物业管理论文范文

物业管理论文范文第1篇

改革开放以来，各大城市的住宅建设不断加快，新区、小区、别墅、公寓如雨后春笋，拔地而起，我们古城__新区的高级豪华公寓别墅——__也应运而生。__是香港新继发展公司陶哲甫先生投资2000万美元建造的高级豪华建筑群，占地13万多平方米，建筑面积10万平方米，其中包括6幢18层高级公寓，88幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。__已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为__工业园区的海外客商提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进程。

物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与__的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。

首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。

在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。

二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有10名PA清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由__新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。

三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：

1、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。

2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。

3、护卫人员所拥有的法定权力和限制。

4、所有公寓门户及火警通道。

5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。

6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。

7、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。

8、怎样利用及控制灯火系统。

9、基本的救伤常识。

除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度__安全部被市公安局、 人事局评为先进集体。

四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对__范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。

五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。

综上所述，物业管理公司的工作内容很多，也非常细致。像《__购房须知》条例规定的内容，都是从维护全体业主及住户的共同利益出发，去加强内部的综合管理，处理好业主（住户）的关系。尤其是公用电费、公用水费、煤气费、环境卫生费、绿化保养费以及房屋保安清洁和管理人员开支等，我们每月根据实际支出按户收取，并严格费用成本控制，使收费标准合情合理，因而得到所有住户的支持和理解。

物业管理论文范文第2篇

企业的发展趋势与社会发展紧密相关，物业管理企业制定发展战略的基础是做好企业宏观环境与行业环境、竞争环境的分析，并以社会、行业大环境、大趋势为依据，把握市场的发展趋势和企业中长期发展方向，不断捕捉企业发展的机会，消除或减弱企业发展的威胁，强化企业优势、回避企业劣势。

珠海华发物业管理有限公司成立于1985年，是珠海市最早成立的物业管理企业之一。2001年，我们在制定企业战略规划时，企业已走过16年风雨历程，但是企业的发展并非一帆风顺，企业在管项目仅有10多个，企业主营业务收入仅有800多万元。为了加快企业的发展，上任不久的公司经营班子决定制定企业战略发展规划，在这一战略规划的指导下，经过5年的艰苦努力，公司在经济效益、企业规模、企业品牌上实现了跨越式发展，公司主营业务收入约增长了4倍，4个项目被评为“国优”，10多个项目被评为“省优”，并获得了多个各级政府颁发的荣誉，公司无论从规模、品牌、效益都取得了质的飞跃。

在制定企业战略规划前，首先要把握市场发展的趋势，做好宏观环境分析，因为这些环境对企业的影响往往是深远的、广泛的。我们在进行宏观环境分析时，应从政治环境、经济环境、社会环境、技术环境四个方面入手：即分析当时国家的政治制度改革、法律法规建设、政策动向、司法执法情况、政府机构设置与改革、重要政治事件等对行业、企业的影响；分析社会经济结构、经济发展水平、经济体制、经济政策等的变化及对物业管理市场的影响深度与广度；分析自然环境、文化环境对当地物业管理的影响；分析国家科技政策、科技体制、科技发展水平等对企业经营管理、企业装备水平的影响等。

其次，在进行行业发展趋势分析方面，我们应着重把握如下六方面的趋势：行业政策不断得到完善，行业法制管理逐步健全。非凡是近年来国务院、建设部、地方政府陆续出台了《城市新建住宅小区管理办法》、《广东省物业管理条例》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》等法律、法规文件。随着时间的推移，猜测今后将会有更多的相关法律、法规陆续颁布，物业管理市场与行业将逐步走向法制化；房地产市场随着中国城市化进程和经济快速发展而进入高速发展期，并带动物业管理市场的进一步繁荣；物业管理市场竞争、人才竞争将日趋激烈，导致物业管理企业优胜劣汰、存强去弱和专业分工的不断细化；客户现实与潜在的需求持续增长，客户对物业管理的要求不断提高，物业管理服务的广度与深度将不断增加；业主的维权意识、消费意识同步提高，必然要求物业管理企业运作更加规范化；物业管理企业呈集团化发展趋势，跨地区、跨行业组建物业管理企业集团将陆续出现。

在做好行业发展趋势分析的同时，我们要进一步进行行业竞争分析，即分析行业新进入者、顾客、供给商、替代服务产品、行业内现有企业对本企业的竞争与影响。

二、企业战略的制定

在制定企业发展战略时，我们拟定多个可供选择的战略方案，其主要过程如下：

1.企业使命的确定：在确定企业使命时，我们借鉴了世界上许多成功的案例，如美国通用汽车公司把企业的使命定为“让全世界老百姓都能用上通用汽车”；韩国三星公司把企业的使命确定为“以人才和技术为基础，创造最佳的产品与服务”。我们依据物业管理行业的特点，把企业使命确定为“以一流的管理和服务，创造一流的生活与工作环境”。

2.企业战略目标的确定：企业战略目标通常考虑中远期目标，一般3～5年为中期目标，5年以上为长远规划目标。我们在制定企业[FS：PAGE]目标时，充分考虑到企业外部环境及企业内部条件和企业适应外部条件的匹配能力，把目标确定为经过努力“跳一跳”能够得上的目标。在经过充分的论证与评估的基础上产生的企业主要目标有：企业业务规模目标、市场主攻方向及占有率目标、人才发展目标、服务品牌目标、科技进步目标、利润目标等。

3.企业竞争战略的确定：我们在制定企业竞争战略时，充分考虑市场环境和企业特质，制定了企业成长战略、竞争战略、品牌战略、服务优先战略、市场求存战略、市场业务占有率战略、专有战略、求胜战略、大势把握战略、资金战略等等，确定以“品质、诚信、专业、科技”取胜的总体战略思路。

4.企业战略的制定、评估和选择：进行战略多方案比较与评估，在充分比较鉴别各方案的优势、得失的前提下，选择真正适合本企业的综合战略方案，企业战略方案应包含不同的层次，如公司级战略、事业部战略、职能部门战略。

三、企业战略的实施企业战略完整的贯彻执行下去是企业战略管理成败的要害。

目前最常见的现象就是一些企业在制定企业战略方案后，内部出现“你吹你的号，我拉我的调”的不协调现象，导致战略决策和实际执行的巨大偏差。为此，我们从三个方面加以解决：一是提高员工正确做事的能力，二是加强团队精神的培育，并把企业战略目标的实施与员工的利益紧密结合，三是加强企业战略实施的监督。

在企业战略的指导下，我们做出了若干事关企业命运的重大决策，如改变了只为上级公司（发展商）提供物业管理服务的发展模式，积极参与市场竞争，并走出珠海，面向全国物业管理市场；实施差异化发展战略，走具有华发物业特色的品牌发展之路（精品战略、人本战略、社会效益优先战略）；在服务产品结构上，突出发展高端住宅、写字楼、政府物业等；实施人才战略、品牌战略、科技进步战略、大力培育企业文化战略等。通过实施以上适合企业特点、顺应市场发展趋势的战略，使华发物业走上了快速、健康、稳步发展之路，在短短几年内跨入了全国物业管理企业先进行列，成为珠海物业管理的一面旗帜，2005年被评为“广东省物业管理十佳企业”。

