拍卖申请书范文

拍卖申请书篇1

申请执行人：山东省济南市历城区农村信用合作联社(以下简称历城农信社)。被执行人：济南泰瀛国际大酒店有限公司、许加臣、许加美。执行异议人：陈卓。山东省济南市中级人民法院立案执行的历城农信社申请执行济南泰瀛国际大酒店有限公司、许加臣、许加美金融借款合同纠纷一案，申请执行标的额为34474382.46元。执行中查明，被执行人许加臣名下有房产一处，但该房产已因赵艳荣申请执行许加臣民间借贷纠纷一案被济南市历下区人民法院查封，本案系轮候查封该房产。济南中院督促历下区法院尽快处置涉案房产，但首查封案件的申请执行人赵艳荣拒不申请拍卖处置该房产。后经协调，历下区人民法院书面同意将涉案房产交由济南中院处置。后济南中院依法委托评估机构对该房产进行了评估，评估价值为3724.54万元。评估报告均已送达相关权利人，异议期内，相关权利人对评估报告未提出异议，案件进入拍卖程序。

另查明，被执行人许加臣的上述房产先于2011年11月17日抵押给历城农信社，抵押债权本金3300万元;后于2013年1月18日抵押给第三人陈卓，抵押债权本金720万元，两次抵押均办理了抵押登记手续。济南中院根据最高人民法院《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释[2009]16号，以下简称《委托规定》)第13条的规定，确定涉案房产的第一次拍卖保留价为评估价即3724.54万元。后第三人陈卓向法院提出异议，要求法院重新确定保留价，理由如下：依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号，以下简称《拍卖规定》)第9条规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后5日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先权及强制执行费用的总额。依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。因此，根据该条规定，本案中拟拍卖房产的保留价应包含所有优先债权数额(3300万+720万=4020万)及强制执行费用，将评估价3724.54万元确定为保留价明显错误，请求法院按照《拍卖规定》重新确定保留价。

【审判】

对于陈卓的异议，济南中院经审查后认为：《拍卖规定》第9条适用于拍卖申请人为普通债权人而非优先权人的情况，目的是防止出现无益拍卖的情况。所谓无益拍卖，就是指保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能，不能使案件申请执行人从中受益的司法拍卖行为。而本案拍卖申请人即为优先权人，不适用上述规定。另外《委托规定》第13条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖保留价;第16条规定，施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为__准。综上，法院确定以上述房产的评估价作为第一次拍卖保留价，事实清楚，适用法律正确。利害关系人陈卓的异议请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，济南中院于2015年2月22日作出(2015)济执异字第2号执行裁定书，驳回陈卓的执行异议。陈卓对上述裁定不服，向山东省高级人民法院申请复议。山东省高级人民法院经审查后认为：第一，第一次拍卖的保留价一般以参照评估价确定为原则，本条款属确定拍卖保留价的特别条款，是对无益拍卖的禁止或者限制性规定，即当拍卖对申请执行人实现债权没有益处且会耗费一定的司法资源的情况下，这种拍卖应当被禁止或者限制。第二，本条款适用的前提条件是出现无益拍卖的情形，而拍卖是否有益所针对的主体是申请执行人。本案中，申请执行人历城农信社是涉案财产的第一顺位优先受偿权人，拍卖涉案财产可以实现或部分实现其债权，因此，此次拍卖并不属于无益拍卖的情形，不能适用《拍卖规定》第9条关于无益拍卖中重新确定保留价的规定。第三，当出现无益拍卖的情形时，若申请执行人选择继续拍卖，流拍后要承担支付拍卖费用的后果。因此，是否继续拍卖并重新确定保留价的选择权在申请执行人一方，被执行人及其他利害关系人均无权依据本条规定申请重新确定保留价。本案，申请复议人陈卓是涉案财产的第二顺位优先受偿权人，并不是本案的申请执行人，因此主张按照《拍卖规定》第9条重新确定保留价属于主体不适格，济南中院未同意其请求重新确定保留价并无不当。据此，山东省高级人民法院于2015年5月8日作出(2015)鲁执复字43号执行裁定书，驳回陈卓的复议申请。

【评析】

本执行案件主要涉及以下几个问题：一是在首查封案件申请执行人拒不申请拍卖被执行人财产的情况下，执行法院是否可以依职权启动拍卖程序?二是关于拍卖财产保留价的确定，最高人民法院先后有两个司法解释作出了不同的规定，对此该如何选择适用?三是如果选择适用限制无益拍卖条款，应当符合哪几个条件?一、执行中拍卖程序的启动

此问题在当前执行实务中十分突出，直接影响到相当一部分执行案件程序的推进。一方面是首查封案件的申请执行人怠于行使权利，迟迟不主动申请法院拍卖被执行人房产。原因可能有二：一是被执行人为规避执行，事先寻找关联公司或者股东、亲友等将其财产进行保护性查封，掌握财产处置的主动权;二是被执行财产上设有优先权，而首查封案件的申请执行人为普通债权人，其预测拍卖该财产所得价款，在扣除优先债权数额及评估、拍卖和执行费等费用后，所剩无几或根本没有剩余，拍卖被执行人房产不会使其受益。另一方面享有优先权的债权人急于拍卖被执行人财产，但因没有首查封被执行人财产而无法启动拍卖程序。特别是当两个案件分属不同的执行法院时，首查封案件的执行法院因申请执行人不申请，而且还可能涉及限制无益拍卖以及交纳评估费用的问题，一般不会依职权启动拍卖程序;而抵押权案件的执行法院因未查封被执行人财产，没有处置权，也无法启动拍卖程序。

