物业管理法范文

物业管理法范文第1篇

物业管理是近几年来我国大力培育，发展房地产市场过程中，住宅和非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共和特约服务的新行业。随着物业管理的出现，在牧业产权人、使用人和物业管理的受托管人之间产生了一种新型的民事法律纠纷迭起，它作为一种新类型案件，审理难度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺乏相应理论体系的支撑，在审判实践中面临许多新问题。物业管理作为一个新型的服务性行业还未制度化、规范化,物业管理中存在的法律新问题在司法实践中已经显露出来，我国应加快物业管理的全国性立法，明确物业管理公司和业主间的法律关系，明确物业管理服务收费的协商市场定价导向，解决物业管理纠纷的途径。

摘要：物业管理；业主；发展商；

我国的商品房市场形成的近十年来，物业管理已经开始深入我们的生活。只要有新建的物业区，就离不开物业管理。我们从最初对午夜管理这个概念感到生疏到今天开始熟悉它，并逐渐有了更深的理解。随着物业管理的迅猛发展，随着物业管理规模和覆盖面的迅速扩增，广大业利意识的觉醒，物业管理的许多需要亟待解决的、深层次的热点、难点和实际新问题，如现有法规的缺陷、业主的权利义务，业主、业主委员会和物业管理公司的法律地位和法律关系，物业管理公约的法律地位和功能，物业管理费用标准的价值导向和收缴行为的法律效力等等，也已经开始浮现出来。这些复杂新问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论探究以及立法策略上来。我们国家从过去对物业管理这个领域里一片空白到今天制定一系列相观的法律、法规和政策。列如《城市新建住宅小区管理办法》建设部第33号，国家计委，建设部有关印发《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的同志等一系列有关法规。这些法规使得我们在物业管理活动中开始有法可依，有章可循。但是物业管理在我国还是一个新的领域，有关方面的立法和规定正在趋于完善，很多人对物业管理还没有足够的熟悉和充分的理解。目前物业管理进入了快速发展的重要时期，也到了非要解决这些复杂新问题的关键时刻，假如我们不能从理论上科学熟悉和寻求出物业管理的内在的、必然的联系，就无法顺利地用立法途径从根本上彻底解决这些复杂新问题，就可能使这些复杂新问题成为物业管理继续健康发展前进的羁绊，导致众多的法律诉讼。

一、物业管理中的法律关系

在物业管理活动中之所以出现许多新问题，一个主要原因是很多人对物业管理中的法律关系熟悉不清，错误的理解自己在物业管理中的法律地位。发展商开发一个物业区，通过市场销售，将所建商品房逐渐，部分或全部出售给购房人，即业主。发展商的法律地位逐渐从原来开发项目的所有者，到把商品房售完，逐步转移而不再拥有已售出部分商品房的所有权。由于一贯发展商开发一个项目一般都需要几年，在这几年中，发展商对该项目拥有所有权。但当该项目完成商品房售出后，虽然所有权已经发生了转移，但大多数发展商在概念中认为其所建商品房的所有权仍未发生转变。他们仍认为物业区是他们所建，当然物业管理由他们管，这种概念往往把物业管理引入歧途。在法律上所有权的转移也标志着新的所有权人对其所拥有的财产的处置权、管理权。这一概念在物业管理中尤为重要，所以在物业管理中，都要以围绕向产权所有人提供服务为中心进行活动。

产权所有人是物业区内的主人，由他们在适当的时候（入住达到法定比例），组织以产权人为主的业主管理委员会，代表全体业主的权益。业主管理委员会是物业区内的最高权利机构。业主管理委员会制定管委会章程。业主管理委员会决定选聘或续聘物业管理公司，并负责和物业管理公司签定委托管理合同。业主委员会和已签约的物业管理公司，共同制定新的物业管理公约和新的物业管理收费标准，由已签过委托合同的物业管理公司代表业主管理委员会，选聘保安公司和其他专业服务公司向物业区内提供服务。

由于购房人是逐渐进入物业区内的，而且业主管理委员会是当业主入住率达到一定比例时才成立的。所以在物业区入住的前期，也即发展商仍拥有全部或大部分商品房的所有权时，一般由发展商布置物业管理服务，包括这一时期的物业管理公司的选聘，管理公约的制定和物业管理收费标准，都只能暂由发展商来确定。但发展商应在管理公约中或收费通知中注明，此种布置是一种临时性的布置，等业主管理委员会成立后，将由业主委员会再做调整。

只有理顺了物业管理中的法律关系，并让物业管理中涉及的各个方面都能正确理解这种法律关系，物业管理中的新问题就轻易得到解决。

二、发展商直接管理物业轻易引发的法律新问题

经济越发达，社会越进步，社会分工也越来越细，专业性也会越来越强。从专业分工的角度上来讲，物业管理因该由专门的物业管理公司来经营，但在实际操作中，却有许多不在情理之中的事情。

有很多项目的发展商就独自承担起物业管理的重任。这些发展商在其内部附设一个物业管理部门，自制物业管理公约，自订收费标准，自己组织布置成立物业管理委员会。总之，以主人自居对广大业主和物业区进行物业管理。发展商的这种行为轻易造成如下新问题摘要：

1.房屋本身质量新问题导致业主拒交管理费。房产做为一种商品，在居民消费中是最大的消费商品，也是较复杂的商品。商品的质量最难保证，质量新问题也是最轻易发生的。当发展商自己愿意承担物业管理时，就如同给自己的脖子上套了一幅枷锁。只要当业主的房子有诸如漏雨、强面倾斜，或是门窗裂缝，业主都会以此为由拒交管理费。

2.当装修出现质量新问题时。假如发展商交付的是精装修的商品房，一旦出现壁纸脱落、地板走翘，石膏板开裂或装饰物变形，业主都会以此为由来要求发展商减免几个月的物业管理费。

3.当实测面积和购买时的暂测面积有误差时。实测面积和暂测面积一般都是有误差的，一旦当这种误差对业主不利时，业主就会以物业管理费作为讨价还价的余地，迫使发展商让步。

4.采用分期付款或尾款缓交的情况。有的发展商采用分期付款的方式售房，业主先交百分之七十或八十的房款就可以先入住，后余款在入住若干时间内交清。这时假如发生房屋质量新问题，装修质量或水电气暖，以及面积方面的新问题，或有物业管理不到位的新问题时，发展上不但物业管理费收不上来，就连剩余未付的房款也难收上来。

5.有银行按揭贷款的情况出现时。发展上为了促销，向银行申请按揭贷款支持其业主购房，并为业主向银行提供信用担保。假如业主不能按时还本付息，自己愿承担连带赔偿责任。假如出现上述的有关质量新问题，或物业管理方面的新问题，业主会拒绝向银行还本付息，而把承担债务的责任推给发展商。

之所以发生上面的几种风险，主要的原因是发展商不能积极主动地避开风险，而是把两个法律关系搅和在一起，这就导致了业主会把两个方面的风险，即购房的风险和物业管理的风险合并在一起，同时推给发展商。假如发展商不涉及或不直接涉及物业管理，而由专业物业管理公司对物业进行管理，假如出现上述新问题，则责任轻易分清。该是质量新问题由发展商处理；该是物业管理责任由物业管理公司承担；该交的物业管理费则业主自然会交。类似的案例不在少数。假如发展商自己独揽物业管理，一旦出现新问题，将很难从这些困扰和繁杂的法律泥潭中脱身。所以，无论从哪个方面讲，发展商自己独自从事其开发的物业区的物业管理都是弊大于利。

三、物业管理公约应在什么时间签署，由谁来制定

物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件，这是物业管理活动中的一个非常重要的法律文件。这个文件体现的法律关系比较复杂，他不仅体现了所有者和被聘用者之间的联系，也体现了管理者和被管理者之间的法律关系。在这个文件里业主从所有者到被管理者，物业公司从聘用者到管理者，双方在发生着位置的变换。所有者同意让渡出自己的一部分权利交给物业公司来行使，所以物业管理公约是物业管理中的最终要的法律文件。由于在物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于物业管理公约的法律地位和功能没有一个正确地充分熟悉，没有充分熟悉和发挥物业管理公约的真正功能，对于物业管理公约的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将物业管理公约作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把物业管理公约看成为物业管理的基础和准则，使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。

在物业管理的初期，由于发展商拥有大部分产权，所以发展商在物业管理中的功能比较大，又因为是发展商首先聘用了物业公司，所以最初的物业管理公约是由发展商来制定的。我们知道现在有关政府部门也印制了物业管理公约的范本，但那仅是一个简单的范本而已，很多内容还需要实际管理者增添。比较好的办法是发展商应和物业管理公司共同制定物业管理公约。但这时的管理公约里一定要规定有效期限，比如规定当业主管理委员会成立后，其有效期截止。

随着房屋的销售，产权逐步从发展商手里转移到了新的业主手里，发展商原来在物业区呢的位置由业主们代替，原来发展商在物业管理公约中的权利和义务也要相应做些调整。同样广大业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理公约就势在必然。假如业主管理委员会成立后，决定选聘新的物业管理公司，当然就更应该制订新的物业管理公约了。不论是修改原来的物业管理公约还是制订新的版本，都应由业主管理委员会主要负责，并会同物业管理公司一起根据物业区的实际情况制定出切实可行的公约来。在物业管理实践中经常碰到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订物业管理公约的情况，这也是物业管理公约功能得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，物业管理公约的功能要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订物业管理公约的途径，在物业管理公约的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。

四、物业管理费导致的新问题

以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会和物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及和物业管理服务水平相适应的原则。

过低或过高的收费，都会导致许多业主迟延交费，不交费或抗交管理费。由于不交费或少交费，发展商或物业管理公司对业主适行停水停电，不让业主的汽车进物业区，停止通信或停电话，严重的则导致诉诸武力，引起法律纠纷。过高的收费或过低的收费会引起很多负功能，直接增加了物业管理的风险性。

五、如何区分物业管理费和物业管理维修基金

物业管理收费和费用标准的制定应是科学的和合理的，具体制定也是有其可行的方法的.各项收费的概念也应该搞清楚。物业管理中要收的费用有物业管理费、代收代缴的费用和物业管理维修基金。

代收代缴的费用是由物业管理公司从业主处收来再如数缴给有关公司的，如摘要：水费、电费、绿化费、电视接收费、保安费、垃圾处理费、电话费、煤气燃气费、土地使用费等。

物业管理公司对物业区内提供服务的收费，也即物业管理收费。这笔收费可以按照有关规定按每平方米每月多少钱来定。管理费是维持物业区正常运转的“血液”，没有稳定的管理费，物业管理公司就无法工作。假如一个物业区内成立了物业管理委员会，并且制定出了管理费的收费标准，则所有业主都应遵守这个标准，向物业管理公司准时交费。

但有时确有一些业主，只顾自己个人私利，尽管业主管理委员会已经代表全体业主制定了收费标准，但他们仍置若罔闻，我行我素，拒绝向物业公司交费。这些人的拒绝交费产生的后果就是破坏了物业管理的正常秩序，享受其他业主的权益，也即直接侵犯其他业主的合法权益。这些人不交费，其他业主多的费用其实就在为他们服务。这样的案例确实发生在一些物业区内。有时物业管理公司也采取一些强制办法，如停水停电等，但这种做法轻易引起难以预料的后果。比较可行的解决方法是由物业管理公司和业主管理委员会共同前去说服教育，假如仍不奏效，物业管理公司可以采用法律手段到法院提讼，最后法院用强制执行手段解决。业主管理委员会在制定管理公约时，应该将如何制裁无故不交管理费用的行为的有关条款写进公约里。

物业管理维修基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理维修基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理维修基金的功能类似于物业区所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。

众所周知，所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。假如没有建立管理维修基金，就不可能合理、有效地布置区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使所有建筑物过早达到危险程度，缩短了所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理维修基金，就可以有效、合理地妥善布置所有建筑物的修缮改良，所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥所有建筑物的正常使用功能，不断延长所有建筑物的使用寿命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的档次和适应性，进而推动了所有建筑物的升值，使所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。

在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较轻易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。

六、业主管理委员会的职责和权限

许多实践证实一个物业区管理的好坏，和该物业区的业主管理委员会有着密切的联系。业主管理委员会由物业区内过半数的业主选举产生，代表广大的业主的利益行使权力。实际上业主委员会是物业区内广大业主行使权力的常设最高权利机构。

业主大会每年召开一至两次，由业主管理委员会负责召开。业主大会决议的内容有摘要：1.物业管理公约及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及物业管理公约修订变更、业主委员会的撤消和重选等新问题更是重中之重。

业主管理委员会每半年审核管理公司呈报的财务报表和资金使用概况，对物业区内的重大资金支出或维修事项予以审核，批准管理公司运用维修管理基金。由此可见业主管理委员会的功能在物业区内是非常重大的。业主管理委员会和物业管理公司每月都要定期举行会议，商讨重大新问题，以利于从早期消除物业管理中的隐患。

假如物业区内不设立业主管理委员会，而只是有发展商或物业管理公司决定一切，就极轻易造成很多对业利进行侵犯的事件，业主的合法权益就不会得到保护，最终将不可避免地导致纠纷的出现。

七、正确的法律关系和完善的管理制度是物业管理经营活动的基础

物业管理工作既烦琐，又复杂，既辛劳，又不轻易搞好。有关物业管理方面的法规目前还不太完善，所以由于物业管理不善造成的法律新问题越来越多，而且这些新问题又极不轻易得到圆满解决，这就是我们目前物业管理所面临的现实新问题。要想避免物业管理方面出现的新问题，减少物业管理方面的风险，除了国家应颁布更详尽的法规和制定有关政策外，完善物业管理中的法律关系，是使物业管理工作走上正规的第一步。否则，法律关系不正确，导致以后一系列的工作都会出现新问题。

在目前要求所有的物业管理公司和业主管理委员会都正确理解物业管理中的法律关系，并用正确的法律文件来确定这些法律关系也是不现实的。业主管理委员会或是物业管理公司可以聘请精通房地产法律方面的律师提供法律服务，例如制作委托管理合同，物业管理公约，业主管理委员会章程等。律师还可以提供有关解决物业管理纠纷的法律咨询服务。同时还可以帮助物业管理公司和业主管理委员会制定其他一系列相关物业管理的规定，物业管理应该有法可依，有章可循。

