我国经济适用房推行过程中存在的问题及解决措施

摘要：国务院于2007年8月出台《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中强调：住房问题是重要的民生问题，其核心是解决城市低收入家庭的住房问题。我国的具有社会保障性质的经济适用房是现阶段我国解决城市中低收入家庭住房困难的主要政策和手段，政府在制定经济适用房政策的时候，想要达到的目的是实现政府、居民以及开放式多赢的局面。但是实践证明，我国经济适用房在推行过程中存在一些问题，与政府的初衷不一致，问题日益凸显。本文着重分析我国经济适用房在推行过程中存在的问题，并提出解决措施。

一、经济适用房概述

（一）含义

经济适用房是我国具有社会保障性质的商品住房，是由中央政府统一下达计划，地方政府行政划拨土地，免征土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收、出售价格按保微利原则确定，具有经济性和实用性的特点。

（二）特征

1、经济性。经济适用房的经济性特征，是指其价格相对适中，在城市中低收入群体的能力承受范围之内。

2、保障性。经济适用房的保障性是指其在建设之初是由中央政府统一下达计划，建设用地由地方政府行政划拨，房地产公司建设并对外销售，利润不得超过3%，政府对销售价格进行指导，对购房者具有建设的补贴性质。

3、适用性。经济适用房的适用性特征是指虽然其销售紧价格较低，但建筑质量并未下降，在住房设计和建设上更追求使用效果。

二、我国经济适用房推行过程中存在的问题

（一）地方政府对中央政府政策执行不力，存在推诿、搪塞、拖延现象，使经济适用房政策的执行大打折扣

由于经济适用房的建设用地是地方政府行政划拨，免征土地出让金，这样势必使地方政府的经济利益受损，因此地方政府在划拨土地上存在拖延、推诿现象。加上土地的划拨缺乏监督和透明度，开放商为了谋取经济利益，拉拢、腐化政府官员，存在现象，使得中央政府的经济适用房政策在执行上大打折扣。

（二）政策整形缺乏监督约束机制，开发商为了自身经济利益而违规操作

由于经济适用房用地免征土地出让金，减少了政府的收入，政府为了加快GDP发展，增加财政收入，便在对商品时销售价格指导上“睁一只眼闭一只眼”，放任开放商违规操作经济适用房的开发与销售。使得经济适用房越来越偏离其本身的特征。一些开放商采用加大户型，是中低收入家庭在购买时“知难而退”，使得经济适用房既不经济也不适用。在销售环节，政府在销售价格指导上的不作为也使得经济适用销售价格不合理。

（三）经济适用房申请过程中存在舞弊现象，销售对象失控

1998年，国务院23号文件明文规定经济适用房的销售对象是中低收入家庭。由于现阶段统计和审核方法的不合理、不严谨，以及一些舞弊现象，使得真正得到经济型住房的家庭不是中低收入家庭，反而是高收入家庭。2007年，深圳市想社会中低收入家庭提供8000余套保障性住房，然而在桃源村经济适用房小区里面却出现了“豪车扎堆”现象，此事与2010年3月被曝光，引起了社会各界对于保障性住分配的不满。

三、解决措施

（一）严格申请程序和审批制度，明确界定中低收入家庭与高收入家庭

严格申请程序和审批制度，建立居民收入专门账户和住房档案，明确规定只有中低收入家庭和无收入家庭才能申请，在申请审核上，可以采用单位公示、小区公示、网上公示相结合，不仅要公示申请者的姓名等基本信息，还要公示其收入来源以及经济状况等信息。明确界定中低收入家庭与高收入家庭，结合各地的经济状况，明确规定中低收入家庭和高收入家庭界限。

（二）改变对经济适用房的补贴方式，改开放商补贴为申请者补贴

现在实行的经济适用房补贴大部分补贴给了开放商，主要采用的是免征土地出让金形式，这样一来，但是，中低收入家庭的购买能力只有通过政府的显性补贴才能够提高，政府应该改“转头补贴”为“人头补贴”，或将二者相结合，提高中低收入家庭的购买能力。

（三）健全组织机构，设立专门的经济适用房管理机构，实行相关问责机制

政府应当设立专门的经济适用房管理机构，对经济适用房的规划、建设、监督、管理全面负责，此机构应当独立于开发商，引进社会专家、法律人士、经济人士和普通市民。同时，为了方式在经济适用房运行过程中的腐败现象，应当实行相应的问责机制，对于涉案人员，要加大惩戒力度。

（四）对于开发商的选择应当采用公开招标方式，进行全面监督

为了保证开放商在开发假设经济适用房过程中对政策有效执行，要以公开招标的方式选择实力雄厚、资质良好的开发商负责开发和销售，确定开发商之后，要向社会公布，接受社会的监督。同时，也要加强政府内部监督，避免开发商以经济适用房为名，行商品房之实。

（五）建立健全相应的法律体系

在国外，对于保障性住房基本上都有一套较为完善的法律体系，例如“住宅法”、“公共住宅法”等，在日本有关住房的法律甚至多达几十部。而我国目前还缺乏相应的法律法规。中央应当结合我国实际情况，从保障对象、保障水平、保障标准等方面着手考虑，尽快制定一部专门的、符合我国国情的、有针对性的住房保障法律，各地也要根据自己的实际情况制定相应的法规，形成较为完善的法律体系。

参考文献：

[1]范晓平.经济适用房政策在执行过程中存在的问题及对策[J].河北工程大学学报,2009(07)

[2] 张敏.经济适用房存在的问题及显影对策分析[J].城乡建设,2008

[3]王胜.规范经济适用房制度的探讨[J].当代经济,2008