踩稳生态平衡木

商业房地产的开发商要想成功，就必须考虑开发建设中存在的四种权益关系，这四种权益关系包括开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益、管理者的权益，这四种权益关系与与商业地产的开发模式密不可分。

商业地产四种开发模式

纵观目前全国火热的商业地产项目，总结起来主要有四种开发模式。第一种是不租不售。这种模式的特点是开发商把四种权益集于一身。房地产开发最终的使用端是商业企业,而这一模式就是地产商开发完商业地产项目，不租不售，而是自己继续跟进，从事商业经营活动。第二种是只租不售。就是商业地产开发商对于商业物业只采取出租形式，且租期较长。例如在城郊结合部的周边居民基本上达到20万人，就可以选择一个大型的商业企业作为承租方，来长期进行商业经营，但开发商只把商铺出租而不考虑出售。第三种只售不租。就是开发商将项目全部销售，由所有者自行经营和管理。这种开发模式，开发商相对省力且风险较低，但与前几种开发模式相比，缺点是失去了更大收益前景的可能性，且商业经营不稳定。第四种模式是又租又售。商业地产开发者根据市场的情况把商业物业分割成销售和租赁两部分，为售而租，为租而售，租售结合。这种模式虽然规避了前三种模式的弊端，但涉及到商业地产开发中四种权益关系最多，也最难以平衡，需要恰当处理。此种模式是四种开发模式中最为复杂的一种开发模式，一旦操作不当，开发商就会受到损失，目前国内许多开发商受到资金的限制，在采取此模式上压力很大。由于这种模式与前三种相比，相对合理，所以呼和浩特市首府广场凭借丰厚的管理经验采用了这种获利模式。

项目开发需要生态平衡

四种商业地产开发模式中有一个共同之处，就是都存在房地产开发的生态链，这种生态链有横向的，有纵向的，错综交叉。其中纵向生态链包括一个国家、一个城市，一个地区要有中档、高档房产项目，有经济适用房，有商品房，而横向生态平衡指的就是各方权益关系的处理问题，这也是商业地产的核心内容，可以概括为开发者的“天、地、人”。

“天”是国家的宏观调控、行业的法规政策、政府的城市规划，作为任何一家商业地产开发商，当然也包括其他的房地产开发商，都应该及时跟踪国家宏观政策、行业政策走向，以及不同城市的城市规划；生态链中的“地”是商业地产开发中能够取得盈利最扎实的基础，是指商业地产开发的市场，这个市场有一个特殊性，就是由地产开发商、商铺投资者、品牌经营者和商场管理者等不同的角色组成。市场消费者是任何一个商业地产开发企业的基础，因此商业地产开发中要得地利必须格外重视商铺投资者、品牌经营者和商场管理者。生态链中所指的“人”是指以地产开发商为核心的开发过程中涉及的广告人、建筑人、设计人、物业管理人、销售人、店铺投资人、品牌经营人和商场管理人等。商业地产开发商如何协调四者关系至关重要。它要求开发商要用前瞻性眼光适应城市发展，以差异化定位满足市场需求，细致调研，谨慎立项，开发建设具有极强市场生命力的商业地产项目。

呼和浩特市场前景广阔

如果说经济较发达地区的商业地产开发已经如火如荼，那么像呼和浩特这样的二线城市还只是刚刚起步，从大的市场环境来看还存在这样那样的不足，但也正是由于这些不足的存在，才为众多商业地产开发商们留下了极具潜力的市场空间。

从2002年开始，呼和浩特市商业格局，面临重新整合，各商圈的市场定位正在发生变化，加上呼市旧城改造项目众多，规模扩大，时间集中，商圈之间、商业企业之间和商业地产项目之间的竞争加剧。呼和浩特的商业地产市场有自己的鲜明特点，首先为加快城市商业升级速度，政府积极对外招商引资，大量退出商业项目，并在政府商业规划中，将呼和浩特市中山路确定为“青城第一街”，稳固了中山路商圈的核心地位；其次，呼市整体商业规划尚未完善，布局零乱，商业区域的市政设施比较落后，缺乏现代商业环境配套，新型商业业态和外来商业企业偏少，大部分商业企业市场定位模糊，市场细化程度低；呼市商业竞争还处于较低的层次，特别是营销手段单一，商业整体经营管理水平较低，除维多利和首府广场聘用专业的商业管理团队以外，呼市还没有其他的开发商或商业企业引进专业管理团队的概念。因此呼市的商业地产极具潜力，有广阔的发展空间。