物业管理法范文第2篇

随着房地产业的横向与纵向发展，强化对物业管理的法律保护已经成为各国立法之重，对物业管理的立法，己经成为各个国家和地区的房地产市场的重要课题。而物业管理各项课题里，始终离不开物业管理参与人间的权利义务，即业主或物业使用人（住户）与物业管理公司间的权利义务，以及政府所扮演之角色，发展商和物业管理公司与业主之间常发生许多矛盾和纠纷，给物业管理工作带来了很大的麻烦，究其原因，大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业管理公司或发展商对物业管理中的法律关系不清楚，许多业主不明确自己拥有的权力，应承担的责任。物业管理中的关系不清楚就会出现各种问题，所以物业管理是一个非常复杂的系统工程。参与物业管理的各方主体都要认清物业管理中的法律关系，树立法制意识。一、物业管理的内涵物业公司在处理与大多数业主以及少数业主的关系时经常会遇到是管理还是放纵的考量。由于物业公司负责的对象是作为共同体的业主大会的公共意志，因此在日常的管理中，应当有权在一定限度内限制少数业主的不当或违法行为，甚至可以动用一定的强制力，比如依照业主大会确定的规则，对不遵守相应规则的人的行为予以制止甚至提讼。对物“管理”与对人“管理”的矛盾统一：现代物业管理展现对物管理与对人管理的二重性，使得有的人希望将“物业管理”改为“人居服务”，然而，有权的对世性与作为所有权客体的物的独立性是相应的，“所有权之标的物须为独立之一体”，但是随着大规模合住住宅的出现，这种独立性受到了极大的限制，纵横交错的分割所有关系，紧密相连的毗连状态，专有共有部分犬牙交错，使得居住业主必须调整或改变“各人自扫门前雪，不管他人瓦上霜”的传统观念或生活习惯，必须共同参与制定规约，组织区分所有权人或住户会议等。1、物的管理对物的管理狭义上分为四类：（1）保存行为，即以防止建筑物灭失、毁损或其权利丧失、限制等为目的维持其现状之行为，包括建筑物的简易修缮，如屋顶漏雨时的简易修补、门窗玻璃破碎的换修等。（2）改良行为，指不变更物的性质，而增加其效用或价值之行为，如污墙刷成粉壁、地板加贴瓷砖以增美观等。（3）利用行为，指为满足区分所有权共同需要，不变更物的性质，对共有部分或基地所为之使用、收益行为，例如地下室辟为停车场等。（4）处分行为，指就物之权利为移转、设定或消灭，使之发生权利变动之行为，如将共有部分设定专用使用权，由特定人专属的、排他的使用等。2、人的管理对人的管理是指对区分所有权人群居生活关系所为之社区管理，其对象不以居住于公寓大厦内的区分所有权人之行为为限，凡出入区分所有建筑物之人的行为，均应纳入，其内容可分为对建筑物不当毁损行为之处置、对建筑物不当使用行为之规制，以及对生活妨害行为之防患等。二、物业管理法律关系的概念法律关系是法律规范在调整人们行为的过程中所形成的一种特殊的社会关系，即权利和义务的关系，物业管理法律关系是法律关系的一种，即物业管理法律规范调整人们在物业管理过程中形成的权利和义务的关系。包括以下几层含义：（一）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果。要想搞好物业管理工作，理顺物业管理中的各方关系是非常必要的。物业管理中存在着开发商、业主、物业公司及业主委员会这几方面的关系。只有理顺了这些方面的关系，才能够知道怎样协调各方的关系，做到有法可依，执法必严，从而完善物业管理中的法律关系。（二）物业管理法律关系是在物业法律规范调整之下物业管理主体之间的社会关系，这种社会关系包括了业主管理委员会与物业公司之间的关系，业主与物业公司之间的关系，业主与业主委员会之间的关系以及这些主体与行政管理部门之间的关系。（三）物业管理法律关系是物业管理中各参与主体之间的关系。物业管理法律关系并不是以物业管理行为和由此产生的后果为内容，而是以物业管理主体权利和义务为内容的。比如：某物业公司与某业主委员会签订了物业管理服务合同，合同签订后一个月物业公司如约提供了物业管理整体策划及维修保养房屋、公用设施和公用设备的技术文件，并承诺：该物业公司提供国内一流服务。由业主委员会付给物业公司服务费。从这个案例中，双方签订合同的行为，物业管理公司提供文件的行为，和业主委员会给付管理费的行为，都不是物业管理法律关系的内容，只有双方在合同中享有的权利与承担的义务才是物业管理中物业管理法律关系的内容。三、物业管理参与人及其法律地位物业管理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、发展商、物业管理公司和其它与物业管理相关联的行业以及政府有关部门。1、发展商发展商将物业建成，并经政府有关部门综合验收合格后，经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是发展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区，包括公寓或别墅，发展商在竣工前，一般是先期委托物业管理公司介入新建物业的管理工作。有时发展商也自己充当物业管理的角色。不论发展商是自己来管理物业或是委托其它管理公司来管理新建的物业，都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供服务。对于新建物业来说，山于发生了产权交易行为，发展商的角色变了，位置也变了。发展商由原先对物业的拥有，变为部分对物业的拥有或完全不拥有。发展商先期委托物业管理公司管理新建物业或自己自行管理物业的行为只能是一种临时的安排，因为在新建物业初期，广大新的产权所有人或是没有到位，或是即使到位，由于各种各样的原因，尚无能力选择物业管理公司。发展商只是临时已有的新的房屋产权所有人委托物业管理公司进行管理。这一时期物业管理公司的费用一般由发展商支付或预先垫付，因为这一时期物业管理公司在这一新的物业管理中尚无收益。由于交易行为和物业管理公司的介入，发展商对新建物业的作用逐渐退居第二线。如发展商直接聘请管理公司，发展商应当与物业管理公司签订临时委托管理合同，合同期限一般订为一年较为合适。因为业主管理委员会成立后，有可能在一年后重新选聘物业管理公司。2、房屋产权所有人（业主）由于购买了物业，购房人成了新建物业的产权所有人，合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于发展商在销售物业之前，己临时安排物业管理公司对所购物业进行管理，购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业管理公司的权利，认同发展商的安排。当新建物业入住率达到50%或50%以上时，发展商应会同物业管理公司召开房屋产权所有人大会（或称业主大会）。3、房屋产权所有人大会（业主大会）房屋产权所有人大会是一个非常重要的会议，由发展商、物业管理公司和房地产管理部门负责召集此会议。业主大会最重的使命之一便是选举出自己的代表机构—物业管理委员会。物业管理委员会是新建物业或物业群中常设的最高权力机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进行表决时，每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表，由他们代表自己去行使权利，维护自己的合法权益。4、物业管理委员会的性质及法律地位物业管理委员会是住宅区、写字楼或商厦等物业管理中的常设最高权力机构，管理委员会的成员主要由房屋产权所有人选出的代表构成，代表广大业主的权益。同时管理委员会也应当吸收当地居民委员会和派出所的代表参加。既然物业管理委员会是由业主大会选举出的代表组成，代表广大业主的权益，是物业管理中常设的最高权力机构，那么管理委员会就应该是一个长期的、稳定的组织，一个松散、虚设的管理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议管理委员会成立后应该到房屋管理机构备案，并到民政部门社团法人机构办理登记，以确定其性质与法律地位。5、物业管理公司物业管理公司是依据委托管理合同在新建住宅区或物业中履行管理职责的。一般情况下，委托管理合同首先是由发展商代表广大业主与物业管理公司签订，即前期物业管理；等业主物业管理委员会成立后，再由物业管理委员会代表全体业主正式与物业管理公司续签物业管理合同。有的情况下，发展商并没有选聘物业管理公司，而由自己本身来承担起管理者的重任。如果是发展商自己充当管理者的话，也要经过房地局的批准，并取得《物业管理资质合格证书》。即使是发展商作为管理者，当管理委员会成立后，也需要由管理委员会与其签订委托管理合同。[1][2][][]6、承租人（房屋租用人）承租人有的是与业主直接联系，并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部分，有的情况是业主委托管理公司将其拥有的物业的某一部分出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守管理公约，接受物业管理公司的管理和物业管理委员会的监督。承租人不但要与出租人签订租赁合同，而且也要与物业管理公司签订管理公约。7、其它相关机构管理公司依据委托管理合同在物业区内开展管理工作，需要和其他管理工作有关的公司发生联系，如保安公司、煤气公司、电梯公司、环卫机构，建筑维修部门等。管理公司要与他们签订有关新时期委托合同，由他们就物业内新时期业务提供服务。这里产生的直接法律关系是管理公司与这些公司签约，但其结果却直接影响业主，所以重大的协议、合同、管理公司应请管委会审议。四、物业管理法律关系的种类物业管理法律关系可以根据不同的标准进行分类。（一）平权的物业管理法律关系与隶属的物业管理法律关系按照物业管理法律关系主体的相互地位，可以把物业管理法律关系分为两大类：一类是平权的物业管理法律关系，即法律关系主体之间是平等的，没有相互隶属的关系，这一类法律关系主要是指物业管理民事法律关系，如民法关系。另一类是隶属的物业管理法律关系，即法律关系主体是相互隶属的，例如行政法律关系。（二）一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系按照物业管理法律关系的具体化程度不同可以划分为一般的物业管理法律关系和具体的物业管理法律关系。一般的物业管理法律关系的特点在于该关系的主体不是具体的个人、社会组织或国家机关。具体的物业管理法律关系的特点在于，该关系的主体是具体的（或者一方是具体的，或者双方都是具体的），该关系的产生不但要有物业管理法律的规定,而且要有具体事实的发生，否则法律关系不能建立起来。（三）绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系具体物业法律关系依据主体单方具体化还是双方具体化可以划分为绝对物业管理法律关系和相对物业管理法律关系。绝对物业管理法律关系的主体的一方——权利人是具体的，而另一方——义务人则是除了权利人之外的所有的人，这种法律关系以一个人对其他一切人的形式表现出来。相对物业管理法律关系的主体，无论权利人还是义务人都是具体的，这种法律关系则是以个人对个人的形式表现出来。五、物业管理存在的问题及解决办法（一）存在的问题1、有些地方贯彻落实《物业管理条例》不到位，政府职能转变不理想迟至2003年9月1日我国才正式施行第一部全国性的物业管理行政法规《物业管理条例》，要求政府依法行政，既要到位，又不能越位，要充分尊重业利，尊重业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，主要由当事人通过合同来约束物业管理行为以及解决产生的纠纷。《物业管理条例》适应各地物业管理发展程度差异太大的现实，对有些问题只做了原则性规定，需要各地制定实施细则去具体化。很多地方做的是不错的，研究制定了符合本地实际的实施细则，但也有一些地方做得不够，没有很好地落实，至今没有制定《物业管理条例》的实施细则和配套办法，影响了《物业管理条例》的执行效果。2、部分物业管理企业服务意识不强，行为不规范《物业管理条例》非常强调物业服务合同在物业管理活动中的重要作用，要求物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，这需要物业管理企业应当具备较强的服务意识和服务水平，为业主提供保质保量的物业管理服务。但实践中，相当一部分物业管理企业是从原房管部门、单位后勤管理部门转制而来，或者是从房地产开发企业派生而来，有的企业服务意识不强。部分物业管理企业不按合同约定的内容和标准提供服务，服务质量不能使业主满意;有的企业收费不透明，巧立名目，多收费、少服务，提供的服务质价不符;一些物业管理企业未经业主同意，擅自改变共享建筑、共享设施的用途，或利用其经营谋取利益，侵害了业主的合法权益；一些不具有法定资质的物业管理企业也非法从事物业管理经营，扰乱了物业管理市场;个别物业管理企业的服务人员处理问题的态度生硬、方式简单，甚至发生损坏业主财产、殴打业主的恶性事件。这些行为损害了物业管理行业的形象。3、业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱实践中业主大会成立难的问题十分突出，其原因有两方面：一方面是由于筹备成立业主大会要拟定《业主大会议事规则》、《业主公约》等文件的草案，要确认业主身份、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，这些工作需要筹备组投入一定的精力；另一方面是业主参与意识普遍不强，众多业主之间难以形成一致意见。有些地方没有及时按照《物业管理条例》，将原有的业主委员会制度调整为业主大会制度，仍然存在少数业主委员会成员自行决策的情况，不能体现民主协商和少数服从多数的原则，容易发生少数业主委员会成员损害大多数业主利益的情况。业主公约是业主应当共同遵守的行为准则，对业主自我管理和自我约束有重要作用，但相当多的业主缺乏公约意识，不少小区没有制定业主公约，或者制定了仅流于形式，业主违反公约的现象较为普遍，对此也缺乏有效的制约手段。4、“质价相符”的价格机制还没有完全形成《物业管理条例》规定了物业服务收费的有关原则，国家发改委会同建设部制定了《物业服务收费管理办法》，但不少地方还没有研究提出当地的具体贯彻执行意见，仍然采用政策规定代替合同约定，硬性规定物业管理的服务内容和收费标准，不符合物业管理服务这一民事活动应当由双方约定价格的精神。不少地方把应该由政府部门或其它社会主体承担的事项摊派给物业管理企业，企业不堪重负，也间接增加了业主负担；此外，部分居民受长期“分房修房靠单位”观念的影响，没有养成物业管理消费习惯，住房物业管理消费观念淡薄，随意拖欠或拒交物业管理费的现象较为普遍。物业管理费用的收费标准和收费率偏低的状况不利于了物业管理行业的健康发展。5、住房专项维修资金制度贯彻落实不到位住房专项维修资金的问题在《物业管理条例》贯彻过程中逐步突出出来。对于房改房，有的地方没有按照规定从售房款中提取专项维修资金，或者提取了但在代管过程中被挪用，或用于发放项目贷款至今没有收回;有的地方售房款己被原售房单位挪用或使用，提取专项维修资金没有着落。对于商品房，多数地方虽然按照规定建立了专项维修资金制度，但资金归集面小，归集率低;个别地方甚至至今尚未建立商品房专项维修资金。这些问题给住房共享部位共享设施设备的大、中修及更新改造造成困难。（二）解决办法分析要解决我国物业管理的这些问题，应该要建立起规范化、专业化、成熟的物业管理市场，并从以下方面努力：1、加速立法，建立物业管理法律体系，不但要有法可依，还应切实可行，具体细致，如消防安全细则、物业管理招投标规章等。2、改革现行收费标准，引进竞争机制，创造公平的竞争环境，业主委员会能够真正行使权利，能够自由选聘、解聘物业管理企业。开展物业管理多种经营，政府适当放宽物业管理企业开展多种经营的政策限制，为持续快速健康发展提供资金保证。规模较小的物业管理企业可考虑合并、重组等方式，以扩大规模，谋求更好的生存空间和发展环境。3、引导社会公众加深对物业管理的了解，纠正偏见及错误看法，创造良好的社会舆论环境，便于物业管理工作的开展。另一方面物业管理企业也要通过良好的服务来逐步改变人们的观念。4、高度重视人才培养。要通过大专院校与自学考试等多种形式，多种渠道培养物业管理人才，抓紧对物业公司经理、部门经理和管理员进行上岗培训，适时开展对小区主任的培训。5、重视业主委员会的重要作用，及时组建业主委员会，提高其参与意识，充分发挥其作用，建立健全监督机制。6、引入仲裁制度，成立仲裁机构，在格式化的《物业管理合同》中订立仲裁条款。同时政府应协助加强对仲裁结果的执行力度，形成开发商、物业管理企业、业主及国家相关职能机构等的联动格局，使像收费纠纷等类问题通过正规途径，得到及时、妥善的解决。总之，物业管理中的法律关系在具体的物业管理中必须明确分清，从而理顺各方的关系，更好地做好物业管理工作。这个问题的根本解决牵涉到民事基本权利的配置，需要以法律的形式才能明确，因此，还要加大物权立法的步伐，明晰相关产权，从根本上解决。

物业管理法范文第3篇

尽管全国各地近年来都加快了物业管理的立法步伐，制定和出台了许多地方性物业管理法规和规章，取得了一定的立法成就，但综观这些物业管理法规普遍都存在着这样或那样的缺陷，这些缺陷主要表现在以下几个方面：

1.现有的法规缺乏一个强有力的、科学完整的物业管理理论体系的支持，物业管理理论滞后物业管理实践、滞后物业管理的立法。“摸着石头过河”，凭着感觉立法，具有较浓厚的实用主义色彩，没有真正寻求到建筑物区分所有权这个物业管理理论的根源，没有。致使各物业管理活动的责任主体法律地位不明确，权利义务不清楚，法律关系不清晰等等，造成许多物业管理热点、难点问题一直困扰着物业管理行业，影响着物业管理的立法，使物业管理裹足不前，无法可持续的健康发展；

2.现有的物业管理法规整体性、配套性、协调性、互补性相对比较差，个别地方显得杂乱无章，没有建立一个系统的、完善的法规体系；

3.由于缺乏全国性的、最权威的物业管理法律、法规，自然反映出现行的物业管理法律、法规的滞后和立法档次不高的问题，导致社会各界要求物业管理立法的呼声逐年高涨。现有的地方性物业管理法规只有深圳、珠海、广东、上海、宁波、青岛、厦门、江西等八个省是以物业管理条例的地方性法规形式出现的，而更多的省市则大多是以物业管理办法这种行政规章或红头文件的形式出现，法律效力等级比较低。这些行政规章或红头文件的法律效力等级比较低，在实施中就存在着很大的局限性和制约性；

4.现有的物业管理法规的适用范围，通常都仅仅局限于住宅区的物业管理，虽然有些地方性法规、规章中也规定了写字楼、商住楼可以参照执行，但在执行的过程中，由于没有概括集中各类物业建筑物的整体特点，往往难以依照这些地方性物业管理法规、规章来进行整体的规范管理；

