单项资产评估报告范文

单项资产评估报告篇1

为深入贯彻节约资源的基本国策，加快转变经济发展方式，根据《工信部关于加强工业固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》和《省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法》等文件要求，现就进一步加强固定资产投资项目节能评估和审查工作通知如下：

一、严格执行节能评估和审查政策

请各县（区）经信部门按照《工信部关于加强工业固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》和《省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法》等文件要求，严格执行固定资产投资项目节能评估和审查政策。相关材料按照以上文件要求准备。

二、明确节能评估和审查权限范围

（一）年综合能源消费量3000吨标准煤以上（含3000吨，下同），或年电力消费量500万千瓦时以上，或年石油消费量1000吨以上，或年天然气消费量100万立方米以上的新建、改建和扩建固定资产投资项目，项目可行性研究报告或项目申请报告必须要编制独立节能篇，由项目建设单位委托节能评估机构对其进行评估；评估机构出具的节能评估报告，按固定资产投资项目管理权限，由市（县、区）政府节能主管部门负责对其组织专题评估和审查。

（二）年综合能源消费量1000吨至3000吨标准煤（含1000吨，不含3000吨，下同），或年电力消费量200万至500万千瓦时，或年石油消费量500至1000吨，或年天然气消费量50万至100万立方米的新建、改建和扩建固定资产投资项目，项目可行性研究报告或项目申请报告必须包括节能分析篇（章），由项目建设单位委托节能评估机构对其进行评估，并编制节能评估报告表；节能评估报告表按固定资产投资项目管理权限，由市（县、区）政府节能主管部门负责对其组织专题评估和审查。

（三）上述条款以外的项目，应填写节能登记表。建设单位将节能登记表与可行性研究报告或项目申请报告一同报送。按固定资产投资项目管理权限，由市（县、区）政府节能主管部门负责对其登记备案。

三、提升节能评估和审查质量效率

节能评估机构要按照国家法律法规和节能技术标准规范开展工作，确保节能评估的质量和效率。各级经信部门在开展固定资产投资项目节能评估和审查工作中应当遵循公开、公平、公正的原则，按照《工信部关于加强工业固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》、《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》和《省固定资产投资项目节能评估和审查管理暂行办法》等文件要求，提高办事效率，为企业提供优质服务。

四、加强节能评估和审查监督管理

单项资产评估报告篇2

【关键词】电力；建设项目；可行性；研究；报告；审查

电力建设工程项目的可行性研究是指在项目投资决策前，通过对拟建项目有关的技术、工程、经济、环境、社会等方面的情况和条件进行调查、研究和分析，并对项目建成后可能取得的财务、经济效益及社会环境影响进行预测和评价，从而提出该项目是否值得投资的研究结论，为项目投资决策提供可靠的依据。

1．可行性研究报告审査与评估

咨询单位完成可行性研究工作后报送的可行性研究报告是业主作出投资决策的依据， 因此，要对该报告进行详细审查和评估。审核和评估其内容是否详实、完整，分析计箅是否正确，最终确定投资机会的选择是否合理、可行。

可行性研究报告评估，是指在可行性研究报告编制完成后，由另一家具有相应执业资格的工程咨询单位再一次对拟建项目进行技术、财务、经济等方面的论证，对可行性研究报告所做结论的真实性和可靠性进行核实和评价，如实反映项目潜在的有利和不利因素， 对项目的可行性做出明确的结论，为项目业主或有关决策部门进行决策提供依据。

可行性研究报告评估通常在以下几种情况下进行：需由政府审批的项目，一般委托有相应执业资格的工程咨询单位进行评估。评估结论是政府决策的依据。拟对项目贷款的银行，一般自行组织专家组对项目进行评估，评估结论是银行贷款、决策的依据。

项目业主或投资者为了分析可行性研究报告的可靠性，进一步完善项目方案，聘请另一家工程咨询单位对可行性研究报告进行评估。

2．可行性研究报告评估单位的选择

项目业主为了能快速、正确、科学地作出投资决策，在很大程度上取决于项目可行性研究工作以及可行性研究报告评估工作的准确与否，因此，业主在进行可行性评估单位选择时应重点考察执业资格、信誉、实力三个基本条件。

承担可行性研究报告评估的工程咨询单位，必须依法取得政府有关部门及其授权机构认定的工程咨询单位资格。包括资格等级、咨询专业和服务范围三部分。工程咨询单位应在其执业范围内承揽任务，并有良好的业绩。

评价可行性评估单位的实力主要是考核专家层次、―组织管理能力和装备水平。承担可行性研究报告评估的工程咨询单位，应有自己的专家队伍，有一批能胜任评估任务的项目经理，善于综合优化多种咨询方案和意见，作出正确的判断和结论。应具有规范化、制度化和现代化的管理和装备，并有组织高层次评估专家组的能力。

3．可行性研究报告审査的主要内容

3.1建设工程项目的必要性。从国民经济和社会发展等宏观角度，审査建设工程项目是否符合国家的产业政策、行业规划和地区规划，是否符合经济和社会发展的需要；分析市场预测是否准确，项目规模是否经济合理，产品的品种、性能、规格构成和价格是否符合国内外市场需求的趋势和有无竞争能力。

建设条件与生产条件。项目所需资金能否落实，资金来源是否符合国家有关政策规定；分析选址是否合理，总体布置方案是否符合国土规划、城市规划、土地管理和文物保护的要求和规定；项目建设过程中和建成后原料、燃料的供应条件，供电、供水、供热、交通运输等要求能否落实；项目的"三废"治理是否符合保护生态环境的要求。

工艺、技术、设备。分析项目采用的工艺、技术、设备是否符合国家的技术发展政策和技术装备政策，是否可行、先进、适用、可靠，是否有利于资源的综合利用，有利于提高产品质量，降低消耗，提高劳动生产率；项目所采用的新工艺、新技术、新设备是否安全可靠；引进设备有无必要，是否符合国家有关规定和国情，能否与国内设备、零配件、工艺技术相互配套。

3.2建筑工程的方案和标准。建筑工程有无不同方案的比选，分析推荐的方案是否经济、合理；审核工程地质、水文、气象、地震等自然条件对工程的影响和采取的治理措施「建筑工程采用的标准是否符合国家的有关规定，是否贯彻了勤俭节约的方针。

基础经济数据的测算。分析投资估算的依据是否符合国家或地区的有关规定，工程内容和费用是否齐全，有无高估冒算、任意提高标准、扩大规模，有无漏项、少算、压低造价等情况；资金筹措方式是否可行，投资计划安排是否得当；报告中的各项成本费用计算是否正确，是否符合国家有关成本管理的标准和规定；产品销售价格的确定是否符合实际情况和预测变化趋势，各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率；对预测的计算期内各年获得的利润额进行审核与分析；分析报告中确定的项目建设期、投产期、生产期等时间安排是否切实可行。

3.3财务效益。从项目本身出发，结合国家现行财税制度和现行价格，对项目的投入费用、产出效益、偿还贷款能力，以及外汇等财务状况进行分析，以判别项目财务上的可行性。审査财务效益指标主要是复核财务内部收益率、财务净现值、投资回收率、投资利；润率、投资利税率和固定资产借款偿还期。涉外项目还应评价外汇净现值、财务换汇成本和财务节汇成本等指标。

国民经济效益。国民经济效益评价是从国家、社会的角度，考虑项目需要国家付出的代价和给国民经济带来的效益。一般审査时用影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等，分析项目给国民经济带来的净效益，以判别项目经济上的合理性。评价指标主要是审查计算内部收益率、经济净现值、投资效益率等。

3.4社会效益。社会效益包括生态平衡、科技发展、就业效果、社会进步等方面。应根据项目的具体情况，分析和审查可能产生的主要社会效益。

不确定性分析。审査项目的不确定性分析一般应对报告中的盈亏平衡分析、敏感性分析进行鉴定，以确定项目在财务上、经济上的可靠性和抗风险能力。业主对以上各方面进行审核后；对项目的投资机会进一步做出总的评价，进而作出投资决策。若认为推荐方案成立时，可就审查中所发现的问题，要求咨询单位对可行性研究报告进行修改、补充、完善，提出结论性意见并上报有关主管部门审批。

4．项目建议书与可行性研究的区别

项目建议书和可行性研究是工程项目建设前期两个阶段的工作内容，尽管在报告书中所涉及内容大体相同，但由于工作目的不同，因而在研究重点、评价方法等方面有重大区别，业主在审查这两个报告时，应掌握两者的差异，以便进行更好的评估审査。

参考文献

[1] 中国项目管理研究委员会.中国项目管理知识体系与国际项目管理专业资质认证标准[M].机械工业出版社,2004.