摘要：本文结合物业管理企业的特点，阐述了物业管理企业战略管理的重要性和如何实施战略管理的问题。战略管理事关企业的成败，我国中小企业平均寿命只有6～8年，其根本原因是企业缺乏清楚的战略目标，以及实施战略目标的途径与方法。物业管理企业实施战略管理必须在把握市场发展趋势、企业战略制定、企业战略实施三个环节上下功夫。

参考资料：

1.华越，《浅谈我国物业管理的特点及发展趋势》

物业管理论文范文第3篇

1物业管理公司所面临的困难

我国的物业管理行业尽管随着《物业管理条例》和《物权法》等有关制度的颁布与实施，发展环境得到了改善，但是，物业管理行业所面临的困难从诞生那天起就没有间断过。物业管理行业是一种在实施过程中要面临多方主体（业主、开发商、建筑施工企业、社区管理机构等）的管理体制。当前的物业管理处在社会分层的环境里，物业管理公司正处于矛盾冲突的焦点上，特别是近年来，物业管理行业飞速发展，其他的有关机构则相对比较滞后。有研究表明，业主与物业管理公司发生矛盾的原因大部分是因为开发商、建筑施工企业遗留下来的问题所致。我们常见的问题就有业主在租住期间出现房屋的质量问题，或者是在业主居住之后开发商所做出的承诺不兑现。这些问题目前并没有明确制度对其进行规范。

2业主委员会所面临的困难

业主委员会在当今可谓“形同虚设”。由于我国城市小区设立了物业管理公司，业主委员会也就成了物业管理中的一大薄弱环节。有人认为，导致业主委员会“形同虚设”的原因是业主委员会运行资费短缺等问题。业主委员会在我国被忽视，无论是以前的《物业管理条例》还是被修改以后的新的《物业管理条例》，都没有明确地对业主委员会做出相关规定，因此业主委员会的权利被架空。当前业主委员会的成立并不像以前那么简单。它必须以“由业主参与业主委员会的意愿，并作为自检候选人明确表达业主委员会的竞选理念。同时，业主委员会要求作为其成员，要有较强的责任心，并且善于沟通，有足够的协调能力，具备这些还不够，还要有一定的物业管理知识与政治智慧，并且要有坚韧不拔的韧劲。”但是当今社会具备这些能力的复合型人才非常稀缺，这就一定程度上阻碍了业主委员会在物业管理中的实力，并且阻碍了业主委员会的发展。也有很多业主认为，业主委员会是一个非盈利的自治组织，业主委员会的工作费用应该收支平衡，并且认为业主委员会的成员不应得到工作酬劳，或者只能拿一些少量的津贴。但事实上，业主委员会自成立以来，不仅要面临重大的压力和风险，还要承担繁重枯燥的工作，这并不是少量津贴可以弥补的。这些困难导致了业主委员会资金短缺，并且没有运动机制，由此，业主委员会也就“形同虚设”。

3社区委员会所面临的困难

不难看出，社区委员会的前身是原街道办事处和居民委员会。社区委员会的基本性质为基层群众性自治组织。在自治过程中，实现自我治理、自我管理，并代表居民向国家表达意见。但事实上，社区委员会在工作的时候承担了大量的政府工作，为政府跑腿，并且代表国家向居民传递国家的意志。这就严重地削减了居民对社区委员会的认同感和参与社区活动的积极性，并且加重了基层政府的财政负担，严重阻碍了基层民主政治的发展。另外，一方面部分地区为了体现社区自治的性质，地方政府只承担一些社区专职人员的工资，社区经费划拨很不合理，社区委员会只能以自身的力量，通过各种途径来筹集经费，社区委员会面临着资金困难的问题。另一方面社区管理公司与物业管理公司所提供的市场化的服务商品在某种程度上存在着冲突，这为两者之间的合作留下严重的隐患。当前，社区管理与物业管理还面临着很多困难，这要求国家以及政府做出相应的措施来完善并且促进基层的管理体制的发展。

4结语

目前，国家为构建和谐社会，成立了一系列的有效的管理制度，其中，物业管理和社区管理作为两种不完全相同的管理体制，对城市居民区的管理起着不可忽视的作用。当前，两种管理体系在实施上还面临着一定的困难，并且他们在时间和空间上虽然同时运行，但是他们又在参与主体、运行体系上各不相同，是两种不完全相同的管理体制。对这两种不同的管理体制进行有效的整合，将会对推动社会的发展，构建和谐社会有着重要影响。

物业管理论文范文第4篇

1.经济体制的创新和社会生活方式的转变

我国现代社会中国的市场制度日益得到完善，传统的管理方式及经营管理理念并不能满足现代社会的发展，而现代政府对物业管理行业的保护及干预也越来越少，对于未来石油企业的物业管理来说，最终将会发展成为自我发展的道路，所以，企业自身需要先进行运行战略的调整。随着我国经济能力的不断上升，我国人民的生活水平也得到了飞速的提升，人们对于自身生活的品味及品质要求也在不断提升，而物业管理的出现就最大限度的体现了人民生活水平的提高程度。所以，对于石油企业的物业管理来说，所需要做的工作就是采取各种手段更加快捷的为用户提供服务。

2.现代石油企业物业管理公司不专业

当前情况下，我国的石油企业发展处于相对特殊的时期，不论是从企业物业管理的总面积来说，还是从物业管理公司的数量来说，资源的分配相对来说都不太合理，而企业自身也正慢慢做着一些调整。除了上文中所提到的石油企业物业管理人员是转型来的之外，现有石油物业管理公司还存在不专业，基本只能承担石油企业内部现有办公及住宅物业管理，缺乏市场竞争力等问题。3.管理手段的完善与进步现代物业管理的科技水平随着我国科技的发展也得到了飞速的发展，例如现代社会中各种智能大厦的出现等。对于物业管理来说，想要最大限度的对其使用价值进行提高，就需要不断对智能物业的科技功能进行挖掘，这对于物业管理企业来说，是一个非常大的挑战。同时，企业要求重点做好办公物业，生活物业将逐步退出市场。因此，如何能够保证无纸化办公在现代物业管理中的应用，也是提高物业管理水平的关键。

二、物业管理的发展方向展望

1.专业化方向

石油企业物业管理现代最大的问题就是要实现向专业化方向的发展，并采用专业公司进行专业化的服务。例如，绿化由专业的绿化公司进行，房屋及管道的保养及维护也交由专业化的公司进行等，这样就有效的对物业管理的工作量进行了减少，同时还能够保证用户得到更为专业化的服务。

2.规模化方向

简单的说，规模化方向就是指对经营目标确立的科学性，对企业自身的资源进行充分的利用，最大限度的对管理面积及管理领域进行扩大，并在一定范围内将市场占有份额最大化。而随着规模的不断扩大，相应的生产量也需要不断的进行加强，其单位增量的效益也得到一定的提升，这才是真正意义上的规模化经营。

