关于公积金贷款的政策范文

关于公积金贷款的政策篇1

关键词：住房公积金贷款；风险管理；内部控制

住房城乡建设部公布的2014年至2019年住房公积金信息显示，住房公积金贷款余额由25521.94亿元增长到55883.11亿元，逾期金额由3.16亿元增长到19.51亿元，逾期率由0.01%增长到0.03%。住房公积金贷款业务的飞速发展，有效支持了缴存职工的住房需求，发挥了住房公积金制度的政策效应，让缴存职工充分享受到住房公积金带来的政策红利。但贷款余额在不断增加的同时，逾期贷款也在倍速增长。如何控制贷款风险，切实保障住房公积金资金安全，更加成为值得研究的课题。住房公积金贷款风险管理住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，属于职工个人所有。职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请使用住房公积金贷款。住房公积金贷款是住房公积金管理中心委托受贷款银行向申请且经审核符合条件的住房公积金缴存职工发放的个人住房贷款。住房公积金贷款资金来源于住房公积金个人账户沉淀未使用的资金。所谓风险是损失发生的不确定性，住房公积金贷款风险简而言之就是住房公积金贷款发生损失的可能性。住房公积金贷款办理机构为受委托贷款银行，贷款风险承担者为住房公积金管理中心。住房公积金缴存职工办理住房公积金贷款后，负有按时还本付息的义务，因贷款时间最长可达30年，在还款过程中可能出现各种不可控因素，极可能导致无法结清贷款的情形出现。贷款风险管理是对贷款业务流程中存在的风险进行识别、分类、管理，并达到有效控制风险的目的。

住房公积金贷款风险类型

1.制度风险住房公积金贷款属于政策性贷款，贷款的条件和额度由各地市按照上级部门要求，结合本地住房公积金缴存情况、住房公积金使用情况、房地产市场情况等多方面因素综合确定。在贷款政策执行过程中，制定政策所依据的情况随时可能发生变化，而政策未能及时进行有效的调整导致贷款风险的发生。

2.管理风险住房公积金管理中心和受委托贷款银行对住房公积金贷款负有管理责任，贷款管理涉及环节多，易存在疏漏之处。对业务经办人员培训不够、要求不高，业务经办人员因政策掌握不熟、操作失误，易发生违规办理贷款的情况。后续未及时跟进加强贷后管理，因不能准确掌握借款人情况，未能及时督促借款人按时还款，导致借款人违约，贷款发生损失。

3.信用风险借款人提供虚假购房材料、收入证明材料等，骗取住房公积金贷款。借款人在贷款前刻意调整影响贷款额度计算的因素，以期获得更多的贷款额度。借款人为申请住房公积金贷款而设立账户，申请贷款后不再缴存住房公积金，骗取住房公积金贷款。

4.贷款回收风险贷款回收中，因人工干预业务操作导致资金不能及时入账甚至被挪用等。借款人婚姻破裂，在财产和债务分配时，双方产生分歧拒不还款。借款人遭受重大疾病或意外伤害等，不能继续工作影响家庭收入，无力偿还贷款。借款人失业或家庭遭受重大变故，虽有还款意愿但无力还款。

5担保风险借款人在不正常还款的情况下，担保人担保能力变弱，甚至无力承担担保责任。抵押物未能落实抵押手续，借款人将抵押物出售，导致住房公积金管理中心抵押权丧失。抵押物价值大幅减少，导致住房公积金管理中心不能足额实现债权。

住房公积金贷款风险管理存在的不足

1.制度制定不合理制定贷款政策时，对贷款规模预判不足，后期未及时根据情况调整政策，导致贷款规模增长过快，大大超过住房公积金归集的速度，贷款发放过多，无资金支持新增贷款发放，甚至不能保证住房公积金提取业务的办理。对借款人申请贷款的条件设置过宽，导致向还款能力弱或信用差的职工发放了贷款，职工后期出现各种问题导致无力偿还贷款。

2.贷前业务调查不到位因住房公积金贷款业务属于受委托贷款银行的委托业务，业务人员一般同时负责自营贷款业务和委托贷款业务，对住房公积金贷款业务重视程度不高，不能全面掌握与住房公积金贷款有关的政策规定，且办理业务较少，存在业务操作不熟练的情况。在贷前调查时，业务人员只关注借款人申请贷款的金额和期限等关键信息，不能从贷款审核要点出发，详细了解职工各方面的具体情况，不能多角度验证借款人提供的材料是否存在冲突，是否存在影响申请贷款的因素等。

3.贷中业务控制存在漏洞设定贷款流程存在缺陷，相邻岗位未做到相互分离，极易发生舞弊的情况。如允许一人负责贷款受理，同时又负责借款合同签订，导致业务人员在办理贷款过程中发生违规行为的时候，没有其他业务人员能够发现这种情况。又如按流程应办妥抵押后发放的贷款，因熟人关系或操作失误，在未办抵押手续前发放了贷款，后期未能及时采取补正措施，导致贷款出现风险时，无法采取补偿措施。

4.贷后管理重视不够一是贷后管理缺少制度规范。实际业务办理过程中，明显存在重贷前轻贷后的情况。上级部门的管理要求多是针对贷款的前置条件提出的，如连续缴存住房公积金6个月可申请贷款、住房公积金贷款未结清前不得再次申请贷款等，对贷后管理规范的相对较少。住房公积金管理中心往往遇到一笔逾期还款的贷款处理一笔，对贷后管理未制定详细的制度规定，缺少系统性的规范。二是贷款回收存在人为干预。贷款回收存在人工干预的情况，极易出现忘记发送扣款数据或未将回收数据入账甚至挪用回收资金的情况。因扣款数据发送时间晚，可能发生本应归还住房公积金贷款的资金被用来归还借款人在银行承担的其他负债或被法院冻结而无法扣款等。三是未持续加强担保管理。未能及时关注担保人担保能力，在担保人担保出现问题时，未及时要求借款人追加担保。对贷后抵押物管理缺失，特别是新建商品住房未能及时办理不动产权证并办妥抵押手续。

住房公积金贷款内部控制措施

1.优化制度制定流程，适时调整政策规定制定贷款政策规定时，应在国家政策允许范围内，开展充分调研和论证的基础上，广泛征求意见，按有关流程出台政策规定。政策实施过程中，要及时关注贷款业务开展情况，特别是当地房地产市场运行情况和住房公积金缴存、提取及贷款情况，及时优化和适时调整原有政策，保持住房公积金贷款规模，保障住房公积金业务健康运行。