单项资产评估报告篇3

关键词：土地评估　结果　问题　对策

一、土地评估结暴运用时存在的问题

1、问题产生的政策原因。不具土地估价资质的资产评估机构不能出具土地估价报告及估价报告须报备案的政策环境，是改制企业选择上述模式以及资产评估报告产生引用的必然。

与西方国家资产评估机构产生的背景条件不同的是，我国资产评估机构产生则是由政府直接推动的，各专业中介估价机构大多从创办之日起，就挂靠在政府部门，导致多部门分割管理，分业经营的现状。这对于起步阶段各相应专业机构在执业水准，素质和标准方法上的提高，都起到了历史的作用。但引发出的诸如方法标准不一、道德规范不一，报告格式不一等种种弊端，甚至对一项资产肢解评估，重复评估，以及同一项资产评估结果的多头核批的现象也是客观存在的。其中，因多个政府部门分别规定而进人某一类服务市场的特许权，就是典型的例证。比如，现阶段国土资源管理部门只对持有中国土地估价师协会核发的《土地评估中介机构注册证书》的机构出具的土地估价报告予以备案。

在这种政策环境下，改制企业势必同时聘请资产评估机构和土地估价机构对同一行为下的资产进行评估。资产评估报告引用土地估价结果也就成为目前所有改制项目评估的惟一做法。这种状况不但给资产评估机构和资产评估师执业带来自身不可控制的风险，而且给国有资产管理部门对国有资产进行管理带来了难度，同时也增加了改制企业的改制成本，延长了改制的时间。

2、引用土地估价结果，却不承担土地估价结果合理性的责任。

作为整体资产的评估结论，尽管土地资产引用了土地估价师的评估结果，但应将引用的土地估价结果一体化地看成资产评估报告书评估结论的组成部分，不应肢解成两个结论(除非评估范围不含土地资产)。因此，在同一报告书中，

“引用”就具有了评估取值方法的性质，或者理解为“引用。实际上是评估师确定评估结果的取价依据。签字注册资产评估师以及资产评估机构应对包括土地评估结果在内的评估结论的合理性承担责任。

3、实际操作中，评估师忽视土地评估范围对接，使评估结论以及增减幅度错误。

(1)土地评估范围不一

土地估价往往以企业申报的土地宗数(实物、含账外)进行评估，不太关注账面记录的情况，而资产评估机构引用土地估价结果时也没有与账面记录对接，这样势必产生评估范围不一的问题及评估结论和增减值错误。

(2)重评与漏评

对企业外购的商品房，根据资产评估规范，资产评估师采用市场比较法对房地合一资产进行评估，在选取的交易实例成交价格中，一般含有土地价格，而得出的商品房评估值也含有土地的价值。而企业根据国有土地使用权证书数量，申报给土地估价机构的评估范围仍然含有该土地，资产评估机构同样全额引用了含有该土地价值的土地估价机构的评估结果，导致同一资产重复评估。

实践中，也有漏评的情况。某电力集团企业拟将拥有的控股单位股权投人境外公司，因土地处置方案批复中明确，电厂占有的生产性用地可以保留划拨，土地估价机构只对生产经营性用地进行了评估，对职工住宅、医院、学校、宾馆占有的土地没有评估，资产评估机构同样不加考虑地只将可以保留划拨的生产性用地估价结果引用，记人土地评估值中，对职工住宅、医院、学校，宾馆占有的土地没有反映其价值。

4.没有对其方法选择、参数选取等加以分析，也没有相应的评估技术说明。

根据我国资产评估的有关规定，作为资产之一的土地使用权是注册资产评估师执业的范围，经人事部核准的注册资产评估师考试大纲中，也明确土地使用权是注册资产评估师的考试范围。

《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)中规定，对同一估价对象应选取两种以上估价方法进行估价，得出试算价格，并采用简单算术平均法，加权算术平均法等确定宗地估价结果。但我们在承做土地估价项目以及引用土地估价结果时发现，尽管方米价格差异不大，但总价格差异非常大。那么引用时的处理方式，就会直接影响评估结论。

5、没有分析土地与企业债权债务的关系，导致重大事项揭示不充分。

很多国有企业，将拥有的房屋及其占用的土地使用权一同或单独以出让土地使用权抵押，或对外担保，甚至有的土地使用权已进人诉讼程序，这些事项自然是企业或有的负债。由于资产评估师在实际操作中，以不是工作范围为由，不进行核查并充分披露，导致评估结论暗含重大瑕疵，委托方使用评估报告时，也未关注该重大事项对评估结论的影响。

二、针对以上问题提出的解决奠议

1、进行土地评估中的风险抑制

控制评估风险，应注意下面几个问题。

仔细筛选评估项目。在土地评估机构接受委托之前，首先应该对委托估价方的背景情况进行多方面了解。如果客户没良好的声誉，而又无法自圆其说土地面积的增加或减少、对评估结果特殊的要求、产权变动频繁复杂以及权属不明等情况时，评估机构要有所警惕。对于风险较大的项目，或明知有欺诈性的项目，应该坚决予以拒绝，否则得不偿失。

认真审查宗地权属。评估前要对委托评估土地的各种产权证明进行审核。产权证明一定要将原件审验后再复印。有些土地在评估时产权证还没有过户，或正在办理变更手续，这就需要验证其转让合同、付款凭证等文书，并作必要的调查工作。新建项目尚未办理土地使用证的，应要求委托方提供计划委员会文件，建设项目选址意见书，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，拆迁办文件，翻建、回迁、转让合同或协议等资料和文件。特别要指出的是，已经实现抵押权但尚未处理的土地，在没有办理法律手续以前，不能随意进行评估。

另外。权属证明不得凭上级主管部门或有关单位出具证明就草率认同。因为这些单位往往不了解情况或与委托单位在经济上有利害关系，因此不可轻信。

2、进一步加强与其他部门所属专业协会的沟通。

从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构都认为，没有严格的监管和指导，就不能在职业道德、执业规范以及评估质量等各方面规范，单靠个别机构、个别评估师是不可能解决好行业问题的。

3、在现行分业管理、分业执业的环境下，尽快专门研究制定资产评估报告引用土地估价结果的执业规范指南。

目前，在涉及类似问题时，从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构，感到头疼的是“无所适从”。一种意见认为，对其他机构及其土地估价师出具的报告和结果，无权发表不同看法，特别是已经国土资源管理部门备案的估价报告。为了规避执业责任，在评估报告特殊事项中充分披露该事项，而且都声明，不对其结果负责，欲了解土地估价的具体情况，参见《土地估价报告》。而另一种意见认为，根据国家关于资产评估的有关规范和规定，应分析其方法、参数的合理性

3，在具体项目操作中，资产评估师应加强与土地估价机构和土地估价师在评估范围，费用范围以及执业技术标准方面的沟通和协调。

单项资产评估报告篇4

关键词：土地估价；告别备案；问题分析

在国有企业改制实践中，对企业整体资产价值进行评估时，为了妥善解决土地处置方案报批以及估价报告备案问题，委托方往往委托一家(或若干家)资产评估机构和一家土地估价机构，同时以一个评估基准日对企业整体资产进行评估，受托资产评估机构将经备案的土地估价结果直接引用，汇人资产评估结论中。这种模式几乎被所有改制的国有企业，尤其是大型国有企业所采用。作为资产评估机构及其执业注册资产评估师，对其中已经产生的或隐含的问题，应引起高度重视，并依据现行规定和执业规范进行合理处理。