5.现有的地方性物业管理法规、规章总体上显得立法体例比较笼统和原则，有些条文缺乏可操作性。尤其是法律责任的伸缩性过大，不便于在实际运作上掌握；

6.现有的法规在立法技术上相对比较差，在与国家大法和基本法的上下衔接和左右协调上有着教大的空隙，甚至有着冲突和矛盾；

7.现有的法规没有与国际惯例的建筑物区分所有权法律制度接轨，与西方发达国家相比较，我们的物业管理法律制度处于相对滞后的状态。这在一定程度上对于我国加入WTO之后，不断提升我们物业管理行业参与国际物业管理市场竞争有所影响，尤其是在我们与西方发达国家竞争我国物业管理市场时，会使我们处于一个不利的局面。

针对上述现有法规的缺陷和物业管理立法的问题，我们充分利用深圳经济特区改革开放试验田和享有立法权的优势，利用深圳经济特区物业管理理论研究的丰硕成就，已经着手对深圳经济特区的地方物业管理立法作出相应的调整，创制一部具有适度超前领先的地方性物业管理法规，来保持深圳经济特区物业管理立法的领先地位。

二、以建筑物区分所有权法律制度为构建物业管理法律、法规的基本理论和基本框架

毋庸讳言，我国走进WTO“入世”，肯定会给我国物业管理行业带来新资金、新技术、新的管理方法和手段等促使物业管理健康发展的便利条件以及新的机遇，为我国物业管理健康发展提供良好的外部国际环境，同时也自然地把我们的物业管理公司推向更为激烈的国际市场。我国“入世”后，国内一批新兴产业必然要被迫向外商企业开放，国内企业也必然受到竞争的强大压力，直接冲击了国产品牌的市场占有率和国内企业的地位，其中，服务业将首当其冲受到冲击。物业管理作为我国服务业的新兴产业，大幅度地对外开放物业管理市场是势在必行。事实上，目前在上海、广州、北京以及我们深圳，德国、日本、新加坡、英国以及美国等西方发达国家以及我国的香港、台湾地区的物业管理公司已经悄悄地侵蚀进入了我们的物业管理市场，与我们展开了竞争物业管理市场的较量。

面对我国“入世”后外商企业所带来的冲击，我们要从根本上改变物业管理行业的落后和竞争力低下的被动局面，首先就必须对西方发达国家的物业管理公司进行认真深入的理论研究，要认真剖析研究西方发达国家的物业管理发展史，研究其发展过程的经验和教训，从中寻求我们可以借鉴和吸收的精华。为此近年来我们摆脱了就事论事、零敲碎打、实用主义的研究方法，加大并强化了物业管理理论研究的力度、深度和广度。我们从深入剖析研究西方发达国家包括德国、法国、日本、意大利、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士等以及我国的港澳台地区的物业管理制度出发，透过基本的现象，从民法的角度寻求出物业管理的理论源泉，并提出用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的新观念，从根本上解决了长期困扰物业管理行业的许多难点、热点问题，全面、系统、科学地构筑了物业管理的理论体系。

长期以来由于物业管理理论研究的滞后，我国的物业管理的立法原理处于一个模糊不清的状态。相对而言，作为一项重要的民事法律制度，建筑物区分所有权已经为包括德国、法国、日本、意大利、美国、英国、奥地利、澳大利亚、新西兰、新加坡、瑞士及我国台湾、香港、澳门地区在内的世界众多国家和地区民事立法所普遍确立，成为英美法系与大陆法系的一项重要制度。而建筑物区分所有权法律制度的内容从本质上构筑了物业管理的理论体系，是对以建筑物为主体的物业产权最核心、最清晰、最本质、最系统的阐述。全国人民代表大会常务委员会目前正在立法审议的《中华人民共和国物权法（草案）》中，已经在民法物权法中确立了建筑物区分所有权作为我国不动产所有权的基本法律制度。因此，我们通过深入的理论研究认为应该在物业管理法律、法规的立法中贯穿和融入建筑物区分所有权理论，并用建筑物区分所有权理论构建物业管理法律、法规的基础理论和基本框架，以此与西方发达国家的国际惯例以及国家民法物权法的立法体系和原则相衔接、相呼应，使物业管理法律、法规具有国家法律的基础支持，从而获得更广泛的适用性和权威性。

深圳是在全国物业管理行业中最早率先开始建筑物区分所有权理论研究的。建筑物区分所有权理论是从一九九五年以法律出版社出版我国民法专家梁彗星教授主编、陈华彬博士著作的《现代建筑物区分所有权制度研究》为标志引入到我国民法体系中，而深圳物业管理行业则是在一九九七年已经开始了建筑物区分所有权理论的学习和研究。从一九九八年起到现在通过全国房地产业深圳培训中心和深圳物业管理进修学院开办的物业管理企业经理岗位培训班和物业管理从业人员上岗培训班，向80多期培训班，一万多人次的学员宣讲了建筑物区分所有权的理论。在去年十月深圳举办的全国首届住交会物业管理研讨会上，我们就分别提交了《建筑物区分所有权与物业管理》和《创新物业管理的基础理论和运作模式》两篇论文，而这两篇论文早在一九九八年底就陆续完成了，在论文中首次提出了用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系的观点。在今年第二期《物业管理动态》上公开发表的《用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系》的论文，不仅在深圳物业管理行业中产生了重大的影响，而且受到建设部有关领导的关注。我们成功地把民法的建筑物区分所有权理论引入了物业管理行业，并在用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系方面取得了丰硕的成果。

在立法对策上，我们认为应该从立法体例上着手，将建筑物区分所有权理论的具体内容融入物业管理法律、法规之中。首先应在物业管理法律、法规中直接对建筑物区分所有权的概念术语进行定义和说明，并在此基础上全面更新、规范和界定了物业管理的基本概念，抛弃了物业管理属于“委托”或“委托”等不符合法律规范的概念；其次，对于类似于“异产毗邻”、“自用部位”、“共用部位”等存在着落后、封闭、狭隘性的概念名称，应采用符合国际惯例的、符合建筑物区分所有权理论的“专有部分”、“共用部分”的法律概念取而代之；第三，对业主的权利和义务，一改过去笼统简单的提法，而是按建筑物区分所有权理论的专有部分、共用部分和成员权三个层次分别科学、完整、系统地论述其权利与义务，进一步明确和规范物业管理各责任主体的权利和义务；第四，以建筑物区分所有权理论为科学依据，明确赋予业主、业主委员会、物业管理企业应有的法律地位，进一步明确和规范业主委员会与物业管理企业的运作方法；第五，以建筑物区分所有权理论的科学内容为基本核心，对业主公约、业主大会、业主委员会、物业管理服务合同、物业管理基金、物业建筑物使用和维护、强制性收费等涉及物业管理难点、热点问题作出了明确的规定。

三、明确确立业主委员会与物业管理公司的法律地位，平衡物业管理责任主体的权利义务

物业管理中两个最主要主体业主委员会与物业管理公司的定位问题一直是困扰着物业管理实践和理论的一个悬而未决的重大核心问题。早在一九九九年五月的全国物业管理工作深圳会议上，国家建设部宋春华副部长就已经尖锐地指出：“建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。没有业主委员会，缺少了物业管理市场的主体，就谈不到发挥新体制和市场机制的作用和效能，物业管理企业也失去了生存和发展的基础。”因此，准确科学地为业主委员会与物业管理公司定位，明确业主委员会与物业管理公司各自的法律地位，奠定物业管理立法的基石，是我国建立业主自治自律与物业管理公司专业化管理相结合的物业管理体制必不可少的基础，也是培育和规范物业管理市场的首要前提和必然要求。

长期以来，之所以没有找到这个良方的最根本的重要原因在于寻求方法上的偏差。部分人仅仅局限于从自身的物业管理实践经验进行提升和挖掘，还有一部分人也只是从经济管理的理论中探索和推敲；而恰恰忽视了业主委员会与物业管理公司的定位从本质上说是一个法律的范畴，必须依据我国现行的法律，从法律的基本规定以及立法原意中进行追寻和探索。我们通过艰辛的理论研究，通过对我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意的剖析，借鉴国外以及我国港澳台地区的成熟经验，运用建筑物区分所有权理论，从而依法准确合理地确立了业主委员会作为区分所有建筑物的管理人的法律地位，确立了物业管理公司作为区分所有建筑物的管理服务人的法律地位，从而彻底地解决了业主委员会与物业管理公司的定位问题。

我们认为我国民法中建筑物致害的责任主体的立法原意所谓的管理人实际上应该是指依照法律、法规或行政命令对特定建筑物或其他设施享有固定的带有永久性的经营管理权的人。管理人是依照法律、法规或行政命令直接产生的，不同于当事人以出租、出借、出典等法律行为自愿设定的占有人（如承租人、借用人和典权人）。管理人的存在是我国社会主义国家国有财产所有权与管理权两权分离的结果。我国国有的建筑物或其他设施一般授予国有企业、事业单位或机关团体进行管理，被授权的单位享有占有、使用、收益甚至处分的权利。这种享有管理权的人就是我国民法中的所谓“管理人”。所以，管理人在我国民法立法的原意上应该是指享有占有、使用、收益甚至处分权利的建筑物管理者，是指基于所有人授权或者其他法律事由而对建筑物取得法律上或事实上的占有，以及承担维护保养义务的人。

从管理人的法律概念来看，物业管理公司首先不享有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利；其次，没有享有对特定建筑物的“固定的”“带有永久性”的经营管理权。相对比较之下，业主委员会则具有固定的带有永久性管理权的性质，因为建筑物存在，就必须对区分所有建筑物行使管理权，虽然业主委员会要经过换届选举，但“铁打的营盘，流水的兵”，业主委员会委员的人选更迭并不会影响业主委员会的存在，业主委员会作为管理团体是永久性伴随着区分所有建筑物而存在的。业主委员会是由全体业主选举产生的，代表全体业主合法权益的群众性自治自律组织，其民事责任由全体业主承担。而全体业主拥有对建筑物的占有、使用、收益甚至处分的权利，自然从责任与权利的主体都是一致。如果使管理人的地位空置，就会在司法实践中因管理人的真空，而错误地将物业管理公司作为管理人，使物业管理公司代人受过。显然这样就将物业管理公司放在了一个权利与义务不均衡的地位上，势必不利于物业管理行业的健康发展。相反将业主委员会放在管理人的地位上，由全体业主承担区分所有建筑物管理的整体责任，不仅直接体现了业主自治管理的权利，而且也平衡了业主自律的义务责任。

物业管理公司虽然承担有一定的管理服务责任，但这种管理服务责任是通过与业主委员会所签订的物业管理服务合同获得的，并不是天生具有的，而且这种管理责任也是有限度的，是全部管理责任其中的一部分。因为物业管理服务合同不能也不可能将建筑物致害的全部管理责任都囊括在内，例如，建筑物建造缺陷而造成的损害，其责任人可能是建筑物的开发建设单位，也可能是设计者、承建施工者或前所有人，过错情形可能是设计者设计不合乎规范，也可能是承建施工者偷工减料或者马虎草率，也可能是前所有人管理不善的缺陷形成的，甚至可能是占用人野蛮使用形成的，这些因素是根本不可能在物业管理服务合同中约定由物业管理公司来支配控制，除了业主、业主委员会之外往往其他民事主体（如物业管理公司）是不可能左右控制或彻底解除的。何况，当物业管理公司违反物业管理服务合同的约定，没有尽到合同所约定的管理服务责任，就应该以合同违约来承担管理服务责任。但是，业主委员会的管理责任却是天生具有的，物业管理公司的管理服务是由其按合同约定的，而合同没有约定的管理责任显然仍然由业主委员会所保留，业主委员会有保留管理责任的权利，自然就要有承担管理责任的义务，理应成为合法的管理人。根据过错责任原则，谁有过错谁就应该承担责任。既然业主委员会没有将全部管理责任通过物业管理服务合同交给物业管理公司，自然物业管理公司就不可能承担全部管理责任。否则，让物业管理公司作为管理人承担责任，就有悖公平正义的民法基本原则，不符合我国民法对管理人的立法本意。因此，物业管理公司只能是区分所有建筑物的管理服务人，是物业管理服务合同的平等的当事人之一。

基于上述理论研究的成果，我们认为应在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“业主委员会是区分所有建筑物的法定管理人。”明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”

通过物业管理立法的形式，明确地直接赋予业主委员会作为区分所有建筑物管理人的法律地位，明确地直接赋予物业管理公司作为区分所有建筑物管理服务人的法律地位，合理、科学地给这两个物业管理责任主体定位，不仅直接体现了业主自治管理的权利，体现了物业管理公司提供服务为主要职责的平等的合同关系，平衡了业主自律的义务责任，而且改变了当前物业管理公司将管理业主为主要职责的错误观念，以及出现致害责任后物业管理公司代人受过的不公平处境，给物业管理的原则（实行业主自治与物业管理企业专业管理相结合）奠定了坚实、稳固的基础。

四、明确确立业主委员会与物业管理公司的法律关系，直接体现出民事主体的平等关系

多年来我们一直将业主、业主委员会与物业管理公司的法律关系锁定在“委托”或“委托”上，其实这是望文生义所造成的一种物业管理误区，对物业管理的健康发展是一种误导。

“委托”一词的汉语字面意思是指“托付”，即把某物或某事务托付给某人代为处理的意思。这与《中华人民共和国合同法》第二十一章所确立的委托合同制度的法律概念是一致的。委托制度的发展乃在于因商品经济的发达，个人囿于有限的时间、精力和能力，不可能事必躬亲，不得不将部分事务交由他人处理，法律对这种关系进行确认和调整，由此而生委托。委托合同的最主要特征是：委托合同是以处理委托人事务为目的的合同。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。

委托合同是新合同法直接规定的十五种有名合同的类型之一，结合物业管理的实际认真对照新合同法就会发现委托合同与物业管理是有本质上的差别的，具体反映在以下几个方面：

1.合同的目的不同。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条明确规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”这条规定是法律对委托合同的概念的界定。依据这条法律规定委托合同的最主要特征就是以处理委托人事务为目的。所谓委托人的事务，是指与委托人有利害关系，委托人若不委托处理就不得不亲自为之的事务。首先，物业管理的管理服务并不是事务，物业管理的实质是作为管理服务人的物业管理公司所提供的专业化、技术化的有偿服务；其次，由于物业管理具有需要专业化、技术化的技术服务的特点，作为业主、业主委员会并不能亲自来处理，同时对于一个大型的住宅区，业主人数可能会达数千人，如果每一个业主都直接亲自从事物业管理的具体管理服务工作，那么住宅区的秩序就可能天下大乱，最终导致表面上人人都在管，实际上人人都不管，也无法管的局面。

2.《中华人民共和国合同法》第三百九十九条明确规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”这实质上是规定了受托人的忠实义务。但物业管理的管理服务并不是完全按照业主、业主委员会的指示处理的，物业管理公司在物业管理的管理服务工作是依据合同规定的范围、项目，遵循物业管理法律、法规，独立自主地开展物业管理服务的经营活动的。在物业管理公司开展的物业管理服务的经营活动中，业主、业主委员会只有监督权，而没有干涉和指挥权。物业管理公司也没有服从业主、业主委员会指示的忠实义务。

3.物业管理收费的方式与委托合同不同。众所周知，物业管理收费方式一般是依据业主公约以及物业管理合同的规定由业主或住户按月交纳的。而委托合同所规定的费用是将处理事务的费用与给委托人的报酬分别规定的，处理事务的费用可以预付，也可以由受托人垫付，而后由委托人偿还，对与报酬则采用完成委托事务后支付或无偿委托不支付报酬，这种支付费用及报酬的方式显然与物业管理收费有着本质的差别。

4.依据《中华人民共和国合同法》第四百零八条：“委托人经受托人同意，可以在受托人之外委托第三人处理委托事务”的规定，委托合同可以采取重复委托；而物业管理法律、法规规定物业管理公司只可以将专项经营服务业务委托给专营公司，不得将整体管理服务责任交给他人。