三、石油企业物业管理水平改善的对策

1.创新和完善体制

随着现代市场化脚步的不断加快，这对于现代石油企业来说也提出的更高的挑战，石油企业需要有效的抓住现代石油企业较为稳定及完善的市场氛围，快速的对体制进行创新及完善，为下一步成立专业化的服务公司和物业管理集团做保证，走专业化、规模化经营道路，不断提升企业的竞争力。同时，石油企业的物业管理还需要创造属于自己的品牌，在品牌的包装下不断提升自身的服务。

2.加快石油企业物业管理网络化进程

石油企业的物业管理想要完成物业管理的网络化，就需要建立相应的网络物业管理系统，并运用网络的优势，及时有效的对物业管理信息进行更新。同时，还可以在网络中建立独立的用户管理平台，用户可以通过用户管理平台对自己所遇到的问题提出自身的建议，这样不仅能够使用户积极的参与到物业管理中来，同时还有效的帮助了用户之间的沟通，降低了企业物业管理的管理成本。

3.多元发展，丰富物业管理的内涵

对不断发展的社会经济来说，物业管理的内容也需要不断的进行发展，而不能简单的还局限在住宅及建筑的物业管理，还需要对物业管理进行更为广泛的诠释。物业管理中的核心工作就是管理物业，在对自身本职工作做好的同时，还需要最大限度的对空间进行拓展，以构筑多链条式物业管理产业结构，扩展生存空间的同时，谋求更大的利益。

四、结束语

综上所述，为了适应当前的发展形势需要，石油企业的物业管理必须克服各种困难与挑战，将专业化和规模化作为未来的两大发展方向。物业管理必须创新和完善体制，加快推近网络化进程的步伐，转变物业管理理念，提升管理者专业素质，多元发展，丰富物业管理的内涵，提供“以人为本”的人性化服务，创造具有中国特色的人文环境。

物业管理论文范文第5篇

一、国有物业管理企业的现状

国有物业管理企业大部分是从计划经济时期的房管所转制过来，受到传统体制的影响，不少国有物业管理企业不能适应市场经济发展的要求，管理体制落后、经营机制不活、服务意识不强、市场意识滞后、经营业绩不佳，很多这样的企业没有经营、拓展、投资较大项目的独立自和决策权。这较为严重地制约了企业走向市场的步伐。除了受到传统体制的影响外，国有物业管理企业员工队伍的整体素质不高也是一个重要原因。如员工年龄偏大、文化水平较低、安于现状、缺乏进取心和危机感。这些无固定期限劳动合同的员工，企业要与其解除劳动关系，或者让其待岗不是容易的，也不符合劳动政策、法规。即便企业费尽心机说服其下岗或解除劳动关系，但承担的费用也是相当惊人的。如此带来的国有物业管理企业负担是很重的，企业的经济效益相对较差，员工的收入势必受到影响，企业指望这些缺乏进取心、没有压力的员工在日常管理服务中自觉、认真、负责地维护企业形象和业主的利益确实相当不易。因此，国有物业管理企业的改革、改制势在必行。

二、国有物业管理企业改革的困惑

说到改革，很多人想到的是民营，似乎这样所有问题就会迎刃而解，其实不然。不是有民营企业感叹：有些地方享受不到应有的待遇，抗风险能力差，得不到政府部门的扶持、关照，小而散的结构没有市场的竞争力，只能管理物业市场的“边角料”？等等。随着改制工作的不断深入，新情况、新问题就会不断凸现出来（据先期转制的民营企业介绍，相当一部分员工要下岗）。体制的转变，职工切身利益关系的调整，历来都是特别敏感的问题，必然会产生不同的思想认识和情绪波动，解决不好可能对改革造成消极的后果。我们应当从维护改革、发展、稳定的大局出发，以“三个代表”的思想为指导，以《物业管理条例》总则规定的“为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境”为立足点，在推进改革的同时，妥善处理各方利益，不要忽略了计划经济下的老职工的利益和想法，更不能把矛盾推向社会，企业能自己消化的尽量消化。

国有物业管理企业很多是由计划经济下转制而来的“老的事业单位新的企业”，在有些方面要承担历史遗留问题，要在一定时期担负社会、政府的职能，并非纯粹的经济组织，不能简单地追求经济效益的最大化。政府、上级部门一些指派性的工作还是要做的。现在一些设备、设施陈旧，条件差，维修、管理难度大，而收费低廉的老公房、售后房大都由国有物业管理企业管理，往往是吃力不讨好，吃力没有效益。总书记在谈及“立党为公、执政为民”时要求“必须落实到各级领导干部的思想和行动中去”，物业管理企业当然不能例外。也就是要为群众诚心诚意办实事，凡是涉及群众切身利益和实际困难的事情，再小也要竭尽全力去办。老公房的物业管理集中了老百姓很多“看得见”的“急”“愁”“难”事，关系到千家万户的安居乐业，关系到党和政府的形象，如以追求经济利益最大化的标准，有实力的专业化的物业管理企业是不会接手的。再说现在上海售后房物业管理费的标准是沿袭1997年的，收费标准是由政府早就核定的，并没有实施“商品化”、“市场化”，最近几年也没有考虑到物价水平、工资等水平发生的变化，市场化运作的机制实际上还没有完全建立。所以“国退民进”的口号叫了十来年，至今不能全部“民营”的原因也就不难理解了。

三、国有物业管理企业改革、改制的设想

但是国有物业管理体制的改革终究是不能忽略的，可“民营”并不是唯一的选择。党的十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出的“混合所有制经济”，意即不同性质的资本结合或参股而形成的经济成分，一般采取股份制的资本组成方式，它以社会中存在多种所有制经济成分为前提，通过各类性质的产权在市场中以各种形式自主流动和重组形成，并为适应竞争和市场的需要不断变化资本结构。混合所有制经济有利于形成规范的现代企业制度，从而有利于实现企业运营的高效益，有利于推动生产资源的优化配置。这对国有物业管理企业改革、改制很有指导意义。

在上海的国有物业管理企业主要是三类：一类是由房管所转制的物业管理公司，这类企业由于缺乏完全的企业经营自，所以难以发挥其积极性和潜力，这部分企业面临着政企分开，公司制改造和建立现代企业制度的艰巨任务；第二类是由开发商建立的物业管理企业，这类企业大多以经营自己开发的写字楼和住宅小区的物业管理为主，在经营上有一定的垄断性，市场化程度不高；第三类是适应市场需要而成立的物业管理公司，目前这类企业一般规模较小。对于国有物业管理企业来说，大都存在着主管部门多，人事关系复杂，办事效率低，工作积极性不高的现象，因此，大多数国有物业企业的主要经营者都希望通过改制来改变这一状况。由于各种原因，不少国有管理企业只能等待，希望政府或者上级主管部门能够有一个明确的可操作的办法。

这样的物业管理企业已明显落后于市场经济发展的步伐，现就第一类由房管所转制的国有物业管理企业谈点粗浅的看法。

物业管理企业“国退民进”是总的发展趋势，这是市场经济发展的必然结果。产权清晰的、条件成熟的，改制不会产生太多矛盾的，企业国有资本可以通过申请、审批、立项、资产评估确认、产权转让交割等规定程序，在实现国有资本保值、增值的基础上从企业中退出，建立民营性质的有限责任公司。而大多数国有物业企业只能通过“渐进式”的方式，先采用部分国有资本从企业中退出的方式，建立一种仍以国有资本为主，以全体职工持股，或者经营者持股，抑或有外部投资者参股的国内合资的股份制企业，这同样符合中央提出的建立混合所有制经济的政策。