2.加强贷前业务调查，识别骗贷风险一是重视贷前调查。严格按照住房公积金贷款业务流程操作，在贷前调查时，详细了解借款人购房情况、家庭情况、还贷能力等，认真审核贷款申请材料的真实性和完整性。二是关注造假风险点。防范申请材料造假风险，避免借款人为提高还款能力出具虚假的收入证明和银行流水，因个人信用不良问题出具虚假的个人信用报告等。重点审核影响贷款额度计算的因素，如调整缴存基数、补缴住房公积金等等，对借款人贷款前调整缴存基数和补缴的业务进行重点审核，核实是否存在提供虚假材料办理业务进而骗取更多贷款额度的可能。三是提高政务数据共享水平。加强与公安、民政、房屋管理等部门的数据共享力度，减少职工提供贷款申请材料的同时，提高数据的真实准确度，以确保贷款业务材料真实性，减少借款人骗贷的可能。

3.规范贷中业务流程，规避操作风险一是建立贷款审批制度。加强贷款审批控制，建立严密的贷款审批体系，设定严谨的贷款审批流程，针对审批流程中每个岗位的人员均设岗定责，明确各自审批的范围、职责、权限、程序和责任等。二是完善贷中业务操作流程。实行不相容岗位分离，一人不能同时担任相邻两个岗位的职责，贷款受理岗与贷款签约岗不能由一人担任，从人员岗位配备上做好内部牵制。同时，加强贷款业务管理系统建设，将贷款流程在系统中进行设定，未完成审批的贷款不允许发放，未完成担保落实手续的贷款也不能发放，借助信息系统的力量将贷中业务的内部控制做好。三是注重业务培训。日常加强对业务人员的业务培训，确保将业务操作步骤和办理要点内化于心，避免因操作失误在贷款发生风险时处于被动情形。

4.加强贷后管理，规范贷后催收流程一是贷款回收自动化。将住房公积金贷款回收流程设定为自动模式，每日自动向受委托贷款银行发送扣款申请，并自动通过住建部结算平台申请扣款结果并入账，减少人为干预，同时避免业务人员挪用贷款回收资金的风险。二是建立贷款催收业务规范。指定专人负责贷款催收工作，持续跟进贷款回收情况，对初次发生逾期的贷款及时跟进，了解借款人逾期的原因属于偶然情况还是借款人还款能力降低导致，针对不同情况及时进行催收。对逾期多期的借款人进行当面催收，了解借款人还款意愿并向借款人讲明利害关系，对有还款意愿的借款人配合制定还款计划，对拒不还款的借款人，贷款有保证人的，要求保证人履行担保义务，经催告保证人不主动履行的，通过法律途径进行解决。

5.加强抵押物管理，减少担保风险一是严格执行贷款业务流程。对于二手房贷款，应要求在贷款发放前及时办妥正式抵押手续。二是重点跟进一手房贷款办证情况。对于一手房贷款，应重点关注开发商的经营情况和楼盘项目进度，建立未办妥抵押手续贷款台账进行专项管理。对达到办证条件的楼盘及时办理不动产权证并办妥抵押手续，以免出现借款人债务过多而贷款所购住房未办理抵押手续被法院强制执行的情形。

关于公积金贷款的政策篇2

关键词：住房公积金 存款利率 贷款利率 市场化

住房公积金利率政策是住房公积金制度长期存在和发展的基础，修改和完善住房公积金利率形成机制，建立适应当前经济环境的利率管理体系，将住房公积金存款利率、贷款利率和商业银行自营性住房贷款利率科学关联，有效地实现住房公积金制度的优越性，以进一步发挥住房公积金住房政策保障性特征。

一、现行的住房公积金利率政策特点

我国现行住房公积金利率分为三部分：一是住房公积金管理部门给缴存职工住房公积金账户资金结算的利率，二是个人住房公积金贷款利率，三是承办银行开设的公积金沉淀资金结算的利率，根据《我国住房公积金管理条例》的规定，住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，在征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。

目前住房公积金实行的是“低存低贷”利率政策，即无论存款或是贷款，其利率水平都低于同期商业银行的存款利率和贷款利率，属于政策性存款和政策性贷款，这也充分显现了住房公积金的政策性和互的特点。对于职工缴存的住房公积金存款利率的规定是上年结转的住房公积金存款利率按央行挂牌公布的三个月整存整取的定期利率计算，而当年归集的住房公积金存款，按央行挂牌公布的活期利率计息。住房公积金贷款利率随货币政策的调整进行相应调整，从住房公积金贷款利率调整情况来看，公积金贷款利率定位略低于商业银行个人住房贷款利率，以体现了住房公积金管理制度的政策性特点。

二、现行住房公积金利率政策的利弊

住房公积金实行的是专款专用的政策。对于部分职工来说，如果没有购房需求，这部分长期不使用住房公积金的缴存职工会损失部分存款利息，降低了职工缴存住房公积金的积极性，从另一个侧面也会形成套取、骗取住房公积金的隐患。在正常情况下，利率应该是能够补偿住房公积金通货膨胀与机会成本的风险，但低于市场水平的存款利率会在一定程度上损害职工的利益，减弱了职工缴存住房公积金的积极性，直接影响了公积金的归集水平。另外，为体现住房公积金的保障性、互特点，如果将住房公积金存款利率与央行公布的市场利率保持一致，那样会减少相当一部分住房公积金的增值收益。

在我国，由于住房公积金的贷款利率比商业银行贷款利率低，职工一般会优先选择住房公积金贷款。但在中国利率市场化改革的背景下，住房公积金贷款利率与商业银行贷款利率差距越来越小，且近一两年来大多数商业银行都采取了浮动利率政策，通常可下浮15%。以现行贷款利率为例，公积金贷款年利率为4.5%，按揭贷款年利率为6.55%，按照按揭贷款利率下浮15%计算，其利率实际为5.57%，公积金贷款利率与商业银行贷款利率相差仅一个百分点，差距甚小，住房公积金政策性住房金融优势不明显。另外，申请住房公积金贷款存在门槛高，贷款额度小、费用高等问题，也难以满足职工的实际贷款需求，在一定程度上影响了购房职工对公积金贷款的选择。

现行住房公积金存贷款利率的确定，是人民银行会同国务院建设行政主管部门商定，最终由人民银行确定，利率水平和结构保持高度集中统一。同时规定利率水平不允许浮动，只有对利率的执行义务，而没有对利率浮动的决定权利，住房公积金执行利率属被动行为。

由于人民银行在制定利率政策的时候，很少会考虑住房公积金制度所具有的特殊性，主是是从货币政策调控目标和金融市场等角度出发，因此住房存贷款利率与改善（或保障）缴存职工住房的政策有所脱离，缺少其应有的独立性。

三、完善住房公积金利率政策建议

（一）完善住房公积金存款利率政策

住房公积金应根据职工的不同需求，设置多种存款利率政策，扩大住房公积金的资金使用来源。在保证住房公积金正常提取、发放贷款的前提下，可以实行浮动存款利率政策，针对不同的缴存对象制定不同的存款利率政策。对需要购房的储户，实行低存低贷；对于长期不使用住房公积金的账户，根据时间长短分别给予不同的利率标准，将住房存款利率与公积金的存储年数相联系，缴存年限越长，存款利率越高，如可以对五年以上不使用住房公积金的账户存款按1年定期利率标准计息，10年以上不使用住房公积金的账户存款按3年定期利率标准计息，以鼓励单位和职工积极缴存住房公积金，以使住房公积金的积累额不断增加，将住房公积金作为一项长期投资。

