投资增速回升,房价走势继续保持回落

政策回顾

国务院：

坚持房地产调控不动摇 加强土地管理

7月12日，国务院总理主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作。会议指出，下半年必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。会议特别提出，要继续严格实施住房限购措施，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

7月20日，国务院总理主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作。会议要求近期重点做好以下工作：切实加强耕地保护，确保耕地保有量不减少、质量有提高；严格依法依规管地用地，坚决防止违法违规用地反弹；认真落实《国有土地上房屋征收与补偿条例》，加快规范农村集体建设用地管理；做好保障性安居工程用地供应；加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。

财政部、住房和城乡建设部、银监会：

加大保障房建设资金支持力度

7月1日，财政部、住房城乡建设部下发《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》。《通知》指出，各地要按照签订的保障性安居工程目标责任书，积极开展各项工作，尽快将公共租赁住房建设任务分解落实到具体项目。对于不同的公共租赁住房项目，要尽快确定具体的投资模式和投资主体。各地可按照20％比例，测算公共租赁住房项目资本金需求。

7月27日，银监会主席刘明康在银监会年中电视电话工作会议上指出，下半年要继续加大保障性住房建设支持力度，支持设立省级、计划单列市政府保障性住房融资平台，鼓励以银团贷款形式发放贷款，商业银行对保障性住房项目与商业性房地产、限价商品房、经济适用房和一般性融资平台项目要进行严格区分，在符合要求的前提下，银行业金融机构要加大力度抓紧对保障性住房项目放贷，全力支持完成今年的保障性住房建设任务。

中国人民银行：

年内第3次上调存贷款基准利率

7月7日，中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是年内央行第三次提高存贷款基准利率，体现了高层抑制通胀的决心。

市场运行分析

开发投资增幅回升： 7月份，全国房地产开发投资继续保持增长，增幅出现明显回升。

当月，全国完成房地产开发投资5623亿元，同比增长36.6%，增幅较上月上升7.7个百分点；其中，商品住宅新增投资4148亿元，同比增长37.5%，增幅较上月加快5.3个百分点。（见表1）

从房地产开发投资的增速走势来看，8月份房地产开发增幅出现较明显上升，与2011年前6个月增幅的平均值相比加快2.8个百分点。

个人按揭贷款止跌回升，自筹资金增长最快： 7月份，房地产开发资金来源新增6861亿元，同比增长33.0%，增速与上月相比回落1.5个百分点。

从房地产开发资金来源的不同渠道来看，个人按揭贷款出现正增长，国内贷款增长缓慢，自筹资金增长较快。具体来看，7月份当月个人住房按揭贷款增长688亿元，同比增长16.1%；国内贷款新增995亿元，增长3.0%；自筹资金新增2830亿元，增长42.6%。（见表2）

新开工面积保持平稳增长：7月份，商品房新开工面积新增15726万平方米，同比增长34%，与上月相比上升11.2个百分点。其中，商品住宅新开工面积新增12232万平方米，同比增长27.2%，增幅与上月相比加快7个百分点。

销售面积继续保持增长：7月份当月，商品房实现销售面积7618万平方米，同比增长17.8%，增幅较6月回落7.6个百分点；其中，商品住宅销售面积实现6754万平方米，同比增长17.9%，增幅比上月回落6.1个百分点。（见表3）

房价走势进入僵持期，部分城市房价出现小幅反弹：随着各地限购措施的实施，住宅价格上涨过快的势头初步得到遏制，房价进入僵持期。从全国70个大中城市住宅销售价格上看，1月份新建住宅价格同比涨幅在10%以上的城市有10个，2月份有7个，3月份有6个，4月份有1个，5、6、7三个月均为0个，呈逐月减少的趋势。从环比价格上看，1月份，新建住宅价格环比出现上涨的城市个数有60个，2月份减为66个，3月份为49个，4月份又反弹至66个，5月份又回落至60个，6月份又回落至43个，7月份为39个，上涨城市的个数整体呈减少态势，价格走势进入僵持期。

与6月相比，7月份新建商品住宅价格环比下跌的有14个城市，其中成都、宁波、重庆、包头、济宁、海口等城市跌幅居前；价格上涨的有39个城市，其中涨幅居前的有：泸州、南充、大理、岳阳，涨幅分别为0.8、0.6、0.5、0.5。

与2010年7月相比，新建商品住宅出现下跌的只有1个城市三亚，城市数量比上月减少2个。价格上涨的有68个城市，其中涨幅超过6%的有21个城市，城市数量比上个月增加2个，其中涨幅居前的是：南昌、丹东、乌鲁木齐、长沙、兰州、洛阳、秦皇岛。（见表4）

月度点评

7月份，中央继续加强房地产调控力度，强调楼市调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制房价过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。预计未来房地产调控政策将继续从紧，调控措施依旧被严格贯彻实施。

随着限购政策向二三线城市扩展，投机投资等不合理需求被有效抑制，特别是保障性住房的大量开工建设和投放市场，预计未来房价将出现稳中有降态势。

随着货币政策的紧缩，在“限购”、“限贷”和销售回款不足的情况下，多数房地产开发企业的资金链将面临更加严峻的挑战，预计未来资金来源增幅将有所下降。

总之，预计下半年，房地产调控政策将不会放松，部分热点城市房价将出现较大范围实质性下跌，并呈震荡型走势。