一、存在的问题

1.问题产生的政策原因。不具土地估价资质的资产评估机构不能出具土地估价报告及估价报告须报备案的政策环境，是改制企业选择上述模式以及资产评估报告产生引用的必然。

与西方国家资产评估机构产生的背景条件不同的是，我国资产评估机构产生则是由政府直接推动的，各专业中介估价机构大多从创办之日起，就挂靠在政府部门，导致多部门分割管理，分业经营的现状。这对于起步阶段各相应专业机构在执业水准、素质和标准方法上的提高，都起到了历史的作用。但引发出的诸如方法标准不一、道德规范不一、报告格式不一等种种弊端，甚至对一项资产肢解评估、重复评估，以及同一项资产评估结果的多头核批的现象也是客观存在的。其中，因多个政府部门分别规定而进人某一类服务市场的特许权，就是典型的例证。比如，现阶段国土资源管理部门只对持有中国土地估价师协会核发的《土地评估中介机构注册证书》的机构出具的土地估价报告予以备案。

2.引用土地估价结果，却不承担土地估价结果合理性的责任。

《国有资产评估管理办法施行细则》第54条规定，资产评估机构应对其评估结果的客观、公正、真实性承担法律责任。《资产评估准则―基本准则》第22条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，应当对评估结论的合理性承担责任。第23条规定:遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是注册资产评估师的责任。作者理解，作为整体资产的评估结论，尽管土地资产引用了土地估价师的评估结果，但应将引用的土地估价结果一体化地看成资产评估报告书评估结论的组成部分，不应肢解成两个结论(除非评估范围不含土地资产)。因此，在同一报告书中，“引用”就具有了评估取值方法的性质，或者理解为“引用”实际上是评估师确定评估结果的取价依据。签字注册资产评估师以及资产评估机构应对包括土地评估结果在内的评估结论的合理性承担责任。

3.实际操作中，评估师忽视土地评估范围对接，使评估结论以及增减幅度错误。

(1)土地评估范围不一

土地估价往往以企业申报的土地宗数(实物、含账外)进行评估，不太关注账面记录的情况，而资产评估机构引用土地估价结果时也没有与账面记录对接，这样势必产生评估范围不一的问题及评估结论和增减值错误。

(2)重评与漏评

对企业外购的商品房，根据资产评估规范，资产评估师采用市场比较法对房地合一资产进行评估，在选取的交易实例成交价格中，一般含有土地价格，而得出的商品房评估值也含有土地的价值。而企业根据国有土地使用权证书数量，申报给土地估价机构的评估范围仍然含有该土地，资产评估机构同样全额引用了含有该土地价值的土地估价机构的评估结果，导致同一资产重复评估。

4.没有对其方法选择、参数选取等加以分析

根据我国资产评估的有关规定，作为资产之一的土地使用权是注册资产评估师执业的范围，经人事部核准的注册资产评估师考试大纲中，也明确土地使用权是注册资产评估师的考试范围。并不能由于行业管理部门对机构和个人执业准人的限制，而随意删减土地评估操作程序，甚至简化评估技术说明。目前，凡是引用土地估价报告，很少有一份整体资产评估报告，能按此规定进行评估并编写说明。

5.没有分析土地与企业债权债务的关系

很多国有企业，将拥有的房屋及其占用的土地使用权一同或单独以出让土地使用权抵押，或对外担保，甚至有的土地使用权已进人诉讼程序，这些事项自然是企业或有的负债。由于资产评估师在实际操作中，以不是工作范围为由，不进行核查并充分披露，导致评估结论暗含重大瑕疵，委托方使用评估报告时，也未关注该重大事项对评估结论的影响。

二、几点建议

1.加强沟通

从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构都认为，没有严格的监管和指导，就不能在职业道德、执业规范以及评估质量等各方面规范，单靠个别机构、个别评估师是不可能解决好行业问题的。

鉴于资产评估与其他5类资格范围的业务都存在这一问题的实际情况，而且涉及到众多的政府相关部门，根据!20031101号文件精神，发挥评估行协会的职能，通过建立的评估行业协会联席会议制度，在此方面加强与土地估价师协会之间的专业沟通与协调，共同制定类似问题的相关执业规范。

2.研究制定资产评估报告

目前，在涉及类似问题时，从事具体实际评估工作的注册资产评估师和评估机构，感到头疼的是“无所适从”。一种意见认为，对其他机构及其土地估价师出具的报告和结果，无权发表不同看法，特别是已经国土资源管理部门备案的估价报告。多数资产评估师也同时取得了土地估价师资格，两者在所有重大方面并无大的差别。问题是不同的专业机构、不同的专业人员在具体报告格式与内容、参数选取判断中，存在的差异如何协调;在引用责任、引用方式、差错纠正、现场协调等方面如何规范。

3.在具体项目操作中，资产评估师应加强与土地估价机构和土地估价师在评估范围、费用范围以及执业技术标准方面的沟通和协调。上述问题产生的原因，一方面是由于行业分割、没有统一的规范来指导，而另一方面是资产评估师自身的职业道德和业务能力不足。《资产评估准则―基本准则》第九条规定，注册资产评估师执行资产评估业务，可以聘请专家协助工作，但应当采取必要措施确信专家工作的合理性。如果将“引用”看成是“专家工作”，也应采取上述措施确信土地估价结果的合理性。

4.综合性评估机构应该配备专业土地估价人员。

单项资产评估报告篇5

为加强节能降耗的源头管理，提高能源利用效率，建立和完善固定资产投资项目节能评估和审查制度，根据《中华人民共和国节约能源法》、《关于加强节能工作的决定》等的规定，结合实际，制定本办法。

第二条（范围）

*市行政区域内的固定资产投资项目，其节能分析篇（章）的编制、评估、审查及后续监管，适用本办法。

国家另有规定的，按照国家规定执行。

第三条（管理体制）

市发展改革委、市经委负责*市固定资产投资项目节能评估和审查工作的总体指导和协调。

市发展改革委、市经委、市外资委和其他由市政府确定的机构（包括外高桥保税区管委会、临港新城管委会、*化学工业区管委会、张江高科技园区管委会、洋山保税港区管委会等）以及区县投资主管部门（以下统称“审批部门”），按照本办法负责固定资产投资项目节能评估和审查的具体实施。

市建设交通、财政、质量技监等部门根据各自职责，协同做好节能评估和审查工作。

市节能监察中心依照本办法，做好有关节能监察工作。

第四条（节能评估和审查的指南）

市发展改革委、市经委应当会同市建设交通委、市质量技监局等有关部门根据国家有关固定资产投资项目节能评估和审查指南，对实施节能评估和审查依据的有关法律法规、规划、政策、标准和规范等进行汇编，制定并更新*市的固定资产投资项目节能评估和审查指南。

第五条（建立节能咨询中介机构库）

市发展改革委、市经委应当会同有关部门建立节能咨询中介机构库，对固定资产投资项目进行节能评估。

节能咨询中介机构库应当分级分专业建立。入库的咨询中介机构应当具备国家发展改革委认定的相关专业工程咨询资质，入库机构名单每年更新并予以公布。市发展改革委、市经委委托市工程咨询行业协会负责节能咨询中介机构库的日常维护、管理。

具体实施办法，由市发展改革委、市经委另行制定。

第六条（节能分析篇（章）内容）

项目申请人向审批部门上报的固定资产投资项目可行性研究报告或者项目申请报告，应当包括节能分析篇（章）。节能分析篇（章）应当具备以下主要内容:

（一）拟建项目所遵循的国家和*市的合理用能标准以及节能设计规范；

（二）项目所在地的能源供应状况，拟建项目的能源消耗种类和数量；

（三）项目各类能耗指标计算，与国际国内先进水平的对比分析（改扩建项目应当包括与近两年项目能耗指标的对比分析），以及符合能耗标准的情况；

（四）项目主要节能降耗措施，及其节能效果和经济效益的分析论证；

（五）项目的能耗情况汇总表。

第七条（受理）

审批部门受理固定资产投资项目时，应当检查可行性研究报告或者项目申请报告中的节能分析篇（章），对未按照本办法第六条规定编制节能分析篇（章）的，审批部门不予受理。

第八条（节能评估项目）

对政府投资的固定资产投资项目（以下简称“政府投资项目”），审批部门应当在节能审查前，委托咨询中介机构进行节能评估。

对企业投资的固定资产投资项目（以下简称“企业投资项目”），审批部门对节能分析篇（章）可以直接进行节能审查。对下列能耗情况较复杂的项目，审批部门可以在节能审查前，按照规定委托咨询中介机构提出节能评估意见：