（二）完善住房公积金贷款利率政策的几点建议

创新住房公积金贷款利率政策，使之向中低收入人群倾斜。一是实行贴息，银行为购房职工提供低于市场水平利率的住房贷款，由政府部门补偿利息差额；二是住房公积金贷款也可采用浮动利率政策，针对不同收入人群采用不同的贷款利率，如对于低收入职工且购买90平方米以下的住房，可采取低贷款利率标准；三是采用动态利率政策，对生活困难的家庭申请住房公积金贷款，提供减息、贴息，待家庭收入情况好转后将以前的减息、贴息贷款转变为正常利率的贷款。

创新住房公积金贷款利率政策，发挥住房公积金的保障作用。一是，根据贷款金额不同，采用不同利率政策，使贷款金额与利率水平呈正比，贷款金额越高，利率越高。二是，对高收入、购买力强的、购买二套住房的或大面积住房的群体，适用较高的贷款利率，从而弥补低息贷款的利息差额，确保住房公积金整体的正常运作。

（三）实行住房公积金利率市场化

住房公积金属于政策性资金，但其存贷利率水平也会在利率市场化后受到影响。建议国家应尽快将住房公积金利率的调整从人民银行的货币政策与利率政策中分离出来，建立独立的住房公积金利率政策体系，根据自身的运作情况，适时调整利率水平。一是住房公积金存贷款利率是以银行的存贷款利率为基准，在“低存低贷”的政策特点上予以确定的。因此若银行利率市场化，利率水平会处于不断调整的动态发展过程中，同时住房公积金存贷款利率也会发生相应变化。二是从住房公积金管理机构生存和制度发展的角度来看，住房公积金贷款的投资方式风险较低，盈利水平相对较高，但目前，住房公积金贷款与商业银行住房贷款相比，利率优势较小，另外，住房公积金管理机构无法采取利率优惠政策，无法与商业银行进行竞争。在利率市场化后，如商业银行选择降低贷款利息，而住房公积金利率不做调整，其贷款市场份额将会大幅缩小，直接影响其盈利水平，因此住房公积金管理部门应适时提高贷款营销意识。

利率市场化后，在政府对住房公积金运营采取保护措施的基础上，住房公积金利率会根据商业银行利率调整情况适时进行调整。利率市场化后，住房公积金存贷款利率的确定问题会在考虑我国实际情况的基础上，研究和借鉴国外先进的管理机制，适时调整利率水平，充分发挥住房公积金对房地产市场的调节作用。

关于公积金贷款的政策篇3

（中国人民大学公共管理学院，北京 100872）

摘　要：住房公积金制度，兼有住房保障和社会福利的双重意味，在人民的生活中日益发挥其关键性的作用。哈尔滨市作为全国较早试点开展住房公积金制度的城市，在二十余年住房公积金发展完善的过程中，的确取得了一些成绩。然而，仔细观察，仍然可以透过现象，发现其中存在的隐患，大致来看，主要涉及缴费标准、贷款规则和信息披露等制度。本文重点即在针对这些隐患进行分析论述，提出可能的改进思路。希望能够进一步保证哈尔滨、乃至全国的住房公积金制度健康稳定发展。

关键词 ：住房公积金；哈尔滨市；问题讨论

中图分类号：F293.31文献标志码：A文章编号：1000-8772（2014）10-0252-02

住房公积金，指在职职工及职工所在单位按照规定比例缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度，是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性和保障性的特点。住房公积金制度于1991年在上海首创，1994年国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，将公积金制度全面推广，1999年国务院通过《住房公积金管理条例》，将住房公积金制度规范化、法制化。住房公积金制度作为福利分房制度的继承者，经过20多年的运行，取得了相当不错的效果。截止2011年年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，覆盖率高达80%，累计缴存3.9万亿元，缴存余额2.1万亿元。i

哈尔滨市是较早推行公积金制度的城市之一，早在1992年11月20日，就有《哈尔滨市住房公积金管理办法》颁布出台，提前进入住房公积金时代。截止2011年中旬，哈尔滨市住房公积金缴存覆盖率已达77.14%，累计归集公积金216.07亿元。全市（不含铁路分中心、中省直、电力和农垦系统）公积金已开户 9611个单位，职工81.54万人。累计发放个人贷款7.06万户，计118.14亿元，贷款余额65.07亿元。个人贷款率为61.98%，高于全国平均水平3个百分点。个人公积金贷款逾期率0.045%，低于全国0.356%的平均逾期率水平。ii在这样一些可喜的成绩面前，居安思危，也应该发现，在哈尔滨市住房公积金政策中，仍然存在着一些值得商榷的问题。

一、缴存标准

哈尔滨市规定：单位和职工按照不低于职工本人上一年度月平均工资的8%比例缴存住房公积金，最高可以达到12%。2001年1月1日实行住房分配货币化以后参加工作的职工，单位按照职工本人上一年度月平均工资的25%比例缴存，职工按照本人上一年度月平均工资的15%比例缴存。iii初看，政策的出发点无可厚非。2001年之前参加工作的职工，由于福利分房制度的影响，提取公积金的可能性将明显降低，缴纳意愿不足，这一部分公积金有较大可能性留存在个人账户中用以互助流动；2001年之后参加工作的职工，由于没有能够享受福利分房制度，按照住房分配货币化的要求，以货币的形式对他们进行补偿，同时，这部分人购置住房的可能性偏大，对住房公积金的需要程度明显提高。于是，就形成了这样一种分级的住房公积金缴纳政策。

然而，在这里，有以下几点必须要重新加以考虑。第一，应该明确，2001年之前参加工作的职工，仍有一定比例没有参与福利分房。根据以上政策，按照最低标准，他们的个人账户中每月只能获得上一年度月平均工资16%的住房公积金，按照最高标准，这一比例也不过提高至24%，相比2001年之后40%的比例有着天壤之别。对于这一部分人，这种近乎于歧视的待遇，无疑是不公平的。第二，即使是2001年之前参加工作，在福利分房中收益的职工，在政策出台时的2010年，住宅也要有十年以上的房龄，况且，用作福利分房的住宅，房屋情况一般较差，与目前市场中销售的房屋不能同日而语。对于这一部分人，将存在住宅的改善性需求，按照目前的缴费方案，单纯提取公积金进行改善性住房投资将存在较大困难。第三，对于2001年之后参加工作的职工，尤其是新参加工作的职工，15%的缴费比例负担过重。粗略计算，如果按照新参加工作职工平均2000元/月的工资标准，住房公积金将达到300元，扣除后仅余1700元，不可避免地，单纯住房公积金一项，就将给他们的生活带来较大压力。这样一来，他们缴纳住房公积金的积极性将大打折扣。

