北京高端租赁“火爆”未现

奥运会渐行渐近，但是居住在奥运场馆附近――马甸某高档公寓的高级白领孙小姐夫妇却丝毫没有心情去关心这些，最近房东又开始用各种理由挑剔，目的明确：要么加租金，要么走人。“都是奥运惹的祸!”搬到这里半年，房租已经涨过一次，忍无可忍，二人开始寻找下个居住目标。

不仅高档公寓，这种情况在最近的租赁市场上时有发生，赶集网、58同城等各大网站租赁论坛上，租客抱怨不断，矛头直指奥运。

各种纠纷的发生真的是奥运惹的祸么?租赁市场的真实状况究竟如何?

租赁市场价量稳涨

如果赶走租客只为涨价，房东的行为也是有依据的。我爱我家市场研究中心的统计数据表明，3月高端租赁市场租金同比去年上涨1.77％(表一)，4月高端租赁市场的租赁价格相对较为稳定，全市高端租赁市场的交易均价为5158元／月，较3月份上浮0.11％，同比去年上涨了0.81％。与信贷紧缩、房价和现房成交量双双下跌的冷淡市场环境相反，租赁市场涨势可谓热火朝天。

据“链家地产”统计资料显示，链家京城一季度租赁成交量同比去年一季度上涨33.5％，环比去年第四季度上涨21％。4月份京城租赁成交量环比3月份略有6.5％的上涨，同比去年4月份的涨幅为29.6％，4月份京城租赁市场平均租金为2158元／月，环比3月份的2132元／月上涨了1.2％。可以说，呈现出“价量双升”的态势。

我爱我家市场研究中心的统计数据表明我爱我家2008年一季度北京的租赁价格稳步上升，2月北京的租赁市场成交量明显上升，环比向上增长了近7％。3月整体成交量大涨58.86％，4月全市租金均价为2530元／月，环比增长了0.28％，同比去年同期的2039元／月上涨了24.08％，客户的数量则小幅上涨了0.20％，城八区的租赁均价达到了2703元／月，与去年全年的价格相比上涨了570元／月，增幅为26.72％。其中，高端租赁市场的租赁价格相对较为稳定，本月全市高端租赁市场的交易均价为5158元／月，较3月份上浮0.11％，同比去年上涨0.81％。由于3月的热租高致白热化，在此基础上也算成绩不菲。(表二)

不全是奥运惹的“祸”

租金上涨，是否奥运所致?各大经济公司也对此进行了一番研究。

据我爱我家研究中心为此进行的测算，奥运场馆周边高档公寓集中区域如亚运村、五棵松等区域的成交比例分别只占我爱我家公司总成交的7.56％和2.87％。今年四月的奥运场馆周边的租金均价为3882元／月，同比去年上涨了1070元／月，涨幅为38.05％。全市租金均价为2530元／月，环比上月涨幅为5.87％。对比与全市的租金涨幅状况而言，奥运效应并不明显。

5月中旬，记者也以租房人的身份走访了亚奥板块以及热点区域的中介门店，亚奥板块并未像传说中价格离谱，中介工作人员介绍，最受欢迎的两室长租基本在2600左右。另外，每日房屋租赁信息更新量最高的分类信息网站赶集网提供的最新数据显示朝阳区租赁区域均价一居2200元／月、二居2700元／月、三居3600元／月。同我爱我家的图表资料对比看(表三)，亚奥板块的租价确实没有特别突出，在区域上，由于地区内的交通、生活十分便利，朝阳、海淀、丰台一直是北京租赁市场的主体成交区域，三个区域的租赁成交占全市的72％。各大租赁网租客反映涨价等情况也集中在这些区域，热点依然是热点。

我爱我家市场研究人员表示，在价格方面，近六个月来北京的租赁市场租金价格一直呈现小幅上升的走势，租金普遍上涨是综合原因造成，不单单是奥运的原因。由于房价居高不下，拐点论等因素让购房者持续观望，部分人群继续选择租房过渡是原因之一，另外目前带动租金上涨的最主要因素来自市场需求的持续增长引发的供不应求；CPI的屡创新高也在一定程度上成为当下业主提高租金的主要依据；另外交通枢纽建设力度加大，催生了轨道沿线、城郊区域成为新的租赁热点，同时租金开始“追涨”。当然，奥运效应对北京租赁市场有一定带动作用，但对整个北京租房价格上涨作用不大，真正影响巨大的是短租市场。

短租市场理性与冲动并存

亚奥及其附近区域，奥运短租被认为是罪魁祸首。

孙小姐夫妇称，短租已经成为奥运期间房东关注的焦点，尤其是亚奥板块甚至邻近的区域，许多房东提价的原因在于想短租给观看奥运的外籍或外地人群，如果老租客无法解决，就借机涨价。

我爱我家市场研究部门给出的最新数据表明，我爱我家所有中介门店中，想把房屋作为奥运期间短租的房源占整体出租房源的20％左右，而有为奥运短租违约赶走租客现象的，占这20％的1/4左右。我爱我家工作人员介绍，中介公司的租赁业务只占租赁市场极其微小的一部分，就是说，有一部分人，将在重新租房中焦灼。

