高层廉(公)租房的建筑设计浅谈

中图分类号： TU2 文献标识码： A 文章编号：

前言

廉租房与公租房的定义及政策解读

设计浅谈

设计总体指导思想

高层廉（公）租房设计需符合城市总体规划、城市住房建设规划、城市土地利用总体规划的要求，与区域周边环境相协调;综合考虑日照、采光、通风、配套设施及管理要求，创造安全、方便、舒适和优美的居住生活环境;综合采取防火、抗震、防洪、防空、防雷和抗风雪等防灾安全措施;积极推广应用先进成熟、经济实用、安全可靠的新技术、新工艺、新材料、新设备;为老年人、残疾人等弱势群体提供必要的无障碍住房和公共设施。

总平规划

基本原则

高层廉（公）租房设计应按照因地制宜、统筹规划、合理布局的原则进行规划设计；应结合原有地形地貌进行,功能分区明确、空间布局紧凑、不破坏当地文物、自然水系、湿地、基本农田、森林和其他保护区;应坚持以人为本，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造宜居的生活环境。合理确定容积率、住宅建筑净密度、绿地率等规划指标的关系;小区风环境应有利于冬季室外行走舒适及过渡季、夏季的自然通风;布局不宜形成封闭式的围合空间，在群体空间布局上可采取相对夏季主导风向的前后错列式、斜列式、前短后长式、前低后高式、前疏后密式、结合地形特点的自由式等排列方式以疏导通风气流。建筑物的主立面与夏季主导风向宜成60°～80°夹角;小区环境噪声应符合现行国家标准《声环境质量标准》（GB 3096）的规定。

规划指标体系

各项规划指标(容积率、建筑密度、绿地率、机动车停车位、非机动车位、地下室面积、人防配建面积等)均需符合当地规范及规定。在各项指标中，从节地的角度出发，容积率设置宜大不宜小，尽量采用高层建筑的方式，这也是和我国的保障房建设数量大、任务紧的特性相对应的；机动车停车位不宜超过0.3辆/户，以区别于普通低档商品房；因廉（公）租房户数多，人口密集，战时较其他小区更需要隐蔽场所，故人防掩蔽部应按规定设置。

交通组织与停车

道路交通组织应有序、便捷、通畅，应满足消防、防灾、救护等通行要求。并应与城市公共交通系统合理衔接，道路应按无障碍要求进行设计；应综合考虑人行道的布置，方便步行与室外活动，住区内可采用层级式的人车分流方式，在小区一级宜采用人车混行方式，在组团一级宜采用人车分流方式。住区内部车道的车速不宜大于15公里/小时，穿越住区的支路车速不应大于20公里/小时。车库出入口宜在出入口附近就近设置。避免在中心花园处设置车库出入口。

公共服务配套设施

公共服务设施规划布局应方便居民，为住区内部服务的公共服务设施宜设在居住区内部，宜靠近中心绿地，为城市片区（含住区范围）服务的公共服务设施，宜设在住区周边可见性强地段或交通便利的中心地段；当与旧住区相邻时，公共服务设施宜布置于新旧住区结合部；应考虑大门、围墙、值班室的配套使用

以划拨方式供地且集中建设的廉（公）租房项目，均宜配置适当比例的商业配套服务用房，主要用于为居民提供便捷服务和就业，如餐饮、便民菜市、超市等。规模较大的项目宜设置相应规模的幼儿园、小学、中学或九年制学校，小学、中学、九年制学校，学校的位置应避免学生上学穿越城市干道和铁路，不宜与商场、市场、公共娱乐场所及医院太平间等场所毗邻。

廉（公）租房项目应设置文体活动室、社区居委会用房、物业管理用房等便民设施，且宜设置于建筑的1-2层。应设置垃圾收集点，收集点与周围建筑物的间距不应小于5m。应考虑老年住宅和无障碍住宅。

组团及以上规模的廉（公）租房项目应设置不小于400的集中型公共绿地，综合考虑公共活动场地与步行系统的设置。保障性住区室外设施应满足无障碍通行要求。为居民锻炼和儿童玩耍设置足够的室外健身器械与儿童活动器材。应预留应急避难疏散通道和疏散场地

廉（公）租房项目周边应配套设置给水、雨水及污水等市政接口；在有条件的情况下，应设置市政再生水接口；市政接口的数量、容量应满足保障性住房的给排水需求。不具备排污条件的保障性住区应考虑设计与住区规模相符合的污水处理站。供电、电讯、路灯等管线宜地下埋设，并留有安全防护距离。

住宅设计

基本原则

廉（公）租房的设计应综合考虑住宅使用功能、空间组合、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素，满足城市中低收入家庭的基本居住生活需求。应坚持“小套型、功能全、精细化、全装修”的原则，满足居住建筑“经济、适用、美观、安全”的基本要求。对材料的选择和使用，应从建筑全寿命周期进行考虑，选用能够节约成本和能耗的安全环保型建筑材料，建筑构配件应标准化，便于后期维护更换。满足现行居住建筑节能设计标准的要求，满足国家规范对住宅采光、通风、隔音等物理性能的相关规定。充分利用太阳能、地热能等可再生能源。可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例大于5%。

建筑指标

廉（公）租房套型建筑面积标准，应按国家有关规定执行：廉租住房单套建筑面积控制在50平方米以下；公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米以下。