针对上述不合理之处，可以考虑以下解决方案。首先，将该政策中单纯通过参加工作的时间进行分级调整为通过是否参与福利分房进行分级。其次，提高第一部分人群（即参与福利分房的职工）的单位缴存比例，可以考虑在原比例上上调100%，即16%~24%，同时维持个人缴存比例8%~12%不变。再次，提高第二部分人群（即未参与福利分房的职工）个人缴存的灵活性，可以考虑采用浮动机制，将缴存比例调整至8%~20%。以上调整，充分按照个人需求，考虑个人实际情况，使得住房公积金的缴纳不再有失公允，不再成为职工的负担。

二、贷款规则

哈尔滨市规定：一、住房公积金个人贷款最长年限为30年。二、住房公积金个人贷款最高额度为40万元，组合贷款最高额度为75万元（其中：住房公积金贷款为40万元，商业性银行住房贷款为35万元）。三、购买首套建筑面积在90平方米（含）以下的普通自住房，首付款比例不低于全部购房款的20%；购买首套建筑面积在90平方米以上的普通自住房，首付款比例不低于全部购房款的30%。四、购买第二套普通自住房，住房公积金个人贷款首付款比例不低于全部购房款的50%，贷款利率为同期首套住房公积金个人贷款利率的1.1倍。五、停止向购买第三套及以上住房的缴存住房公积金职工发放住房公积金贷款。iv初看，这一贷款规则考虑了公积金的贷款福利，明确了限购制度，兼顾了房地产市场的需求（居住性需求与改善性需求），预防了需求过热的风险，的确可见其用心良苦。

然而，仔细分析，这一贷款规则仍有值得推敲之处。首先，在个人贷款的上限额度方面，40万元的住房公积金贷款上限似乎估计不足。据粗略统计，2010年8月，哈尔滨市房屋销售均价即突破7500元/平方米，这一政策则在2010年12月1日正式施行。如果考虑首付款20%，按照7500元/平方米的价格，单纯通过公积金贷款，可购得建筑面积为67平方米的住宅；考虑首付款30%，按照7500元/平方米的价格，通过组合贷款，可购得建筑面积为143平方米的住宅。这一设计似乎恰到好处。不过，要知道，2008年末，哈尔滨的住宅价格仅为4300元/平方米，短短一年半时间内涨幅高达75%。幸而，哈尔滨的住宅市场自2010年开始突然保持稳定，在长达三年的时间内没有太大变化，始终在7500~8000元/平方米之间徘徊。如果这三年内哈尔滨的住宅市场同全国其他大城市相似，哪怕维持2008~2010年的增长速率，必然将造成公积金贷款的失灵。所以，防微杜渐，势在必行，对于这种风险的不确定性，不妨采用浮动的贷款上限制度，即将公积金的贷款上限与住宅价格挂钩，每年年初对公积金贷款上限予以调整，调整幅度与上一年住宅市场的价格波动相一致，以保持原设定中投资者的可购面积相对稳定。

其次，在二套住房的限购力度方面，这一政策明显缺乏约束力。假设40万元的住房公积金贷款、30年的贷款期限、以等额还款方式还款，按照现行4.5%的住房公积金贷款利率计算，月还款额为2027元；按照1.1倍之后的贷款利率（4.95%）计算，月还款额为2135元。这一变动后，每月还款额仅仅增加了108元，全部30年下来也仅仅不过3.9万元，不足以对二套住房进行有效限制。至于50%的首付款，购房者可以考虑通过其他形式贷款的方式进行筹集，间接演化成组合贷款。针对这一问题，不妨可以考虑限制贷款年限来进行抑制，上例中，仍然按照4.5%的利率水平，如果将贷款期限缩短为20年，则月还款额将骤增到2531元，效果无疑非常明显。

三、信息披露

哈尔滨市的住房公积金制度存在着一定程度上的信息披露混乱问题，详细来讲，似乎有以下方面需要加以改进。

首先，历史信息公开不足。不难看出，哈尔滨市住房公积金管理中心网站于2012年3月14日建成，所以，在建成之前的一切有关住房公积金的内容全部没有包括在内，造成大量珍贵信息的缺失，甚至缺乏对于历史变迁沿革的必要说明。对于一个政府机关来说，这些历史信息的缺失，无疑是不严谨、不规范、不合理的。

其次，政策法规公布混乱。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，仅仅区分了政策法规的机构（国家、省、市、部门），却没有按照时间的先后顺序、使用或废止情况对各项政策法规进行排列，相反，则是全部堆积在一起，统一注明2012年3月14日，不知哪个政策在先，哪个政策在后，哪个政策已被废止，哪个政策仍在使用。这一混乱的做法，导致非专业人员了解哈尔滨市住房公积金制度难上加难。对于政策法规的公布，应该本着公开化、明确化、透彻化的原则，而不应给读者制造困难，使得读者一头雾水，无所适从。这样的政策法规的公布，无疑是失败的、不负责任的。

再次，政务工作披露迟缓。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，几乎没有关于住房公积金执行情况的有效统计信息，如缴存覆盖率、个人贷款率、公积金贷款逾期率等硬性指标，在政务公开方面，财政信息的记录数甚至为0。应该认识到，除了住房公积金管理中心，没有渠道能够获知有关住房公积金的详细统计数据，最新的一条消息还是上述远在2011年8月19日在哈尔滨日报上刊登的统计资料，迄今已有两年有余。这一不透明的信息披露体系，使得群众不能有效知悉哈尔滨市住房公积金工作的进展情况，知情权和监督权受到严重破坏，对于政府公信力的建设、群众缴纳住房公积金的积极性将形成冲击。

还有，基层意见缺乏反馈。在哈尔滨市住房公积金管理中心的网站上，政民互动一栏的记录数同样为0。这说明两个问题，第一，群众对于公积金制度的关注程度不高。第二，政府机关对群众的反馈披露不及时。缺乏与群众的交流，缺乏对基层的了解，对于政策的制定和改良来说，将是非常不利的。

对于消息披露中存在的诸多问题，哈尔滨市住房公积金管理中心应该引起重视。这里，不妨借鉴一下北京市住房公积金管理中心的经验，参考北京住房公积金网的思路，切实完善信息披露机制。

四、小结

哈尔滨作为一个北方边陲上的城市，尽管面积位居全国第二位，人口已突破1000万大关，城市化率也已突破50%。但是，就中国而言，学界对于这个城市的重视程度远远不够。许多应有的建设、规划、调查、统计都没有施行。古语云：见微知著。作为较早推行住房公积金制度的城市之一，哈尔滨市住房公积金制度所面临的问题，可能不止在这个城市中发生。其中所表现出来的共性缺陷，应该可以为全国所参考和借鉴。相信，在全社会的共同努力下，哈尔滨，以至全国的住房公积金制度，能够进一步有序规范地发展。

参考文献：

[1] 段艳青.住房公积金政策运行现状、存在问题及完善措施[J].行政事业资产与财务，2013（6）.