这样的改制方式，企业内部不会掀起很大的波澜，不会殃及关系到千家万户安居乐业的售后房管理小区，不会产生大批员工同时下岗的局面。各项工作能有效衔接、平稳过渡、循序渐进、不断完善。

全体员工持股、经营者、管理层持股和外部投资者持股三种改制方式，笔者更倾向于由经营者、管理层根据职务、能力、承担的责任按比例持股。由经营者、管理层持股可以是企业总股本的49%，国有股51%。这样就可以避免管理层、经营者无所作为、安于现状、不思进取的倾向，也可以避免人人持股、却没有人负责的现象发生，同时又能得到具有实力的母公司、上级主管、相关部门的关心、扶植和有效的监督，一旦经营者缺乏应有的领导能力，不能适应形势发展的需要，竞争意识差，无力领导企业进一步的创新和发展，可以在上级主管部门和公司管理层的共同监督下，把不合格的经营者的股权转让、出售给有能力、有创新理念、能有效组织团队不断开拓创新的外部投资者。经营管理层同样引入竞争机制，给企业找到合适的经营管理者。经营者、管理层持股后，自然会带来决策机制的变化，激励机制的变化，管理水平的提高和企业效益的提高。主要表现在经营者、管理层风险意识、危机感、自主经营意识增强，使企业运行更贴近市场，减少盲目性，在管理制度上更加规范、严格，经营者寻找新业务，拓展新的经济增长点的积极性自然会不断提高。

四、国有物业管理企业改革需要制度、措施相配套

循序渐进的改制为充分发挥经营者、管理层的创造性、积极性提供了良好的机会，却不能使企业的内部管理自然得到改善，员工的积极性需要健全的制度和政治思想工作加以提高、保障。适时地建立、健全一套适合企业自身发展需要的经营管理的模式显得尤为重要。

与企业改制、改革相配套的企业须有明确的岗位责任制，并加强日常的督促考核，切实搞活分配，以岗定薪，责权利相结合，各岗位必须纳入竞争机制，要积极、有效地开展业务、技术的培训，加强政治思想工作，教育员工改变观念，增强市场意识和服务意识，积极培养、录用、招聘人才，相对重要的项目设立AB角，调动积极性，引入竞争机制，优胜劣汰，亦可为拓展市场储备人才。通过一系列有效的措施、制度和思想工作，调动员工的积极性，使他们自觉在各自的岗位上为企业的发展，为企业树立品牌发挥作用。

上海威斯特物业经营有限公司是国内合资性质的国有企业，目前，经营者和管理层占了15%的股份，这几年经过内部机制的改制和各项制度措施的落实，实行的是较灵活的分配机制，把个人的经济利益和工作实绩尽量挂钩，从而调动积极性，促进了各项工作的开展。在市场拓展和经营管理服务方面取得了较好的业绩。为适应企业发展和市场经济的需要，公司成立了董事会、监事会，下设办公室、人力资源部、财务部、物业部、市场运作部、工程部、综合经营部、维修中心，同时因业务和管理需要成立了智能化公司和若干个子公司。公司的品牌已初步得到确立，在做实的基础上不断做大、做强，取得了较好的社会效益和经济效益。

公司下属的各项目管理处、智能化公司、维修中心、综合经营部实行的是经营、服务管理全面承包责任制，管理职能下沉，充分调动各管理层的积极性，取得了很好的效果。近几年来，公司通过了ISO9001的质量管理体系和ISO14001的环境管理体系的认证，被评为上海市服务诚信先进单位和上海市文明单位等很多荣誉称号，员工队伍的素质不断提高，克服了体制的惯性影响，受到了各方面的好评。

物业管理论文范文第6篇

随着我国物业管理的全面推进，人们对居住环境、社区秩序有了更高的要求；与此同时，还产生了协调房屋公共部位、共用设施设备等共同利益的需要，因此产生了对物业服务、管理和经营的巨大社会需求。为满足客户不断增长的服务需求，物业管理从业人员要不断提升物业服务的品质，这样不仅可以改善人居生活和工作环境，维护社会的稳定和谐，提高城市的综合管理水平，而且还可以拉动住房的消费，推动整个社会的经济增长，促进现代物业管理行业的发展。在充分认识到物业管理行业的从业人员对我国社会经济作出贡献的同时，应清醒地意识到，与物业管理从业队伍的数量快速增长相比较，其从业人员的专业素质和职业能力并未得到同步提高。所以围绕物管专业学生职业能力发展研究是非常必要的。

（一）对学生职业能力的研究是当前国情的需要

当前我国物业管理的行业本质，是以物业为基础，以客户需求为导向，以管理为手段，以准公共为核心产品的商业活动。诚信精致的服务让客户满意是行业的立足之本，精细化的专业管理让物业保持完好、让管理区域处于和谐是行业的核心价值，依托管理区域通过拓展客户需要的各类服务以搞活企业经营是行业可持续发展的支撑与保证。物业管理专业学生职业能力发展的研究，正是围绕了这个核心，统筹兼顾物管从业人员的综合素质，以达到和物业管理行业的可持续发展和物业管理关系的全面协调。因此，对该专业学生职业能力发展研究，是现代科学发展的必然选择，同时，也对物管行业的健康可持续发展产生重要的影响。

（二）对学生职业能力的研究是当前物业管理行业的需要

其一，由于物业管理行业在中国起步较晚，人才储备基础比较薄弱，整体的从业人员的队伍建设跟不上物业管理行业的快速发展的需求；其二，目前物业管理从业人员来自于各个行业，其专业背景呈现出差异性和多样性，加之缺乏严格的专业基础训练，显露出从业人员的整体素质参差不齐，一部分物业从业人员的专业素质和职业能力与所在岗位的要求有较大的差距；其三，现阶段我国物业管理还处于快速发展时期，客观上需要大量的物管专业人员来满足这个市场的需求，因此对该专业学生进行职业能力发展的深入研究，才能适应目前物业管理行业的发展的实际需求。

（三）对学生职业能力的研究是当前物业服务企业的需要

对于一个物业服务企业的整体水平来说，最直接和最直观的反映是通过一个物业项目的管理服务水平来体现的。而决定物业管理整体服务水平的关键性的因素之一，是物业从业人员的职业能力和素质。因此，大力加强对物业管理从业人员的培养，不断提高他们的职业能力，对物业服务企业具有十分重要的意义和关键性的作用。所以，对学生职业能力发展研究既是行业和企业的迫切需求，也是摆在国家和地方行政、客户管理部门与教育机构面前的一项重要、紧迫的课题。为了培养与社会、行业和企业需求相适应的具有全面综合素质和综合职业能力的物管人才，我们势必应重视该专业学生职业能力的研究和培养，只有通过这样的方式，学校培养出来的学生才能适应现代物业服务企业发展的要求。