记者以北沙滩一品阁业主，有一居精装小户想短租为名向亚奥板块部分中介门店咨询，发现两种截然不同的情况――支持长租和屯房短租。

尽管统统开通了奥运短租服务，工作人员建议普通业主不要短租，因为外宾一般都会选择配置齐全的高档公寓，大部分普通民宅不具备短租竞争力，而且旅游局也会首先提供“奥运人家”给国际友人选择。距奥运场馆最近的21G不动产工作人员介绍说，短租4月份消化6、7套，都是外籍人士通过有关部门联系，为观看奥运所订，现租金500-1000／天不等，中介公司收取双方租金10％的手续费。并且指出在房源供给方面，很多房东更倾向于稳定、长期的客户，对短租不是很“感冒”。从经纪公司的角度来看，短租业务操作起来有可能比较麻烦，风险也较大，建议长租。

外籍人士基本只瞄准高档公寓这也是不争的事实。不光是亚奥板块，据“链家地产”统计资料分析，4月工体周边租赁客户登记量中，约有20％为外国客户，“链家地产”市场研发中心认为，工体周边也将成为外国观众首选的落脚点。同时，工体周边公寓项目众多，如光彩国际公寓、聚龙花园、康堡花园、阳光都市、蓝筹名座、杰作公寓、海晟名苑等，房源充足。

也有许多中介有“屯房”嫌疑。有中介公司工作人员提出，此类房源长租只在2000元／月，但是如果把房源交由中介打理，登记在册从6月开始短租招租，可马上付给房东三倍的租金，其他事宜由中介公司另行安排――因为中介在此也承担了风险，一旦短租市场没有大涨，房东也稳赚三倍。当记者提出提前挂牌的时候，工作人员就以现在没客户或者时机不到为由劝说记者提前签协议将房子以三倍租金给中介公司“”。

记者以千元日租的价格将此房联

系方式在网站公布之后，没有任何租客联系，反而无数小中介公司要求收房，不过多是以“”形式至6月全权由中介负责，没有达到市场传言月租金过万的水平。

中介机构现在提供的数据均比较稳定，真正的短租高价出现在“民间”：58同城网租赁信息最新提供的最高短租数据为100000元／月(三室，具置：健翔桥深蓝华亭)。

一半是海水，一半是火焰。即使赶走了租客，部分烫手的短租价格真的有人问津么?

奥运短租有价无市

北京中原房地产经纪有限公司三级市场部提供的资料看来，中原鸟巢附近高档商品住宅短租租金已达长租月租金的7倍。(表四)

从亚奥片区奥运主体育场周边的短租热点项目反映的状况来看，短租8月高档公寓的成交价是正常租赁月租金的7倍左右，报价多达到了9倍。这反映出业主心态仍普遍期望较高，而一些投资类客户(如风险投资公司等)看到现在的报价处于高位，利润空间十分有限，因此也少有问津。从而使得承租客户多是实际承租客户或其人。

短租市场占有率实际上并不高。我爱我家出具的资料显示短租现占租赁市场的比例为不足10％。赶集网的数据资料表明短期租房也只占5％。

据北京中原三级市场研究部的监测数据显示，由于短租业主的期望值太高，租金水平居高不下，使得部分需求客户望而却步，同时到目前为止，奥运短租客户确实没有预想的多，以上都是造成局部区域供过于求的原因，据北京中原的成交数据显示奥运短租的成交比例仅占亚奥地区租赁成交比例的4％左右。因此北京中原三级市场研究部的专业人士建议业主不要盲目追求超高回报，如果碰到优质客户可以适当妥协一些，不要让自己最后陷入鸡飞蛋打的尴尬境地。

空置期难把握业主短租需理性

业主奥运高价短租梦是否能圆?北京中原三级市场研究部的分析人士提醒飙高租金的业主，不要太过期待奥运期间租金的高回报，稳健的投资策略和平和知足的心态才是获取长期高收益的基础。

我爱我家市场研究部门也提出，专业中介机构不赞成业主提前违约赶走租客，因为这样做是杀鸡取卵的方法：能做奥运短租的房子大部分是高档公寓，房租大部分在3500以上，这样的房子，市面上大都收取业主一个月房租做佣金，提前和租户解约，最少需要赔付客户一个月房租，之后寻求所谓的高价奥运短租客户至少一个月空置期，这样耽误了至少两个月时间。最严重的是，奥运会一个月结束后，重新联系客户，至少再有一个月空置期。也就是说，奥运一个月的短租租金，至少要在平常租金的5倍以上，业主才有利可图。

我爱我家专业人士也建议业主：不要期望太高，不要捂房或者违约，建议客户：如果想长期租房，尽可能的在5、6月份或者10月份以后签约，尽量避开奥运会可能来临的7-9月的高峰期。

不过，北京中原三级市场研究部的分析人士指出随着奥运会的一天天临近，5、6月份租客中的各类工作人员包括媒体记者类人群会有所增加，而旅游人士和运动员家属等租房需求到7月可能显现。