（一）年耗能折合2000吨标准煤以上（含）的固定资产投资项目；

（二）单体建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目，建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目。

第九条（委托评估）

审批部门应当本着公平、公正、公开的原则，按照专业对口以及节能分析篇（章）评估机构专业资质不低于编制机构专业资质的要求，在节能咨询中介机构库中，按照规定程序确定委托评估的咨询中介机构。

前款规定的程序，由市发展改革委、市经委另行制定。

第十条（节能评估的内容）

固定资产投资项目节能评估主要包括下列事项：

（一）项目是否符合国家和*市节能相关的产业政策等相关规定；

（二）项目用能总量以及用能种类和结构是否合理；

（三）项目是否符合国家、行业和*市节能设计标准和规范，单位建筑面积、设备、工艺和产品的能耗是否达到国家和*市规定的标准，以及有关能耗指标是否达到国内先进水平或者国际先进水平；

（四）项目设计是否采用先进工艺技术和节能新技术，耗能结构（建筑维护结构等）、主要用能工程（动力、空调通风、电气照明等）节能设计是否合理；

（五）法律、法规以及市政府规定需要评估和审查的其他事项。

第十一条（节能评估回避制度）

咨询中介机构应当客观、公正地开展节能评估。同一咨询中介机构不得承担同一项目节能分析篇（章）的编制、评估业务。

第十二条（审查）

审批部门应当跟据国家和*市合理用能标准以及节能设计规范，参照国家和*市固定资产投资项目节能评估和审查指南，结合能耗总量控制和节能评估意见，在固定资产投资项目批复中，明确对节能分析篇（章）的节能审查意见。

对固定资产投资项目可行性研究报告或者项目申请报告的节能分析篇（章），按照本办法第八条规定应当进行评估而未评估的，审批部门不得予以批复。

对不符合强制性节能标准的项目，审批部门不得批准或者核准建设。

第十三条（变更）

用能工艺、设备及能源品种等建设内容发生重大变更，或者能源消耗总量超过节能审查意见能源消耗总量10%（含）以上的固定资产投资项目，项目申请人应当向原审批部门重新报送有关文件和材料，进行节能审查。

第十四条（节能评估经费）

固定资产投资项目的委托评估费用，由财政部门按照规定拨付。其中，政府投资项目的委托评估费用，从各级建设财力中列支；其他固定资产投资项目的委托评估费用，从审批部门的部门预算中列支。

对节能分析篇（章）单独进行评估的有关费用标准，参照国家发展改革委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》执行。

第十五条（建设管理）

建设管理部门应当按照基本建设管理程序的有关规定，将节能分析篇（章）的节能审查意见作为建筑节能监督管理的重要内容，有关初步设计不符合节能审查意见的，不予批准；施工图设计文件不符合节能审查意见的，不予颁发施工许可证；项目建设不符合节能审查意见的，不予竣工验收备案，并依法责令限期改正。

第十六条（节能监察）

市节能监察中心应当加强对已批复项目节能情况的日常监督检查。对固定资产投资项目建设单位开工建设不符合强制性节能标准的项目或者将该项目投入生产、使用的，应当及时报告市发展改革委、市经委。市发展改革委、市经委认定属实的，应当按照《中华人民共和国节约能源法》的有关规定，责令停止建设或者停止生产、使用，限期改造；不能改造或者逾期不改造的生产性项目，应当报请市政府按照国务院规定的权限责令关闭。

对于节能评估意见失实的，市节能监察中心应当及时报告市发展改革委、市经委。经市发展改革委、市经委认定属实的，审批部门3年内不得委托该咨询中介机构从事节能评估工作。

第十七条（审批部门责任）

单项资产评估报告篇6

近日，我省房地产（中介）专家委员会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。其实，作为一份完整的房地产估价报告，估价技术报告应是其最核心的部分，如果没有比较明确的评审要求，对估价机构和评审人员都不利于具体操作，报告评审会有失公允，也会使估价机构难以发现自身技术报告的缺陷而不求改进。

本人经过多次参加全省范围内的房地产估价报告的专家评审和司法技术鉴定工作，阅历过一些估价机构所完成估价报告，结合自身工作经验和相关资料，对房地产估价技术报告存在一些常见问题进行综述，以供同行参考。

一、估价技术路线和估价方法常见问题及分析

《房地产估价规范》中对估价技术报告的要求是应详细说明估价技术思路，采用的方法及其理由、估价方法的定义。估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。但通过调查各估价机构所完成的报告，常见缺陷有：

（1）报告的技术思路、估价方法描述不清，估价方法也无定义。从估价报告的全局看，从价方法的选用是否正确，此问题很关键。选用方法应全面、恰当，是否有合理的说明和理由。不选用的，充分说明理由，选用的，简述了道理。

（2）只使用了一种估价方法。尽管《房地产估价规范》中有规定对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，但实际中我们大多数估价机构所出具的估价报告只采用了一种评估方法。当然，这其中也受到估价对象特殊性和当地估价条件的限制。但现在很多银行和拆迁管理部门都已明确提出，估价方法还是应选择两种以上评估方法，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。

（3）能用市场比较法的没有用。市场比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价，有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条规定：拆迁估价一般应当采用市场比较法。

（4）有收益或有潜在收益的房地产的估价没有选用收益法作为其中的一种估价方法。有些估价机构对宾馆、酒店的评估，特别是在拆迁估价报告中对商铺或门面的评估不采用收益法而采用其它评估方法，致使委托方或有关当事人也会提出疑议。

（5）已明确的估价目的，适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定。我们评审报告就应就估价方法是否与估价目的、估价对象适用，以确定估价技术路线是否正确。

（6）具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。一些拆迁户在质询估价机构时经常会问到为什么没有采用假设开发法？这其实原因很简单，无论采用何种评估方法的估算结果，都必须是“拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日”的房地产市场价格。

（7）简单的采用成本法对任何物业进行进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。而一些估价人员为了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估价，这已不适应市场的需要。

近日，笔着评审过某估价机构完成的对一宾馆的拆迁估价报告，该报告技术路线是对土地和建筑物价值分别进行评估，其中地价采用比较法和成本逼近法评估，建筑物价值采用成本法和收益法评估。看似采用了多种评估方法，其实质是只有一种评估方法，且没有坚持房地合一的评估原则，对一份有技术含量的拆迁估价报告而言是不妥的。

二、市场比较法常见问题及分析

市场比较法是估价机构应用得比较多的一种评估方法，基本上大多数的估价人员都能够熟练运用。但并不是说，每个人都能将该评估方法做得天衣无逢而无纰漏或瑕疵。尽管各估价机构所使用的市场比较法的格式都不会一致，但其要求或内涵应完全一样的，所以估价人员应严格按照要求进行操作，在能使估价结果真正符合市场价值。

（1）可比实例选择不当或可比实例不符合条件（用途相同、结构相同、所处地段相同）。如：比较实例的价格过高或者过低，交易日期与估价时点相隔过长（不能超过1年的时间，《房地产估价规范》和《城市房屋拆迁估价指导意见》对此已有明确规定），房屋用途内涵不一致（如门面与商场铺面比较），非同一区域内案例比较。

（2）修正系数的确定没有充足的理由，修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同。

（3）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%。这种可能性主要是因为估价人员在选择比较案例的不恰当，或者有无意识让估价结果偏离正常值，手段并不高明而容易让人产生误解。

（4）比较修正的方向错误。因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正。

（5）区域因素比较修正的内涵理解错误或区域因素与个别因素混淆不请。区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况，应与评估对象的特点结合起来。区域因素与个别因素具体修正因素可参照《房地产估价规范》。

（7）比较修正项目有漏项。可比实例的交易情况未说明，非正常交易情况的要进行交易情况修正而未进行修正；交易日期未能修正，日期修正应采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整，也可根据当地房地产价格的变动情况和趋势作出判断，给予调整；建立价格可比基础时，价格内涵不一致，如报价与成交价格、楼盘均价与案例单价、含有房屋装修的成交价值等明显不一致时也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；对交易税费非正常负担的情况也未能修正等。

