产权房合法地位会导致大量农田被破坏从而影响粮食安全。出于我国要以少量的耕地面积养活众多国人的基本国情，站在保护耕地的立场上，实行土地管理制度的二元结构，即只有国有土地可以进入土地的一级市场，农村集体所有土地不允许进入以进行使用权的转让。但也正是这种土地管理制度，和政府命令禁止态度，房管部门不给“小产权房”颁发房产证，而一些人又因为商品房房价高而望而却步转而冒风险买小产权房，因此产生了“小”产权房。

三、解决小产权房问题的迫切性

如果全盘否定小产权房，给予强拆。那么会产生一系列的社会问题。首先，不利于打破城乡的二元化结构，使城市和农村的发展相对孤立。其次，小产权房受到政府的强制拆迁，会浪费大量的人力和物力资源，其所有者将因没有合法产权证而难以得到补偿，这些极易引发社会问题，影响社会安定。最后，小产权房使个人私有财产保护无法落实，与宪法规定的保护公民一切合法私有财产权相违背。但是如果任其发展就会危及到我国坚守的18亿亩耕地线，产生粮食危机。同时，小产权房缺乏相关部门的程序化监督，在建材质量、工程质量上都无法确保。遇到房屋质量引发问题，业主难以维权①。这样会增加社会纠纷，不利于社会和谐稳定发展。

四、如何解决小产权房问题

现行法律之所以限制集体土地所有权人的处分权，归根到底是为了保障耕地，防止农村集体经济组织变卖土地为业国家粮食安全，也为保障农民生活，不至于因变卖土地而流离失所。但是，私以为，保护耕地不构成完全不加区分的限制农村集体经济组织开发小产权房的合理理由，农村的土地按照用途分为农用地、建设用地和未利用地。对于农用地，可以根据法律规定限制其使用方式和处分权，而对于建设用地和未利用地，则不存在国家粮食安全的问题。保障农民生活，实际就是一人一宅的基本住宅保障。而一人一宅与农民开发成集体楼房并不绝对矛盾。相反，在宅基地上集中建房，实现一人一宅的基础上更节约用地，实现空间利用的最大化。节约出来的宅基地用于开发商品房有何不好？

（一）从法律上寻找支撑

首先，法理上看小产权房没有违背法的精神。学者们对赋予小产权房合法化地位呼声是很高的。学者秋风认为：“农民确实违反了现有的部分法律、政策，但是，他们的行为在现实中也有一定的根据，因为现有的法律赋予他们对土地的‘所有权’，这自然会被农民理解为自己有处分之权。更重要的是农民的活动虽然违法，但没有违反法律之上的法律、一切法律的标准自然法。他们的活动之所以被贴上‘违法’的标签，不是因为他们做了不正确的事，而是因为法律本身不合理。也就是说，现行的土地法律法规政策体系在很大程度上违背了保障私人财产的自然法，违背了人们对于土地权利归属的常识，也违背了中国社会行之数千年的关于土地权利的习惯法②。”其次，从《宪法》看，小产权房也并未违宪。《宪法》第八条规定“参加农村集体经济织的劳动者，有权在法律规定的范内经营自留地、自留山”。第十条“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有”的规定。小产权房是集体组织在本集体所有的土地上建造并出售的，根据以上两条法律规定，小产权房的开发是属于合法经营范围。

（二）一种渐进的合法化策略

如王泽鉴所说“自由和限制相伴而生，共同构成所有权的内容③”。如果现在赋予其完全的合法化那小产权房之风就会不正，出于趋利的心里，人们会一拥而入的对其进行购买，甚至进行投资，可能到那时法律法规对此尚不健全的小产权房体系又转眼成了炒热的商品房，小产权也就有不复存在了它的廉价优势也就不在了，农民也会因眼前的利益而对此付出沉重代价，耕地面积会受到危害从而引发我国的粮食危机，影响整个社会。所以处理小产权房问题必须周全，我们坚守十八亿亩耕地线的原则是一点都不能动摇，这是国之本，民之根。只有在这个基础之上才可以给予小产权房合法地位。然而对现存的小产权房要遵循具体问题具体分析的原则，进行分类分析处理。第一类，对于已经建成并已出售的符合城市规划的小产权房，并未占用耕地的小产权房，应该责令相关责任人在补交土地出让金和各种税费后，由相关部门予以颁发产权证件，使其具有合法地位。第二类，对已经建成或在建但尚未销售的小产权房，可以根据实际情况，结合国家推进经济适用房、廉租房等保障性住房的建设要求，将这类小产权房转换为保障性住房，有利于民生。第三类，对于违反土地利用总体规划，未经相关部门审批的占用基本农田建设的小产权房要坚决拆除，并追究相关责任人的法律责任，然后通过调整土地利用总体规划使其符合规划④。

五、结语

小产权房的合法化道路不可一蹴而就，要在国家法规政策为其合法化提供一个良好平台上进行逐步的合法化。在以和谐为社会发展主题的今天，解决小产权房问题，要求相关部门一定要厘清各种情况，协调好各主体间关系，平衡好各个方面利益，制定切实有效的可行性方案，最终实现既能保护农民利益、促进农村经济发展，又能保证城市居民利益、维护社会稳定的目的。而这条道路应当是一个长期的、渐进的过程。

注释：

①陶美珍."小产权房"问题及对策思考.南京社会科学.2008(9).

②秋风.区分两种性质的土地违法.云南信息报.2007.12.17(A22).

③王泽鉴.民法概要.中国政法大学出版社.2003:514.

④王云利.浅析小产权房法律问题.法制与社会.2009.1(上).

参考文献：

[1]江平.中国土地立法.中国政法大学出版社.1999.

[2]曹小娟.土地利益中利益衡平的法律问题研究.人民出版社.2006.

[3]王泽鉴.民法概要.中国政法大学出版社.2003:514.

[4]王海卉.从"小产权房"看农村土地制度的变革.规划管理.

[5]韩大元.私有财产权入宪的宪法学思考.法学.2004(4).