5.《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。”即法律规定了委托人和受托人都具有合同的解除权。委托关系建立在当事人信任关系的基础上，若一方对另一方的信任有所动摇，则不问客观上是否有理由，均应准许其终止委托关系。双方当事人可随时行使解除权，并依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）款：“法律规定的其他情形”的规定，将其解除合同的主张通知对方即可，而无须征得对方的同意。至于委托合同为有偿或无偿，定有期限或未定期限，或事务的处理是否已经告一段落，在所不问。而物业管理合同的双方当事人显然没有这种可以随时随意解除合同的权利的，如果一方提出要在合同期限内解除合同，就必须依据合同的具体条款进行协商，协商一致或由法院、仲裁机构确认解除合同的效力。

从上述五个方面的本质差别可见，物业管理合同与《中华人民共和国合同法》的法律规定相差甚远，有着明显的本质差别，显然无论是将物业管理合同定位在“委托合同”的范围上，还是将物业管理定位在“物业管理委托”的范围上，都是有悖和曲解合同法的委托合同的法律概念的。当然在物业管理活动中是存在着委托行为的，例如：委托专营公司提供专项经营服务，业主委托人参加业主大会并投票等行为都属于委托行为。

在物业管理发展的初期，由于我们物业管理理论研究的滞后，认识的不清晰，加上《中华人民共和国合同法》没有颁布，对委托合同的概念没有一个明确法律规定等种种局限性的因素造成了我们将物业管理合同错误的定位成为委托合同。如果今天我们仍然将物业管理合同以“物业管理委托合同”的形式出现，一旦出现合同纠纷进行法律诉讼，那么作为人民法院自然就要首先用《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款逐条审查。而这个“物业管理委托合同”却与《中华人民共和国合同法》委托合同的法律条款的规定格格不入，相差甚远，根本就不符合委托合同成立的法律要件，必然会误导法官作出“物业管理委托合同”属于无效的委托合同的判决，最终必然给整个物业管理行业的健康发展造成重大的损害。

所谓，是指人在权范围内以被人名义与第三人实施的、法律效果直接归属于被人的行为及相应的法律制度。作为一种独立的民事法律制度，同样是商品经济高度发达的产物。在处于简单商品经济时期的罗马法中，并没有关于的规定。资本主义社会以后，科技发展、交易扩大，个人由于知识、才能、时间、健康等条件的限制，已难以事必躬亲，因此产生了的需求。制度在民法中的确立，使民事主体的行为扩大了有效的时间及空间范围。在民法上成为一项不可或缺的重要内容。

关系的基础，是权，人之所以能代替被人实施法律行为，就在于人拥有权。行为最根本的核心，首先是所的行为必须限于法律行为，不涉及法律的行为就根本不存在的问题；其次涉及到法律行为，但并不需要人，被人可以直接而为之的行为，也不存在地理的问题。行为的结果是“设定、变更、终止民事法律关系。”

在物业管理活动中，物业管理公司通常是没有权的。物业管理活动中虽然有涉及到法律行为，但一般都不需要物业管理公司来，而且物业管理活动中的大量活动是根本就不涉及法律行为，根本就没有必要进行。因此，行为与物业管理活动不存在因果关系，绝不能用的概念来函盖物业管理的概念。

委托，又称为意定，是基于被人授权的意思表示而发生的。委托是的一种形式。委托的核心是必须完全忠实地按照被人的指示进行活动。但物业管理公司在物业管理活动中是根本不可能完全忠实地按照业主、业主委员会的指示从事物业管理服务工作的，物业管理公司作为企业法人，是独立运作的。业主、业主委员会只是享有监督物业管理公司的权利，并且要承担服从物业管理公司的管理和服务的义务。同时物业管理公司又有监督业主、业主委员会的权利。因此，物业管理从根本上不构成委托的关系。至于“委托—”，在民法的法律体系中根本就没有这样的提法和法律概念，自然也不可能构成物业管理的法律关系。

基于上述理论研究的成果，我们应在物业管理法律、法规中彻底地抛弃“委托”、“”以及“委托”的物业管理法律关系。我们认为物业管理的法律关系是依据法律的规范不同形式形成有以下四种不同的物业管理法律关系：

1.依据我国民法的物权法的建筑物区分所有权法律制度，业主、业主委员会与物业管理公司构成建筑物区分所有权人、区分所有建筑物管理人与区分所有建筑物管理服务人之间平等的法律关系；

2.依据合同法的法律规定，按照物业管理服务合同构成合同当事人之间平等的法律关系；

3.依据消费者权益保护法的法律规定，构成消费者与经营者之间的平等的法律关系；

4.依据经济服务法的相关法律规定，构成服务与被服务之间的平等的法律关系。

总之，业主、业主委员会与物业管理公司是构成民法的平等的民事法律关系。因此，在物业管理法律、法规的立法中应明确规定：“物业管理企业作为区分所有建筑物的管理服务人，应当与业主委员会签订物业管理服务合同，明确与区分所有建筑物管理人的业主委员会所具有的平等的民事主体地位。”明确规定：“业主委员会与物业管理企业双方应当遵循平等、自愿、公平、诚实可信的原则，以及遵守法律、尊重社会公德、不损害社会利益的原则签订物业管理服务合同。”

五、明确赋予《业主公约》为最高自治规则的法律地位，设定了强制性登记制度

目前，由于在物业管理立法中没有明确确立《业主公约》的法律地位，无论是业主、业主委员会，还是物业管理公司对于《业主公约》的法律地位和作用没有一个正确地充分认识，没有充分认识和发挥《业主公约》的真正作用，对于《业主公约》的签订不够重视。也导致在司法实践中，部分法官往往并没有将《业主公约》作为基于私法自治原则而衍生的物业管理的最高自治规则来对待，也没有把《业主公约》看成为物业管理的基础和准则，使得《业主公约》缺乏应有的法律约束力。因此，作为立法机关在物业管理的立法活动中有必要，特别关注《业主公约》的法律地位问题，提高《业主公约》的法律地位，明确赋予《业主公约。作为物业管理最高自治规则和物业管理法规有效组成部分的合法地位。

在物业管理实践中经常遇到业主担心侵害自己合法权益，而不愿意签订《业主公约》的情况，这也是《业主公约》作用得不到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，《业主公约》的作用要能够真正体现和发挥，一个非常重要的因素就是要确实保证《业主公约》的公平、公正、公开、平等以及合法、合理。在物业管理实践中，的确有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己有权起草和拟订《业主公约》的途径，在《业主公约》的强制性或禁止性内容上，处于维护自己的私利而设定一些侵害全体业主合法权益的公约条款，这就背离了《业主公约》应体现的公平、公正、公开、平等以及合法、合理的基本原则。针对这种情况，应该在物业管理立法中明确，在物业建筑物出售或业主办理入伙住用手续时，开发建设单位或物业管理公司组织签订的《业主公约》，必须强制要求使用政府统一制定的《业主公约示范文本》，并且对所使用的《业主公约》实行政府的强制性登记，《业主公约示范文本》一经登记就产生了公示效力，昭示了业主公约对全体业主的合法约束力。基于《业主公约》具有私法自治原则所衍生的规约自治主义的特性，允许业主、业主委员会可以通过业主大会的特别议决程序，即经全体业主中持区分所有权比例四分之三以上业主投票通过，结合物业管理区域的实际情况形成《业主公约》的修改补充决议，对《业主公约》进行修改补充。当然修改补充后的《业主公约》必须在履行了政府的强制性登记之后，方可生效。

鉴于以上情况，我们在物业管理立法上采取的对策是，明确规定：“业主公约，是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的，有关业主在其物业管理区域内对区分所有建筑物使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则，是全体业主管理团体客观化的自治规则，是全体业主的最高自治规则，是物业管理的基础和准则。”这实际上是根据建筑物区分所有权法，基于私法自治原则所衍生的规约自治主义，明确赋予了《业主公约》具有最高自治规则的法律地位。

为了充分体现与发挥《业主公约》的法律地位和作用，我们在物业管理立法上采取的对策上还对《业主公约》的制定原则、主要内容、强制性和禁止性规定内容、签订以及强制性登记等事项作出了具体的规定。为了区别于业主大会和业主委员会的决定，在法律程序上设定了强制性登记制度，一经登记就产生公示效力，昭示《业主公约》已成为建筑物区分所有权的内容之一，也便于登记机关监督管理《业主公约》的合法性。

六、增设业主大会的特别议事决议程序

根据建筑物区分所有权理论，业主大会决议的内容有两大类，一类是常规性的问题，另一类是特别重要的事项，对于不同性质问题的决议，应采用不同形式的程序，予以区别。因此，应在物业管理法律、法规的立法中明确规定了七个方面的重要事项应该由业主大会特别事项议决程序决定：1.《业主公约》及《业主委员会章程》的修订变更；2.在合同期内解除终止物业管理服务合同，解聘作为管理服务人的物业管理企业；3.物业建筑物的重大修缮或改良；4.物业建筑物的重建；5.业主委员会的撤消和重选；6.区分所有权的强制出让；7.约定专有部分或共用部分的事项。其中尤其是涉及到全体业主根本的共同利益的物业管理企业在合同期内的选聘、解聘，以及《业主公约》修订变更、业主委员会的撤消和重选等问题更是重中之重。并要求：业主大会对于下列“特别事项议决，应经持投票权比例四分之三以上的业主投票同意，方可通过并形成业主大会的决议”。

在物业管理法律、法规中增设业主大会特别事项议决程序的最重要的目的是为了保护全体业主的共同利益，直接体现大多数业主的决策权利，避免少数人的滥用权利来侵犯大家的共同利益，侵犯物业管理企业的合法权益，使得所形成的决议真真正正反映出大多数业主的呼声，集中表达出大家共同的意志，体现出自治管理、自主选择、自主参与、自主行为、自主负责的意思自治原则。而不是由个别少数人假借全体业主的名义，狐假虎威地干着损害全体业主的勾当。同时，在客观上，也起到鼓励更多的物业管理区域使用政府统一制定的比较公平、合理和规范的《业主公约》、《物业管理服务合同》、《业主委员会章程》的示范文本作用，改变了少数人出于个人私利而动辄以解除物业管理服务合同为要挟，侵犯全体业主和物业管理企业合法权益的被动局面，真正体现出业主、业主委员会与物业管理公司之间的平等民事主体的法律关系。

七、突破业主委员会的单一模式的单调格局，充分发挥业主委员会自治管理优势

由于我国地域辽阔，经济发展不平衡是一特征，用一刀切的办法统一采用一种固定模式，不利于物业管理的健康发展。尽管深圳市范围不大，但情况也千差万别，根据不同的经济水平档次和发展的阶段性，应该按照“百花齐放，百家争鸣”的原则，允许业主委员会充分发挥自治管理的自身优势，以多种模式共存是理所当然的。对于规模小、条件不成熟的业主委员会，赋予其一般性群众组织的主体资格；对于一定规模的、条件成熟的业主委员会鼓励其成为社会法人团体。因此，在物业管理法律、法规中应立法明确规定：“政府鼓励有一定规模的、条件成熟的业主委员会成为社会法人团体。对于规模较小、条件不成熟的业主委员会应依据我国民事诉讼法的有关规定赋予其他组织的诉讼主体资格。”这种允许业主委员会多种形式共存，一方面适应了世界潮流，即管理团体法人的趋势，另一方面解决了争论已久的两难问题――如果不是法人团体就没有诉讼主体资格，如果是法人团体又没有承担民事责任的独立经济的矛盾。

八、依法强化国有物业建筑物的物业管理招标投标

引入竞争机制，推行物业管理招投标，彻底改变谁开发、谁管理的垄断经营局面，这是物业管理走向市场的一个重要举措。物业管理招标投标是指物业建筑物开发建设单位或业主委员会运用市场竞争和价值规律，通过招标投标的形式，以物业管理权为标的，招请若干个物业管理公司秘密报价竞争，由开发建设单位或业主委员会从中选择优胜的物业管理公司中标并与之达成协议，签订物业管理服务合同的过程。简单的说，物业管理招标投标就是通过招标投标的形式选聘物业管理公司。

物业建筑物开发建设单位或业主委员会通过招标投标方式选聘物业管理公司，其目的在于选择适当的物业管理公司。因而物业建筑物开发建设单位或业主委员会在招标时必须考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用的收取标准是否合理、信誉是否良好等反映物业管理公司整体素质的各种综合因素。对于众多的投标者，物业建筑物开发建设单位或业主委员会应按照一定的标准，选择中标者，再与中标者签订物业管理服务合同。

物业管理引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入到社会主义市场经济之中，因此，这实际上也是物业管理市场化的具体体现，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业建筑物开发建设单位或业主委员会提供了选聘高素质物业管理公司的较大空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理的招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于增强了物业管理公司的活力，有利于物业管理行业的健康发展。

物业管理招标投标是一个竞争过程，必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，应当有严格的规范，因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“属于政府或国有资产形成的物业建筑物，以及已经成立业主委员会的物业建筑物，应依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。政府鼓励其他的物业建筑物依法采用招标投标方法选聘物业管理企业。”其中的核心是强调了“依法采用”，是要严格依照国家招标标法的基本原则和程序进行，在此基础上才是执行物业管理行业内的招标投标规则。依据《中华人民共和国招标投标法》第二条：“在中华人民共和国境内进行招标投标活动，适用本法。”的规定，依法首先是物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。对《中华人民共和国招标投标法》所确立的各项行为规则，不得违反，不得规避。尽管我们深圳在这方面走在全国的前列，但如何努力创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。这里有一个下位法与上位法的衔接，协调新问题需要解决。

九、确立物业管理基金的设立原则

物业管理基金又可以称为共同储备基金。设立物业管理基金的主要目的是为了应付在物业管理活动中巨额的非预见性开支，尤其是为维持和保存区分所有建筑物共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的修缮改良的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，物业管理基金的作用类似于区分所有建筑物共用部分固定资产折旧费的计提。

众所周知，区分所有建筑物在建成之后，必然会受到自然环境和人为的损害。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对区分所有建筑物自然在一定程度上有侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立管理基金，就不可能合理、有效地安排区分所有建筑物的修理和保养计划，必然会加速区分所有建筑物的自然侵蚀、老化、陈旧、残损，以致会由于维修保养不及时使区分所有建筑物过早达到危险程度，缩短了区分所有建筑物的使用寿命使之提前到达设计寿命，甚至于酿成伤害事故。相反，建立其了物业管理基金，就可以有效、合理地妥善安排区分所有建筑物的修缮改良，区分所有建筑物就可以得到有效的维修养护，使区分所有建筑物处于良好的状态和正常运行，充分发挥区分所有建筑物的正常使用功能，不断延长区分所有建筑物的使用寿命，改善和提高了区分所有建筑物的使用功能，提高了区分所有建筑物的档次和适应性，进而推动了区分所有建筑物的升值，使区分所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高了投资的回报率。

在物业管理法律、法规的立法中我们确立了物业管理维修基金和公用设施专用基金作为物业管理基金。其中规定各类物业管理都应设立物业管理维修基金，而公用设施专用基金原则上只适用于住宅类物业管理。这样做是因为住宅类的物业管理都直接面对着居民，同时在住宅区内用于居民公益性质的公用设施相对比较多，考虑到居民的经济承受能力，一般在需要对公用设施的维修养护以及更新改造时，需要的费用比较多，居民往往难以一下子承受，同时这些费用收集比较困难，这就直接影响了公用设施的维修养护以及更新改造的效率，从这个意义上设置公用设施专用基金具有一定的社会公益性质。相反对于非住宅类的物业管理，公用设施相对较少，费用小也比较容易筹集，因此，没有设置公用设施专用基金的必要。

