调控政策难降房价

2009年12月14日,国务院常务会议明确提出,遏制部分城市房价过快上涨的势头。政策一出,立刻引起了激烈的争论,高房价到底会不会得到遏制?我们在关注各方观点的同时,也引用了一些观点,供读者参考

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中国的CPI对房价的波动极不敏感,房价即使翻一倍,只要房屋租金等不随之上涨,CPI就反映不出来,而这恰好就是中国的现实困境。由于大量商品房被投机者买走,这些房子的出租并非为了获取租金,而是为了等待房价上涨,租房的目的不过是填补时间空白,即以出租换时间。一旦房价上涨到足够的价位,房屋主人就会变“租”为“售”。我亲身经历过一次这样的情形。房屋主人宁肯给我一个月租金的违约金,也要终止租房合同,因为她要卖房。所以,在中国,房价的涨幅与房屋租金严重背离。国际上研究房价泡沫,一般把二者的背离程度作为判断泡沫大小的一个指标。如果从这个角度来看,中国这些年来,泡沫一直处于高速累积阶段。

从2008年11月开始,中国加大信贷投放,由此引发了对货币贬值的恐慌,催生了对住房的消费,我称这种激活消费的模式为“恫吓式消费”。当上万亿的信贷资金释放出来,富人疯狂地涌入楼市,把钞票兑换成房产。

这个时候,房屋已经不再是住房必需品,而是一种确保财富不缩水的投资品或金融产品。在这种情况下,房屋质量已经不重要,位置也不重要,只要能买到房子。因为,存量住房被疯狂地消化掉,可供选择的余地越来越小了。

房价上涨,使地方政府原本一路下滑的地价迅速反转,通过卖地,地方政府紧张的财政状况立即扭转。

货币贬值是对“资源为王”理念的强化。通过纸币衡量的实物必然涨价。那么,出台房地产调控措施能够降低房价吗?

其一,政府调控房价的目标是“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,只要涨得不快就达到了预期。

其二,政府调控房价往往税收打头阵,这样的结果是,在抑制房价上涨的过程中政府的收入是持续增加的。在这种情况下,如果房价能够下跌必须有其他利益主体(比如开发商)让渡部分利益,而这显然是不现实的。指望在税收增加的同时调控房价本身就不合逻辑,因为相关税收很容易转嫁到购房人身上。

其三,所有房地产调控措施都需要地方政府来执行,而哪个地方政府愿意房价下跌呢?他们更多的是对中央的调控政策阳奉阴违。道理很简单,分税制改革后,地方财权大幅削弱而事权大致不变,财政缺口太大。因此,地方政府经常出台极其荒唐的调控措施,比如,发现开发商囤房将在一定时期内限制其卖房,这不是明摆着帮助开发商囤积吗?

如果地方政府违背调控政策,会受到处罚吗?答案是:也不会。因为,地方政府的财政缺口必须从土地出让金这一块来弥补。地方政府在卖地方面犯的“过错”基本上是被原谅的。这正是中国房地产调控的怪圈。

在综合这些年的大量数据及政策信息后,我得出结论:政府能够容忍中国房价的最大跌幅应在20%以内,时间应在十个月以内。超出这个极限,政府就必然出台救房地产的政策。2008年,房价刚刚步入下跌轨道不久,系列房地产救市政策的出台就是最好的证明。

因此,除非有能够替代房地产解决地方政府财政缺口的产业,房价虽然会有调整,但在政府这只“看得见的手”的推动下,大趋势仍是上涨,会一直上涨到即使在任何推动力量下也不能再上涨为止,即崩盘为止。

中国要想成为强国,走民富路线是唯一现实可行的途径。而要做到这一点,首先就必须改变我们过于倚重挤压民生为基础构建起来的经济发展模式,诸如高房价这样的畸形状况应该及时得到纠正。否则,只是让少数人谋取了暴利。

更重要的是,这个民族在高房价中的迷失,愈来愈深。当年轻一代把拥有住房这一生活必需品作为人生的目标时,这个民族的未来和希望在哪里?

我深为这种状况感到忧虑。