（四）对学生职业能力的研究是提高物管从业人员综合素质的需要

由于物管活动的特殊性，管理的专业性以及涉及经营管理复杂性等特点，决定了物管从业人员，尤其是兼顾服务、管理、经营的专业人员，只有不断深入学习物业管理的法律法规知识，具备夯实的物业管理的基础知识和实践经验，具备较强的管理经营能力，才能保证物业管理工作的正常运行，协调和处理物业管理活动中的各类矛盾和纠纷，为客户提供一个质价相符的服务，使物业能够保值增值。因此，对该专业学生的职业能力发展的研究，需要从业人员达到从事该行业必备的知识、技能和职业能力，从而有利于扭转该行业人才匮乏的被动局面，提高从业人员的整体职业技能和专业素质，从而使从业人员的综合素质适应物业管理行业发展的需要。我国从计划经济向市场经济转轨的过程中，物业管理行业在短短的30多年时间走过了萌芽起步阶段即“要不要搞物业管理”的过程，经历了发展的初级阶段即“怎样搞好物业管理”的过程，进入了高速发展阶段即“提高物业服务质量”过程。物业管理行业在管理上的专业能力和不可替代的社会价值，得到社会的高度关注和充分肯定，因此不断研究该专业职业能力的发展，是我国物业管理行业的现状及未来发展趋势对专业人才的需求，以推动此问题更加深入的研究和探讨，全面勾画出科学、清晰的物业管理专业的职业能力、素质和知识结构，以做好打造优秀的物管人员的基础性建设工作。

二、物管专业职业能力的发展研究状况

什么是职业能力？职业能力是个体将所获得的知识、经验、技能和态度在特定的职业活动或情景中进行类化迁移与整合所形成的能完成一定职业任务的能力。职业能力具有能力品质的广泛性、职业岗位的变异性、技术技能的综合性、个人活动的重要性、继续教育的终生性等主要特征。一个物管专业人员，从开始接手到具体实施物业的服务、管理和经营，既要进行前期策划、资源配置、规章制度建设及物业档案资料承接查验和沟通相关各方关系；又要组织和保障物业管理服务的正常运行，以及妥善、及时处理各种突发事件及客户投诉。尤其物业管理是面向客户提供诚信、方便、放心的服务，让客户感受到企业“用心关怀每一位客户，细心做好每一件小事”的服务理念和专业能力，不但要搞好管理区域内物质环境的建设与维护，搞好人文环境建设与维护亦是十分突出和重要的问题。综合以上情况，笔者认为物业管理专业职业能力的内涵应该包括：决策、计划、信息收集、组织、领导激励、沟通协调、控制、创新、依法进行物业管理服务和专业技术管理等方面的能力。

三、物管专业职业能力体系的实施和研究

职业能力是指人为了胜任一个具体的职业而必须具备的基本能力。由于职业能力是多种能力的综合体，因此，我们把职业能力分成一般的职业能力、专业的职业能力和综合的职业能力。众所周知，一定的职业能力是胜任某种职业岗位的必要条件，任何一个职业岗位都有相应的岗位职责要求，物业管理专业也是如此。通过实际调研，就目前在全国开设的物业管理专业的各大专院校来看，院校类别繁多，有管理类的大专院校、机电类的大专院校、旅游类的大专院校、建筑类的大专院校，还有房地产类的大专院校等。根据各大专院校的自身特点、培养目标和企业的需求，我们确定了物业管理专业所面向的岗位群，即管理方向、建筑方向、房地产方向、机电方向等。根据物业管理岗位和岗位群专业化的知识与技术发展特点，开发与物业管理职业岗位需要的知识与技能相适应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速物业管理专业的建设和发展。建立科学的专业职业能力体系，以工作过程为导向，立足社会的发展、行业的建设和企业的需求，使我们培养出来的人才适应未来发展的需要，并延伸物业管理产业链条和服务范围，建立物业配套服务体系，满足客户不断增长的各类服务需求。对物管专业学生职业能力体系的研究，探讨了物业从业人员必须掌握相关的专业知识、技术和能力；同时，为社会提供了一个评定物管专业人员职业能力的基本标准。

四、物管专业职业能力体系的构架

通过调研，对物业管理专业岗位能力要求的现状进行分析，针对地区、行业经济和社会发展情况，进一步明确物业管理岗位群工作所应具备的职业能力，以使物业管理人才的培养更具有实用性和针对性。物业管理岗位能力培养途径的探索将会促使学生形成较强的职业岗位能力和就业竞争力。物业管理专业学生就业的岗位群基本上都是物业服务第一线的岗位，即管理、技术、经营和基本的操作岗位等，工作职能是物业服务第一线，要求学生能够综合运用专业理论知识和技能去解决工作过程中的各类问题。物业服务的特点是强调基本素质和岗位的具体技能的培养，注重操作能力，从职业岗位群的需求出发，分析该专业的职业能力，搭建物业管理职业岗位技能结构体系，在理论与实践中保持相对的一个平衡结构，找出该专业的知识结构与能力结构要求合理地配置，构建一个新型的能力体系即理论与实践相结合，以职业岗位及岗位群所需的技能与理论、能力与知识为基础，构建物管职业能力结构的新型体系。从物管真实的工作过程和专业岗位的工作分析，总结提炼出典型工作任务，根据工作任务复杂的程度整合典型工作任务，并形成岗位技能结构体系（职业能力），根据职业能力结构体系归纳出物业管理行业职业能力为：整合基本素质、专业基础、专业技能和岗位技能的综合应用能力，发展应变能力和开拓创新能力。通过对企业调研，确定了本专业所面向的岗位群（物业管理方向、物业建筑方向、房地产方向、物业机电方向等）；根据岗位及岗位群专业化管理、技能要求以及知识与技能协调发展的特点，开发与之所需的知识与技能相对应的职业能力，建立面向“现代综合应用型人才”为目的的职业能力体系，加速专业的建设与发展。

五、高职高专物管专业职业能力的培养方式

（一）职业能力培养方式——以服务理念为中心

从全国的物业管理发展来看，深圳的物业管理走在了我国物业管理的前沿，并且深圳的物业管理教育和培训也走在了前列，已经形成了自身的特色。通过对深圳和其他省市高职高专院校的物业管理课程设置的调查，笔者认为国内目前大中专院校物业管理人才培养模式占据较大比例的是以服务理念为中心的培养方式，即注重培养学生与客户交流的技巧，这样做的优势是：物业从业人员以优质的服务取胜，有利于企业品牌的树立；不足之处是：物业人员不能解决一些技能方面的实际问题，且难以胜任全方位的物业服务工作。

（二）职业能力培养方式——以技能为中心

上海的物业管理相对深圳来讲起步要晚一点，但是其发展势头非常迅猛。目前上海的物业管理专业大多数是由部分有理工背景的院校创立的，因而形成了以技能为中心的模式，如上海的高职院校与上海市房地局合作，创立了从事现代智能化楼宇设施设备的运行、维护、管理及应用型高级技术人才和管理人才，此类人才需要掌握现代建筑、机械、电工电子技术和计算机应用等技术基础知识；掌握现代智能化楼宇设施设备（如空调、给排水、建筑智能化系统）的构造与性能。这样的课程设置就体现出了培养学生的专业技能。其培养模式的优势是：物业从业人员有能力为客户解决部分技术问题，易出实效。但不足的是：物业从业人员难以摆正“管理物业、服务业主”的市场定位，管理、服务和经营理念难以体现，不易胜任战略性的物管工作，不利于企业的长远发展。