（8）间接比较与直接比较混淆不清。这个问题比较隐蔽，一般非专业水准也很难看出来，所以估价人员避免采用与之相关的比较因素进行修正，而导致结果偏差。

三、收益法常见问题及分析

收益法应该是估价人员比较好使用操作的一种评估方法，一般来说，只要采用资本化率、收益年限等参数取值合理、净收益计算无错误，评估过程是难以过多挑剔的。当然，收益法也有的银行明确提出尽量不要估价人员使用的估价方法。所以我们估价人员更应该慎重在使用收益法评估。

（1）收益期限确定错误。收益年限的确定未说明来源，一般是因为前面缺少权利描述造成的。收益年限的确定是我们估价人员争议比较多的一个参数，在拆迁评估过程经常会遇到这个问题。其实在《房地产估价规范》也有明确规定：当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，一般直接根据土地使用权年限确定；当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值，另一种方法是将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式（净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销）。

（2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。出租收益是否稳定，对于客观收益没有考虑到未来的变化，要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况。客观收益是与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较，若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的，不能仅依据某一个案例的收入情况确定。

（3）收益的测算错误。如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可比性；计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；计算毛收入时未考虑空置率或入住率、出租率（空置也要考虑客观租金），酒店还要考虑上座率。租赁收入没有包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。收益法中宾馆的自用办公用房、技术层、设备层、公共大堂等在计算时不能重复计算其收益；不是房产收入的也不能计入房产中，如宾馆中床、空调、桌椅、电视等其它设备设施，不能再单独计算价值。

（4）正常费用的测算错误。费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目，如直接经营型房地产漏扣商业利润，以及正常费用中税金的计算只计算了房产税而没有计算营业税及其附加和土地使用税；如将折旧费、土地摊提费、抵押贷款利息、所得税等也计入扣除项目。对于带租约的房地产转让的评估，租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。根据租赁契约规定的租金涵义，若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除；若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。

（5）资本化率确定错误。资本化率的选取未说明求取方法和来源，确定方法简单；安全利率选取不当，缺少必要的说明（应选用同一时期的一年期国债年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估价对象采用了相同的资本化率；把物价上涨率和经济增长率作为资本化率；未能区分综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率之间的关系。

四、成本法常见问题及分析

一般来说，由于成本法对旧房的估价更难一些，所以用它来对新房评估更合适。但实际中估价机构在对工业厂房、在建工程及非收益类公共建筑物常用成本法评估比较适用。也有的在拆迁评估对旧房地产评估时也多采用成本法，这样计算过程更容易让人理解和接受，当然其估价结果是否即为市场价值还值得商榷。虽然成本法技术思路比较简单，但实际中成本法存在有许多问题。

（1）成本应为社会平均成本,即客观成本。我们评估过程中取费时采用的是项目实际发生额，应说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；还要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧确定上）。

（2）费用构成不完整，漏项或计算公式有错。成本法应计算的项目包括土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、折旧。如：有的报告用成本法估算时缺管理费或正常利税等。

（3）注意各种物业的价格构成有无说明。评估抵押价值时的土地价值考虑是否正确（是否包含土地出让金），建筑物成本采用的重置成本或重置价格及其内涵（采用当地公布的重置价格还须进行期日修正）。

（4）成本法计算贷款利息时计息期有错。因为在一般情况下地价是开始一次性投入的，也就是从一开始投入到工程完工都要计息，而建筑物的投入是在建造期内均匀投入的，故计算期应计建造期的一半。计算基数应为土地取得成本、开发成本和管理费用之和。

（5）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数。开发利润应以上地取得费用与开发成本之和为基础，根据开发、建造类似房地产相应的平均利润率水平来求取。销售利润率对应的基数为开发完成后的房地产价值求取。

（6）销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确。注意计税方式是否正确，要结合当地政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费进行计算，如房产税、营业税、交易契税、印花税等。

（7）折旧计算是否正确。建筑物经济寿命晚于土地使用年限，按建筑物实际经过年数加上土地使用权剩余年限计算折旧。成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧，而我们多仅只采用直线法求取拆旧额，其实质只是建筑物理值减损。无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

五、假设开发法常见问题及分析

对在建工程评估采用假设开发法是我们估价机构最常用的一种方法，运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式，如售租或和自营等，估算结果应为开发完成后的房地产价值扣除开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，而我们经常发现有的估价报告对上述项目进行计算时有的就混淆不清。

（1）注意项目必须是有投资开发和在开发潜力的房地产。不同类型的房地产还应根据市场情况分别估算未来市价，其未来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。

（2）察看项目是否齐全是否项目有具体表述和利用计算如风险损失。假设开发法应计算的项目包括开发完成后房地产价值、开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应交税费，不能遗漏应扣除项，如：不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金，开发利润估算时要注意计算基数与利润率的对应，评估毛地时还应扣除拆迁安置费。

（3）看静态方法和动态方法的注意事项。利息计算时，计算基数中漏项或多项。如：销售税费一般不计息）；动态方法计算时楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定要合理，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算，静态方法不折现。

六、结论

房地产估价报告是估价机构提供中介服务的产品，和其他行业提供的产品会出现质量问题一样，任何估价机构都不能保证自己的估价报告不会存在质量问题，这很正常。

我们审核在各种评估方法计算中，报告关键看的还是市场调查是否充分、掌握资料是否充足、理论支持是否有力、技术含量有多少。至于报告中估价技术思路和估价方法是否正确，估

价测算过程中采用的可比案例、各种原始数据，以及选择的各种参数和系数是否确有依据，计算是否正确，估价结果是否合理，应该看报告撰写过程的需要，严格的按照《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等要求进行操作。

如何保证估价报告的质量？最根本的一点，就是正确把握市场，以市场信息为依据进行评估。在市场经济条件下，绝大多数的评估都要给出市场价格，所以估价报告所用的案例必须是来自市场的真实案例，不能凭空捏造；各项参数的确定要依据市场行情，尽量避免主观决定；估价结果要贴近市场行情，不能偏差太大。

当然，在保证报告质量的前提下，如果资料充分、论据有理、方法得当、计算精确，应该是一份很好的估价报告。要做到这点，就需要估价师平时下功夫去收集、整理市场信息，并将其应用于评估实践中，这也是防范风险的实质性措施。

单项资产评估报告篇7

第一条根据国务院的《国有资产评估管理办法》（以下简称《办法》）第三十八条的规定，制定本施行细则。

第二条《办法》第二条所说的法律、法规另有规定，是指全国人民代表大会及其常务委员会的有关资产评估的法律和国务院的有关资产评估的行政法规。

第三条《办法》所说的国有资产是指国家依据法律取得的，国家以各种形式的投资和投资收益形成的或接受捐赠而取得的固定资产、流动资产、无形资产和其它形态的资产。

第四条《办法》第三条所说的国有资产占有单位包括：

（一）国家机关、军队、社会团体及其他占有国有资产的社会组织：

（二）国营企业、事业单位；

（三）各种形式的国内联营和股份经营单位；

（四）中外合资、合作经营企业；

（五）占有国有资产的集体所有制单位；

（六）其它占有国有资产的单位。

第五条《办法》第三条规定的应当进行资产评估，是指发生该条款所说的经济情形时，除经国有资产管理行政主管部门批准可以不予评估外，都必须进行资产评估。

第六条《办法》第三条所说的情形中：

（一）资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值百分之二十以上的非整体性资产的经济行为。

（二）企业兼并是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接收其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法人实体。

（三）企业出售是指独立核算的企业或企业内部的分厂、车间及其它整体性资产的出售。

（四）企业联营是指国内企业、单位之间以固定资产、流动资产、无形资产和其他资产投入组成的各种形式的联合经营。

（五）股份经营是指企业实行股份制，包括法人持股企业、内部职工持股企业，向社会公开发行股票（不上市）企业和股票上市交易的企业。

联营、股份经营的企业进行资产评估时，应对联营及合股各方投入的资产进行全面评估。

（六）企业清算是指依据中华人民共和国企业破产法的规定，宣告企业破产，并进行清算；或依照国家有关规定对改组、合并、撤销法人资格的企业资产进行的清算；或企业按照合同、契约、协议规定终止经济活动的结业清算。

