商业地产发展之痛

商业地产现有的境遇，完全是认识上、管理上缺位导致的，是调控政策未区分对待造成的。房地产调控的深层次意义，其实就是要将目前集中投资于房地产的各类资本转化为产业资本，实现中国经济的良性循环。

我们长期以来把商业地产与住宅地产混为一谈，统称为房地产，一说房地产过热就将商业地产也无端殃及，导致了金融政策、财政政策等对商业地产的抑制。现行的政策把商业地产与住宅地产不加区别地看待，甚至视作风险性更高的地产产品，完全抹杀了商业地产的产业内涵与城市价值，抹杀了商业地产的根本属性。

在现行金融政策下，投资住宅的回报率高，投资杠杆效应明显。以商品住宅、写字楼、商业三个房地产不同类型的产品为例，由于金融按揭政策的差异，首付、按揭成数、贷款期限、利率水平、优惠幅度相差悬殊，住宅首套首付为20％，且有8折左右的利率优惠，贷款期限长达20年，有的银行甚至可达25年或30年；购买写字楼则没有那么幸运，首付需要40％，没有利率优惠，贷款期限为10年；购买商业则更为苛刻，首付需要50％，贷款期限10年，利率不仅没有优惠，还要上浮10％。由此测算出三者的投资比例大约是1：2.47：4，各产品投资杠杆的较大差异，导致大量民间投资自然集中流入住宅，导致住宅产品价格攀升。

同时在土地增值税(没有像住宅地产有20％的抵扣税项)、房产税(住宅不征收)、契税(商业地产比住宅高)等方面，与住宅相比，商业地产都是受到严重抑制的。

因此，要鼓励商业地产的发展，必须从认识上、管理上及政策上做出重大调整，为此笔者建议：

第一，要把住宅地产和商业地产完全分开，要站在促进国家经济结构调整和产业升级的高度，站在改变城市土地财政、培育优质税源的高度，站在增加就业以及提升城市价值的高度来认识商业地产。要确立商业地产的主管部门及配合部门，使商业地产的发展和管理成为政府的主要职责。

第二，积极扶持商业地产的发展，要在土地出让、城市与区域规划等环节研究出台相关政策，鼓励商业地产开发与产业的结合，尤其重点鼓励商业地产开发与国家鼓励和重点扶持的产业的结合，如文化创意产业、养老产业和旅游产业的结合。要提高城市核心区域的商用土地的使用效率，重点研究单位土地的投资强度指标、单位土地的GDP指标、单位土地的税收指标，将这些指标作为商业地产出让和规划的重要指导性指标。

第三，建议允许商业银行根据商业地产的产业状况与运营状况评估风险，为持有经营商业地产的开发商设计并提供长期贷款；同时允许商业银行可以根据风险状况灵活降低商业地产的按揭成数，延长按揭年限，使更多长期性的资本向商业地产流动；加快推出信托投资基金(REITs)等投资产品，吸收更多的民间资本投向具有稳定收益的商业地产，减缓对住宅的需求压力，减缓贫富差距的扩大趋势。

第四，希望将来能在财政和税收收政策上。对持有型商业地产研究鼓励性政策，减免相关税费；对文化创意、养老型的商业地产给予财政补贴和扶持。在商业地产本身已经受到税收严重打压的情形下，现在有的地方开始考虑对商业地产征收房产税，完全是一项错误政策，应该立即侉止。

最后还想提出一点在销售管理上的建议：未来应禁止给商改住的项目发放销售许可证，约定散售型商用物业必须具有一定比例的公共空间，以利于未来商用物业的经营管理和增值保值，禁止公共面积比例过小的商用物业进入市场，鼓励分层销售和整售。