投资性房地产后续计量模式的选择

【摘要】本文笔者手动收集2007-2012年沪深两市上市公司使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的相关数据，对上市公司投资性房地产计量模式选取的现状及利用投资性房地产计量模式的选择进行向上盈余管理进行实例分析。

【关键词】盈余管理，投资性房地产，计量模式，公允价值

一、上市公司投资性房地产后续计量模式的选择情况

（一）采用公允价值计量模式的上市公司数量少

通过查阅2007-2012 年近六年沪深两市上市公司年报，可以看出虽然新准则出台引入投资性房地产公允价值计量模式已有七年，但采用公允价值计量模式的上市公司仍属少数。2012年年报披露具有投资性房地产的上市公司高达1002家，占到了全部2491家上市公司的40.22%，但采用公允价值计量模式的上市公司仅为46家，仅占拥有投资性房地产公司的4.59%。可见投资性房地产公允价值计量模式仍然不是上市公司选择的主流。

（二）采用公允价值计量模式的上市公司2012年增速明显加快

虽然对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司仍属少数，但通过近6年的年报查阅，可以看出选择公允价值计量模式的上市公司越来越多且在2012年出现了明显的增速加快。2007-2012年沪深两市上市公司对公允价值计量模式的选择情况如表1所示。

从上表可以看出，2012年新增采用公允价值计量模式的上市公司13家，是2009-2011三年的总和，占到了选用公允价值计量模式上市公司总数的28.26%。采用公允价值计量模式的上市公司急速增加这一现象值得引起注意。

（三）公允价值金额确定可操纵性大

2012年采用公允价值计量模式的46家上市公司，其确定公允价值金额的方式为：20家上市公司直接参与了投资性房地产公允价值金额的确定，直接操纵了公允价值的金额。17家公司采用的是委托具有专业资格的独立第三方评估确定，这看似独立公正不具操纵性，但仔细阅读这些公司的年报可以发现，评估师或评估公司所选用的同类或类似房地产的参考价格多数由上市公司提供，所采用的评估方法是市场法还是租金收益法也部分由上市公司确定。也就是说，采用此类方法确定投资性房地产公允价值金额的上市公司对公允价值的金额间接可操作。另外，9家上市公司并没有按照准则的规定在其年报中披露公允价值的确定方式，其中6家2012年才将计量模式由成本模式改为公允价值模式，这不免让人怀疑其公允价值金额确定的公允性、独立性。由此可见，上市公司很可能也很容易通过操纵公允价值进行盈余管理。

二、向上盈余管理实例

（一）利用会计政策变更扭亏为盈

在2012年将投资性房地产计量模由成本模式改为公允价值计量模式的13家上市公司中，有2家实现了通过这一会计政策变更扭亏为盈。中海发展（600026）2012年将投资性房地产后续计量模式有成本模式转为公允价值计量模式，投资性房地产金额由期初的3.95亿元增为期末的11.93亿元，增幅高达到202.39%。对当期利润影响金额3.36亿元，而本期合并报表净利润为1.38亿元，成功实现了扭亏为盈。此外，投资性房地产金额激增使得公司的资产负债率降低，因此，企业在2012年获得了一笔新的长期借款。由此可见，中海发展存在扭亏为盈和增加借款的向上盈余管理的动机，且公司通过变更投资性房地产计量模式的方法成功实现盈余管理。

冠福家用（002102）2012年投资性房地产金额由期初的3.26亿元增加为期末的6.03亿元，增幅达到84.82%。投资性房地产计量模式的改变使净利润增加1.49亿元，而2012年公司实现的净利润为1829.69万元，公司扭亏为盈。冠福家用2010、2011年度已连续亏损两年，受到退市风险警示，而正是因为这一会计政策的变更，公司扭亏为盈，解除退市风险警示，成功摘星摘帽。公司具有明显的保牌的向上盈余管理动机，并通过投资性房地产后续计量模式改变这一会计政策变更成功实现。

由此可见，通过投资性房地产计量模式变更进行盈余管理有根可循且被运用有越来越多越来越普遍的趋势，这一现象值得注意且应该引起高度重视。

（二）利用投资性房地产公允价值变动提高报表利润

在2012年使用公允价值计量模式的46家上市公司中，仅有4家公司投资性房地产公允价值金额降低，其余42公允价值变动损益都为正，直接增加了利润。而公允价值损益变动为负的4家公司其变动损益的金额都不大，基本与按成本模式计量计提折旧金额相持平或略低，实际上也没有降低利润。46家采用公允价值计量的上市公司中，投资性房地产公允价值变动损益占利润总额在10%以上的公司一共有14家，占到了采用公允价值计量模式公司总数的30.43%。由此可见，上市公司有利用公允价值变动损益增加利润，进行向上盈余管理，从而实现其配股、提高企业市场价值、稳定或提高股价等、盈余管理动机的可能。

参考文献：

[1]孙玉柱.新准则下投资性房地产盈余管理分析[J].财会研究，2012（15）：31-33.

[2]谢获宝、张亮子.投资性房地产后续计量模式的盈余管理研究[J].财务与会计，2012（01）：41-42.

[3]曾盛.基于公允价值计量模式下投资性房地产的盈余质量研究[D].成都：西南财经大学，2012