（三）职业能力培养方式——复合型的物管人才

通过实际调研，我们认为物管人才的培养方式应吸取上海、深圳两地好的办学理念，并结合物业管理行业发展的需求，走复合型的人才培养道路。即注重培养管理理念，又具有某方面的专业技能（如建筑方面或机电技术方面等）。要充分发挥各高职高专学院的优势，整合学院的资源，将管理和技术结合起来，培养出复合型的物业管理人才，如以工科为背景的成都工业学院正在这条道路上不断摸索，虽然目前经验还不够成熟，但它代表了今后高校物业管理的发展方向，只有这样才能深化产教融合、校企合作、工学结合，从而推动物管专业设置与产业需求对接。

六、结语

通过对高校物业管理专业职业能力的分析和探讨，培养出复合型的物管人才，才能更适应物业服务企业的需求和物业管理行业的发展，推动物业管理向现代服务业转型升级，以适应当前技术的进步、生产方式的变革和社会公共服务的需要，从而培养出高素质劳动者和技术技能人才。

物业管理论文范文第7篇

1.转变观念，提升管理水平

国有企业物业管理要不断的进行创新，转变思想观念，要深刻的认识到服务才是物业的根本，要增强职工的紧迫感和危机感，坚持创新，提高服务质量和管理水平。要在做好服务的过程中，增加多种经营方式来提高其经济效益，不断的实现物业管理的资源优化配置，提高其市场竞争力。要走市场化的管理模式，实现企业化经营、专业化管理和社会化服务。

2.完善用人机制，提升职工素质

要想使物业管理走向社会化，适应市场经济，就必须不断的对相关人员进行培训，同时还需要不断的吸收和引进专业人才，不断的提高职工的综合素质。同时，还要不断制定完善的用人机制，完善奖惩机制，通过多种方式和渠道来培养和挽留人才，不断的增强其竞争能力，只有这样才能够更有效的组织和协调物业管理的规范化。

3.建立物业智能化管理

随着物业管理公司的规模不断扩大，传统的物业管理模式已经无法满足当前的需要，迫切需要建立以科学和网络技术为基础的信息系统，实现物业管理的智能化。通过建立相应的信息系统，能够在设备控制和收费等方面运用计算机技术实现，能够节省大量的人力资源，同时还能够实现物业信息的动态管理和远程控制，不断的提高运行效率。通过智能化管理，实现高效、规范和有序的效果，不断提高客户对于物业管理公司的认可和理解，提高客户满意度。

4.建立完善的法规制度

我国的物业管理在法律和法规方面都不够健全，同时还缺少相应的系统性，这种情况严重的阻碍了物业管理行业的健康快速发展。因此，要建立完善的物业法规，规范物业管理方面的行为，同时还应该建立相应的市场经济竞争机制。要加强对物业管理公司的等级评定和资质审查，完善招标行为，不断的提高企业的素质和核心竞争力。同时还要不断的加强对物业管理方面知识的宣传，要提高业主主动参与的力度，通过广大业主的共同监督，促使物业管理依据法规、法律和规范等进行管理，不断提高自己的管理水平。

二、结束语

总之，管理是国有企业中不可或缺的主题。只有在市场竞争经济条件下，才能够不断的促使物业管理改变思想观念，不断的创新，推动物业的管理向着更高层次发展。在当前的经济环境下，物业管理企业只有不断的开拓进取、打破常规、提高其核心竞争力，紧跟时代潮流和发展，才能够适应竞争激烈的社会，促进物业管理走可持续发展的道路。

物业管理论文范文第8篇

（一）接管验收不科学。

我国在1991年7月1日就实施了《房屋接管验收标准》，旨在规范我国尚未成熟的物业服务行业的房屋接管验收这一阶段，然而在二十多年后的今天，我国前期物业管理的接管验收状况似乎仍然不容乐观，严格按照《房屋接管验收标准》进行接管验收的物业服务企业占有很少的比例。一方面物业接管验收项目不完善；另一方面物业接管验收小组未成立，在接管验收新建物业时进行的接管验收仅仅是安排物业管理专业实习生和保安进行简单的验收。物业管理专业实习生和保安人员不是建筑工程类专业的专业人员，他们仅仅能按照常识或者少量专业知识进行验收，主体结构、电气、附属工程等的接管验收他们根本不能从专业的角度进行，甚至没有进行验收。不论是从开发商处接收新建物业，还是从另一个物业服务企业处接收原有物业，物业服务企业都要严格进行物业接管验收，因为这不仅是对业主合法利益的维护，也是对物业服务企业合法利益的维护。

（二）部门设置不合理。

虽然物业服务企业的部门设置各不相同，但是基本的部门都应包括客服部、工程部、保洁部、安保部。但是由于物业服务行业是一个微利行业，因此很多物业服务企业都以减少部门设置来降低成本。物业服务企业部门设置不完善，导致业主在有疑问时不知道找哪个部门，从而形成对物业服务企业整体的印象不好，并影响以后对物业服务企业的印象，最终可能导致合作关系的破裂。

（三）前期物业管理的概念理解不清晰。

物业服务企业对前期物业管理概念的理解模糊是我国物业管理行业的一个通病，也是不能准确明确房地产开发商、物业服务企业、业主三方权益的主要障碍，同时也是导致业户和物业服务企业矛盾纠纷的主要根源之一。在前期物业管理阶段预收一年物业服务费是错误理解前期物业管理的概念的外在表现，认为前期物业服务合同一旦签订，业主和物业服务企业就存在了相对长远的法律关系，进而损害了业户的合法利益。（六）公关工作不到位。随着市场经济的不断发展成熟，经济网络下的各个成员之间的联系也日益密切，物业服务企业作为成员之一，它同样需要同其他各个成员之间的联系，同时由于前期物业管理的对象主要是新建物业，因此物业服务企业初次接触新建项目势必需要当地组织、企业和政府部门的帮助。然而，在我国物业管理中，特别是前期物业管理中，物业服务企业的公关工作差强人意。

二、对策分析

（一）房地产开发企业履行义务是搞好前期物业管理的前提。

房地产开发企业作为新建物业的大业主，前期物业管理的好坏密切关系着它开发的物业的销售业绩，同时房地产开发企业同业主之间的关系不是在签订商品房买卖合同的时候就终止了，而是会延续到物业买受人购买物业后的某一时刻，因此，房地产开发企业有权利和义务以及必要性为物业买受人享受的前期物业服务质量负责。针对前期物业管理中的问题，房地产开发企业首先要自觉遵守行业规则，在选聘物业服务企业的时候应当充分考虑物业服务企业的资质和其工作业绩，不得只顾自身利益而忽略业主利益，聘请没有资质或者其资质不能管理所开发物业的物业服务企业，不得私下串通物业服务企业损害业主利益；其次应该履行其职责，房地产开发企业是新建物业的大业主，它拥有业主的所有权利，例如监督前期物业管理期间物业服务企业的合同履行情况的权利。房地产开发企业应当监督物业服务企业制定物业管理方案，设置完善的部门。