可按下列建筑面积分类表选取。（表4.2.2-1建筑面积分类表

表1建筑面积分类表

注：居室空间含起居室。

高层廉（公）租房的层高不宜低于2.9米。利用坡屋顶内空间作卧室时，其其1/2面积的室内净高不应低于2.10 米，且最低处净高不宜低于1.5米。

廉（公）租房标准层应精心设计交通核心，确保使用面积系数应控制在70%以上。

廉（公）租房套型内各居室空间（卧室、餐厅、起居室等）的尺度，应根据空间的功能特性、居住功能所需的基本配置和家具关联尺度等因素合理确定，同时应符合国家相关规范要求。

表-2廉（公）租房套内各功能房间使用面积最小要求（建议）

备注：

本表面积参照《住宅设计规范》GB 50096-1999（2003年版）来制定。

成套建设的廉（公）租房（2居室/1居室），考虑其居住人数较少，卫生间和厨房的最小使用面积较国家规范下调0.5m2。

高层住宅中成套建设的廉（公）租房（3居室），考虑其公摊面积较大，可将起居室、卧室的最小使用面积按上表下调1m2，卫生间和厨房的最小使用面积按上表下调0.5m2。

2.5m2 的卫生间设置便器、洗浴器，洗面器在卫生间外设置。

三人及三人以上居住的非成套建设的廉（公）租房，按照《宿舍建筑设计规范》JGJ36－2005来执行，居室内宜设置独立卫生间，人均使用面积不低于5m2。

单体设计

标准层及公共部位设计：

廉（公）租房宜采用多套组合单元，单元平面布局应合理紧凑，交通核心与设备管井应进行综合优化设计，合理减少公摊面积，提高标准层使用面积系数。

单元平面应规整，控制窗墙面积比，综合考虑节能和日照、通风、安全要求，避免采光通风凹口尺寸过窄、过深；套与套之间应避免相互遮挡和视线干扰。

单元平面进深和户均面宽应适当，平衡节地和舒适性要求，并满足结构经济性要求。

套型设计

住宅套型应有明确的功能分区，尽量实现“公私分离,食寝分离,居寝分离,洁污分离”。每户至少包含厨房、卫生间、卧室、阳台四大功能。各功能房间应布置紧凑，流线通畅，尽量减少交通面积。复合利用套内空间，实现户型的紧凑化。在建筑设计中应该从厨、卫的管线综合与精细化设计、居室的室内综合设计、阳台飘窗和储藏空间的布置几个方面来考虑。

厨房与起居室或餐厅就近布置，注意增大厨房的交界面，隔墙应为轻质型，便于灵活改造；厨房宜采用推拉门，以节约空间。厨房宜设置生活阳台，方便储藏、放置杂物；各种竖向管线宜集中敷设，并在墙角处形成管线区，横向管线宜设于设备下部；厨房推荐采取独立外排系统替代排气通风道，并应设置窗式通风构造器来引入新风，并注意避免短路。

卫生间宜有直接的采光通风。如不能直接采光通风，须设置排风井。注重卫生间空间的立体复合利用，如独立坐便器与晾衣空间、洗浴间与储藏空间、洗脸盆下放置洗衣机等；考虑老年人使用需求，设置报警器和预埋扶手连接件；

居室可利用阳台开敞化设计来拓展套内使用空间，提高居室的空间舒适度，设置面积合适的储藏空间，可用家具代替或变化局部隔断，增加储藏空间。

套型设计宜考虑功能使用的灵活性与可变性。应合理布置结构的竖向及水平构件，在不改变原有结构布置的情况下，可实现户内及户间功能的可改造性。

建筑立面

立面造型应简洁大方，比例尺度适当，风格应反映时代精神与地方特色，色彩和谐并与周围环境协调。外立面应协调好窗户与空调室外机位的关系。立面装饰材料的选择应兼顾耐久性、安全性、维护成本低的原则，通过立面色彩搭配形成大气的建筑外观色彩。

地下车库设计

在满足车辆停放的前提下，原则上地下室按照一层设计，局部可设置两层。因非机动停车人数较多，要充分考虑防排烟设施，也可在地下室顶板适当位置开设自然通风采光井。坡道要考虑人行步道。

建筑环保、节能

廉（公）租房必须满足现行居住建筑节能设计标准的要求。应选择合理的建筑体形、窗墙面积比，围护结构的保温、隔热性能应满足建筑节能设计标准的要求。自然通风条件下，廉（公）租房的屋顶和东、西外墙内表面的最高温度满足现行国家标准《民用建筑热工设计规范》GB 50176的要求。室内能自然通风，通风开口面积在夏热冬暖和夏热冬冷地区不小于该房间地板面积的 8%。

应按照当地可再生能源规范规定的要求，进行可再生能源建筑规模化应用。

消防设计

高层廉（公）租房建筑设计，耐火等级为一级，合理使用耐久年限50年。

在小区主要道路设置不小于4.0米的消防车道，和15×15的回车场，设计应满足火灾扑救面要求。建筑应根据建筑的耐火等级、建筑层数、建筑面积、疏散距离等因素设置合理的防火分区、疏散楼梯及安全出口。

无障碍设计

廉（公）租房设计应符合国家规范和无障碍住房设计原则的相关要求。应建设适量的方便残疾人、老年人等特殊群体使用的无障碍住房，套数比例控制在5%，

宜将其设置在低楼层。残疾人停车位数量不少于停车总数的2%，至少应有1个残疾人停车位。住宅入口设台阶时，必须设置轮椅坡道和扶手

住宅装修

保障房的特殊性决定了装修设计应与主体建筑设计同步，建筑主体施工和装修施工同步，装修一步到位。装修应遵循适用、简洁、宜居和环保的原则，满足基本的居住功能，装修投资总价不能超过当地发改委相关建设标准的规定