第七条《办法》第四条中所说的情形中：

（一）低押是指国有资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行低押而获得贷款的经济行为。

（二）担保是指国有资产占有单位以本单位的资产为其它单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。

（三）企业租凭是指资产占有单位或上级主管单位在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。

第八条《办法》第四条规定可以进行资产评估，是指发生该条款所说的情形时，根据实际情况可以对资产进行评估或者不评估。但属于以下行为必须进行资产评估：

（一）企业整体资产的租赁；

（二）国有资产租赁给外商或非国营单位；

（三）国家行政事业单位占有的非经营性资产转为经营性资产；

（四）国有资产管理行政主管部门认为应当评估的其他情形。

第九条《办法》第四条所说的当事人是指与上述经济情形有关的国有资产占有单位、行业主管部门、国有资产管理行政主管部门以及其他单位。

第十条对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效。

第十一条依照《办法》第五条规定对全国或者特定行业的国有资产进行评估，其评估办法由国务院另行规定。

第十二条《办法》第七条所说的国家规定的标准是指国家和地方人民政府以及中央各部门颁布的有关技术、经济标准。

第二章组织管理

第十三条《办法》第八条所说的国有资产管理行政主管部门是指各级政府专门负责国有资产管理的职能部门。中央是指国家国有资产管理局，地方是指各级国有资产管理局或国有资产管理专门机构。

第十四条国家对资产评估工作实行统一领导、分级管理的原则。国家国有资产管理局负责组织、管理、指导和监督全国的资产评估工作。

地方各级国有资产管理行政主管部门按照国家政策法规和上级国有资产管理行政主管部门的规定，负责管理本级的资产评估工作。

上级国有资产管理行政主管部门对下级国有资产管理行政主管部门在资产评估管理工作中不符合《办法》和本细则规定的做法，有权进行纠正。

《办法》第八条第二款所说的国有资产评估组织工作由行业主管部门负责，是指各级政府的行业主管部门对所属单位的资产评估立项和评估结果进行初审、签署意见，并对本行业的资产评估工作负责督促和指导。

第十五条《办法》第九条所说的资产评估公司、会计师事务所、审计事条所、财务咨询公司等资产评估机构，必须是经工商行政管理部门注册登记、具有法人资格、并持有国务院或省、自治区、直辖市（含计划单列市）国有资产管理行政主管部门颁发的资产评估资格证书的单位。只

有同时具备上述条件的单位才能从事国有资产的评估业务。

在发生《办法》第三条、第四条和本细则规定的应进行资产评估情形时，必须委托上述具有资产评估资格的评估机构进行评估。当事人自行评估占有的国有资产或者评估对方占有资产的行为，不具有法律效力。

第十六条凡需从事资产评估业务的单位，必须按隶属关系向国务院或省、自治区、直辖市国有资产管理行政主管部门申请资产评估资格，经审查批准，取得资产评估资格或临时评估资格后方能从事国有资产评估业务，也可以从事非国有资产的评估业务。

计划单列市从事资产评估业务的单位，由省国有资产管理行政主管部门委托计划单列市国有资产管理行政主管部门审核其资产评估资格并颁发资格证书。

（一）资产评估资格证书由国家国有资产管理局统一印制、盖章、编号。

（二）中央管理的资产评估机构（包括在各地的资产评估机构）的评估资格证书由国家国有资产管理局审核颁发。

（三）地方管理的资产评估机构（包括驻外地的资产评估机构）的评估资格证书，由省、自治区、直辖市国有资产管理行政主管部门审核颁发，并报国家国有资产管理局备案。由计划单列市国有资产管理行政主管部门颁发的资产评估资格证书，除报国家国有资产管理局备案外，还要报

省国有资产管理行政主管部门备案。

（四）国务院和省、自治区、直辖市以及计划单列市国有资产管理行政主管部门负责对已取得资产评估资格的评估机构每年进行一次年检（具体办法另定）。

第十七条委托评估机构进行资产评估的委托方，一般是国有资产占有单位，也可以是经占有单位同意、与被评估资产有关的其它当事人，原则上由申请立项的一方委托。特殊情况由国有资产管理行政主管部门委托。

委托方被委托方应签订资产评估协议书，协议书的主要内容包括：被评估项目名称、评估内容、评估期限、收费办法和金额、违约责任等。

第十八条经济行为有关各方对委托资产评估机构有争议时，由国有资产管理行政主管部门指定双方可以接受的资产评估机构进行评估。

凡属重大的亿元以上资产评估项目和经国家计委批准立项的中外合资、合作项目的资产评估（含地方），必要时，国家国有资产管理局可以直接组织资产评估机构进行评估。

第十九条取得资产评估资格证书的资产评估机构，承担评估业务不受地区和行业限制，既可以承接本地和本行业的资产评估业务，也可以承接外地、境外和其它行业的资产评估业务。资产评估机构与被评估单位有直接经济利益关系的，不得委托该评估机构进行评估。

第二十条凡经批准进行资产评估，资产占有单位必须如实提供评估所需的各种资料。资产评估机构应对所提供的资料保守秘密，不得向外泄露。

对资产评估中涉及的国家机密，有关各方均应严格按照国家保密法规的各项规定执行，必要时由国家国有资产管理局直接组织资产评估机构进行评估。

第二十一条国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估，都应纳入《国有资产评估管理办法》的管理范围。

从事国有土地使用权和国有房产价值评估的专业性资产评估机构，要依照《办法》和本细则的规定，向国家国有资产管理局或省、自治区、直辖市国有资产管理行政主管部门申请并取得资产评估资格证书后，才能从事资产评估业务。

第二十二条按照《办法》第十一条规定，资产评估实行有偿服务。资产评估机构接受委托进行评估时，应依照国家规定的收费办法向委托单位收费，并与委托单位在评估合同中明确具体收费方法。

第二十三条资产评估机构的评估收费办法，由国家国有资产管理局会同国家物价局另行制定。

第三章评估程序

第二十四条国有资产占有单位发生《办法》第三条、第四条所说的经济情形时，应于该经济行为发生之前，按隶属关系申请评估立项。按照统一领导、分级管理的原则，中央管辖的国有资产的评估立项审批，由国家国有资产管理局负责办理；地方各级管辖的国有资产的评估立项审批，原则上由同级国有资产管理行政主管部门负责办理；尚不具备立项审批条件的地、县，可由上级国有资产管理行政主管部门根据《办法》和本细则作出具体规定。

重大的亿元以上资产评估项目和经国家计委批准立项的中外合资、合作项目的评估（含中央、地方国营企业和集体企业占有的国有资产），除报同级国有资产管理行政主管部门立项审批外，还须报国家国有资产管理局备案，必要时由国家国有资产管理局直接审批。

第二十五条资产评估立项原则上应由被评估国有资产占有单位申报。

第二十六条国有资产占有单位资产评估立项申请书，应经其主管部门签署意见后，报国有资产管理行政主管部门。在国家和地方计划单列的单位以及没有上级主管部门的单位，资产评估立项申请书直接报同级国有资产管理行政主管部门。

评估立项申请书包括以下内容：

（一）资产占有单位名称、隶属关系、所在地址；

（二）评估目的；

（三）评资产的范围；

（四）申报日期；

（五）其它内容。

资产评估立项申请书，应由申报单位和上级主管部门盖章，并附该项经济行为审批机关的批准文件和国有资产管理行政主管部门颁发的产权证明文件。

国有资产管理行政主管部门收到立项申请书后，应在十日内下达是否准予评估立项的通知书，超过十日不批复自动生效，并由国有资产管理行政主管部门补办批准手续。

第二十七条资产评估机构依据批准的评估立项通知书，接受评估委托，按其规定的范围进行评估。对占有单位整体资产评估时，应在资产占有单位全面进行资产和债权、债务清查的基础上，对其资产、财务和经营状况进行核实。

第二十八条资产评估机构对委托评估的资产，在核实的基础上，根据不同的评估目的和对象，依照国家的法律、法规和政策规定，考虑影响资产价值的各种因素，运用科学的评估方法，选择适当的评估参数，独立、公正、合理地评估出资产的价值。

