艰难的房价调控

本年度的房价调控，明显出现中央雷声大、地方雨点小的局面，其背后是土地财政作祟。谁肯真正对自己的金库动刀子呢？这需要一场更深层次的改革。

2011年4月17日，“新国十条”的房地产调控新政将满周年。截至3月31日，全国657个城市中，已有608个城市陆续公布年度房价调控目标，从去年延续至今的房地产调控“似乎”进入到一个关键时期。但放眼望去，各地此次出台的房价调控目标一片看涨，只有北京一枝独秀地提出“新建普通住房价格‘稳中有降’”。

为此，住建部下发通知，要求各地听取社会的意见，使确定的年度新建住房价格控制目标取得社会的认同和支持，已经公布的城市也要据此酌情调控已的调控目标。

众多分析认为，各地普遍“看涨”的调控目标与中央要求并不一致。民意更是直接发出“失望”的声音。那么此次地方房价调控目标为何如此不“给力”？

房价涨幅与GDP挂钩不合理

3月下旬，各地房价调控目标密集出台， 多数地方政府步调一致地将调控目标与GDP、人均可支配收入涨幅作为参照。一时间政府调控的“限涨”变成了“调涨”，各地房价预计今年涨幅普遍在10％－15%。

3月29日，上海市政府公布了房价控制目标：“2011年度全市新建住房价格涨幅低于全市年度生产总值和城乡居民人均可支配收入的增长水平，新建保障性住房面积高于商品住房面积，居民住房保障水平明显提高。”

此前，上海市市长韩正在作政府工作报告时提及，2011年上海经济社会发展的主要预期目标是GDP增长8%左右。以此为据，可推算出上海的房价调控目标为新建住房涨幅低于8%。

30日晚，城市大多“默契地”跟随上海了“控速不降价”的政策，如广州、深圳。这些城市与上海相比有着严重的趋同性，都将房价涨幅目标与两大参照指标挂钩。

今年1月26日，总理在主持召开国务院常务会议时提出的“新国八条”中第一条正是如此要求，“地方政府应根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

但当各地方政府落实在纸面上时，似乎只重视GDP和人均可支配收入这两项指标，同时却集体“漠视”了最后一个指标，也是更为重要的“居民的购房支付能力”。中国房地产学会副会长陈国强认为，因为“居民的购房支付能力”没有现成的可参照数据，这使得地方政府避重就轻，有意忽略了这一指标。

调控房价涨幅参照GDP和人均可支配收入是否科学？学术界多持反对意见。学者马光远认为，这样的挂钩很荒唐。以上海为例，根据2010年统计数据，城镇居民人均可支配收入为3.2万元左右，增长10%只增长了3200元；而上海2010年平均每套房价格为260万元，增长10%意味着增加26万元，这26万元相当于一个上海居民八年不吃不喝的收入。由此可见，居民收入增长10%与房价增长10%完全是两个概念。

北京大学公共经济研究中心研究员韩世同认为，房价涨幅与GDP挂钩已不适合现有的情况。在2004年后，一二线城市房价大幅上扬，如广州涨幅已超过2倍，北京上海可能接近三倍，这时房价已经在畸高的位置上，在与GDP的正常增长挂钩，显然是不合理之选。“地方GDP、居民人均可支配收入与房价之间并不具备必然的逻辑上的数理关系”，所以提出这个调控的要求就缺乏可操作性。

韩世同说，目前，一二线城市房价已经涨到极限了，如今的调控目标“预测”出房价仍将上涨，反而容易导致消费者盲目入市。

新建住房是一个大概念

3月29日，北京跳出众多的城市，成为调控中“首个吃螃蟹的人”，首提“降”字。北京公布其调控目标为：加大住房保障力度，廉租住房应保尽保，公共租赁住房保障能力明显提高；新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。

在北京公布调控目标的次日， SOHO中国董事长潘石屹说，北京的住房租金回报率已降至2%左右，到了不能再低的地步，“北京住房价格该回归正常水平了。 ”以北京当前的市场状况看，“降价”似乎是市场行为的走势，北京的调控目标不过是顺势而为。

记者注意到，与上海、广州和深圳等一线城市的调控目标中提及“新建住房”不同，北京将房价控制目标的对象设定为“新建普通住房”。

那么，“新建普通住房”是何物呢？3月30日，中原地产在当天的分析报告也提出了同样的疑问：“普通住房”究竟界定在什么范围；新建的相对高端的住宅是否也在价格控调控范围，在公文中没有指出，有待明确。

韩世同说，北京的调控目标更像是一场文字游戏，因为“新建住房”本身是一个大概念，它包含保障房和新建商品住房，而“新建普通住房”更是将高档住宅公寓等刨除。2011年北京市保障房建设目标是新开工建设、收购保障性住房20万套，加上2010年已开工的22.5万套，今年预计竣工达到10万套。若北京政府确实如此界定“新建普通房屋”，当这些竣工保障房陆续上市后，自然容易拉低整体的均价。

在北京统计局最新公布的1月-2月北京市房地产市场运行情况中，并没有“新建普通住房”这一房价指标的对应数据，甚至没有新建商品房的价格指数。对此，北京统计局宣传中心工作人员向媒体解释，以后房价数据由国家统计局审核，统一发；北京统计局不发了。

但在国家统计局自今年元旦起执行的房价统计《新方案》中，没有按普通住宅、别墅公寓、其他住宅等进行细分，而是按照面积分类统计。这意味着，北京的“新建普通住房”，并不在统计范围内，在未来也没有相应的数据来进行体现。

地方调控“诚意不足”

市场分析人士说，这次房价调控目标诚意不足，并未改变消费者对市场的观望态度，而地方政府依赖“土地财政”，财政收入来源于土地出让金等收益，成为这场调控“走秀”的根本原因。

2010年全国土地出让金收入2.7万亿元，占全国财政收入30%以上。同期，全国商品房销售额为5.25万亿元。全国土地出让金收入与同期商品房销售额之比，超过50%。

陈国强认为，在房价调控目标上，地方政府多是有所保留，因为他们要顾虑到楼市的低迷会伤及当地的收益，影响当地的经济表现，“或者说他们是用一种应付和敷衍的姿态来面对处理这个问题。”

3月初， 国家住房和城乡建设部副部长齐骥透露，今年内地保障房工程将兴建1000万套保障房，斥资约1.3万亿元，以保证中低收入家庭“居有其所”，其中政府承担5000亿元将由政府承担。这使得在政府不光需要制定调控方针的同时，需要“身体力行”地投真金白银到保障房的建设中。

可是，保障房的建设将打击房地产商的积极性，土地出让金减少，地方财政压力进一步加大等一系列的塔米诺骨牌效应。地方政府财税制度似乎到了不得不改革的情况，地方调控目标“诚意不足”。

3月29日，住建部下发通知，要求各地听取社会的意见，使确定的年度新建住房价格控制目标取得社会的认同和支持，已经公布的城市也要据此酌情调控已的调控目标。 陈国强说，住建部提出这个要求，是表明他们对全国绝大多数城市公布了这个房价调控的目标后应该是不满意的，“最终，执行调控还是要看地方政府的动作，而地方政府的动作又取决于中央的决心。”