房屋维修管理工作浅议

【摘 要】根据多年的房屋维修工作的实践经验，通过对其意义、特点和性质的缜密分析，提出了房屋维修类型的划分办法，并对房屋维修的工作内容进行了详细的阐述，以期对房屋维修工作的科学、高效管理提供一定的参考借鉴。

【关键词】房屋；维修；管理；特点；内容

房地产是我国经济领域的一个重要行业，也是我国国民经济的支柱性产业之一。房产对于个人的重要性是不言而喻的，当前人们谈论、关注的话题，更多的是房产的市场价格，而往往忽视了房屋固有的使用价值。但是，随着房地产行业的日趋成熟，房屋维护、修缮的重要性，正浮出水面，成为房地产行业一个新的话题。如何通过对房屋的维护、修缮，减少房屋自然老化，确保房屋使用功能的长期发挥，乃至进一步实现房屋的功能性拓展，以延长房屋的使用年限，实现房产保值，显然同样重要。本文依据房屋维修管理工作的意义、特点，结合作者多年从事房屋管理工作的实践经验，从房屋维修工作的性质入手，详细分析、讨论了房屋维修工作的类型和主要内容，以期对房地产行业的房屋维修管理工作有所裨益。

1 房屋维修管理的意义

房屋维修包括房屋公用设施维修和房屋本体维修。其中，房屋公用设施维修是指物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目。本文讨论的主要是直接涉及房屋使用功能发挥的本体维修部分，其意义在于：

1）确保房屋使用功能。增强房屋住用的安全性能，延长房屋的使用寿命、改善住用条件。

2）增加房屋经济价值。房屋维修保养及时，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接经济效益。

3）提升单位信誉价值。房屋作为固定资产，对一个单位来讲，维修与保养做得好，能够建立企业良好信誉，提升企业良好经营形象，尤其对物业管理企业而言，能够为企业业务发展打下扎实基础。

4）增加城市的社会价值。按照既定计划对房屋的维修进行有效管理，能够美化城市环境、美化生活，人民安居乐业，增强社会稳定。

2 房屋维修管理的特点

房屋维修是房地产管理的重要内容，具有经常性、复杂性和技术性的特点。

2.1 经常性

随着房屋使用年限的日益增长，以及自然或人为情况的因素影响，导致房屋设施正常损坏或使用功能减弱，再加上房屋所处地理位置、环境、用途、使用人情况不同的差异，同样结构的房屋使用情况以及设施损坏的程度也是不均衡、不等同的。因此，房屋维修是一项经常性且不可或缺的重要工作。

2.2 复杂性

房屋维修管理量大面广，它涵盖了各个行业、千家万户，涉及项目多且复杂。房屋的多样性、个体性和维修的广泛性、分散性决定了房屋维修管理的复杂性。由于每一幢房屋有它独特的形式和结构，因此房屋维修必须根据房屋不同结构、设计、使用状况制定不同的维修方案，组织进行不同的维修施工。也就是说房屋维修管理要针对不同情况分别进行组织管理，实施不同的管理方法，呈现其较强的复杂性。

2.3 技术性

房屋维修管理本身具有特殊的技术规定性，以建筑工程专业及相关专业为基础，配有高素质的专业技术人员和技术工人，要求专业人员具备较丰富的维修以及管理经验，才能较好地完成维修任务。

3 房屋维修的类型

房屋维修的类型划分依据有多种。但一般认为，主要按照房屋维修的对象和完整性，来划分不同的类型。

3.1 按照维修对象的不同划分。

按照维修对象的不同，房屋维修可分成结构性维修和非结构性维修。其中，结构性维修是指保证房屋结构安全、适用和耐久，对破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及维修；非结构性维修指保障房屋正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋使用功能，增加房屋的使用年限。

3.2 按照维修房屋的完整程度划分

按照维修房屋的完整程度不同，房屋维修可划分为小修、中修、大修或翻修。小修称维护，对房屋日常、零星的维修维护；中修是对不符合建筑结构要求的房屋，需进行局部修理；大修是指房屋主要结构损坏严重，居住已不安全，需进行全面修理；翻修是指房屋主体结构严重损坏，丧失正常的使用功能，应该进行全部拆除，需要另行设计、重新原地进行更新建造的过程。