第二十九条资产评估机构在评估后应向委托单位提交资产评估结果报告书，其内容包括：正文和附件两部分。

正文的主要内容：

（一）评估机构名称；

（二）委托单位名称；

（三）评估资产的范围、名称和简单说明；

（四）评估基准日期；

（五）评估原则；

（六）评估所依据的法律、法规和政策；

（七）评估方法和计价标准；

（八）对具体资产评估的说明；

（九）评估结论：包括评估价值和有关文字说明；

（十）附件名称；

（十一）评估起止日期和评估报告提出日期；

（十二）评估机构负责人、评估项目负责人签名，并加盖评估机构公章；

（十三）其他。附件：

（十四）资产评估汇总表、明细表；

（十五）评估方法说明和计算过程；

（十六）与评估基准日有关的会计报表；

（十七）资产评估机构评估资格证明文件复印件；

（十八）被评估单位占有资产的证明文件复印件；

（十九）其它与评估有关的文件资料。

第三十条国有资产占有单位收到资产评估报告书后提出资产评估结果确认申请报告，连同评估报告书及有关资料，经上级主管部门签署意见后，报批准立项的国有资产管理行政主管部门确认。

第三十一条国有资产管理行政主管部门对评估结果的确认工作，分为审核验证和确认两个步骤，先对资产评估是否独立公正、科学合理进行审核验证，然后提出审核意见，并下达资产评估结果确认通知书。

第三十二条国有资产管理行政主管部门从以下方面审核验证资产评估报告：

（一）资产评估工作过程是否符合政策规定；

（二）资产评估机构是否有评估资格；

（三）实际评估范围与规定评估范围是否一致；被评估资产有无漏评和重评；

（四）影响资产价值的因素是否考虑周全；

（五）引用的法律、法规和国家政策是否适当；

（六）引用的资料、数据是否真实、合理、可靠；

（七）运用的评估方法是否科学；

（八）评估价值是否合理；

（九）其它。

第三十三条资产评估报告凡符合本细则第二十

九、第三十和第三十二条要求的，应予以确认，由负责审批的国有资产管理行政主管部门下达确认通知书；不符合要求的，分别情况做出修改、重评或不予确认的决定。

经国有资产管理行政主管部门确认的资产评估价值，作为资产经营和产权变动的底价或作价的依据。

第三十四条资产占有单位对确认通知书有异议，或与经济情形有关的当事人以及资产评估有关各方因评估问题发生纠纷，经同级国有资产管理行政主管部门协调无效，可以向上级国有资产管理行政主管部门申请复议或仲裁。

第三十五条资产评估的立项审批和评估结果确认一般应按本细则第二十六条、第三十三条规定办理。国有资产管理行政主管部门认为有必要时，也可以委托国有资产占有单位的主管部门或下级国有资产管理行政主管部门进行。被委托的部门应依照《办法》和本细则的规定，办理资产

评估的立项审批和结果确认工作，并将办理结果报委托的国有资产管理行政主管部门备案。

第三十六条经国有资产管理行政主管部门确认的资产评估结果，除国家经济政策发生重大变动或经济行为当事人另有协议规定之外，自评估基准日起一年内有效。在有效期内，资产数量发生变化时，根据不同情况可由原评估机构或资产占有单位，按原评估方法做相应调整。

第四章评估方法

第三十七条资产评估机构进行资产评估时，应根据不同的评估目的和对象，选用《办法》第二十三条所规定的一种或几种方法进行评定估算。选用几种方法评估，应对各种方法评出的结果进行比较和调整，得出合理的资产重估价值。

第三十八条收益现值法是将评估对象剩余寿命期间每年（或每月）的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。

第三十九条重置成本法是现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法。

实体性贬值是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。经济性贬值是由于外部经济环境变化引起的贬值。

第四十条现行市价法是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。

第四十一条清算价格法适用于依照中华人民共和国企业破产法规定，经人民法院宣告破产的企业的资产评估。评估时应当根据企业清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。

第四十二条资产评估机构接受委托进行资产评估时，选用的价格标准应遵守国家法律法规，并维护经济行为各方的正当权益。

在资产评估时，应根据不同的评估目的、对象，选用不同的价格标准。可以采用国家计划价，也可以采用国家指导价、国内市场价和国际市场价。

汇率、利率应执行国家规定的牌价。自由外汇或以自由外汇购入的资产也可以用外汇调剂价格。

国内各种形式联营（包括集团公司）、股份经营的资产评估，对联营各方投入的同类资产应该采用同一价格标准评估。

第五章中外合资、合作资产评估

第四十三条凡在中华人民共和国境内与外国公司、企业和其他经济组织或个人，开办中外合资、合作经营的企业，对中方投入的资产必须按规定进行评估，以确认的评估价值作为投资作价的基础。对外方投入的资产，必要时经外方同意也可进行评估。

第四十四条中外合资、合作的评估原则上应在项目建议书批准后可行性研究报告批准前进行，特殊情况下也可以在项目建议书审批以前或正式签订合同、协议前进行。

经国有资产管理行政主管部门确认的资产评估报告，作为计划部门批准可行性研究报告、经贸部门审批合同的必备文件；经国有资产管理行政主管部门确认的资产评估报告和出具的产权登记表（包括变更登记或开办登记）作为工商行政管理部门办理登记注册的必备文件。

第四十五条已开办的中外合资、合作企业中方投资比例占50％以上（含50％），发生《办法》第三条、第四条和本细则第八条的情形时，必须按规定要求进行资产评估。

第四十六条开办前的中外合资、合作项目，中方资产的评估，原则上应委托中国有评估资格的资产评估机构评估。特殊情况下，经国有资产管理行政主管部门同意，也可以委托国外评估机构评估或中国评估机构和国外评估机构联合评估，其评估报告，须报同级国有资产管理行政主管部门确认。

第四十七条国有资产占有单位与香港、澳门、台湾地区进行合资、合作经营，其资产评估比照本细则本章有关规定办理。

第六章股份制企业资产评估

第四十八条国有资产占有单位改组为股份制企业（包括法人持股、内部职工持股、向社会发行股票不上市交易和向社会发行股票并上市交易）前，应按《办法》和本细则规定，委托具有资产评估资格的机构进行资产评估。

第四十九条国有资产占有单位改组为股份制企业的资产评估结果，须按规定报国有资产管理行政主管部门审核确认。未经资产评估或资产评估结果未经确认的单位，政府授权部门不办理股份制企业设立审批手续。

第五十条国有资产管理行政主管部门确认的净资产价值应作为国有资产折股和确定各方股权比例的依据。

注册会计师对准备实行股份制企业的财务和财产状况进行验证后，其验证结果与国有资产管理行政主管部门确认的资产评估结果不一致需要调整时，必须经原资产评估结果确认机关同意。

国有资产占有单位改组的股份公司发行B种股票，若由外方注册会计师查验账目，其查验结果与国有资产管理行政主管部门确认的资产评估结果不一致需要调整时，也要由原资产评估结果确认机关审核同意。

第五十一条含有国家股权的股份制企业在经营过程中，发生《办法》第三条、第四条和本细则第八条的情形时，应按规定要求进行资产评估。

国家控制的股份制企业的资产评估，应按规定向国有资产管理行政主管部门办理资产评估立项和评估结果确认手续；非国家控股的股份制企业的资产评估，由董事会批准资产评估申报和对评估结果的确认。

第七章法律责任

第五十二条违反《办法》第三条和本细则的规定，对应当进行资产评估的情形而未进行评估的，应按《办法》三十一条规定对有关当事人给与处罚，造成国有资产重大损失的，应追究有关当事人的法律责任。

第五十三条国有资产占有单位、资产评估机构违反《办法》和本细则规定，弄虚作假，造成评估结果失实的，国有资产管理行政主管部门有权宣布资产评估结果无效，并根据失实的程度，责令限期改正或重新进行评估。重新评估的费用由违法单位支付。

第五十四条资产评估机构应对其评估结果的客观、公正、真实性承担法律责任。

资产评估机构违反《办法》及本细则规定，除按《办法》三十二条规定处罚外，还应没收违法收入，并视违法行为的情节轻重，对单位处以评估费用两倍以内、对个人处以三个月基本工资以内的罚款。也可给予通报批评或建议有关单位给予相应的行政处分。以上处罚可以并处。

