我国物业管理存在的问题与对策研究

摘要：物业管理不仅和城市的管理相关，也和房地产业的健康发展以及住房制度的深化改革息息相关，本文通过分析我国目前物业管理行业的现状问题，探讨了产生这些问题的成因，并提出了解决这些问题的对策。

关键词：物业管理；现状；问题；对策

中图分类号：C93文献标识码： A

引言

当前物业管理正在不断的进入到各个领域中，极大的推动了社会的发展。不难预见，在物业管理企业不断提升自身水平和业主积极的配合下，物业管理行业将变得更加专业化和竞争化，整个行业管理水平将达到新的高度，将极大的促进我国工业化、城市化的进程。

一、我国物业管理的存在的问题分析

1、物业管理行业内缺少专业人才

目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。《物业管理条例》中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展。

2、物业管理收费困难

一方面是由于物业管理处于起步阶段，缺少健全的行业管理标准和物业管理人员行为规范，，其服务质量和态度达不到业主的要求，导致业主拖欠物业管理费；另一方面，物业管理费的收费标准没有一个统一的定价范围，而且价格透明度很低，很多物业管理公司趁机钻漏洞，肆意太高收费标准，导致业主因不合理收费而拒绝缴费。同时，由于收费难，导致物业公司经费紧张，服务设施配备不齐全，业主因不满意而不愿意缴费，于是物业管理主体双方形成了一种恶性循环，这些严重制约了物业管理行业的发展。

3、物业管理覆盖不足，发展不平衡

物业管理与经济的发展有密切的联系，在大城市中物业管理服务范围比较广泛，服务质量相对较高，业主能够及时的缴纳物业管理费用。而二线城市和小城镇的物业管理覆盖面不足，发展也不平衡，一些新建设的楼盘，物业管理服务比较周全和及时，而一些年久的小区物业管理功能非常弱，甚至一些小区没有专门的物业管理部门和人员。因此，物业管理覆盖面不足和发展不平衡主要依赖于当地的经济发展水平和居民的收入水平。

4、业主的监督作用难以发挥

业主对物业管理公司的监督主要是通过居民选举产生业主委员会来进行的，业主委员会与物业公司是监督与被监督的关系。但是业主委员会并没有完全发挥监督的功能。主要表现在：一是业主委员会的维权意识比较差，业主委员会除了对私人业主物业利益受到损失时进行监督外，对公共物业的损害关心不够；二是业主委员会缺乏监督机制；三是业主委员会的法律地位没有证实，业主委员会只是物业内部的组织，属于自发性的组织，没有明确的法人资格，行为主体比较模糊，不能承担各种民事责任。

二、促进我国物业管理健康发展的措施

1、充分发挥业主委员会的作用

物业管理公司和业主委员会是建立在法律关系和经济关系上的平等民事主体，共同肩负着管理好辖区物业的重任。为此，在完善物业管理体制时，要按《公司法》组建和规范物业管理企业，政府应积极倡导在物业委托管理时采用招标制度，提高参与标准，严格市场准入制度，创造公平竞争环境。也要按照国家颁布的《物业管理条例》，及时地按一定程序组建业主委员会，业主委员会要按《业主管理委员会章程》行使自己的职能，真正发挥自治管理和监督管理的作用，使业主（使用人）的合法权益不受损害。

2、向专业化、品牌化方向发展

物业管理是房地产业中派生出来的产业，因此很多的物业管理公司都沿袭了房地产业的一体化管理模式，整个企业中机构设置繁杂，人员层级多，尾大不掉，极大的加重了物业管理成本。因此，物业管理要走专业化之路，针对具体的细分市场，精确定位，为服务对象提供个性化和人性化服务；提高管理水平，积极吸引和任用高素质的专业化人才，并对其进行科学的管理和培训，另外，要实施物业管理品牌战略，采用适当的途径来对本企业进行宣传，提高企业知名度，，走一条适合企业自身良性发展的专业化、品牌化之路。

3、采取多种渠道、多种形式培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源

多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面，加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。

4、解决收费问题的对策

首先，改变消费者传统观念，提高对服务收费的认识。各级政府部门应发挥政策和舆论的引导作用，让人们充分意识到购房之后，在住户使用期限内的物业维护及享受的服务是有偿的，需要住户自行承担的。其次，在物业管理中要强化业主委员会的作用。业主委员会是保证业利、维护业主利益的有效工具，任何关于物业管理的重大决策，都必须经过业主委员会的讨论与审查，包括对物业管理公司的聘用等重大决策。

5、设置物业管理机构，加大监管力度

国家应设置专门的物业管理职能部门，对物业管理行为中的各种费用和支出进行监督和检测，保证物业管理费用科学合理的使用，以保障业主的利益；物价局也要严格监管物业公司的物业管理费收费标准，严惩乱收费的行为。

6、加强物业企业资质管理

物业企业的质量水平关乎整个物业管理的能否正常运转，因此加强物业企业资质管理，提高物业管理质量势在必行。相关法律体系要严格控制物业企业上市，要对他们的整体水平、相关资质严格把关，严禁那些不合格的物业企业混入市场。同时物业企业要定期对员工积极培训，让他们掌握最新的市场信息，明白业主正真需要什么，这样才能够更好地为业主提供贴心化的服务。物业企业要致力于积极改善物业环境，提高物业服务质量，为业主提供更优质的服务。同时物业服务企业要积极引进人才，提高物业管理团队的水平，妥善运营，使物业管理的质量得到全面的提升。

7、加大领导力度，规范管理体制

物业管理要在打下牢固的群众基础，在业主面前树立威信。物业服务企业在管理事务上对业主公开、透明。同时在服务及收费方面制定合理的服务及收费标准。其次，是在业主委员会的设置上，在这方面要严格控制把关，建立健全合理的制度，并严格履行职责，并且有相关人员来发挥维权、监督和协调等作用。保证整个行业的健康、快速发展。

结束语

要想搞好物业管理，一方面要坚持业主的自治自律与物业管理企业统一专业化管理相结合的原则，依法对业主进行正面的引导、帮助，指导其树立与市场经济体制和城市现场代文明程度相适应的科学消费观念；另一方面要严格依法规范物业管理企业的经营管理行为，树立企业诚信无欺、服务优良、管理科学、业主满意的经营思想，对企业目前的经营条件和面临的各种困难、问题进行调查研究，切实帮助企业建立和完善有利于物业管理市场良性发展的经济秩序。

参考文献

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