模糊预测在城中村拆迁评估中的应用

【摘 要】城中村拆迁评估的主要工作是进行房屋重置价格的确定，能否快速、准确地计算出房屋重置价格成为我们面临的主要问题。本文利用模糊预测中的贴近度理论，在已知房屋重置价格基础上，计算出待评估房屋的重置价格，使城中村房屋拆迁评估工作更快速、更准确。

【关键词】模糊预测；贴近度；城中村；房屋重置价格

在国内各大、中城市，“城中村”问题是政府、村民及学术界所谈论和关注的热点。通常所说的“城中村”是指在经济快速发展、城市化不断推进的过程中，原来处于城市边缘的村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地性质、建筑格局、社会管理和居民生活方式等仍保留传统农村特征的区域。由于城中村缺乏统一的规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，土地利用十分粗放，土地资产流失。城中村的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不力，村集体组织和村民受经济利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍。城中村里建筑密度大，抗震性能差，存在严重的安全隐患，已成为城市抗震设防的“软肋”。城中村人口结构多元，社会治安堪忧，公共设施缺乏，环境问题严重，村民素质较低，就业问题严峻。城中村的这些特征使其已经成为城市化过程中形成的一种新的城市病，严重影响了城市化的质量，对城市的持续发展和社会进步带来了严重影响。对城中村进行改造、尽快实现其向现代文明城市社区转型是我国城市化面临的重要问题。

对城中村改造首先就要对其进行拆迁，在拆迁过程中要保障村民的利益就要对其房屋进行估价。房屋拆迁评估，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。城市房屋拆迁评估随着2001年中华人民共和国国务院令第305号文件的施行，全国各省以国务院的城市房屋拆迁管理条例为大纲，先后出台了各省更进一步细化的城市房屋拆迁管理规定及城市房屋拆迁评估办法。目前，大多数城市房屋拆迁评估所使用的评估方法均以中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999房地产估价规范中的“市场比较法”、“收益法”、“成本法”这三种方法为主。

一、问题的提出

由于城中村房屋乱搭乱建，周围也没有相似的市场交易案例，所以对于城中村房屋拆迁评估采用的是“成本法”。例如西安市为了加快拆迁工作，由西安市人民政府颁发《西安市房屋拆迁估价暂行规定》，规定了对西安市城中村中的住宅房屋、营业用房、办公用房、仓储用房、旅馆用房采用基准价格修正方法评估，即根据市政府公布的拆迁区位基准价和相应的修正体系对房屋进行估价。以住宅房屋评估为例，住宅房屋拆迁估价=区位基准价格×(1+综合环境修正系数)×(1+层次差异调价系数)×(1+单元住宅房屋朝向差异调价系数)×建筑面积+房屋重置价格+房屋附属物重置价格。

区位基准价是政府按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，每个城市都会对每个区域进行划分分别给予区位基准价。而对于城中村拆迁评估工作来说，基准价格已经确定，主要是进行房屋重置价格的确定。房屋重置价格是指在当前的建筑技术、工艺水平、建材价格、运输费用和人工费用等情况下，重新构建与原有房屋结构、式样、质量、功能基本相同的房屋所需的费用。由于城中村房屋在建筑结构上形式各异，并出现一些半框架半砖混等混合结构，而且城中村房屋建设基本上都没有设计图和预算表，这样对于房屋重置价格的确定带来了困难。为了加快城中村拆迁评估工作和提高房屋重置价格的准确性，我们可以引入模糊预测法来确定房屋重置价格。

二、模糊预测的基本理论

1965年，美国加州大学柏克莱分校的L.A.Zadeh教授第一次提出了“模糊集合”的概念。随后，世界各国研究人员发表了数千篇论文，使模糊数学成为一门新的学科。对一些采用模糊性语言来描述问题，用模糊的方法来思考问题，进行推理，往往可以得出清晰、明确的结论。

