我国宏观经济政策对房地产价格的影响分析

摘要：随着房地产业日益成为我国国民经济的重要支柱性产业，房价高的问题也日益凸显，困扰着人民的正常生活，同时也关系着民生大计。因此有必要调整税负结构，增加房产保有阶段的税负水平，抑制炒房行为。最后，从疏通流动性过剩的问题，完善土地供给环节，优化住房信贷和税收政策，加强国家对于政策性住房的供给方面，提出调控房地产价格的一些建议。

关键词：房价 货币政策 税收政策

根据中国人民银行和国家统计局提供的相关数据显示，2009年，全国房地产企业当年资金来源比上年新增17509亿元，增幅达到44.2%。国内贷款11293亿元，比2008年增长了3688亿元，增幅48.5%，其他资金来源27459亿元，增长了11485亿元，增幅甚至达到了71.9%。2009年整个房地产市场呈现迅速升温的势态。2010年4月，国家统计局的相关数据显示，全国3月份的房屋销售价格指数达到了111.7，这是自1998年房改以来的新高。不断上涨的房价，普通民众望楼兴叹的现状，不仅对社会和谐发展极其不利，还有可能引发房地产泡沫，危害经济健康发展。

一、我国房地产价格的现状分析

1．房地产价格的定义

房地产价格，是由房产价格和土地价格联合决定的。房产价格和土地价格紧密联系，互相影响对方，彼此制约。在我国，土地是国家所有的，通过招拍挂的制度流向市场。土地价格是租用土地的预期收益以及土地使用权的购买价格。我国的地价是以土地使用权出让为前提，一次性支付多年地租的现值总和，其中民用住宅土地的使用权限为七十年。

2．我国房地产价格一直走高的原因分析

（1）银行体系流动性过剩的分析

众所周知，中国连年的贸易顺差，人民币的持续升值，造成外汇储备激增。伴随而来的对人民币升值预期，国外热钱不断涌入中国。人民币升值和升值预期让人们纷纷抛售持有的美元，购买人民币，央行被迫发行相应的基础货币换取外汇。外汇储备的增加导致基础货币增加，通过货币乘数的效应使货币供给量成倍的增加，超出实体经济所能吸收的货币量，导致银行体系流动性过剩。

（2）流动性过剩推高土地价格刺激房价上涨

我国目前的资本市场发展不健全经济结构不够优化，因此银行资金最安全的流向就是房地产领域。房地产企业的土地购置资金和后续建设等所需投资的资金大多来自银行的贷款。特别是上市公司的房地产企业不仅容易得到银行的贷款，还可以通过多种融资渠道得到资金，造成房地产企业投资资金严重过剩。

（3）流动性过剩刺激信贷增长推动高房价

近年来，随着经济增长，居民储蓄越来越多，银行存贷差越来越大，存贷比愈来愈高，流动性过剩的问题加剧。银行系统为了释放过剩的资金，大量的发放贷款。而房地产开发对于资金的要求巨大，并且在开发环节中的土地财政收入涉及到地方GDP和绩效考核，使得房地产企业更加容易获得银行的巨额贷款。

二、我国货币政策对房地产价格的影响

1．存款准备金率对房价的影响分析

（1）存款准备金是指金融机构为保证资金清算和方便客户能提取存款而存放在中国人民银行的存款。如果央行采取宽松的货币政策，降低存款准备金率，就会增加流通中的货币供给量，银行体系可供贷款的数量会提高，流向房地产企业和投资投机者手中的资金相应会增加，导致房地产市场过热和投资投机需求增长，房价上涨。

（2）利率对房价影响分析

央行提高存贷款利率，会减少流通中的货币量，抑制资金流动性过剩的问题，从而使房价降低。贷款利率增加，直接导致房地产企业的融资成本增加，流向市场的投资资金减少。另外在投资成本增加的情况下，企业的预期利润减少，会促使房地产企业对投资项目的选择更加慎重，企业不会盲目的投资，就可减少流通中的投资资金，抑制房地产投资过热和房价上涨。

三、我国税收政策对房地产价格的影响

1.我国房地产的相关税收

作为宏观经济政策中的重要调控手段，税收进入了房地产业的各个环节。税收政策在国际房地产市场的调控上有着重要经验，在国外很多国家，物业税的实施有效抑制了炒房。在以往我国对房地产的调控中，税收政策也发挥了重要作用。

2.各环节税种对于我国房地产价格的影响

（1）开征物业税对我国房地产价格的影响

增加业主持有房产期间成本的最有效手段就是征收物业税。物业税又称“不动产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者为了保有它们，每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着房产市值的升高而提高。因此，住房价格上涨就意味着房屋资产价值增加，个人所要缴纳的房地产税款也会相应的增加。

（2）流转环节现行的税种对房地产价格的影响

房地产流转是房地产价值的实现环节，流转环节的税种主要是在房产交易和租赁过程中发生的。在房地产流转环节设置大量的税种，与现阶段我国房地产市场的现状不太和谐。在房地产交易行为中，购买者涉及了印花税，契税两个税种。对普通商品房的购买者征收契税，将增大购买者的购房成本，抑制合理需求。

（3）持有环节现行的税种对房地产价格的影响

在房屋的持有阶段设置税种，可以起到合理利用房屋资源的作用，有利于房屋资源的流通。但是在房地产持有环节中，我国现行税制的税种非常少，税率也比较低，主要是在房地产持有环节中，我国现行税制的税种非常少，税率也比较低，主要有房产税，城镇土地使用税和城市房地产税，而城市房地产税主要是涉外的。

四、建立合理房价体系的政策建议

1.对流动性过剩进行疏通

在我国现阶段，居民和企业的投资渠道是非常匮乏的。而我国目前比较普遍的投资渠道中，股市的收益有可能巨大，但是伴随的风险同样巨大，一般民众对于股市持风险规避的态度。再就是各种收益率非常低的基金和理财产品，以及国家定时定量发售的长短期国债。基本上来说这些都不是理想的投资品。

2.住宅用地环节

应该控制房地产企业囤地，促进住宅用地供应环节的土地上市量。对于房价上涨过快的城市，要增加其居住用地的土地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用房和限价房用地的供应。对于部分房价过高，房价上涨势头还在不断加剧的城市，应该进一步完善土地招拍挂环节的制度标准，以开发商的资质，实力等综合指标来评判拿地资格。

3.住房贷款利率方面

可以根据不同城市的房价高低建立不同的公积金贷款额度。建议房价比较高的地区可以相应的提高公积金贷款单笔最高额度，使得首付更低，以保证购房者能够切实享受到公积金的低利率带来的好处。

4.房地产税方面

建立完善均衡合理的税收政策，让税收杠杆在房地产调控中发挥更大作用。加快物业税细则的出台，以有效的抑制投资投机性的购房需求。在税收征管环节严格执法，不断加强对房地产行业各个环节税收的控管与税务稽查。做到有法可依，有法必依，执法必严。

5.加快廉租房的供给

地方政府应通过财政支出，自行修建廉租房和公有住房，直接增加保障性住房的供给，解决地方低收入居民和进城务工人员的住房问题。

参考文献：

1.《统计与决策》2011年22期.

2.《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，财政部公布，2011年1月27日.

3.《中国宏观经济与房地产市场分析》，北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授，2010年8月6日.