[2] 刘延瑕.住房公积金运用现状及问题研究[J].经营管理者， 2013（17）.

[3] 刘述波.哈市公积金覆盖率超七成 高于全国平均水平[N].哈尔滨日报，2011-8-19.

[4] 哈尔滨市住房公积金归集管理规定（哈房公委发[2010]2号）[R].哈尔滨市住房公积金管理委员会，2010.

[5] 关于调整哈尔滨市住房公积金个人贷款政策有关问题的通知（哈公积金联发[2010]3号）[R].哈尔滨市住房公积金管理 委员会，2010.

关于公积金贷款的政策篇4

【关键词】房贷 住房公积金 贷款风险

上世纪末，随着社会主义市场经济不断发展和住房分配制度的深刻变革，我国逐步建立完善了住房公积金制度，较好地解决了低收入职工购房所需资金问题。

近年来，人民生活水平和消费能力大幅提高，商品房价格节节攀升，同时，住房公积金的缴存数额也在不断增多，面对昂贵的房价，较低收入人群普遍选择房贷方式购房，导致住房公积金贷款业务呈几何级增长。面对新形势、新情况，如何防范住房公积金贷款风险、更好地发挥住房公积金贷款优势，成为摆在政府有关职能部门面前的重要课题。

一、住房公积金贷款工作的概念

住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的职工发放的用于职工自住住房消费的住房贷款。

住房公积金贷款主要用于以下几个方面，即：职工购买商品房贷款和建造、翻建、大修自有住房贷款等。

二、住房公积金贷款工作的主要特点

（一）利率较低、办理程序简便。住房公积金贷款方式是我国目前唯一的政策性住房抵押贷款制度，能够为缴存人提供低于银行同期贷款利率的有偿、优惠服务，适合家庭不超过两套住房、拥有面积在政策范围以内、具备偿还贷款能力的住房公积金缴存职工。

（二）与群众生活息息相关。多年来，在国家宏观调控下，商业贷款优惠政策逐渐收紧，商贷利率走高，就目前情况而言，职工使用公积金贷款买房是最佳选择，可见住房公积金贷款政策关系到国计民生，与群众生活密切相联。

（三）信贷业务和风险逐渐增大。根据安徽省住房和城乡建设厅公布的全省住房公积金缴存使用情况数据分析，截至2010年底，安徽省累计发放个人住房贷款540.82亿元，而仅2010年一年，全省就发放个人住房贷款131.06亿元，占贷款累计总额的24.23%。到了2011年，全省发放个人住房贷款135.43亿元，同比增长3.33%，增加4.37亿元，其中笔者所在的亳州市个人住房贷款同比增长全省最快，达到142.28%。伴随着住房公积金贷款业务的不断扩大和增长，信贷业务风险必然也会逐渐增大。

三、住房公积金贷款风险的成因

（一）来自于运行机制的风险。

国务院《住房公积金管理条例》明确规定，住房公积金管理部门不能直接办理金融业务，个人住房贷款只能委托商业银行办理，但是由于目前住房公积金贷款机制仍不健全，在运作过程中除了要承担常见的商业贷款风险外，还容易产生一些特有的管理风险。

1、受利益驱动，被委托商业银行积极性不高、回收力度不够。住房公积金贷款利率较低，如果购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，相比较来说，商业贷款比住房公积金贷款收益高、程序简便、办理快捷，导致受委托商业银行对发放公积金贷款积极性不高，同时，由于《住房公积金管理条例》规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，致使受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，无形中加大了住房公积金贷款风险。

2、受信息化建设滞后影响，住房公积金贷款程序遭遇瓶颈。一是目前我国不少地方住房公积金管理中心信息化建设严重滞后，许多职工难以及时获知自己的个人信息。二是受委托银行网络优势强大，与管理中心滞后的信息化建设形成鲜明对比，双方数据不能同步更新，直接影响到贷款程序的正常运行。三是住房公积金贷款客户的私人信息保密措施不严，也加大了住房公积金贷款风险。

3、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融业务，对贷款职工既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。这种优惠政策现阶段有利于解决和改善居民的住房条件，但从长远看，未来可能导致资金缺口，影响住房公积金贷款风险准备金保持稳定。

（二）来自于宏观经济调控的风险。

个人住房公积金贷款的一个突出特点是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如果宏观经济发生通货膨胀，实行相对固定利率的个人住房公积金贷款就有蒙受贬值的风险；再者，如遇央行利率上调，职工的还款负担就会加重，逾期率上升的可能性也会加大。

（三）来自于服务对象的风险。

有的单位濒临破产，职工面临下岗或买断工龄，借款人的收入减少还款能力下降，或者遭遇疾病灾害等意外事故以及死亡、离异等情况，甚至抵押物或质押物因自然灾害造成灭失，无经济能力归还贷款。

四、如何防范住房公积金贷款风险

党的十报告明确提出，“深化金融体制改革，完善金融监管，推进金融创新，维护金融稳定”。如何有效控制贷款风险已经成为住房公积金管理部门日常管理中的一个重要问题。为此，笔者提出如下几点建议：

（一）强化住房公积金管理中心的主体地位，与各受委托商业银行分清公积金贷款委托业务的风险责任关系，强化责任追究，督促受委托商业银行建设强有力的还款催收队伍。

（二）加强住房公积金贷款业务信息化建设，加快贷款业务信息系统的软件开发、升级和维护工作，与受委托商业银行信息系统实现对接和同步更新，同时确保贷款客户信息安全。

（三）建立个人信用档案制度和个人住房公积金贷款风险预警系统，对借款人还本付息情况、就业与家庭收入变动信息、抵押物变现和外部环境风险监测、贷款逾期风险级数预报等进行统一管理，一旦出现各种贷款风险，能够做到反应灵敏、处置有力。同时，将公积金缴纳、使用和贷款信息纳入人民银行征信系统，实现信用资源共享。

（四）应进一步重视存贷挂钩，将贷款人年龄及婚姻状况、购房目的、月还款额占家庭月收入比例和信用等级等指标作为发放个人住房抵押贷款时审核的重点，实施有重点的政策倾斜。

参考文献：

[1]牛艳，邱桂杰.借鉴国外经验防范住房公积金贷款风险.商业经济，2010，（7）.

[2]刘梅.住房公积金贷款风险分析及其防范对策.2012，（15）.

