我国房地产宏观政策调控效果实证分析

摘要：本文利用房价――房地产市场发展评价模型，分析了我国房地产宏观政策的调控效果。结果表明，我国对房地产市场的调控未取得预期效果，大连市房价持续上涨；并指出应重点运用经济手段和土地政策对房地产市场进行调整，减少行政干预，保证政策调控的长期性和一致性，才能保证房地产市场持续健康发展。

关键词：房地产宏观政策 综合评价 房地产市场发展 评价

模型

1 综述

要想评价房地产宏观调控政策的效果，就需要对房价和房地产市场的走势进行判断，这样我们就需要借助一些房地产指标对房地产市场价格的波动情况进行分析比较，通过建立科学的评价指标体系，做出科学的决策。

由于房地产指标众多，需要对各指标进行标准化处理，采取统一的量纲，然后才能进行定量计算，本文选用Z-Score法。在房地产市场发展评价指标体系中，房地产开发投资增长率/GDP增长率这个指标需要运用线性内插和外推的方法进行调整。

2 房地产宏观调控政策效果评价的实证分析

2.1 房地产指标的标准化及调整

文章收集了大连市2001-2011年房地产市场的数据（详见表1、表2[1]）进行综合评价。另外，根据房地产开发投资增长率/GDP增长率指标的性质，首先运用线性内插外推方法对其进行调整；同时，该指标当期数值会对未来

期数值造成影响，还需要进行巨警调整，调整后数值见表3。

然后对各年份其他房地产指标的数据进行标准化处理。处理后的数值详见表4、表5。

2.2 确定房地产指标权重值

借鉴文献[2][2]用层次分析法得出的主观权重值。用变异系数法计算出客观权重值，然后运用组合赋权公式计算出组合权重值。各房地产指标权重值见表6。

2.3 计算房地产市场发展状况综合评价值

将各年份的房地产指标与对应的组合权重值相乘以后求和，就得到该年份房地产市场发展状况综合评价值。2001-2011年份综合评价值见表7。

2.4 评价结果分析

根据先前表7的数据，就可以得到房地产市场发展状况走势图，详见图1。

将房价和房地产市场发展状况综合评价值结合起来，建立房价――房地产市场评价模型，更有利于研究房地产宏观调控政策的效果。

从图1可以看出，大连市2001-2011年房地产市场发展状况波动较大，在2010年达到最大，2002、2008和2011年出现回落。这是因为2002年我国大力整顿房地产市场秩序，出台的规范性政策抑制了房地产市场的发展；2008年国务院重拳打击屯地，造成了2008年大连市房地产市场的回落；2010年国家出台“新国八条”，对北京上海深圳等一线城市产生了重大影响，各大房地产企业把目光转向了大连等二线城市，再加上边远地区执行政策的滞后性，导致2010年大连市房地产市场的迅猛发展；2011年，号称“史上最严”政策出台，同时大连市在其辖区内实行住房限购政策、征收房产税政策，有效地抑制了房地产市场的发展。

3 房地产宏观调控政策效果评价分析

基于大连市2001-2011年房价和房地产市场发展状况模型分析的结果，再结合2001-2011年我国实施的房地产宏观调控政策，可以看出，我国在2001-2011年间出台了众多房地产宏观调控政策，房地产市场的发展走势也随之上下波动，但是房价却一直降不下来。我们可以这样认为，房价的高低是对我国房地产宏观调控政策效果的最直观的评价，房价居高不下，说明我国的房地产宏观调控政策没有达到预期效果，这是因为我国房地产调控政策频繁，缺乏一致性造成的。另外，我国对房地产市场的调控行政干预较为严重，类似限购、限贷、限价，这些在短期内调整还是有效的，但终将退出市场，缺乏长期性，所以对房地产市场的调控应以经济手段为主，同时还要重点实施好土地政策，掌握好土地的有效供给，使其和货币政策、财政政策实现有效结合，保障房地产市场的持续健康发展，促使房价回归合理。

参考文献：

[1]2001-2011大连市统计公报，http：///.

[2]金海燕，任宏.1998-2009年我国房地产宏观调控政策效果综合评价[J].建筑经济，2011（8）：76-80.

[3]薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D]. 中国科学技术大学，2012.