（二）完善物业管理法律法规是搞好前期物业管理的保障。

制度具有根本性、全局性、稳定性。作为新兴行业的物业管理实践先于物业管理法律法规建设，地方性法规早于全国性法规。回顾物业管理在我国内地兴起的三十年，我国物业管理行业的法律法规如雨后春笋般出现，这表明了新行业的兴起总需要法律法规的保驾护航，而实践也证明了正是如此。虽然我国物业管理行业的法律法规在不断增多完善，但是仍然存在许多法律空白，需要从物业服务企业选聘制度、业主参与制度等方面加强物业管理法律法规的完善。

（三）加强物业服务企业自身建设是搞好前期物业管理的关键。

物业服务企业加强自身的监管。物业服务企业也是市场经济中的一分子，也是盈利性企业，但是它是微利的。在市场竞争日益激烈的今天，各行各业的生存空间愈来愈狭小，而微利性的物业服务性行业更加如此。如何在日益缩小的生存空间中找寻发展的空间，如何充分利用前期物业管理为物业服务企业创造更多价值，加强物业服务企业自身建设是关键。因此物业企业必须加强员工素质建设，提升物业企业公关能力建设，培养物业企业文化建设，加强物业服务企业自身建设将是搞好前期物业管理的关键。

（四）政府部门加强监管和宣传是搞好前期物业管理的重要条件。

一方面政府部门加强对物业管理行业的监管力度。政府部门作为行政机关，作为人民权利的执行机构，它有权利和义务监督管理市场经济下的各行各业。物业服务行业作为我国的一个新兴产业，它更加需要政府部门的监管，特别是物业服务企业对相关法律法规的执行；另一方面加强对业主物业管理知识的宣传力度。根据调查数据和亲身经历，我国大部分业主对物业服务这个行业不了解，尤其是内陆地区，有些业主认为物业服务是房地产开发商的一个强制绑定服务，有的认为物业服务是房地产开发商提供的免费服务等。物业服务行业收费难和物业服务企业和业主之间的矛盾纠纷和业主物业服务意识不强也是有很大关系的。培养业主物业管理意识不仅是物业服务企业解决收费难和解决业主和物业服务企业之间矛盾的一种重要方法，也是业主维护自身权利的一种重要方法。

物业管理论文范文第9篇

顾名思义，石油企业的物业管理就是石油企业运用现代化的经营手段与管理模式，对矿区、办公区、油田居民区进行全方位、多功能的后勤服务管理，对企业员工及其家属提供较为优质的服务，保证他们能够安心工作、生活，为企业创造出和谐的文化氛围，确保员工的稳定性，避免人才的流失与企业利益的受损。伴随石油企业的改制重组，物业管理部门从原来的后勤部门中分化出来，形成独立的机构并愈来愈朝着专业化、市场化的方向发展。改革开放以前，石油企业的建设与发展主要靠企业职工自身的力量，油田勘探、开发，矿区的建设多在偏远地区，职工居住区基础设施较差，配套服务也满足不了基本需求。20世纪80年代末90年代初，石油企业成为我国能源基础建设的重要力量，受到中央与地方政府的高度重视。石油企业不仅创造出更多的经济利益与社会利益，也为长远发展考虑，逐步建成设施完善、功能完备的居民区，保证企业员工的稳定性，做好企业的各项后勤保障工作。尤其是在市场化逐步推广的今天，石油企业的物业管理作为一个独立的行业，作为一种新兴的产业经济，探索出一条迎合市场需求、不断发展、活力四射的道路。首先，石油企业物业管理拥有优质的外部环境。物业管理的涉及面广，是一项综合性很强的系统工程，而作为大型企业的后勤部门，更是需要全社会的理解与支持。由于物业管理从整体上来说还处于发展的初步阶段，行业法规、管理法律都不够健全，需要社会化服务给予一定的支持。政府要理解企业管理中的难处，尽量在资金投入、税收政策、配套设施等方面给予倾斜，为企业内部的物业管理奠定良好的物质基础。其次，石油企业应建立现代企业标准化物业管理制度。现代企业必须遵守严格的市场运行机制，具备无人能及的市场核心竞争力才不至于被社会淘汰。石油企业的物业管理便是遵循了这一原则，很好地体现了与时俱进、优化创新的理念。在石油企业内部，领导层巧妙地运用了市场竞争机制，管理人员奉行竞争上岗制，将职工的工资、福利、奖金等区别开来，形成良好的激励机制。经济手段的约束力最为直接、效果显著，然后辅助一些精神性的鼓励，能够催促企业不断提高自身的物业服务水平。最后，物业管理的专业化能够形成无形的“品牌效应”，在造福企业职工的同时，也为企业创造出更多的经济利润，是互利双赢的好事。物业管理由于涉及面广而杂，如果一直是杂糅在一起，难免会分工不明确、矛盾冲突不断。专业化分工和专业化人才是品牌战略的重要因素，直接关系到物业管理水平与服务质量。鼓励各领域内的管理人才参与培训计划，实时充实自己，在物业管理的平凡岗位上做出不平凡的成绩，巩固石油企业在大众心目中的权威地位。

二、石油企业物业的专业化分工

石油企业市场化的需求导致企业内部的物业管理专业化层次显著。根据企业物业管理为职工提供的各项服务，大致可分为顾问咨询、保洁保安、设备维修、家政服务四个方面。

（一）咨询服务

作为现代化的大型企业，石油企业在转型改制过程中难免会遇到一些大大小小的问题，而问题能否得到快速准确地解决处理，对于企业员工的工作积极性有很大的影响。企业的正常生产与运营也离不开完备的企业制度、规章条例，而这些管理文件的制定与起草，都需要物业管理部门的参与，及时与领导层或普通职工进行沟通交流。

（二）保洁保安

无论是矿区、工厂还是员工居住区，保洁保安工作都是人们最关心的问题。根据马斯洛需求层次理论，安全与衣食住行的需求都是保障人们幸福的重要指标。为企业职工创造一个舒适、安全、优美的工作与生活环境，直接影响到他们对于企业的归属感与幸福感。专门的保洁人员受过专业培训，有着丰富的理论经历，综合素质较高，能够最大限度地保障企业设备与员工的安全。这不仅是内部员工自身的权利，也是外界对于企业形象评价的重要指标。小型的私人企业及普通小区的物业管理人员多是一些城市的下岗职工或农民工，文化程度有限，技术能力欠佳，导致很多业主都怨声载道。如果连职工最基本的衣食住行需求都保障不了，何谈为社会创造出更多的利益。从这一层面来说，石油企业的管理水平是较高的，值得借鉴学习。

（三）设备维修

石油企业是我国能源建设的重要保障，它的正常运营关系到企业自身及广大群众的切身利益。面对高效率、高标准的要求，企业更加需要引起重视，更新管理手段，打造新的人才队伍。生产设备的检查、维修是企业运转的关键，尤其是对于那些大型机器，一旦出现状况，无法及时解决，损失和后果都是无法估量的。石油企业聘请了专门的技术人才，挑选出经验丰富的技术人员，打造出一个专业的维修团队，挂靠在物业管理部门，专门应对企业突发事件，大大提高了企业的生产效率。