关于公积金贷款的政策篇5

【关键词】住房公积金贷款项目风险 风险测评 风险管理

由于我国对住房政策的深化改革，房地产市场迅速发展，房价节节攀升，越来越多的人需要通过住房贷款的方式解决购房需求，公积金低息政策性贷款一经推出便受到人们青睐，成为中低收入家庭的首选，公积金贷款规模迅速增大。规模不断增大的住房公积金贷款不但意味着贷款金额和贷款户数量的增加，还意味着公积金贷款风险的大幅增加。XY县住房公积金管理中心至2015年底，贷款总额已达36844.5万元。自2012年起XY县公积金中心正式规范与各楼盘的合作，将每一个楼盘视为单独一个项目，长期关注其资金和运营状况。目前共与21个楼盘签订公积金贷款合作协议，放贷20000余万元，其中单个楼盘项目最大放贷7000余万元。如何将规模如此之大且在不断增加的住房公积金贷款项目管理好，并有效地防范和控制住房公积金贷款项目风险，己成为XY县管理中心当前的迫切任务和课题。

公积金贷款项目是与公积金中心签订贷款协议的某一楼盘的所有公积金贷款的集合，所以公积金贷款项目本质上就是公积金贷款，要对公积金贷款项目进行风险防范研究可以注意借鉴国内外有益经验，深入而细致地研究住房公积金贷款的风险防范措施，从而更好地控制和降低公积金贷款项目风险，对公积金贷款项目更好的管理。

住房公积金贷款风险是指住房公积金贷款借贷过程中使公积金专项储金遭受损失的各种可能性，住房公积金贷款风险本质上也是一种金融风险，但其具有自身的特征：一是有可能产生风险的因素更多，国家政策的调整，房产市场行情的变动，管理中心内部制度是否完善，管理中心与银行的衔接度，房产开发商财务经营情况是否稳定，借款职工个人或家庭经济情况的重大改变，都可能制造风险。二是风险造成的危害影响更大，除了一般房贷风险对银行的金融秩序和房地产的健康发展的影响，还会损害到缴存职工的私人财产安全和国家住房公积金制度的稳固性，尤其是广大中低收入职工住房问题的解决。因此，识别、权衡、解析风险，将风险严格控制并妥善处置，对实现住房公积金资金的最大安全化意义重大。

贷款风险管理实质是贷款发放的决策问题，而决策的前提条件是要有充分准确的信息。贷款政策及具体的贷款方案的实行都需要信息，特别是在贷款风险的衡量和评估中，只有掌握了充分的信息，才能准确把握和控制风险，获得市场优势。XY县单位住房公积金管理中心已推行信息管理，对于借款人个人信息进行了初步的采集和管理，但是这些目前还不能达到贷款管理信息需求的要求，某些贷款信息无法采集到或无法确定真实性，贷款项目风险因此增加。

住房公积金管理中心是负债经营的，其主要负债资产为职工缴存的公积金，自己并没有实质的净资产，因此，对于风险缺乏承担和化解能力，这使得一旦发生贷款风险，很难保证公积金管理中心的正常运营。尤其现在国家要求减轻职工负担，取消公积金贷款保险、公积金贷款担保等相关贷款风险分担机制，这就使得贷款风险一旦发生，损失很难得到有效控制且没有其他渠道弥补，从而大大增加了公积金管理中心的经营风险，进一步加大了住房公积金贷款项目的风险。

在对XY县住房公积金贷款项目风险管理现状进行分析的基础上，运用层次分析法建立了XY县住房公积金贷款项目风险评估矩阵，确定XY县住房公积金贷款项目风险影响因素有：政策性风险、市场风险、信用风险等，运用风险评估矩阵对XY县住房公积金贷款项目风险进行了测评，并得出各风险的权重比。测评结果表明：XY县单位住房公积金管理中心的公积金贷款项目应重点防范和控制的风险为信用风险、操作风险和抵押物风险，其风险权重系数分别达到了0.236，0.198、0.184；房地产市场风险、房产发商的经营风险和购买力风险同样也对公积金贷款项目也具有重要影响，其风险权重系数也分别达到了0.132、0.108、0.098；政策性风险、法律风险、和交易风险的权重占比不大，其风险权重系数分别为0.132、0.108、0.098，但需密切关注。

根据上文中对XY县住房公积金管理中心进行的公积金贷款项目风险测评得到的结果以及提到的公积金贷款项目风险管理方法和要求，可以从风险防范和风险化解两个方面着手，双管齐下对XY县住房公积金贷款项目加强风险管理。建设风险防范体系，可分为贷前风险防范、贷中风险防范和贷后风险防范三部分。贷前风险防范可以通过建立起科学合理公积金贷款决策机制和健全住房贷款项目风险预警系统实现，贷中风险防范主要工作重点在于规范个人住房贷款过程管理，贷后风险防范则主要通过建立个人住房贷款业务档案，结合信用体系，对贷款进行长期地、有侧重地进行关注追踪。健全住房公积金贷款项目风险化解机制目前主要有创新完善公积金贷款担保制度和推行住房公积金贷款证券化两种方式。XY县公积金中心积极试行担保人公积金全额担保方式：住房公积金缴存人以自己账户上的公积金全额为贷款户提供担保，这种担保方式下，虽然担保人公积金金额往往与贷款金额还有较大差距，不足以全部抵偿贷款，但在中国国情下，熟人催缴的效果比其他任何方式都要显著，已成为现在XY县公积金中心采用的主要担保方式。目前我国的资产证券化尚处于起步试行阶段，资产证券化经验不足，但无论是从软件环境还是从硬件环境方面看，住房公积金贷款证券化都具备了一定的基础，具有可行性。

关于公积金贷款的政策篇6

年内再降

根据住建部等四部委下发通知，从本月起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例降至20%。当时，文中提到北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

随后，北京公积金管理中心通知称，二套住房贷款最低首付款比例由30%降低至20%。记者了解到，这已是今年北京公积金二套房首付比例第二次下调。今年5月，北京放宽了公积金二套房贷款政策，规定称，已结清首套贷款的购房家庭，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%。同时，购买第二套普通自住住房贷款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。

而此前，使用公积金贷款二套房，如果首套房没有出售的情况下，依旧按照原政策六成标准执行。使用公积金贷款二套房，如果在首套房出售的情况下，按照原政策的七成标准执行。也就是说，今年以来，公积金二套房最低首付由六至七成，降至两成。

刺激“金九银十”

业内人士认为，今年各类宽松政策集中出台，尤其是在传统的“金九银十”来临之际出台新政策，有助提高购房者入市的积极性。一些有改善性购房需求的群体可能选择在此时入市。

中原地产市场研究部总监张大伟认为， 2015年楼市复苏的主要原因是2014年“9・30”和2015年“3・30”的信贷政策宽松，其间全国有上百个城市放宽了公积金政策。“全国从2015年来，已经有超过百个城市了不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京、上海等超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。从整体来看，全国层面的公积金政策刺激逐渐对市场增加影响。”