4 房屋维修管理的内容

房屋维修管理的主要内容包括：制订房屋维修计划、维修施工管理、维修费用管理等方面。

4.1 制订维修计划

房屋维修与房屋保养往往是交叉进行的，实际操作中，维修在一定程度上影响着保养，因此在制订维修计划的同时，充分结合房屋保养等各方面实际，科学制订房屋维修管理计划。一般情况房屋维修管理计划分为短、中、长期计划。

4.1.1 短期计划

短期计划是指结合房屋竣工年限，对平时积累登记的简单维修问题进行预计安排。一般是指日常性的维修、应急性的维修、设施设备的应急维护。属于小、中修的范畴，确保维修房屋的正常使用。

4.1.2 中期计划

中期计划是指需要解决的包括使用中正常的小的损坏造成的非应急性的维修。维修计划的设置前提是不影响房屋的正常使用，及时修复的预防性养护。一般来讲，把需要进行房屋大修的内容列入中期计划中。

4.1.3 长期计划

长期计划是指针对房屋结构、设施设备的老化程度的相关情况做出的比较长远的维修规划，且涉及的维修业务确保短期内不会发生，需要将房屋进行较大资金投入且工程量大的维修内容列入长期计划。

4.2 维修施工管理

房屋维修施工一般包括现场勘查落实、选择维修施工的人员队伍、维修施工的组织准备、调度现场及安排处理、资料交接等环节。

4.2.1 现场勘查落实

负责维修和从事施工的人员现场勘查这一环节是必不可少的。现场勘查落实要求技术过硬、熟悉房屋构造的专业人员去做，做好现场记录整理，为制订维修计划、具体施工提供详实的基础资料。

4.2.2 维修施工的组织

根据现场勘查的具体情况，选择施工队伍、部署维修施工的进行步骤，做好相关组织准备，安排好工期、施工人员、材料等事宜，做好落实维修任务、编制维修计划、设计方案和施工组织设计。

4.2.3 维修工作及后续管理

维修工作进行过程中，负责人员总调度维修进度，对现场发生的问题跟进处理，以确保工期的完成。工期完成后，管理人员负责将相关资料按照所属职能部门进行有序交接，确保资料完整存档。

4.3 维修费用管理

维修费用主要考虑人工、材料、设备使用、物业管理等基础性费用。另外，专项维修基金的管理和使用，也是管理者必须考虑的重点问题。

4.3.1 维修基础性费用管理

维修费用涉及材料、人工、设施设备、物业管理等多个方面。在工程开始前管理人员须做好维修费用预算，对多个涉及方面进行充分预计，同时考虑部分可能出现的额外费用，制订经济合理的修缮费用标准。

4.3.2 按照政策规定用好共用部位专项维修基金

专项维修基金作为只有房屋共用部位维修可以正常使用的资金，存在其特殊的一面。管理者应协助单位做好这部分资金的使用。专项维修基金作为专项使用的款项，虽然审批较为严格，但账户独立，管理者根据实际情况可以灵活掌握具体使用，掌握好专项基金的调度使用，可以较好地缓解房屋维修费用紧张的压力。

5 结语

房屋是有较高经济价值的有形资产，是能够长期供人们居住、生活、学习、工作的不动产的总称。房屋维修管理工作是一项系统的复杂工程，具有极强的专业性，及时、良好的房屋维修与养护，有利于逐步改善生活条件，不断满足社会需求和人们居住生活的需要；有利于房屋价值追加，延续物业的自然损耗，提高物业的使用价值，促进房地产业生产、流通、消费各环节的良性循环。因此，通过科学地认知房屋维修的性质，正确划分房屋维修类型，不断加强对房屋维修工作的综合管理，做好房屋维修的计划制定、施工管理和费用管理间的平衡，就一定能实现房屋管理工作走向更加科学、高效。