十、明确物业管理服务收费市场机制的协商定价导向

以业主承受能力为借口，导致的物业管理服务收费标准偏低，是制约物业管理健康发展的一个重要原因。多数物业管理企业疲于生计，必须靠其他经营收入才能维持收支平衡，这种普遍现象说明现行物业管理服务费的收费标准缺乏科学性和合理性。国家建设部有关领导最近向新闻媒体透露：作为扶持物业管理这一朝阳产业迈向市场化的重要一部，国家目前正在考虑在职工工资改革中加入物业管理费用支出部分，将物业管理费用以补贴形式列入职工工资。物业管理是市场行为，必须遵循社会主义市场经济的客观规律，物业管理服务收费也应遵循市场规律，应由当事人按照市场规律的客观要求自行协商确定价格。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定服务收费标准制定的导向是协商定价：“已成立业主委员会的，物业管理服务价格应由业主委员会与物业管理企业双方协商议定，可以通过物业管理招标投标的形式确定，在物业管理服务合同中应明确物业管理服务价格。物业建筑物已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理企业在政府指导价范围内提出，报市、区价格行政主管部门核定。”同时应在物业管理法律、法规的立法中设定收费标准的确定原则是：“确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、公开、合理以及与物业管理服务水平相适应的原则。”而不是业主经济承受能力为标准。

十一、明确收缴物业管理费用属于物权行为，具有优先受偿权和追及权的法律效力

依据建筑物区分所有权法律制度，收缴物业管理费用属于物权行为。而物权是具有优先受偿权和追及权的。所谓“优先受偿权”是指在同一物上有数种权利同时存在时，物权具有较其他权利优先行使的效力，物权的效力优于债权，某一债务人在破产宣告前，对属于债务人所有的财产有抵押和留置权等担保物权的，可就其财产先于破产债权人受偿，即所谓别除权。“追及权”是指物权的标的物不论转移到任何人手中，物权的权利人均可向实际占有人主张权利，而无论实际占有人的取得是合法还是非法。实际上在物业管理行业中存在的“认房不认人”的国际惯例的就是物权行为的追及权的具体体现。因此，在物业管理法律、法规的立法中明确规定：“依据物权行为的优先受偿权和追及权的法律效力的原则，无论物业建筑物易手是采用按揭、抵押、转让、赠与、继承，还是拍卖，其受益人都有交纳前业主拖欠的物业管理费用的义务，新业主交纳后可以依据法律途径以债务的形式向前业主追讨。”同时第一百零二条明确规定：“物业建筑物按揭、抵押转让、赠与继承、拍卖等易手时，如果通过房地产交易机构，按照优先受偿权的原则，房地产交易机构应该从房款中将前业主拖欠的物业管理费用、滞纳金等代为扣除，并直接交付给物业管理企业。”并且在物业管理条例法律、法规的立法中相应地规定违反这些规定所应承担的法律责任。

十二、设定了区分所有权的强制剥夺的执行程序

按照建筑物区分所有权的理论，强制剥夺区分所有权的方式主要有禁止使用专有部分、拍卖区分所有权二种。这是对违反义务的区分所有权人或专有部分占用人的最为严厉的制裁措施，是一项禁止使用专有部分的制度。如果区分所有权人有重大违反义务的情形，已经不可能维持建筑物内的共同关系，那么，经全体区分所有权人过半数同意，就可以剥夺其专有权。为了慎重期间，通常强制剥夺区分所有权的决议应该由业主大会的特别事项议决程序形成，并由人民法院判决执行。

最早规定剥夺区分所有权的是1948年颁布的《奥地利住宅所有权法》，该法第十条规定“从共同关系中予以驱逐”。现行的《德国住宅所有权法》进一步完善了区分所有权剥夺制度，以制裁共同关系中违反义务的区分所有权人。《德国住宅所有权法》第十八条规定，构成被剥夺的原因主要为“区分所有权人对其自己所应负的义务有重大违反的情形，以致无法期待其继续维持共同关系。”区分所有权人如果因酒精或药物中毒而丧失自主意思，致有引起火灾的危险，或罹患恶性疾病，或有侵害他人行为的精神病等，均可构成剥夺理由。在实务中尚认为其使用专有部分情形时，也可构成剥夺理由。在我国物权法草案的第一百条和第一百零四条的强制措施中也参照了德国、日本以及我国台湾地区的立法经验，设立了由管理人或管理委员会请求人民法院强制出让及拍卖制度的法律规定。其目的就在于为了建立区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境，确保居住的品质。

为了与我国民法物权法的建筑物区分所有权的法律制度相衔接、协调、配套和统一，为了与国际惯例接轨，为了维护和营造物业管理区域以及区分所有建筑物的安全、舒适及卫生的居住环境，确保居住的品质，我们在物业管理法律、法规的立法中应设定强制剥夺区分所有权的条款。明确规定有下列五种情况之一的行为可以强制剥夺区分所有权：1.对专有部分的利用，严重妨碍建筑物的正常使用和安全，经制止而不停止的；2.严重违反全体业主的共同利益的行为，并且情节重大，经制止而不停止的；3.严重违反业主公约的行为，并且情节重大，经制止而不停止的；4.拖欠物业管理费用以及滞纳金等总费用已经超过其物业建筑物当前市面价值的50%以上，经业主委员会或物业管理公司强制催缴，仍未交纳的；5.严重违反本条例的强制性规定，经制止而不停止的。有上述五种行为之一的“受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以向业主大会请求以特别事项议决程序形成强制出让区分所有权决议，诉请人民法院责令业主出让其区分所有权或禁止专有部分占用人使用其占用的专有部分；当业主大会休会或未形成决议时，受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以直接向人民法院诉请责令业主出让其区分所有权或禁止专有部分占用人使用其占用的专有部分”。“人民法院判决责令出让其区分所有权后三个月内，业主不自行出让并完成所有权移转登记手续的，受到侵害的业主、业主委员会、物业管理企业可以申请人民法院对其区分所有权进行强制拍卖。”

物业管理法范文第4篇

[关键词] 业主业主委员会物业管理

一、物业管理法律关系分析

法律关系是在法律规范调整社会关系的过程中所形成的人们之间的权利和义务关系。135物业管理法律关系就是在物业管理法律规范调整物业管理关系过程中所形成的业主、业主委员会与物业公司之间的权利和义务关系。

1.物业管理法律关系主体

法律关系主体是法律关系的参加者，即在法律关系中一定权利的享有者和一定义务的承担者。138物业管理法律关系主体如下:

（1）业主是指物业的主人，通常意义上是指商品房的主人，他拥有该商品房的所有权，其所有权表现在他对该商品房的占有、使用、收益和处分的权利，表现载体为房产证上标明房产地址和业主姓名。通常意义（可以说是狭义层次上）的“业主”是指购房者，而从广义上来看还包括开发商，因为会存在房屋未售完的情况。各个业主不是互不相干的，因为业主们是共同生活在同一商品房小区，或同一栋商品房内。他们之间的法律关系为区分所有权关系。区分所有权由单独所有权、区分共有权和成员权组成。单独所有权是指各业主对其屋内的房产拥有独立、排它的所有权，具体范围可根据房产证所标明的范围；区分共有权是指各业主对楼道、小区内的草地、水电等基础设施、楼层外墙等各单元房以外并且已由各业主在支付购房款时一同支付对价的房产所拥有的共同所有权;成员权是指各业主是全体业主的一员，拥有参加会议权、投票权和收益权。

（2）业主委员会，是业主大会或业主代表大会的常设机构，是得到全体业主经过法定程序的授权，为了全体业主利益，代表全体业主行使各项权益的组织，但不具有独立的法人组织。因为其不有独立的财产和独立承担责任的能力，业主委员会的成员更不是责任主体，除非成员个人实施了个人的加害行为。所谓业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。

业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权，同时业主委员会都必须在法定或授权范围下行使各种权利。

（3)物业公司是提供物业服务的公司法人，可以为有限责任公司或股份有限公司，目前大多数物业公司都是小规模的，多为有限责任公司。物业公司为小区提供保安服务、保洁服务、代收代缴服务、基础设施维护和运营服务。因为物业公司有着专业的服务队伍、一定的规模和社会关系，同时物业公司所提供的服务是单个业主无法完成或做起来十分麻烦的事项，所以物业公司有着广阔的市场。

2.物业管理法律关系客体

法律关系客体是指法律关系主体之间权利和义务所指向的对象，其中包括“物、人身、精神产品和行为结果”。在物业管理法律关系中，业主与物业公司之间法律关系的客体是业主支付的物业费用和物业公司提供的物业服务；业主与业主委员会之间法律关系的客体是业主的授权和业主委员会在授权范围内行使权利的行为。

3.物业管理法律关系内容

法律关系内容是指主体享有的权利和义务。在物业管理法律关系中，业主大会（业主代表大会）是全体业主的议事会议，表达业主意愿；业主委员会是业主大会（业主代表大会）的常设机关，执行业主大会（业主代表大会）的决定；业主大会（业主代表大会）和业主委员会都是在全体业主的授权之下，为全体业主利益，代表全体业主行使权利，其中业主委员会的成员必定是业主。而物业公司是向全体业主提供物业服务，与全体业主（而不是与业主委员会）形成服务合同关系，是平等主体之间的合同关系，不存在管理与被管理的关系。物业公司进入小区提供物业服务，当物业公司没有履行其在物业服务合同内的义务时，全体业主有权解除与物业公司的物业服务合同并且要求赔偿相应的损失，物业公司也有义务退出小区，主要的权利由业主委员会行使。当然，物业公司也有权在全体业主违约时取得救济的权利。所以业主、业主大会（业主代表大会）、业主委员会及物业公司之间的法律关系并不复杂，简单地说就是内部的关系和对外的合同关系。

二、物业管理中人们的几个误区

1.物业公司是来管理小区物业的

物业公司只是提供物业服务的法人企业。除了经营范围的不同，物业公司与市场中其他法人企业没有大的区别。由此可见物业公司是提供服务者，而不是管理者。管理是存在上级与下级或管理者与被管理者，但理论上业主与物业公司是平等的，不存在管理关系，都是平等的市场主体。所以物业公司应该被称为“物业服务公司”，而不应为“物业管理公司”，从法律规范中扭转物业公司的“管理者”角色，表明立法目的。物业服务公司只管理共有财产，不管理私人财产。物业管理的对象是共有物业。物业即财产。“小区内的财产,要么是私有财产,要么是共有财产。私有财产完全属于财产所有人个人的权利，是否委托物业管理公司管理完全由财产所有人决定,法律或任何其他人都无权干涉,所以,物业管理,只能是对小区内共有财产的管理。”所以，物业公司是来提供小区共有物业服务的企业。

2.业主委员会承担一切责任

业主委员会是是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会不是独立的法人机构，因此不是责任主体。

《物业管理条例》对于业主委员会法律地位的直接规定虽然只有第十五条一个条款，即“业主委员会是业主大会的执行机构”，实质上，业主委员会与全体业主之间存在着一种民事法律关系。“所谓，是指人在权范围内，以被人的名义或自己的名义独立与第三人为民事行为，由此产生的法律效果直接或间接归属于被人的法律制度” 。“在业主委员会与全体业主的法律关系中，全体业主基于对居住小区进行物业管理的目的，由于其自身无法完成物业管理活动，故需要聘用物业管理企业。而业主又由于缺乏专业法律知识或其他方面的原因，需要由他人代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出适当的意思表示。所以全体业主在第一次业主大会上选举产生业主委员会，使其在自己的授权范围内，代自己与物业管理企业签订物业管理委托合同，作出一定的意思表示，完全符合的特征”，故业主委员会与全体业主的上述法律关系，可以认定为是民事法律关系，其中业主委员会系人，全体业主系被人，除了明确写明由业主委员会享有的权利和承担的义务之外，其他一切法律效果均归属于全体业主。

3.物业费用只由业主买单

物业费用的确只由业主买单。但“业主”不只是指购房者，还包括拥有小区内共有物业的共有物权的主体。“物业费用只由业主买单”这种误解的意思是物业费用只由购房者支付，其实这种误解忽略了支付物业费用的主体还有开发商。因为在商品房还没售完时，开发商是剩下房源的所有者，相应就拥有小区内共有物业的共同所有权，享受着物业公司提供的物业服务，就应该承担对应的支付义务。而现实中，在房源没有售完的时候，物业费用全由购房者承担，开发商没有承担此项费用。

三、对《物业管理条例》的评析

1.对“第一章 总则”的评析

《条例》第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

如上文所论述，物业公司不是来管理小区的，而是向小区提供服务的，是向各位业主提供小区公共物业服务的，而不是“房屋及配套的设施设备和相关场地”，因为这会导致物业公司干涉业主的私人物业。所以这条款里规定的服务的对象不明，和应使用“物业服务公司”的提法并且把条例名称改为《物业服务条例》。

建议:将《条例》第二条修改为:“本条例所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对公共物业中的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”

2.对“第三章 前期物业管理”的评析

《条例》第二十二条规定“建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”，第二十三条规定“建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。”，这样的规定存在瑕疵。

当今，房地产市场是个卖方市场，购房者处于弱势和分散的地位，在进行房产销售时，购房者不可能因为业主临时公约存在物业方面部分苛刻的条件而拒绝购房，因为现在能找到一套符合自己心中要求，自己经济能力又能承受的房子是不容易的，“居民有其屋”还是遥远。这样的规定给予了开发商侵害购房者利益的法律漏洞，因为“建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。”的规定是软弱无力的。

建议:加入“购房者可以在业主临时公约提出部分保留意见”的规定。

3.对“第六章 法律责任”的评析

法律责任是由特定法律事实所引起的对损害予以赔偿、补偿或接受惩罚的特殊义务。其归责原则有责任法定原则、因果联系原则、责任与处罚相当原则和责任自负原则。其中承担法律责任的形式之一为具有弥补性的民事赔偿，纵观《条例》第六章 法律责任的规定包括民事赔偿和行政处罚，那么，是否可以引入“惩罚性赔偿”制度呢？虽然行政处罚可以起到惩罚的作用，但受害者存在没有得到充分补偿的情形，如精神损害等，因现实存在物业公司在小区对业主进行人身跟踪或恐吓的情况发生。引入“惩罚性赔偿”制度值得商讨。

注释：本人认为物业法律关系不应该称为“物业管理关系”，应为“物业服务关系”，但由于现有法律条文名称都为“物业管理”，所以暂且采用“物业管理”，但在后文会提出笔者的观点。

参考文献:

[1]张文显:法理学[M]. 高等教育出版社，2003年6月第2版

[2]居永和:对《物管条例(草案)》提七条修改意见[J/OL].