业内人士认为，公积金的松绑代表了2014年来的第五轮房地产刺激政策开始继续升级。预计今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，在多个环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。尤其在北京等地，“金九银十”楼市将延续升温趋势。

楼市影响有限

新政出台究竟对楼市影响如何？记者走访部分二手房中介市场后发现，看房者确实比过去增多。但实际上很多购房者却是乘兴而来，败兴而归。“能够使用公积金贷款的楼盘寥寥无几。”一位购房者告诉记者。

记者从楼房销售人员处了解到，不仅是一些新房楼盘本身不支持公积金贷款，部分二手房业主对此也有抵触心理。部分业主知道买家要用公积金买房，有时会拒卖，甚至提高叫价。正常情况下，公积金二套房首付贷款比例下调，买房人的积极性会提高，对卖房人也是有利的，为什么会出现市场遇冷的情况？

“公积金贷款审核的资质麻烦，得在单位将资料整理完毕，而且放款放得比较慢，不像商贷，一般一个月就能搞定，而公积金贷款则需要两个月左右。房主都愿意商贷，因为能很快拿到全款。比如我这房子卖出去了，我是一个月拿到500万还是两个月拿到，对业主来说是不一样的。500万放在银行一个月都有不少利息呢。”某二手房销售人员告诉记者。

此外，使用公积金不光是看利率和首付比例，还要看限贷额度。目前国内二三线城市改善型需求的主流集中在80～100万，首付两成的话，基本上需要额度在60万左右，但大部分城市公积金贷款的限额在30～40万，这点来看的话，绝大部分城市实现这种最低折扣的可能性是很小的。中原地产市场研究部总监张大伟认为，这次比例的调整，在实际操作中影响有限，也就是说，对购房者的购房意愿刺激并不大。

【链接】住建部出台公积金异地取款细则

关于公积金贷款的政策篇7

为提高住房公积金缴存职工住房消费能力，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，根据《住房公积金管理条例》的有关规定，10月9号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，要求各地实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务；明确职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款；同时，此次《通知》还取消了住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。有关人士认为，这些费用所占比例虽然不是特别大，但对购房者来说，还是会减少许多负担。这些收费项目的取消，不只是购房成本的降低，还可以简化许多手续与环节，为居民节约不少时间，带来许多好处。

门槛降低益于职工流动性需要

住房公积金个人住房贷款是提高缴存职工住房消费能力的重要途径，也是缴存职工的基本权益。当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。为此，《通知》规定：职工连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。同时，按照支持基本住房消费原则，《通知》强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

按照支持基本住房消费、资金充分运用等原则，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。当前，职工跨地区流动日益增强，在就业地缴存、回原籍购房需求增多。为适应职工流动性需要，《通知》要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

按照《条例》规定，设区城市住房公积金管理机构应实行统一的规章制度、进行统一核算。为提高资金使用效率，《通知》要求，未按照《条例》规定调整到位的分支机构，要尽快纳入设区城市住房公积金管理中心统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。设区城市住房公积金管理中心统筹使用分支机构的住房公积金。针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网，实现信息共享，简化贷款办理程序，缩短贷款办理周期。健全贷款服务制度，完善服务手段，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。

门槛降低给住房消费带来利好

《通知》后，笔者在当地有关部门采访了解到，由于当地公积金使用率偏高，提高首套房贷款额度的可能性不大。根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。但是，有不少市民有这样的疑问；因工作变动，在外地缴存了不少公积金，需要在本市买房，公积金能不能用来贷款？住房公积金管理中心有关负责人称，根据目前的政策，对于在省内异地缴存满一年在本市购房的市民来说，可以申请公积金贷款。按规定，凡购买本地行政区域内的商品房，并已办理网上签约的省内异地缴存住房公积金的职工，在公积金缴存地管理中心开具无贷款证明和公积金正常缴存证明后，可以在当地申请住房公积金贷款。

此外，如果市民是在居住所在地缴纳的公积金，想在省内其他城市买房，是否可以使用居住所在地的公积金进行贷款，具体要看外地公积金管理中心的具体政策，政策允许就可公贷，不允许就无法公贷。

在公积金的异地提取上，当地也有具体的政策。如果是在本市缴纳的公积金，想在外地用来买房，本市账户的余额也是可以提取的。在提取时需要提交的材料包括购房合同、机打发票、完税证明和房产证。房产证要在取得后三年以内，如果房产证过了三年有效期，也无法提取余额。笔者了解到，目前住房公积金都是属地化管理，各地的公积金管理和资金运行相对来说都是独立的，政策也各不相同，在公积金的异地使用上存在一定的门槛和不便。如果未来能建立统一的公积金平台，就能真正实现完全的异地使用。

根据目前的贷款条件，不少刚参加工作想买房的年轻人受限比较大。很多年轻人工作单位缴存公积金额度较高，即便没有连续缴存12个月，缴存到6个月就能贷到25万元，但是受12个月的限制无法公贷，影响了买房计划。有关人士分析，相比12个月的缴存时间，缴存6个月后账户里面的余额也会少很多。本市公积金贷款额度计算方式为账户余额的15倍，连续缴存时间短，可贷的公积金额度就相对会少，这是客观存在的问题。总的来说，公贷释放的信号是利好，在很大程度上可影响到购房者的购房预期。

门槛降低与新房贷政策起到“叠加效应”，针对部分城市贷款发放率较高、资金流动性紧张、职工贷款排队轮候等现象，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。此次新规明确降低或取消多个项目收费，如降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。住房和城乡建设部表示，各省、自治区住房和城乡建设厅要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。

对此次出台的新规，业内专家表示，此次贷款门槛的降低，可与之前松绑房贷的政策起到一个“叠加效应”，对楼市起到一个加温、助热的效果。但目前房市过于低迷，充分回暖还需一个过程。如今，人们工作的流动性日益增强，许多人在就业地缴存公积金、却因房价过高等原因而选择回原籍购房，许多公积金费用白白缴存。新规定提出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，这样职工就可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。公积金异地贷款的细则，都会由各城市住房公积金管理中心统一制定和决策，因此说，该政策会对全国房地产市场的交易量起到促进作用，对于工作变动的居民也更加公平。

按照现行办法，职工需足额缴存住房公积金12个月才可申请住房公积金贷款，此次《通知》将缴存时间缩短至6个月（含）以上。同时，对于住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，相关部门可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大对购房缴存职工的支持力度。此次公积金缴存时间的缩短，可使更多人享受公积金贷款买房的政策，加大居民对房地产市场的需求，但半年的时间差影响并不会太大。部分城市受房价的影响，贷款发放率较低，此次贷款额度的提升可充分利用公积金在购房价格上的杠杆作用，提高居民的购房能力。根据新政策，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。专家表示，这体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持，符合其支持基本住房消费的原则。