三、培养石油企业物业管理的专业化人才

纵观美国、德国、英国、新加坡等国家，企业物业管理的专业化程度很高。虽然我国的石油企业物业管理水平较高，但中国的物业管理行业总体上还处于初级阶段，需要走的路还很长。其中，很重要的一点就是需要做好人才的引进与开发，实现人力资源的合理配置。人力资源是企业的核心竞争力，拥有一支综合素质高、技术能力强、实践经验丰富的管理团队，能够为企业带来丰富的经济利润，避免企业资源的浪费，减少冲突矛盾的产生。石油企业的物业管理部门之所以能够成功地应对各种状况，重要因素就是善于选拔与吸引优秀人才。众所周知，物业管理部门在我国普通民众的印象中社会地位并不高，收入社会福利等也不被人看好，但是石油企业恰恰反其道而行，将资金投入到团队建设中，用高薪、高福利吸引优秀专业人才加入物业管理队伍，大大改善了物业管理的整体服务水平，使得物业管理部门真正履行到自身的职责，为企业员工创造出一个和谐的企业文化氛围。

四、结语

总体来说，石油企业的物业管理朝着市场化、专业化、品牌化方向发展。物业管理专业化的出发点是为了迎合新形势下的市场多元化需求，符合现代企业的高标准、高层次需求，而物业服务的专业化反过来又成为企业的一种无形资产，发挥着它的品牌效应，为企业创造更多的经济效益、社会效益奠定良好的基础。虽然不同企业涉及物业管理方面的事务可能有所交叉，但是管理方式、管理手段、实际效果却参差不齐，石油企业的高物业服务水平无疑是成绩显著、令人满意的。从现实情况来看，石油企业能够做到将物业管理水平视为一种商品，它的好坏直接关系着企业生死存亡的命运，关系到企业的核心竞争力。现代的大型企业应该效仿石油企业的做法，认真对待管理范畴内的每一个细节，最大限度地减少管理过程中出现的矛盾、冲突及各类问题，用专业化来打造企业的美好形象。

物业管理论文范文第10篇

（一）成本构成要素复杂

由于物业管理企业的供暖服务的多样化，就造成物业管理企业供暖成本的相对复杂。按照供暖成本的构成来看，可以将其分为能源成本、管理成本、资源成本等多个方面。能源成本是进行供暖服务的决定因素，为供暖过程的顺利实施提供必要的煤炭、水、电等能源支持。管理成本则是对供暖服务过程中所需要的管道进行维修、保养、管理的所有成本。是对小区房屋的。资源成本是供暖整个过程中一切人力、物力、财力开支的总称。

（二）供暖成本的不断加大

随着经济发展水平的提高，人们对居住环境的要求越来越高，因此对供暖的要求也逐渐重视。也就意味着物业管理企业所提供供暖服务的范围更加广泛，因此供暖成本在地域上的分布更广。市场经济使物业管理企业一味追求经济利益，通过不断的抢占市场而扩大供暖服务的范围，所以说物业管理供暖成本也随着供暖面积的不断变广而加大。

（三）基础设施配备对供暖成本影响大

根据不同的建筑物和物业小区的特点采取的供暖服务不同，因此会使物业管理企业的供暖成本有所不同。例如近几年新建的楼房，相对来说供暖管道等基础设施比较完善，因此供暖成本相对比较低。但是对于很多老旧的建筑物来说，供暖管道等装置老化损坏，严重影响了供暖工作的顺利开展，使供暖的维修等成本增加，可见基础设施建设对供暖成本影响较大。

二、物业管理企业供暖成本管理的现状

（一）成本管理落后性

在现实的物业管理企业供暖过程中，供暖成本管理大多数都是从物业接管验收以后才开始的，成本管理具有一定的滞后性。按照正常的成本管理流程来说，物业管理供暖成本很大程度上取决于企业本身的特点，物业管理规模、物业设计结构、物业建筑材料等多方面，这些因素在很大程度上影响着物业管理供暖成本的高低。

（二）成本管理制度的不健全

物业管理企业供暖工作内容很多，其中供暖成本管理是其主要的工作内容。但是在实际的工作过程中，物业供暖相关职能部门缺乏对供暖成本制度的认识，被动的执行命令而缺乏管理成本的主观能动性。同时，员工的工作绩效并未与工作内容挂钩，因此员工的工作积极性不大，会很大程度上阻碍成本管理的发展。

（三）成本管理理论不成熟

在成本管理人员的眼中，普遍认为成本的管理是一味的降低成本的过程，而成本降低需要通过裁员、节约开支等方式来实现。但是伴随着市场经济的发展，不能适用现代社会经济的发展形势，更是束缚了企业自身的改革和创新。在很多方面，成本管理理论的不成熟使得管理者对物业管理企业供暖成本管理的认识远远不够，只是片面注重服务与管理过程的节约，而非从降低管理成本的源头出发去根治问题，所以说物业管理企业的供暖成本一直居高不下。

三、更好实现物业管理企业供暖成本管控的对策

（一）运用系统理念加以分析

要想实现供暖成本的有效控制，就必须运用系统科学的方式加以综合分析，结合不同供暖服务对象的情况具体运用。通过科学系统不断分析，保证供暖以最低的成本实现最大化的供暖效果。比如说锅炉功率、设备成本、煤炭质量等多方面，都需要具体分析，追求物业管理企业的供暖成本最小化的目的。

（二）降低采购成本

由于工业生产的逐年增加，能源、资源面临着匮乏的现象，这对物业管理企业的供暖来说是个不小的挑战。能源价格的升高使得供暖资源采购成本增加，并且市场之间的竞争会更加激烈，物业管理企业之间的竞争逐渐转化为成本优势之间的竞争。在进行能源采购时要货比三家，选择性价比最高的资源进行采购。另外，可以利用煤炭等能源的销售淡旺季规律进行反季节采购，最大程度的降低采购成本，获得经济效益。

（三）规范操作流程

供暖工作内容复杂，需要进行流程的规范，力求在最少的工作流程内实现工作效率的最大化。因此需要引进现代统筹规划的理论来指导供暖成本的安排，要要各个部门能各司其职、尽职尽责，共同促进工作效率的整体提高。

（四）运用科学的管理方法

现代高科技技术的的开发和应用，可以为供暖工作提供更多的技术支持，通过合理的安排维护、维修等工作，优化整个供暖的各个流程内容。同时配合以成本预测、成本分析、成本评估现代软件的应用，最大程度的降低成本支出。除此之外，要不断提高从业人员的职业技能和素质，建立起训练有素的团队，是决定供暖成本控制工作的关键。

四、结束语

综上所述，物业管理企业的供暖成本和管控工作是日常工作的重要内容，需要采取各种措施来保证其正常运行，为人们创造一个更好的供暖环境。尽管在成本管理和管控中遇到很多问题，但是还是要切实结合不同建筑物的特点进行系统分析，最终推动物业管理企业的供暖工作向前迈进。