商业地产市场起步较晚，不是发展障碍，重要的是要有鲜明的特点、良好的发展趋势。从以上对于呼市商业现状的分析可以判断出呼市的市场正在逐渐进入良性发展的轨道：第一，大卖场将成为呼市商业发展的主流业态，国际、国内连锁品牌企业跑马圈地的速度正在加快，像北京华联已经在呼市南、北、中三面布阵，天津家世界也在东部两处地方割地为王，而沃尔玛、普尔斯马特、易初莲花等国际巨头，也正在研究进入呼和浩特的战略步骤；第二，大型购物中心在市场当中占主导地位，连锁品牌经营逐步引领市场潮流，专业店发展速度进一步加快，总量大幅度增加，且更加专业化；第三，百货业态的市场份额逐渐下降，新兴的大型居住小区和城市东扩南移等使呼市形成城市次中心从而建成新型商业业态为主的商业次中心。

深入调研把方向

首府广场之所以敢在呼市首开先河不做百货概念，也正是因为对于整个呼和浩特市场特点的了解和对整个市场发展趋势的正确判断。

2002年10月份，首府广场的筹备人员来到呼市，用8天时间调查了呼市所有的住宅小区和商业办公楼，写下了12万字的关于呼和浩特市商业竞争的调研报告，为董事会就是否购买中山路原“四毛”的地块提出意见。调研期间调研组调查的不仅仅是商业，因为这块地做什么当初没有明确的概念，所以对住宅、写字楼全部进行分析，最后终于找准了定位，对其中的商业部分做出明确判断并把引入连锁经营品牌作为招商的主流目标。

在整个首府广场项目的构架上，开发商耗费心机，首先是把写字楼部分置于新华广场的一端，然后把有两条斑马线交叉的地方做了两个入口，以吸引两条路上每天10至12万左右的人流量，从而使中山路和锡林路形成整个商业圈的主通道和次通道。首府广场的百货区主通道为什么设在与维多利间隔不到30米的中山西路，也颇有用心，把主通道路口放在中山西路与锡林路交界处的正中央，把大卖场的通道次路口设计在离新华广场过来比较接近的通道上，目的就是能更大限度的吸引潜在客流。

因为首府广场属于商业地产，所以在方案建设过程当中，就要充分考虑到购物环境的舒适性，因此首府广场提出了“室内空间室外化”设计理念，并在建筑设计过程中，在每个平面大约1万平方米面积中，拿出20％作为公共的享受空间，并在不同区域设置了三个1至6层的挑空中庭，以求提高整个商业物业室内空间室外化和整个购物环境的生态化。

满足需求争取四方共赢

首府广场是商业地产项目，采取的又是第四种开发模式，开发商必须考虑在这一项目中几种权益关系的平衡问题。因此，在开发和设计的过程中，不论是前期寻求商业顾问公司，还是后期寻求紧密性合作的商业管理团队，都坚持以开放性的眼光寻求合作伙伴。在整个项目定位和规划过程当中，最大限度的考虑商业需求，铜锣湾集团与首府广场合作以后，几乎对首府广场原有的商业规划不做任何修改就能够进行商业管理，这得益于前期的商业定位和对理念的坚持。

如果要达到共赢，就必须维持横向生态链长久平衡，开发商一定要以做品牌的心态作项目，以忠诚服务的理念对待客户。首府广场和业主的关系处理得非常好，之所以能建立这种友好关系，与建设过程中的调整是分不开的，包括根据投资者的要求在规划上所做的改动，事实证明正是这种良好的客户关系为整个首府广场成功打下了扎实的基础。

从首府广场的成功中，从商业地产开发的现状可以有此结论，作为开发商赚了钱就走，这种想法是错误的，一定要以做品牌的理念做项目，而不是把项目做完就万事大吉。在这一过程当中，一定要充分考虑商铺的购买者、品牌经营者以及整个商场管理者利润空间，并把利润空间充分地让足，达到开发者、经营者、管理者和投资者的4赢，从而使一个复杂的商业地产项目简单化并且有较强生命力。