[3]王利明:民法[M].中国人民大学出版社，2000年版:第117 页

[4]刘昕:业主委员会制度研究[J/OL]. www.省略/mag/mag5/48.htm

物业管理法范文第5篇

关键词：业/物业管理权/物业管理法律制度

近年来，随着我国经济的迅猛发展、住房体制改革的深化和房地产业的日益壮大，住房问题成为人们普遍关注的热门话题。在这一背景下，关于业的研究引起了学界越来越多的关注，业概念的界定、业在物业管理中的运用等已成为目前学界广泛讨论的问题。本文将针对《物权法》及《物业管理条例》的相关规则，对业的概念、内涵进行探讨，进而重点解析业与物业管理权之间的冲突并提出相关的对策。

一、业的内涵及其法律化的价值

《现代汉语词典》对“业主”的解释是：“产业或企业的所有者。”从法律的角度看，这里的业主可以认为是一种不动产的所有权人。但无论是在《物权法》中还是在《物业管理条例》中，业主都还不是一个明确的法律概念，而是生活中对于物业所有者的习惯性叫法。在房地产行业中的业主通常指那些购买房屋并已取得房屋所有权的人，即物业的所有者。

关于业主的权利，2007年3月颁布的《物权法》确立了“业主的建筑物区分所有权”。但这一概念受到了一些学者的质疑，他们认为，“业主的建筑物区分所有权”与社会生活中所称的“业”不相对应，可能会在具体的适用上产生歧义，也会使得相关的权利在民法理论上产生思维混乱，导致民法理论与社会生活出现裂痕。因此，建议用“业”替代“业主的建筑物区分所有权”这一含混的语词。

业属于物权的一种。物权是指“直接支配一定之物，而享受利益之排他的权利”。业可以说是基于对物(不动产)的所有权而产生的权利，更狭义地说，是房屋的所有权人对其房屋及相关物所享有的占有、使用、收益、处分的权利。

业与建筑物区分所有权相比较，既有相通的地方也有其特有的性质。从学界对于建筑物区分所有权的界定来看，许多学者赞同德国学者贝尔曼提出的“三元论说”，其认为建筑物区分所有权，系由区分所有建筑物的专有部分所有权、共用部分持份权以及因共同关系所生的成员权要素所构成的一种特别所有权。国内学者杨立新教授也认为：建筑物区分所有是指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有互有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物所有权的复合共有。而业是以所有权为核心并关联到债权、继承权，以救济权为保障的多结构的权利体系。业主的建筑物区分所有权并不能概括现代业主的所有权利，其内涵尚显狭隘：业的权利主体除了包括区分所有权人，还包括居住权人、承租人等其他与房屋占有、使用相关的主体；业客体除了包括在整幢建筑物内业主的区分所有部分、共有部分外，还包括在整个规划小区范围内的与房屋相关的土地、道路、标识、空间甚至小区整体环境等。因此，业除了包含区分所有权外，还包含非所有权形态的权利因素，例如基于租赁关系或居住权而获得的对小区内物的占有与使用权。如果把业的概念界定为建筑物区分所有权，则会缩小业主的范围。“业”事实上可以成为囊括建筑物区分所有权内涵的法律意义上的概念。

业实质上是专有权、共有权和成员的管理权利的统一体。一般而言，建筑物区分所有权旨在规定静态的物的归属问题，不应包含成员管理权这一混合性权利，而平时在物业管理中使用的“业”则是以成员权为核心的权利，强调的是动态的权利运行。

业如果能明确地作为民事主体的一种法定权利，将有利于进一步保护公民(业主)的财产权，有利于规范和完善我国的物业管理制度，有利于完善我国的物权法体系。首先，业的权利主体具有“私人”属性，是拥有房屋所有权、使用权的自然人、法人及非法人组织。当我们充分维护保障了社会私利尤其是自然人的各种权利和利益时，社会利益本身便当然地得到了有力的维护与保障。其次，业只有受到宪法、物权法以及相关法律法规的保护才具有合法性，因此，将业法律化有利于进一步保护私人财产权，也有利于进一步完善我国的物权法体系。再次，业的法律化可以使得法律规范更具有“亲民性”。业主是随着我国房地产业的发展而产生的一个概念，长期以来作为房屋产权所有人或相关权利人的代称，已被群众广泛接受和使用，已成为社会经济生活中的一种习惯名称。法律作为反映社会物质生活条件的法权关系的主要载体，将社会生活中被反复使用的“业”引入民法制度之中，是立法机关尊重社会生活中的风俗习惯、顺应经济民主、遵从经济生活条件的恰当行为，也是立法者关注民生，关爱普通百姓生活，促进、发扬民法制度“亲民性”风格的重要举措。

总之，业法律地位的确立，可以使业得到更好的行使与保护，可以使其与相应的权利更好地结合在一起，从而形成完整的法律关系。

二、业与物业管理权的冲突

目前，对于业的立法保护已经受到越来越广泛的关注。而在现实生活中，由于缺乏法律的规制，围绕业出现了一系列纠纷和冲突，其中以业与物业管理权的冲突最为明显。

(一)物业管理的困境及制度缺陷

近年来住宅区中不同利益主体引发的摩擦和矛盾不断增多，有的还成为影响社会稳定的因素。其中有业主与开发商之间的利益冲突，有业主与相邻业主之间的矛盾，有业主与小区公众利益的关系协调问题，但最具代表性和普遍性的利益冲突，多发生在业主与物业管理之间。

物业管理是在我国改革开放中新兴的一个行业。这个行业的产生和发展对于我国的经济建设、人民生活工作环境的改善以及提高城市管理水平和促进住宅小区的规范化发展起到了十分重要的作用。但随着人民权利意识的日益觉醒，由传统住房管理机构发展而来的物业管理企业与其服务对象——业主的矛盾却日趋紧张。以上海市静安区为例，2003年静安区人民法院共受理物业管理纠纷案件159件，较2002年的65件上升了144.62%。这一行业在经历了二十多年的立法混乱之后，2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，这是我国第一部全面规定物业管理的行政法规。《物业管理条例》的颁布实施，使我国的物业管理制度得以走上法制化的轨道，它较好地明确了业主与业主、业主与开发企业、业主与物业企业、物业企业与开发企业、业主与相关部门、政府部门与相关企业之间的关系，特别是对业主在物业活动中的权利作出了一些规定。

从《物业管理条例》的总则当中可以看出其立法目的是为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境。而“改善人民群众的生活和工作环境”的立法目的，体现了《物业管理条例》以人为本的价值取向。根据《物业管理条例》的规定，在提高和改善人民群众生活质量、工作环境方面，物业管理具有以下功能：(1)改善人民群众的居住条件，提高人民群众的居住质量。物业管理企业通过规范化的管理为小区提供了较好的服务，如绿化、维修、保洁等，使得生活环境和质量有了较好的改善和提高。(2)有利于构建和谐社区。物业管理企业通过加派保安以及设置安全防控系统使小区更为安全有序，从而保障了社区的稳定和谐。(3)推动小区的精神文明建设。物业管理企业在努力提高管理服务水平的同时，努力创造条件，积极开展社区文化活动，丰富了居民的业余生活，促进了居民的身心健康，改善了邻里关系，使人居环境得到了较大改善。

然而，综观我国现有的业及物业管理制度的立法与实践的状况，可以发现该制度仍然存在一些缺陷，主要表现在：一是业主委员会的法律地位不确定，导致业利得不到真正的保障。

依我国现行法，业主委员会不具有实体法的权利能力，真正法律上的权利主体是全体业主，业主委员会只是业主的代表机构。因此，由业主委员会作为物业管理合同的当事人是不妥当的。物业管理合同的当事人应是全体业主和物业管理企业，业主委员会应作为全体业主的代表人与物业管理企业订立合同。二是业主选择物业管理企业的权利难以保障。《物业管理条例》第3条规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。”该条虽然规定了业主选择物业管理者的权利，但在实践中不易操作。正如有的学者所言，立法的目的本来就是要细致精确，具备操作性，只“提倡”而不做硬性规定，会在操作过程中带来麻烦。三是业主委员会的登记机关缺乏法律依据。《物业管理条例》第16条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”按照我国相关法律规定，商业性社团需要到工商部门登记备案，非商业性社团应该到民政部门登记备案，不管什么社团都不应当到房地产主管部门办理备案。四是业主委员会的指导和监督机关缺乏合法性。《物业管理条例》第20条第2款规定：“在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。”而我国《宪法》规定，居民委员会是基层群众性自治组织。它不是一级国家机关，所以它没有权力指导和监督另外一个群众性自治组织。这些缺陷的存在，必然导致业与物业管理权之间产生冲突。

(二)业主与物业公司利益冲突的主要类型

业主与物业公司之间应当是一种委托服务关系。在《物业管理条例》实施后，业主与物业管理公司之间的矛盾有些得到了消除或缓解，有些仍然尖锐地存在着。总的说来，业主与物业管理公司之间主要存在以下几种矛盾：

一是新老体制交替导致的建设与管理的矛盾。随着大规模住房建设的兴起和住房制度改革的深化，在物业管理这一行业得到迅速发展的同时，住宅建设与管理逐渐形成了开发商与物业管理企业联体经营的模式。到《物业管理条例》出台前，据不完全统计，全国约有70%的物业管理企业是由房地产开发公司派生出来的。这种建管不分的体制决定了物业管理依附于房地产开发，导致重建设和销售、轻管理的问题无法得到根本解决，很多开发项目在规划、设计、施工阶段就埋下了很多隐患。这种建设与管理的矛盾，除了少部分属于质量问题外，更多的是在移交物业管理时，没有或缺乏严格的承接验收手续，业主被动接受开发企业制定的业主公约中所包含的物业管理内容而产生的产权归属、维护、使用与收益处置等一系列问题。在《物业管理条例》颁布后，这一矛盾虽有所缓解，但并未得到根本解决。

二是由市场理念与物业管理消费观念冲突导致的服务与收费的矛盾。在服务与收费方面，业主与物业公司之间常常互相侵权：业主以物业公司管理不善、服务不周的名义拒绝交纳本应交纳的费用，致使物业管理费收费率低；物业管理企业则巧立名目多收费、少服务、质价不符，以押金、罚款等乱摊成本，以停水停电相威胁等不正当手段对业主进行强制管理，挤占公共场所、公共设施搞经营创收，挪用维修基金等。这些使得物业管理陷入“管理不善就拒缴费，费用不足就管理不善”的恶性循环之中。

三是由物业管理活动中相关责任主体缺位所导致的权利与义务的矛盾。物业管理本质上是业主对其物业进行管理的活动，是产权人对其财产特别是共有财产进行处置的活动。在《物业管理条例》颁布前，业主的这一权利是被剥夺的，这是导致物业管理实践中矛盾重重的主要原因。业主管理权的缺位以及其他相关责任主体职责不清、关系不顺，导致在物业专项资金的管理与使用，公用事业收费的代收代付与公摊，小区公共设施与公共场所的产权归属以及维护、使用和收益的处置等方面矛盾很多。这些矛盾在《物业管理条例》颁布实施后，有的得到了明确，有的得到了化解或缓和，有的仍不明晰。

(三)当前业主与物业公司之间矛盾难以解决的原因

物业管理矛盾产生的原因是多种多样的，但目前这一矛盾难以得到有效解决的原因，主要在于纠纷解决机制的缺位。业主与物业管理企业由于种种原因而出现一些矛盾和分歧是在所难免的，但是，导致矛盾难以解决甚至进一步激化的原因主要在于分歧和纠纷产生之后，没有一个比较好的解决纠纷的机制。当业主与物业管理企业发生矛盾冲突时，由物业管理公司出面疏导的做法显然是不合适的，因为让矛盾的一方当事人来沟通往往会使人产生不公和偏袒的感觉。而找行政主管部门投诉解决的话，行政主管部门也往往难以有效化解矛盾，甚至常常以“发生矛盾的双方民事主体协商不成应该通过法律诉讼”为由而退到后面。至于法律诉讼也并不是有求必应，由于物业管理纠纷常常社会危害性小，经济损失少，诉讼处理时间长，因此法院一般也不太愿意受理。这样，由于纠纷解决机制的缺位，处于弱势地位的业主的权利得不到保障，无法讨回公道，往往会采取一些比较过激的方法，结果是矛盾不仅没有得到解决，反而更加尖锐。

三、进一步完善物业管理法律制度的对策

目前我国虽然颁布了《物权法》及《物业管理条例》，但是有关业制度的立法还相当缺乏。为了使物业管理健康有序发展，应当尽快完善我国的物业管理法律制度，对业予以明确保障和规制。根据我国物业管理立法的现状和物业管理的实际情况，完善我国业及物业管理法律制度应当遵循以下几个原则：

第一，权利和义务平等原则。物业管理制度不仅要保护行业的健康发展，更重要的是最大限度地保护大多数人的利益。每一位业主(物业使用人)和物业管理人的正当权益均不受侵犯，一切活动均应在公平、公正的原则下进行；使业主的权利得到法律的规范与保护，使业主不再处于弱势地位。

事实上，《物业管理条例》已确立了业主与物业管理人之间的平等地位及权利运行规则。《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称的物业管理，指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”从这一规定可以看出，业主和物业管理企业之间是一种平等的法律关系，双方通过签订有法律效力的合同，物业管理企业受业主委托对物业进行管理。《物业管理条例》也明确了物业管理企业与业主委员会的关系，它们是被委托方和委托方的关系，是合同双方的主体。业主与物业公司之间签订的有法律效应的合同是一种“物业服务合同”。“物业服务合同”的称谓更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位，增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识。由此可见，业主与物业公司之间在法律上是平等的，是不存在管理与被管理关系的。

第二，从实际出发，符合社会主义市场经济要求的原则。从实际出发，就要从我国物业管理现状和发展目标出发，完善我国的物业管理法律制度。市场经济是法制经济，而法制建设又必须符合市场经济的发展规律，反映市场经济的客观要求。可以说，我国物业管理的产生和发展与市场经济在我国的建立和发展有着必然的联系，专业化、企业化和社会化的现代物业管理模式的形成，皆有赖于市场经济的发展，没有市场经济，也就没有现代物业管理。因此，在完善我国物业管理法律制度时，必须符合社会主义市场经济的要求，必须符合我国的国情且具有实用性。

第三，同社会主义法制相一致的原则。物业管理法律制度是我国社会主义法律体系的组成部分，必须遵循与社会主义法制相一致的原则。立法时既要符合宪法，也要符合全国人大及其常务委员会制定的有关法律。同时要在《物权法》之中，强化对业的法律保护，使之有法可依。第四，借鉴国外经验的原则。完善物业管理法律体系，既要总结国内各地物业管理立法的经验教训，又要比较研究并借鉴国外物业管理法律的成功经验，寻求科学的立法方法和途径。这样，既有利于完善我国的物业管理立法，又有利于我国的物业管理同国际接轨。例如美国的物业产权制度对于我国的物业管理法律体系的构建就有一定的借鉴意义。

根据上述原则，在完善业及物业管理法律制度时，应当注意以下两个方面的问题：首先是立法模式的选择问题。在立法模式上有两种选择：一是民法典模式，把业和物业管理制度纳入民法典的相关条款之中。二是单行法模式，在现有的《物业管理条例》基础上，制定《物业管理法》，强化对业的保护，规范业主的权利和义务，把物业管理进一步纳入到法制化、规范化、程序化的轨道。对于以上两种模式，笔者更倾向于选择后一种模式，因为我国目前编纂统一的《民法典》的条件尚不成熟，而物业管理制度中暴露出来的许多问题又急需解决，必须要有一部法律对其进行规范。同时，先行制定单行法也可以为以后编纂《民法典》积累经验，等到编纂条件成熟之时再将它纳入其中。二是立法的制度安排问题。由于业与物业管理制度关系密切，所以在制度的安排上应该把它们视为一个综合的法律体系。其既要包含实体法的有关内容，如对于业利和义务的准确界定及法律适用等，又要包含程序法的有关内容，如对于业的取得及行使权力和维权的程序设计等。

此外，在完善物业管理法律制度时，要注意构建业与物业管理权的和谐体制。具体说来，应从以下几个方面入手：

一是制度设计上要兼顾业主、开发商、物业企业三方的权益。业主、开发商、物业企业之间的纠纷，有的是开发商的过错引发的，有的是物业管理企业的责任导致的，也有的是因业主的问题所引起的。就此而言，在进行相关制度设计时，应当平衡业主、开发商、物业企业之间的权利义务关系，既要确立、维护业主的诸多权益，也要关注、保护开发商、物业企业的财产权和管理权。在立法时，要避免因“业维护”这一浓烈的社会氛围而过分偏重对业的保护。

二是在制度运行时要平衡好各方利益关系。在构建良好的业及物业管理法律制度的基础上，要着力落实、解决制度运行上的问题，以保证相关主体的权益得到全面、公平的实现。在制度运行上，尤其要平衡好业主、开发商、物业企业之间的权利行使的关系，防止任何一方权利的不正常扩张或滥用。就司法机关、仲裁机构处理相关纠纷而言，需要审判者、仲裁者公正地对待各方当事人的权益，减少主客观因素的干扰，公平地进行裁判。

三是树立科学的业主维权意识。近年来，随着房地产业的发展和纠纷的增多，业主维权意识日趋浓厚，加之媒体及社会大众的情感因素的推波助澜“，维护业”的呼声、诉求远远超越了法律维权之范围，甚至出现了一些非理性的“维权”。客观而言，由于前些年房地产市场的混乱、房地产开发的暴利取向、物业管理的“行政化”倾向，的确造就了一些霸道的、不讲规矩的开发商和物业企业，同时也形成了业主为“弱势群体”的社会现象。但随着房地产市场秩序逐步稳定，制度逐步健全，我们需要重新思考相关的社会现象，树立科学的权利观，特别是要把“业主维权”放置于创建和谐社会这一整体环境之中，避免一味地强调“维权”而忽略对他利、对社会公共利益的尊重，更不应迁就业主背离法律的诉求。