第五十五条被处以停业整顿的资产评估机构，在停业整顿期间不得承接资产评估业务。停业整顿期限不得少于三个月。停业整顿的资产评估机构经原颁发资产评估资格证书的国有资产管理行政主管部门审查合格后方可重新开展资产评估业务。

被吊销资产评估资格证书的资产评估机构，两年内不得重新发给资产评估资格证书。两年期满后，需按审批程序重新申请。

第五十六条对国有资产占有单位及其责任人的罚款，由同级国有资产管理行政主管部门执行。对责任人的行政处分由同级国有资产管理行政主管部门提出建议，提请有关单位或其上级主管部门处理。

对资产评估机构的警告、停业整顿、吊销资产评估资格证书以及罚款，由颁发资产评估资格证书的国有资产管理行政主管部门执行。对直接责任人的处分，由发证机关提出建议，提请有关部门处理。

第五十七条国有资产管理行政主管部门及受委托的部门对所办理的资产评估立项审批和结果确认负有行政责任。对违反《办法》及本细则规定的工作人员，按《办法》第三十四条规定处理。

单项资产评估报告篇8

资产评估机构在进行评估作价时，往往采用与审计方法相同或相似的程序，如监盘、函证、抽样、测试等。而审计机构在审计时，需要采用公允价值测试资产价值，并据以计提资产减值准备或确定公允价值变动损益等，这与评估并无很大区别。这样，就使评估与审计结下不解之缘。如何在实际操作中处理好评估与审计的关系，直接影响到评估和审计的效率与质量。笔者根据数次评估同时进行审计的实践。认为评估与审计存在着分工协作、在业务报告中相互包容的需要。

本文中的“包容”，即是资产评估与审计相互包含与容纳的涵义。

一、资产评估与审计穿插操作中出现的问题

当企业委托同时进行资产评估与审计时，这一“同时”往往不是从同一起点日期开始平行进行的。但资产评估与审计，往往需要在同一时点对同一项资产同时进行评估作价与审计调整。而当所得出的“评估价值”与“审计核实数”(以下简称“审定数”)不相一致而形成“撞车”时，会使委托单位无所适从。

资产评估与审计都需要对债权、债务实有数额进行认定，但两者认定的结果往往不相一致。资产评估与审计都需要确定各类实物资产的实际价值，但两者认定的结果也往往不相一致。例如，新会计准则应用指南用了很长篇幅叙述非同一般的控制下企业合并时资产公允价值确定的原则和方法。而采用资产评估确定固定资产的价值时自有一套方法。审计中用补提折旧或冲回已提折旧的方法核实固定资产净值，用计提减值准备来冲减实物资产账面价值，但实际上这样做并不能真正反映实物资产的价值状况。至于冷背、变质存货的变价。实物资产的盘盈等价值的确定，审计中的方法也不如资产评估中的方法可靠。

因此，资产评估与审计需要协作，既可避免“撞车”，还可各自弃短就长，从而得到比较理想的效果。

二、资产评估、审计同时进行时协作与分工的总原则

1、协调时点

审计的报表截止日与资产评估的基准日宜采用同一时点，这样，被审计、评估单位某日的资产与负债可以成为审计与评估统一的对象，便于进行协作。

2、数据衔接

无论是资产评估报告使用审计结果，还是审计报告使用资产评估的结果，都必须妥善处理数据的衔接问题。资产评估应以审计的“终点”为评估的“起点”，即在已得出的“审定数”基础上进行评估：而审计则应以评估的“终点”作为审计的“起点”，即在已得出的评估价值的基础上进行审计。出具报告时，如评估人员不认同审计结果，可以在评估过程中调整；如审计人员不认同评估结果，可在审计过程中调整。但评估人员与审计人员在进行这样的调整时，都应当慎重。

3、分工协作

当资产评估在采用资产基础法评估企业的整体价值时，资产负债表中的货币资金、应收款项、债券投资、待摊费用、递延所得税资产、长期待摊费用等不具实物形态的各资产项目，以及全部负债等由审计负责查验核实其具体数额，如无特殊情况存在，应包容审计的结果。

固定资产、存货等实物资产，商标权、专利权等无形资产，股票投资等权益性资产，应由审计查验核实数量或原始成本(账面价值)，其实际价值的确定则由评估负责。审计时应充分考虑与包容评估结果。实物资产及有价证券中凡是清理盘点时数量减少或已无实物形态的，均应在审计中予以减值处理。

当资产评估与审计分别由两家中介机构承办时，评估机构可在审计时派员参加审计过程，其中如果评估只涉及实物资产和上市证券，则可由审计和评估机构分别派员，联合确认所评估资产的数量或历史成本。

三、具体操作

(一)实物资产的同时审计与评估

1、审计实物资产的主要工作是进行实物盘点。盘盈及账外的实物资产，可评估作价计入资产。

2、折旧项目审计时，均不作补提或冲回的审计处理，累计折旧额(重置价值与评估价值的差额)的最终认定也应由评估完成。

3、在建工程项目审计时，有实物形态的，或按成本继续保留余额，或转入固定资产项目，实物交由评估最后确定价值：无实物形态存在又不能为以后经营带来直接经济效益的，审计时应报批核销，不作评估。

4、存货的成本差异、进销差价、跌价准备等调整账户，固定资产、在建工程的减值准备账户，审计时般将其作为一个总账科目，其金额转入相关被调整科目。企业还在持续经营的，商品进销差价账户可不作变动，留待资产评估时再根据存货估价作适当调整。

5、存货中的在途存货，即“材料(商品)采购”、“物资采购”项目，审计时如发现已逾期但供货方并未实际发货，应转入“其他应收款”项目进行审计处理。

固定资产清理项目可参照在建工程的方法进行审计与评估。

(二)无形资产，股权投资的同时审计与评估

1、如果无形资产的财产权利还存在，应列入评估；如果相应的财产权利已不存在，则应在审计中核销。

2、股票投资、债券投资以及其他股权投资审计时，应实际盘点实有股数并与账面记录核对，如发生盘盈盘亏，查明原因后按账面成本或面值调整投资额并列入审计盈亏，尔后转入评估。

当这些投资的价值确定需要利用所投资单位的审计报告，甚至需要对所投资单位实施审计时，评估可以使用审计的结果。对于上市的股票、债券，则应按证券市场价格通过评估确定，也可以通过审计与评估的双方机构协商确定。

(三)债权、债务的同时审计与评估

债权、债务的审计评估，除债券投资外，均应由审计负责实施。

四、审计、评估报告的相关揭示

在资产评估与审计使用双方的工作结果时必须在审计报告与评估报告中作明确揭示：

(1)在审计先于资产评估前进行时，审计报告可在说明段作类似如下内容的说明：“本次审计采用了先审计后评估的方法，本报告中列举的固定资产、存货等实物资产的审定数，是以实地盘存数与账面成本价为基础得出；无形资产、股权投资则以清查核对后的账面价值计算。上述资产的实际价值将由资产评估确定”。而后完成的评估报告中可在计价原则和计价方法段作类似如下内容的说明：“应收款项、货币资金、长短期待摊费用、递延所得税资产，以及负债各项目、资本公积外的所有者权益各项目……的评估价值，除有特殊情况的个别子细目以外，均以同一基准日的审定数为准”。

(2)在资产评估先于审计进行前时，在审计报告中应作这样的说明：“在我们实施审计程序的同时，委托方还委托××资产评估机构(或本所)对被审计单位的实物资产、无形资产……进行了评估，本报告披露的上述资产的价值，均采用了评估报告的相关数据”。

五、存在的问题

评估与审计协作与包容提高了工作效率，不存在重复劳动，审计与评估的结果不会“撞车”，对基于同一目标(如企业合并、改制、破产清算)的服务尤为需要。但存在着一些问题，如现行财务会计制度规定，审计时调整资产引起的损益应计入当期利润或留存收益，而资产评估增值减值规定计入资本公积。在上述协作中，许多应由审计完成的工作交由评估完成后，本应计入损益或留存收益的调整金额计入了资本公积，这有违于会计核算的相关性原则。