房价调控为何步履蹒跚

9月18日，国家统计局数据称，今年8月70个大中城市新建商品住宅平均价格，环比涨幅为0.06%，涨幅较7月的0.14%有所收窄，但仍高于6月0.02%的环比涨幅。这已是70个大中城市平均房价连续第三个月出现上涨。而在此前，国家统计局8月公布的数据显示，全国70个大中城市中，7月新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，而6月份这一数据仅为25个，7月上涨城市个数超过了前6个月之和。另外根据中国指数研究院9月初公布的数据显示，2012年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为8738元/平方米，环比上涨0.24%，这是继7月环比上涨后的再次上涨。

随之而来的是相关部委及其负责人对于楼市调控的密集表态。财政部部长谢旭人表示，要严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，稳步推进个人住房房产税改革试点。国家发改委主任张平指出，下半年要稳定房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实增加普通商品住房特别是中小套型住房供应，防止房价反弹。

事实上，房地产调控已经持续了一年多，各地也相继出台了“限购令”等调控措施，但是时至今日，仍难看到房价回归理性的水平，这究竟有些什么原因呢？

原因之一：没搞清炒房资金的来源

很多人提起温州炒房团、山西煤老板就非常恼火，认为就是因为这些人的存在，房价才会这么高，才搞得大家买不起房！我们制造业现在的平均毛利润只有5%，如果再去掉一些其他费用，我们的制造业基本是不挣钱的。相比较来说，炒房子是一件一点技术含量都没有的事情，很多以前做实业的人，现在基本都跑去炒房了。他们的观点基本相同，都认为现在这种大环境下，做实业又累又挣不到钱，炒房又简单，利润又高，因此也不能全怪他们。不过从另一方面看，我们过去推出的一些措施也给了温州炒房团、山西煤老板有可乘之机，比如2008年的时候，为了刺激房地产，央行在一年之内四次下调利率，幅度达到1.71%。同时二套房贷也有购房贷款利率7折的优惠。不少投资投机者正是利用了这一政策优惠，实现了自己炒房的目的。

原因之二：信贷调控没有触及到房地产

在房价飚升、民众抱怨的情况下，我们政府密集出台了很多调控政策，但是，透过对这些调控政策的分析，我发现一个很有意思的事情，那就是即使到现在，我们的一些信贷调控还是没有触及到房地产。原因很简单：第一，对于地方政府来说，土地出让金是很大的一笔收入。第二，在现在这种大的环境下，我们的金融机构最怕的就是房价下跌，因为对于金融机构来说房价下跌是最大的系统风险，金融机构自然不会自取灭亡。

而从税收的角度分析，在目前的制度和市场状况下，还很难调节进入楼市的资金。要衡量税负是不是重了，我们不能只看税率，因为这只是表面上的，根本没办法反映真实的状况。我们应该看的是这个税最终能否转嫁出去。打个比方，从表面上看，中石油和中石化每年都要缴纳资源税。可是，就算对这两个寡头征收200%的税也没用，因为无论政府征多少税，它们都能够透过价格把它消化掉，也就是说，它们能把所有的税负都加到价格上去，最终转嫁给消费者，所以，它们能保证自己的利润率不会因为资源税而下降。同样，对于炒房者来说，也完全可以把税费转嫁出去，而且还不担什么风险，至于炒房的利润究竟有多高，大家心里已经相当明白了。

原因之三：只注意短期房价下跌的表面现象

经历了一段时间的调控之后，2012年3月，统计局公布了2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，2月份整体房价仍呈上升态势，但是70个大中城市中有45个城市新房价环比下降，涨幅缩小的城市也明显增多。然而这还只是表面现象，房价继续上涨的趋势还没有得到根本改变。这一表面现象也给予了我们三方面的警醒。

第一，2月份和1月份相比房价好像不涨了，可能还有点微跌，然而这只是表面现象，看起来非常好。其实这是一个很有趣的统计数字。我以北京为例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。对于房价，如果把通州地区也平均进去的话，肯定也是下跌的了，但是三环之内没有怎么跌，所以在表面上平均价格好像跌下来了。

第二，中小型开发商被大量淘汰，而一些大型开发商却是越来越壮大，这是我们不可想象的。比如，去年一整年下来之后万科整个销售量上升了41%，利润上涨了32%，就连第七名的碧桂园销售量跟利润也上升了35%。之所以大型开发商越调控利润越高，是因为他们撑控了大量的资源，因此市场震荡的结果，等于是新一轮的洗牌，让那些大鱼把小鱼都给吃了。去年在地产行业的有规模以上收购兼并高达124宗，其金额超过1500亿元，也就是说在调控后市场的影响下，大鱼变得更大了，小鱼慢慢地被吃掉了。

第三，就是土地出让金。2010年是2.7万亿元，2011年高达3.15万亿元，创历史的新高。对此，你发现地方政府也挺高兴，因为土地出让金也上升了。因此调控的最终结果，可以说是皆大欢喜。

根据我们的统计，在房价里面，12项税跟56项费，另外还有土地成本，加在一起占到了房价的70%左右。房价如果要降到合理的价位，我不晓得用什么方法跟途径降下来。其中70%是税费和土地成本，这是刚性的，目前看不到下降的趋势。还有10%最起码的构建成本，这个也降不了。另外，开发商有20%的利润，有很多的支出都含在这里面，所以这至少还有10%的利润来保障它的支出。也就是说，房价再怎么降也不能突破90%的这个刚性关口。

原因之四：保障房没给老百姓一个预期

在房地产的调控中有一个重要的手段就是保障房，现在全国都在搞保障房“”，地方政府似乎觉得当务之急就是盖房，然而其中还存在一些值得商榷的地方。我看到一个很有意思的采访，央视采访了一位天津居民，这个被采访的人通过摇号得到了房子。你知道他怎么讲的吗？他说感觉很幸运，这其中就有问题了。

我们推出保障房政策的目的是好的，但是方法却值得商榷。包括如何来贯彻保障房的公平，比如不是用摇号制度而是用排队制度。因为如果所推出的条件不是老百姓能接受的一个公共意见，就不能取得应有的效果。