物业管理法范文第6篇

1.重构课堂教学

为贯彻物业管理员国家职业标准能力培养的目标,在课程的设计和组织上,要大胆创新,积极突破,打破传统的教学模式,课堂教学要更强调学生的积极参与,寓教于乐,笔者在课堂上通过模拟法庭、相互辩论、角色扮演、案情演绎、项目策划、头脑风暴等多种方式启发学生积极思考,主动寻求问题的解决方法,通过这种教学模式,学生学习的积极性被充分调动起来,学生经常利用图书馆、网络等多种资源,积极主动寻求答案。

《物业管理法规》的考试也打破传统的试卷考核方式,采取面试加笔试的方式,重点考核学生的语言表达能力和书面文字组织能力,同时强调考核其逻辑思维能力和临场应变能力。学生在运用法律知识解决物业纠纷的同时,锻炼了各种综合素质和能力。同时要求学生提交诸如计划表、PPT、合同书、物业管理纠纷解决项目策划书等书面文字资料,以考核其组织能力、OFFICE软件应用能力、法律知识专业理论、具体解决法律纠纷的实际能力。

2.重构实践教学

1)建立有效的实训基地

我院物业专业与苏州东吴物业管理有限公司等多家物业公司签订了实习协议,学生学完一定的理论知识后,将被派往物业公司进行实习。学生在校期间,一是定期聘请物业公司的高级管理人员到学校为学生进行实训指导,这些有实践经验的管理人员将实际的物业法律纠纷的案例提供给学生,要求学生学会处理纠纷的方式方法以及解决危机的公关能力,学生要较好地完成项目任务,必须首先掌握物业法律法规,依法解决纠纷,学生既熟练掌握了物业管理的法律法规,在策划解决方案时。

同时又要通盘考虑方案实施的有效性,要求学生多角度、全方位考虑问题,因此学生的法律意识、法律知识、逻辑思维能力、策划能力、语言表达能力及多种解决问题的实际能力都得到了有效的锻炼。二是经常邀请物业方面的法律专家、学者为学生进行物业法律知识的讲座,通过该活动,开拓了学生的视野,丰富了学生的法律知识,受到学生的普遍欢迎,也收到了很好的效果。

2)鼓励学生积极参与普法活动

学校与社区等社会组织建立了良好的关系,学生组建普法小分队,深入社区,开展普法活动,宣传物业法规,尤其是对新颁布的相关物业法规进行普法宣传,同时针对业主遇到的实际问题和困惑,进行有针对性的解答,学生在普法活动中既接触到了实际的物业法律纠纷案例,同时为能正确而有效的解答问题,促使学生不断学习新知识,有效的培养了学生的自主学习能力。

3)在课程网站建设、课题研究等活动中鼓励学生积极参与

在网络课程的建设中,根据学生的不同特点,分配给其不同的任务,发挥每个学生的特长和优点,学生之间、师生之间经常探讨物业法律问题,既增强了学生之间、师生之间的融洽关系,又教会学生团队合作精神。在理论研究方面,也鼓励学生积极参与,结合《物业管理法规》的课程特点,鼓励学生积极发现物业管理行业存在的法律问题,找准方向,申报相关课题。

二、总结

《物业管理法规》课程教学体系的重构必须立足于培养学生的综合素质的提高和解决实际问题的能力的提高,在改革过程中,一定要注意理论联系实际,既要让学生掌握扎实的法律理论,又要注意培养学生分析问题、解决纠纷的实际能力。

物业管理法范文第7篇

(一)业主

对于物业管理工作来讲，其主要是针对公共设施部分进行管理，而这一公共部分的所有权按照目前法律规定属于业主，其依法现有公共部分的使用权，同时也对这一公共部分专用维护资金的去向有着监督权。但是，这些权利在实际行使的过程中却无法落实，很多时候业主无法以自身的主观意识与需求与物业公司签订相应的合同，所以业主这一法律名词是相对性物业管理法律关系而言的，其并不等同于房屋所有权人。

(二)业主大会与相应委员会

业主大会是由业主组成的团体，通过大会的形式，以少数服从多数为权利行使的基础，进而落实物业管理需求内容。而业主委员会是通过大会选择产生的，代表所有业主行使权利的主体，同时需要通过自身监督权利的行使来实现对物业管理活动落实的实际状况进行监管，同时也有权利代表业主来选择物业服务企业以及相应合同的签订。

(三)物业开发商

物业开发商作为物业开发与建设单位，从理论上其不具备构成这一法律关系的主体，但是，从我国物业发展的实际状况看，很多已建物业由于尚未出售，所以开发商成为了“”业主，代替业主行驶了相应的权利，因此，在实际买卖的过程中，业主在签订买房合同时，一并认可了开发商所选择的物业服务企业，但是，在业主大会成立之后，会行使相应的权利，而业主处于被动地位。而相应的未售房租的业主仍旧是开发商，其因自身物业面积会直接主导业主大会的决策。而待到房租全部出售之后，开发商按照程序完成移交工作就会退出这一法律关系中，进而不再是这一管理中法律关系主体。

(四)物业使用人

其实质是对相应物业的实际使用者而言的，而现有的物业管理法律条款对这一主体进行的阐述，将其认定为非这一管理中法律关系主体，而到能够成为这一法律关系的主体，在物业管理条例颁布之前，相关领域给出了结果:作为房屋的使用者，承租人与业主之间的关系为租赁关系，因此，在这一关系中承租人租赁了包括物业管理权利与义务的内容，实际上也就是承租人需要支付相应物业费，但是，因为其所具备的权利是业主转让的，所以承租人无法成为这一关系中的主体。

二、法律主体定位

首先，物业服务企业。按照相关管理条例的要求，首先物业服务企业需具备独立法人的资格，然后结合行业管理工作的实际开展制定了相应的制度体系，同时对于其法律关系给予了明确定位:民事法律关系;其次，物业开发商。事实上，物业开发商与业主在物业管理上所拥有的权利是相同的，所以其可被归结为有条件的业主;最后，业主委员会。根据现有的民事诉讼法相关条例可以判断出业主委员会这种特殊组织并不在规定的组织范围内。而按照现有法律条款，诉讼主体的定位主要依靠如下两个条件判断:第一，能够为诉讼提供移动的便利;第二，能够具备承担相应后果的能力。而这一组织并没有相应的财产做支撑，所以也就不具备这一能力。所以将其作为诉讼的主体，反而会引发一系列难题。

三、总结

综上所述，从本文的分析看，在物业管理法律关系中，其法律的主体为业主与物业服务企业，而开发商是作为有条件的业主而存在的。在具体行使权力的过程中，业主大会代表所有的业主来行使自身的权利，而相应的委员会责任落实权利的结构部门，而其无法在诉讼中作为主体。

物业管理法范文第8篇

物业管理工作的开展，对于我国城市发展和民生的意义很大。物业管理工作其本身具有较大的就业容量，可以满足较多的社会劳动力的劳动需求，对于当前社会一些剩余劳动力有着较好的吸收作用，有效的缓解了我国社会就业难的问题。并且随着我国社会的不断发展，物业行业也在持续发展过程中，无论是从城市整体面貌、管理水平还是就业矛盾的解决上，物业管理工作本身都发挥着越来越大的作用。与此同时，社会的治安稳定和秩序的维持也离不开物业管理工作的有效开展。在多年的物业管理发展经验中我们可以得知，很多犯罪、火灾的防范，民事纠纷的解决等工作的开展，物业管理工作都发挥了不可磨灭的作用。根据相关调查资料分析显示，大多没有物业的社区相比于有物业的小区其本身的社会不稳定因素更高。物业管理工作的开展也可以促进社区内部精神文明建设工作的有效开展，为广大市民住户提供丰富多彩的活动形式，让社区内部邻里关系更加和谐，营造了一个轻松、愉悦、和谐的社区生活氛围，这对于降低犯罪率，提高社会稳定来说是非常必要的。我国社会不断发展，社区的各项工作的开展也逐渐成为城市管理的基层工作之一。作为社区服务工作的重要组成部分，物业管理工作通过与社区居委会进行合作，可以更好地对资源进行整合利用，优化社区居住空间，推进各项精神文明互动的开展。另外，物业管理工作的开展，也逐渐带动了相关产业的发展，让广大居民住户逐渐养成了良好的服务类消费意识和习惯，这对于拉动内需，促进国民经济健康增长有着至关重要的意义。

2物业管理工作法制化发展中的不足

物业产业得到了迅猛的发展，为人们的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身发展的行业特性，必定在走向成熟的过程中显现出不和谐，尤其是在当今法制化国家构建步伐下，物业行业法规的陆续出台，现行物业管理服务的问题凸现出来。第一，物业管理工作开展遇到阻碍。物业管理工作开展的过程中，其本身与其他社会问题存在一定的交叉，管理工作的执行具有一定的复杂性。物业管理工作开展中，一些纠纷和问题的产生虽然有法可依，但是其解决过程却由于相关部门配合上的缺失，导致了物业管理工作落实开展难的问题。例如，在部分业主违法违章私自搭建房屋、私自对公用面积进行占用、违章装修等问题的解决上，物业公司本身不具有执法权，对于相关问题的处理需要其他项目部门的大力配合和支持，仅仅依靠物业公司本身的管理工作来执行相关条款条例，其各项工作的开展效果也就难以得到保证。物业公司与业主委员会本身不具有执法权，如果相关部门不能进行有效的配合，这就会导致各项工作的开展落实受到很大的阻碍。第二，相关部门对物业管理工作不够重视。很多政府相关部门，对于物业管理工作的认识度不足，不能对物业管理工作对城市管理水平发展和社会稳定的重要性有明确的认知，导致了城市管理工作的开展不能将物业管理纳入其中，这在一定程度上限制了城市管理工作对物业管理工作的支持。人们长期习惯于政府福利住房的影响，又受到新闻媒体对物业纠纷等突出事件的报道、传播，使得业主与物业之间的利益冲突面片面放大。物业管理工作的开展处于刚刚起步的阶段，各个行业要想实现健康发展，都需要外界环境的全面支持。第三，公众法制意识有待进一步的提高。受限于我国国情，在经济发展中，精神文明建设的脚步相对于经济建设来说还相对靠后。一部分人不具备较高的思想道德素质，并且对法制知识了解较少，仅仅以自身的标准来应对物业管理工作。例如，物业管理费用收取的过程中，一部分人在日常违规行为被物业管理和制止时，他们就采取各种借口对于物业管理费进行拒交，并且不配合物业管理工作的开展。针对于这种问题，物业公司本身也面临着较为为难的处境，很多公司为了快速解决问题，往往采取息事宁人的态度来应对，从而导致了各项物业管理工作开展不善。第四，自律机制有待进一步的提高和完善。一部分业主自身出于对个人利益的考虑，对于业主行为准则不能有效的遵守。物业公司是业主大会的选择结果，是整个业主群体的利益体现。个别不自律的业主不能遵守相应的自律机制和准则，无故地不配合物业管理的各项工作。而针对于一小部分不遵纪守法的业主，物业公司本身也不可能拒绝为大多数业主提供服务。长此以往，物业公司的自身利益就会收到严重的损害。第五，物业管理成本与市场价格严重背离，物业企业生存艰难。物业管理水平的高要求、业主需求的高标准与服务市场价格的背离相对严重，并且该矛盾短期内无法调和，很多中小物业企业生存困难。

3物业管理中法制化规范服务的构建

3.1深入分析权利与具体需求

物业管理工作的开展需要将法制化、规范作为一项重要的工作来开展，并围绕自身的权利需求对于相关管理制度进行制定。物业管理中法制化规范服务必须要求现行法律法规的支持、保障，物业管理应根据建筑物区分所有权来进行相关服务条款的完善，针对于专有权、共有权以及符合物权等不同形式进行深入的研究。对多种所有权的合理分析，可以有效地避免产生权利界定不清的问题，防止由于外部因素导致一系列问题出现。现阶段我国城市发展建设中，商品房已经成为对市民住房问题解决的重要手段，商品房市场也在快速发展的过程中。但是相对于商品房的快速发展，其配套的相关法律法规还不够完善，有关的立法需要进行进一步的调整。现阶段《物业管理条例》已经成为了当前物业管理工作所必须遵循和依据的重要法律条款，其在《物权法》的支撑下，建筑物的所有权得到了明确的划分，对其中的产权外溢问题进行了有效的控制，并且为相关工作的开展提供了制度依据。在这种情况之下，对于一些属于共有的部分，其相关维修养护费用的支付不应该由单个业主承担。这种制度在某一部分业主承受不利损害时，他们才具有相应的服务方面的激励，但是于业主方而言，却缺乏相应的激励。例如，如果楼房由于自身老化出现雨天漏水的问题，全楼住户中，顶楼的住户由于自身的切实利益受到直接的威胁和损害，他们会更加积极的参与到楼顶防水层维修的过程中，而楼下其他业主则由于自身没有受到利益方面的损害，则其对于维修行为经常采取无动于衷的态度。在现代房屋建筑技术水平不断提高的情况下，很多楼房中都拥有了公共的空调系统、管道系统、电梯系统等。较多的公共系统对于业主自身能力的要求更高，并给予业主方一定的维护养护行为的要求。而对于业主方来说，他们不具有专业技能，对于一些实际养护行为不能进行很好的执行。物业如果对于这些公共财产没有指定出一个合理的服务规范，就会导致业主的房屋财产权利可能遭受到不利的影响，这是业主方和物业方都不希望见到的情况。业主方针对于自身的需求，对于专业化的服务提出了更高的要求，并且以更加高效的方式来与物业公司进行沟通交流。这种通过对所有权的区分，提高服务的集成度和专业程度，已经成为了当前物业公司开展各项管理工作所必须关注的内容，同时这也是物业公司自身制定相应管理制度的关键，而这种管理制度必须有相应的普遍适用的大法加以约束的基本需求。

3.2明确法律关系

在法制化建设工作开展中，必须要关注权利与义务之间的法律关系，明确不同权利和义务。作为法律关系中的一种，物业管理法律中的关系主要是指业主方与物业方之间的关系，即调整人们在物业管理行为过程中的权利和义务关系。法律关系之所以能成为法律关系，必须是以有规定和调整这种社会关系的法律规范存在为前提。如果没有相应的法律规范，就不可能形成法律关系。其构成的基本要素是：法律关系的主体、客体与内容，而这三者也是必不可少的。物业管理关系中，其主体主要是指物业管理活动的参与者，包括了物业的业主、企业、相关政府管理部门、房地产开发企业。客体则是指法律关系主体中，其权利指向的对象，是物与行为（其中的行为又涵盖了作为和不作为）。内容则是指根据相关法律法规和合同条款，对于权利和义务进行明确的一概问题，具体为享有权利的人有权作出一定的行为、享有权利的人有权要求他人作出一定的行为。享有权利的人要求他人作出一定的行为，也包括不作为，如住户有权要求管理单位不得在休息时间视察房屋或维修施工，管理单位有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。