模糊预测就是利用模糊数学基本原理，用和要评估的房屋相似的若干已评估的房屋重置价为原始资料，采用指数平滑法推导出的快速估算数学公式进行估算。模糊预测采用的是模糊贴近度理论，贴近度理论是模糊数学中的重要理论，在模糊模式识别、模糊人工智能等模糊信息处理中有极其广泛的应用。模糊关系作为一种特殊重要的模糊集，模糊关系之间贴近程度的度量在模糊数学及模糊信息处理中将具有重要的理论和实际意义。

所谓贴近度是指两个模糊集接近的程度，其取值在之间，贴近度越大，两个模糊子集越接近；贴近度越小，两个模糊子集越疏远；当贴近度为1时，称两个模糊子集完全贴近；当贴近度为0时，称两个模糊子集完全不贴近。模糊贴近度的原则为：设是的模糊幂集，若映射，满足条件：

(1-1)

则称为模糊集与的贴近度。

贴近度是刻画模糊集合接近程度的一种度量，其计算公式一般如下：已知论域是有限集，其上定义个模糊集合，其中构成标准模型库，为待识别集合。与的贴近度的计算公式为：

(1-2)

中与的贴近度越大，说明两者相似差距越小；反之，贴近度越小，相似差距越大。

三、建立模型

1.设立特征元素。已知个已评估过的典型房屋，设为，用表示各个房屋价格组成的特征模糊集合，记为：，其中为房屋重置价格组成的特征元素，为特征元素的个数。对于特征元素的选取我们采用“部件积分法”中的特征向量，从1992年起，北京市制定了《北京市房屋重置价格评估标准》，在总结当时各地使用的分等定价法、定额核算法、折旧扣除法、分项计价法的基础上，提出了“部件积分法”，这位我国房屋重置价格标准的制定开了定量分析的先河。“部件积分法”基本原理就是将整幢房屋按其结构分解为屋顶、房架、墙身、地面、装修、设备六大部件，按每一部件所使用建筑材料的不同划分为若干等级，根据房屋评估条件制定不同部件等级标准，分别判定分数、计算总分，然后通过分值折算，从而确定所评估房屋的价格。“部件积分法”能较好地体现宏观与微观、总体与局部的结合，更好地体现按质论价的房屋评估原则。

2.计算贴近度。我们以某一房屋作为标准，其六个特征向量值为1，然后设计房屋评估打分表，确定打分等级。例如按较小、稍小、中等、较大、很大五个等级，分别以0.1、0.3、0.5、0.7、0.9、1.1、1.3、1.5、1.7、1.9打分，通过若干个评估师将房屋与标准房屋的特征向量比较，进行打分，每个评估师的打分取平均值，就是各个房屋在六个特征向量下的隶属度。通过上述方法可计算出模糊集，再利用公式(1—2)计算出与的贴近度。

3.计算房屋重置价格。

将与的贴近度从大到小排成一个有序数列：，相应的房屋重置价格为，则第个相似房屋重置价格预测值为：

(1-3)

将(1-3)展开，并考虑到不同时间材料价格差异，引入材料价格调整系数，一般取最相似的3个房屋进行计算就可满足精度要求，所以这里，得到待评估房屋重置价格为：

四、结束语

利用模糊预测中的贴近度理论计算城中村拆迁房屋重置价格有几点优势：与拟评估房屋越相似的房屋其权值越大，其房屋重置价格越得到重视；随着拆迁评估的进行，积累更多各种房屋类型的重置价格，使用该方法计算的重置价格的准确度就越高；采用贴近度做平滑指数，预测值能迅速反映出房屋重置价格的变化状态；权值和隶属度通常是根据经验或统计而定的，其确定带有一定的主观性，而采用此方法，可利用上述公式检查其权值和隶属的精度，假定一个已评估的房屋为，其它房屋为已知典型房屋，根据确定的权值与隶属度，计算出房屋的重置价格，与原来的评估值进行比较，看是否满足精度要求；该方法可操作性强，使评估更全面、准确，能加快城中村房屋拆迁评估工作。

参考文献：

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作者简介：安东（1976—），陕西绥德人，西安外事学院讲师。