关于公积金贷款的政策篇8

Attention：由于各地住房公积金政策存在差异且相关政策变化频繁，故以下解答仅供参考，请在办理前咨询当地住房公积金管理中心。

1　Question：在高薪诱惑下我刚跳槽到一索新公司，每个月的薪水是10000元，我想问问每个月应该有多少公职金呢?

Answer：恭喜你，收入不错哦。北京市的住房公积金缴存额统一为职工工资的12％，但是缴存上限不得超过2392元。原则上这一公积金缴存上限是不允许突破的。不过要注意，这一月缴存额上限在明年也许还会有新的变化，2008年的缴存额上限是按照统计局公布的2007年北京市职工人均月工资的300％，分别乘以12％的单位和职工住房公积金缴存比例确定的。

2　Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是谈判过程中业主表示不想让我用公积金贷款，这是为什么啊?是不是二手房不能用公积金贷款呢?这套房子我还是很喜欢的。

Answer：哎，这是个常见现象。不仅是二手房，一手房的开发商有时候也不愿意购房人使用住房公积金贷款，原因主要是因为公积金贷款的放款时间相对于商业贷款来说要慢一些，业主或是开发商拿到钱的时间会比较慢。不过你还是有必要和业主好好沟通一下，目前随着政策松绑以及公积金贷款办理流程的提速，一般来说，在办理产权过户后15个工作日之内就可以放款(中直机关的“国管公积金”可能还会慢一些)，想必对于业主来说，也不急在这一时，可以建议业主咨询一下专业人士或是公积金中心，相信现在市场不好，沟通之下取得业主的配合还是有可能的。

3　Question：几年前我贷款买房的时候还没有公积金，去年的时候单位给我缴纳了公积金，我现在可不可以把原来的商业贷款变成公积金贷款啊?

Answer：很遗憾，至少在北京目前还不具备商业贷款转公积金贷款的条件。或许不久之后会有相应政策出台吧，可以关注一下。

4　Question：听说公积金贷款能比商业贷款节省不少利息呢，我现在看上一套商品房，80万的2居室，我可能要贷款20年左右吧，我想问问和商业贷款比起来我能节省多少呢?

Answer：如果能说得再详细点就更好了。按照你提供的情况我帮你算算账吧。如果你买的是普通住宅的话，那么无论是住房公积金还是商业贷款的话，你都可以贷款8成，也就是贷出64万元，在你贷款20年的前提下，利息方面最大差距可以达到230000余元：

按照商业贷款基准利率下浮计算：你的月还款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；

如果是二套房贷按利率上限计算：你的月还款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公积金贷款的话：你的月还款是

3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少钱哦，特别提醒的是，如果你首套房产是商业贷款的话，那么第二套房使用公积金贷款的话，是不需要执行二套房贷款利率的。

5　Question：我刚买了套房。我是不是可以用公积金账户内的钱还月供啊?怎么规划比较合算呢?

Answer：这是个好主意，也是可行的。事实上如果合理规划的话，你还可以节省更多。首先，在你购房之后，凭贷款协议或是购房合同、房产证可以办理公积金提取事宜，而且你配偶的公积金账户内的余额也是可以提取的哦。提取后的公积金可以用来偿还每个月的房贷月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每个季度可以提取一次；其次，如果你公积金的缴存额比较高的话，那么可以在提取之后选择做部分提前还款，如果还月供的压力不大的话，在还款后可以保持原贷款金额不变但是相应的缩短贷款的年限，因为贷款时间越长，利息越高。这样的话，你的利息支出会节省一部分。

还有一个消息：公积金中心正在考虑将住房公积金的支取时间变为可以按月支取，不过现在并无正式的政策出台，可以关注一下哦。

6　Question：前段时间我支取了一次公积金，我现在又面临买房，会不会对我的公积金贷款有影响啊?

Answer：放心吧，只要你提取之后没有中断缴存，不会影响你用公积金贷款的。不过要是你购买商品房的话，需要注意：你必须是建立有公积金账户满1年，且申请贷款前连续缴存12个月没有中断的，但是如果你购买经济适用房、两限房等政策性住房，那么即使是缴存首月，也是可以申请的。

7　Question：公积金存在那里给不给利息啊?我也想把公积金提出来。该怎么办?

Answer：公积金存在那里当然会给利息啊，公家不会占你的便宜。当年缴存的公积金按人民银行活期存款利率计息；上年结转的公积金本息按人民银行公布的3个月整存整取利率计息，而且职工缴存住房公积金享受免征利息税的优惠政策，实际利息收益已高于银行商业存款利息。但是公积金不是随随便便提取的，只有以下情况下才能提取：

购房后(无论是商业贷款、公积金贷款还是全款付清的)凭贷款协议或购房协议、房产证可以提取；

装修、翻建、大修自有住房的，凭相关协议与发票可以提取；

租金支出超过家庭收入5％的可以提取；

退休、身故也可以凭相关证明办理提取手续；

出境定居、生活困难正在领取最低生活保障以及缴纳公积金之后被判刑的也可提取。

8　Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公积金贷款把它买下来，可行否?

Answer：给你泼一瓢冷水，没戏。住房公积金贷款，只针对住宅类产品，包括以住宅立项的商品房、经济适用房和廉租房，它是住房货币化分配的表现形式之一。你买的是酒店式公寓，必然是商业立项，属于营业用房或者说商用房，住房公积金你是用不了了，想买的话只能全款支付或者是商业贷款了。

9　Question：我正在申请两限房，估计最近能有结果，不知道我如果用住房公积金贷款申请的话，是不是还有优惠呢?

Answer：先祝你好运。住房公积金政策对于购买两限房、经济适用房都是支持的，不过住房公积金贷款的利率以及两限房的房价都已经处于低点，要是还想再打折那是不可能了，不过你还是可以享受到一些支持的，首先，如果你购买的是90平米(误差在3％以内)以下的政策性住房，那么即使你的公积金缴存只有一个月，也可以享受到住房公积金贷款；其次，公积金贷款对于政策性住房，可以执行最低10％的首付哦。

10　Question：我已经办完公积金贷款了，但是最近金融危机，我的手头资金有点紧张还贷款变得有些吃力，我该怎么办啊。

Answer：针对你这样的问题，公积金贷款的另一个有时就可以体现出来了，那就是“自由还款”。也就是说，你可以与公积金中心确定个人贷款金额、期限后，由公积金中心为你确定一个每期贷款的最低还款额度。你只要在不低于这一最低还款额度情况下可自由选择每月还款额度的还款方式。另外提醒你：自由还款并不意味着你最终可以少还款，如果一直按最低还款额度还款，那么到贷款到期时就会有一大笔剩余的贷款要还，这有可能在中远期时给你造成比较大的负担。

11　Question：我们家里商量着想买套大点的房子，现在看中一套150多万的，手里有50万左右的现金，我是不是可以用公积金贷款呢?