3.3对不良行为的有效防范

物业管理行业的发展在这三要素的条件下实现法制化的构建，未来的物业法制化建设应当尽量侧重规避为了单一的法律关系主体利益而产生的部分损害法律关系内容的投机行为。第一，对议事规则进行全面的完善与优化。要想更好地推进物业管理工作法制化建设的进程，首先就要关注对业主议事规则和公约的完善与优化。议事规则的有效完善，可以更好地对于业主、业主委员会的关系进行确认，对于相关权责进行明确，梳理科学的管理流程和程序，将其业主和业主委员会之间的制约作用进行实现。在公约中，对于建筑物共有部分的维修管理的相关权利、义务和违约问题进行了明确的指出，并且对于承担责任的相关条款进行了完善，其本身具有法律效力，属于集体性契约中的一种。第二，加强合同管理。物业管理工作的开展，其服务合同本身是各项服务活动的重要执行依据。作为民事活动中的一种，物业管理工作的开展需要物业服务合同来对业主和物业服务提供方二者之间的关系进行确定。合同中必须要对于一些服务的具体内容、共有范围、维修养护的要求标准以及各项资金的使用有明确的规定，整体合同本身具有较强的可操作性。在合同管理过程中需要对合同漏洞进行严格控制，避免由于合同疏漏所造成的物业服务工作不规范和相关投机倒把行为的出现。第三，公开化资金使用。物业服务工作开展的过程中，相关的资金管理工作是其中法制化管理的重要一环。金钱方面是各方直接利益的体现，物业管理费在进行收取和使用的过程中，物业方要对于相关资金的名目进行空开，提高资金使用的透明性和公开性。通过强调透明性和公开性，可以有效的对各类投机行为进行控制，通过对各项监督权利的实行，可以最大限度的避免各类投机行为，提高资金使用的规范性。在各项资金使用的过程中，物业服务方要对于资金的使用过程构建一套科学、规范的使用流程，做好相应的记录，定期进行公开，就资金的应用范围进行公示。

4结束语

法制化建设是当今社会发展的有力保障，大部分的社会纠纷都能在法制化构建的整体框架中找到规范并得以平衡，同时，执行力作为“有法可依的最后一道门槛”的非凡意义在实际操作中凸显出来，唯有切实加强法制化构建的这一步，才是法条实现于事实法律关系的根本，最终得以实现真正的法律约束力。物业管理行业在城市管理的大家庭中起着越来越重要的作用，其行业规范、执行力度、法律关系等法律问题势必需要完备的立法和严格的执行力相配合，这才是物业管理行业可持续发展的必由之路。

物业管理法范文第9篇

（一）调查目的物业管理状况关涉小区业主的生活休息环境，本课题通过对西宁市鸣翠柳山庄的业益是否得到有效维护进行调查，期望能更好的规范物业公司的服务行为及管理行为，增强《物业管理条例》的可操作性，改善我国物业管理的现状，为业主营造更舒适和谐的居住环境。（二）调查内容本课题通过对西宁市鸣翠柳山庄居住的业主、外聘的物业公司进行问卷调查，并结合相关的法律法规和理论知识及对其他小区的物业管理情况的走访调查得出调查结果。一是业主参与物业管理的意识。即小区业主在入住该小区并缴纳相应的物业费后，应如何自主选举业主委员会，实现自治管理权，维护自己的合法权益。二是业主大会的召开、决议及业主委员会的职权性质及义务。即业主委员会作为业主大会的执行机构，应如何维护全体业主的公共利益及应如何行使自己的职权。三是物业公司的服务质量和管理状况。即物业公司对业主的诉求是否及时处理以及对小区的物业设施的维护管理状况。拟从这三方面入手，对业主、业主委员会和物业公司分别进行调查。（三）调查方式此次调查的主要方式有：对西宁市鸣翠柳山庄的业主发放调查问卷；对西宁市部分小区进行走访调查，共发放调查问卷100份，实际收回97份，部分业主因忙于参加广场举办的活动未交回问卷。所以，以下报告中的结论系根据收回的有效数据资料及对部分小区的走访询问而得到。

二、调查问卷反映的问题结论及分析

（一）业主的参与度不高，业主大会召开难根据调查，在问及本人是否愿意在业主委员会担任职务之时，有22.7%的被调查者明确表示愿意，而明确表示不愿意的占49.0%。在问及不愿意在业主委员会任职的原因之时，没有时间精力和没有报酬是最主要的原因，提及率分别为36.8%和41.9%。在问及“业主委员会是否应该拿报酬”之时，有60.8%的被调查业主表示赞成，而有19.8%的被调查者明确表示反对，另外19.4%的业主则选择“说不清”。在问及“业主委员会是否应该具有法人地位”之时，有65.8%的被调查者表示赞成，而有15.2%的被调查者表示反对，19.0%的业主则选择“说不清”。在问及本小区的业主委员会能否代表业主的利益时，有71.7%的被调查者认为不能代表，只有13.4%的被调查者认为能够代表。根据走访调查得知，业主大会、业主委员会流于形式。很多小区业主主人翁意识不强，放弃物业管理自，对成立业主委员会会参与物业管理漠不关心。大部分小区从来没有召开过业主大会，有些小区即使召开业主大会也是偶尔性的，大多都是书面性的决议或是业主代表参加，主要是因为：涉及的问题根本与自己无关，参加业主大会浪费自己的时间；业主比较分散，统一召集起来比较困难；业主对业主大会能否做出有效的决议丧失信心，认为即便召开业主大会也是徒劳，难以形成让全体业主都满意的决议。业主对成立业主委员会态度也比较消极。很多业主不知道业主委员会的职责权限也不知道是否能维护业主的权益，对作为业主委员会成员是否有报酬比较担忧。所以大部分小区的业主委员会只是虚设，没有存在的意义，有些业主委员会成员很少履行自己的职责。究其原因，主要是物业管理的法律法规对业主委员会的定性很模糊，没有给业主委员会一个合理的法律地位，业主委员会没有运营资本，很多业主不愿意浪费时间做没有任何报酬的事；居委会、街道办等基层组织对业主委员会的成立缺少指导和帮助，很多小区不知道怎样成立业主委员会。（二）物业公司的管理和服务定位模糊根据调查问卷的统计显示，对物业公司的管理和服务表示“很满意”和“比较满意”者，仅占被调查者的18.3%，而表示“不太满意”和“很不满意”者，占40.7%。业主的利益受侵害的状况主要在专有部分和共有部分，调查数据显示，有44.7%的被调查者认为，其个人和家庭的合法权益曾被物业公司侵占，有55.3%的业主认为其小区共有部分的利益受到了物业公司的侵占。物业公司是接受业主的委托并按照物业服务合同提供常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。但是目前我国物业公司的从业人员的文化层次普遍较低素质不高，很难树立科学的管理和服务理念。主要表现在：物业公司的从业人员常常以管理者自居，没有服务意识，对业主的诉求不闻不问，更谈不上主动帮业主排忧解难。根据调查结果，物业公司管理不规范，对自身造成的问题也不及时有效的解决，影响物业公司的服务质量，客户的满意度降低。二是物业公司缺乏一些专业的技工人员，对公共设施的损坏及业主的房屋出现的漏水、墙皮脱落等现象不能及时进行维修。这是导致物业纠纷增多的最主要原因。三是物业公司侵吞业主利益。根据调查问卷统计，88.7%的小区的物业公司都存在将小区的公共场地、相邻楼房的通道作为停车位出租给外来人员，谋取利益，严重扰乱了小区的公共秩序和环境卫生，直接侵害了业主的经济利益。四是物业公司私自涨价，导致业主不满。鸣翠柳山庄的物业费自四月份开始，每月每平方米0.45元涨到0.80元，通过询问物业公司，由于工业运营成本和人工工资不断增加，物业费必然要上调。但是物业费涨价一事，物业公司和业主委员会并未达成一致，也未召开业主大会征求业主的意见，物业公司业没有向上级部门提供物业费涨价的相关申请和备案。根据调查，大部分小区都存在物业公司私自涨价的行为，主要是现在物业费的收费标准没有统一的标准幅度，政府相关部门对物业公司的行为监管不到位，惩罚力度较小，导致物业公司为所欲为，不顾及业主的利益。

三、针对调查结果的思考和建议

通过对业主、物业公司的接触和调查，结合相关的法律法规，对完善物业管理，保护业主的合法权益的具体建议如下：（一）提高业主的参与力度，加快业主委员会制度规范化。（1）居民委员会、街道办事处要加强对小区成立业主委员会事宜的扶持力度，提高业主的主人翁意识，督促业主积极参与小区的自治管理，指导业主选出真正能代表业主利益、有责任心、热心公益、具有一定知识水平的人员来参与业主委员会的工作，在物业公司和业主之间起到沟通协调的作用，加强业主对其的信任度。（2）相关的法律法规制度应明确业主委员会的法律地位，拨付业主委员会一定的运营成本，保障业主委员会能及时有效的处理物业纠纷，提高业主委员会成员工作的积极性。（3）业主委员会成员要以身作则，对其职责范围内的工作应认真负责，在与物业公司签订物业服务合同时，仔细斟酌合同条款，确定物业费的标准合理，并定期召开业主大会，涉及业主的切身利益时要及时公开征求业主的意见，监督各项经费的使用情况，及时处理业主的诉求。（二）建立物业公司年度评价机制，规范物业公司的行为（1）实行物业公司的年度评价机制，有利于督促物业公司不断创新科学合理的物业管理模式，提升物业公司的服务意识。业主委员会可以与物业公司在公示栏里设置一些小区物业管理状况的评价标准，在年末召集业主对物业公司一年来的管理行为和服务行为做一个评价，对没有做到位的和很差的行为可以提出一些改善的建议，逐步改善小区的物业管理状况。（2）物业公司自身应不断提高该行业的从业人员的资质条件，加强对从业人员的技术培训，提高业务素质，及时处理业主反映的各种需要维修的房屋及配套的公共设施，做好外来人员的登记事项，布置好小区内的停车位，维护好小区的公共秩序，保护业主的合法权益不受侵害。（三）加强政府的监管力度，完善物业管理法法规制度政府部门应进一步完善我国现行的《物业管理条例》的可操作性，明确相关政府机关、物业公司、业主各方的责任、权利和义务，使物业管理的法规制度真正起到规范物业公司的行为、指导业主维护合法权益的效用。对物业公司损害业主利益的行为要明确惩罚标准，完善业主投诉处理机制，强化物业纠纷处理途径，保障业主维护自己合法权益的渠道。政府部门要加强对物业公司的监督管理力度，完善物业公司的招投标机制，规范物业行业市场的竞争秩序，逐步建立双向选择、公平竞争、优胜劣汰的物业管理机制。

物业管理法范文第10篇

关键词：中职；物业管理法规；教学

物业管理行业是关系到千家万户的新兴行业，对于社会的和谐发展具有十分重要的作用。现代专业化的物业管理是一种适应社会主义市场经济体制的房屋管理模式，对管理各方的权利义务要求十分严格，法律关系十分明确。随着社会的进步和房地产业的发展，业主和政府管理部门对物业的管理水平、物业管理企业和从业人员提出了更高的要求。物业管理从业人员不仅应具备物业管理的专业知识和专门技能，还必须掌握相应的法律知识，才能保证物业管理工作的规范进行，预防行业风险，减少行业纠纷，满足居民日益增长的需求。

目前，物业管理企业与业主之间的关系不顺等问题逐渐显现，物业管理民事纠纷日益增多，究其原因，一方面是物业管理法制建设相对滞后，另一方面是物业管理当事人法律意识淡薄，物业管理法律知识贫乏，有法不知、有法不依。面对物业管理行业的快速发展，提高物业管理从业人员的整体素质，提高广大业主和使用人对物业管理法律法规的掌握和应用能力，已经成为一项紧迫的任务。

《物业管理法规》这门课正是针对上述问题而对物业管理专业开设的一门主要课程，然而物业管理涉及的法律关系十分复杂，法律关系的主体非常广泛，不仅包括政府行政主管部门、房地产开发商、物业管理企业、业主、物业使用人，也包括电力、煤气、热力、公安、消防等相关部门。因此，《物业管理法规》课要求掌握的法律法规种类也非常多，不仅要掌握《物业管理条例》等专门针对物业管理的行政法规，也要掌握与物业管理相关的《合同法》、《城市房地产管理法》、《价格法》、《招标投标法》、《环境保护法》等适用于物业管理活动和纠纷处理的法律规范；不仅要掌握《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》等有关物业管理的行政法规，也要掌握《物业管理企业资质管理试行办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《建筑装饰装修管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《物业服务收费管理办法》、《前期物业管理招标投标暂行办法》等有关物业管理的行政规章及地方性法规、规程和技术标准等。因此，要在有限的课时内完成教学任务，使学生掌握大量的知识点并能在实际中灵活应用，必须结合中职学校学生的自身特点，采取恰当的教学方法。中职学校以职业技能教育为基本目的，对理论知识要求较少，而对应用技能的要求较高。同时，中职学校学生的文化基础知识相对欠缺，对系统理论知识的学习兴趣不高。鉴于这两方面原因，中职学校的课程教学应采用理论讲解通俗、突出实用、定位准确和可操作性强的教学方法。

笔者认为，中职学校的《物业管理法规》课程教学应把握以下几个方面：

讲授内容应是适用的最新知识近年来物业管理行业发展十分迅速，国家和地方在物业管理方面的立法步伐加快，陆续颁布了一些法律、行政法规、政府规章和技术规程等。同时也有一部分规章制度已经废止。作为《物业管理法规》学科的任课教师，必须时刻关注相关法律法规或政策的，关注正在讨论或起草的有关法规。在选用教材或教学参考资料时，应注意选用较新版本的教材或资料，并在教学中区分教材中哪些内容符合现在的规定，哪些内容已经过时。在教学过程中，辨别相关内容是否与新的法律法规一致，以保证学生学到最新的知识。

讲授过程应条理清晰、思路明确在整个课程的教学中应首先介绍物业管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物业管理工作程序介绍各阶段、各类别的物业管理法律制度。在具体法律规范的讲授中应遵循以下教学过程：（1）根据法律规范的规定，物业管理法律关系的主体在物业管理中必须做什么、允许做什么、不允许做什么。（2）如果违反法律规范的规定会有什么样的法律后果。（3）通过案例分析使学生进一步掌握法律要点。（4）课后让学生完成与课堂内容紧密相关的思考题。这样将法律规定、违法责任与实际案例紧密联系在一起，把抽象的法律条文变成生动的、便于学生接受的知识，增强了课堂教学的趣味性，有利于学生对知识的掌握和运用。讲解的语言应深入浅出，通俗易懂针对中职学生基础知识欠缺的实际情况，教师在说明法律法规的前提下应尽可能采用通俗易懂的语言，避免大量的法律专业术语，并辅之以丰富的典型案例。例如，在教授业主与业主大会的相关知识时，教师可以通过“不是业主，而是业主的亲属能不能参加业主大会”的案例来说明“业主享有参加业主大会会议的权利、业主可以委托人参加业主大会会议”的规定；可以通过“没有参加业主大会，是否可以不接受业主大会通过的决议”的案例来说明“业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力”的规定等等。案例应少而精，紧密结合课堂教学内容，采用以学生分析为主、教师适当引导的方法，这样有利于学生理解并掌握专业的法律知识，并能够解决实践中的物业管理法律问题。

多媒体和传统教学方法相结合采用现代化的多媒体教学手段可以节省很多板书的时间，并且容易吸引学生的注意力，同时可以在有限的时间内传递更多的知识信息。教师在平时还可以从身边搜集或录制一些与教学内容相关的场景或案例，通过多媒体播放给学生，增强学生的学习兴趣和学习效果。但是也应适可而止，因为传统的“粉笔加黑板”式的教学方法也有自身的优势。比如，传统的教学方法需要教师有较多的肢体语言和学生进行即时的交流；教师还可以通过板书关键字、词强调有关内容，准确、工整的板书还可以引导学生规范地书写。另外，进行多媒体教学时，教师需要花费大量的时间进行电脑操作，使授课方式显得机械、呆板。因此，教师在教学中应注意综合运用不同的教学方法。

适当采用学生讨论或模拟法庭等灵活的形式利用课堂或课余时间给学生安排一些与所学知识紧密联系的典型案例，让学生分组讨论、分析案情，寻找处理矛盾纠纷的法律依据和具体的处理方法或者让学生进行模拟法庭辩论。在讨论或辩论时需要查找大量相关的资料，可促使学生加深对所学知识的正确理解和应用，增强学生的实际操作技能。

总之，中职《物业管理法规》课的教学应紧密联系中职教育的特点和学生的实际情况，做到简明扼要、突出重点、注重实用性，使学生熟练掌握课程内容并灵活运用所学知识分析问题、解决问题。

参考文献：

[1]汤腊梅.物业管理法规[M].北京：高等教育出版社，2003.

[2]彭纯宪.物业管理法规基础知识[M].北京：高等教育出版社，2001.