一边有力无心，一边有心无力，结果就是被执行人的财产长期难以处置，两个甚至多个案件久执不结。而且此类案件在执行实践中数量较多，当事人反应强烈，影响了债权人利益的实现，损害了法律权威，亟需加以解决。笔者认为，对于此类情况，执行法院应当改变传统的必须依据当事人申请的做法，通过法院间协调，依职权及时启动对被执行人财产的变价处置程序。因为，首先从执行程序的功能定位上来说，执行不仅是为了保障申请执行人的利益，还包括实现生效法律文书确定的内容，维护司法权威。因此，即使申请执行人怠于行使权利，人民法院为维护生效法律文书的权威，当然可以依职权主动处置被执行人的财产用以偿还债务。其次，从法律依据看，现行法律和司法解释并未要求对被执行人财产的处置必须经过申请执行人的申请。民事诉讼法第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。《拍卖规定》第1条即规定：在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

可见，法院依职权启动拍卖程序符合法律规定。最后，从效果上来看，如果法院不能依职权启动拍卖程序，致使被执行人财产长期不予处置，不仅会使案件久执不结，而且在将来财产变现后，在此期间产生的迟延履行利息由已丧失处置权的被执行人承担，对被执行人来说有失公平。而如果法院能依职权启动拍卖程序，不仅能使优先债权尽快得到实现，而且一般也不会直接损害普通债权人的利益，如果普通债权人对此有异议，可通过执行异议、复议__程序寻求救济。因此，根据最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第486条对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分的规定，在首查封案件申请执行人经法院督促仍拒不申请对被执行人财产启动拍卖程序的情况下，执行法院可通过协调或请求上级法院指定管辖，确定由一家法院依职权主动启动拍卖程序，但可能出现无益拍卖的情况时除外。因为根据《拍卖规定》第9条，在可能出现无益拍卖时，执行法院必须依据申请才能启动拍卖程序。

二、执行中拍卖标的保留价的确定

对执行中拍卖标的保留价的确定，最高人民法院先后有两个司法解释作了规定。《拍卖规定》第9条第1款规定：保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后5日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。《委托规定》第13条规定：拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价;未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。第16条规定：施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。在先的《拍卖规定》第9条确定了执行中限制无益拍卖的原则，也即法院在经申请执行人同意后，实施对其无益的拍卖行为时，拍卖保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。而根据之后的《委托规定》，评估价即为第一次拍卖保留价。对于以上两个司法解释，笔者认为，《委托规定》是关于执行中确定拍卖标的保留价的一般性规定，旨在防止出现首次拍卖保留价即低于评估价的情况;而《拍卖规定》是在拍卖标的物上存在其他优先债权时，为保护申请执行人的利益，避免浪费司法资源，而所作的限制无益拍卖的特别规定。因为执行程序本身也是一种有限的资源，具体到拍卖来说，拍卖作为一种成本较高的执行措施，其实施与否，既要考虑执行当事人的利益，同时也要考虑社会成本和社会效益，尽量避免对各方当事人都没有实际利益的执行。在普通债权人或受偿顺位在后的优先债权人申请拍卖时，如果依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿顺位在先的债权和强制执行的费用后没有剩余可能的，就意味着申请执行人的债权很可能无法通过拍卖价款得到实现，这种情况下的拍卖就可能成为无益拍卖，如果再依照正常程序进行拍卖，其结果，不仅对申请执行人和顺位在先的债权人无益，而且还会造成司法资源的浪费。因此，在出现无益拍卖的情况下，有必要设置专门的法律制度予以限制或禁止。因此，在执行程序中确定拍卖标的保留价时，对两个司法解释的适用应当如此选择，即如果拍卖标的物上不存在其他优先债权时，应适用《委托规定》，以评估价为首次拍卖保留价;如果标的物上有其他优先债权且存在无益拍卖可能时，应适用《拍卖规定》确定拍卖保留价，但是当优先权人为拍卖申请人时除外。

三、限制无益拍卖原则的适用条件

1.拍卖标的上存在优先债权。如果申请执行人均为普通债权人，那么根据被执行人的整体财产状况，各债权人要么按照查封财产的先后顺序受偿，要么通过参与分配程序或破产程序按比例清偿。不管那种情况，首查封的申请执行人均会因拍卖被执行人的财产而受益，不会出现无益拍卖的可能。

2.拍卖申请人不能因法院拍卖行为受益。因为当享有优先受偿权的债权人申请拍卖时，法院的拍卖行为将使其受益，所以不适用限制无益拍卖条款。这里需要注意的是，假如拍卖标的上存有多个优先债权，那么排名靠后的优先权人申请拍卖是否适用限制无益拍卖条款呢?笔者认为，不论是普通债权人还是排名靠后的优先权人，只要拍卖申请人不会因法院的拍卖行为受益，那么其就应适用限制无益拍卖条款。

拍卖申请书篇2

针对第一点来看，生效的法律文书包括调解书、判决书、执行裁定书以及其他法律规定的文书。在实务操作中，法院拍卖过户出具的都是执行裁定书，可以认为是生效的法律文书，但是有时候在裁定书的裁定内容中没有明确不动产权利的转移、灭失等具体内容，往往会附加一份协助执行通知书，登记机构按照协助执行通知书上的协助内容办理即可。

针对第二点来看，确定来文法院有无执行权利，是法院拍卖转移登记中关键的一点。当人民法院到不动产登记机构查封不动产时，会将该诉讼的案号提供给登记机构，由登记机构记载于登记簿中。拥有执行权的前提是执行法院是首封且案号依然在查封期限内。关于查封期限，根据2015年2月4日开始施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第四百八十七条第一款规定，“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年”。根据该条第二款规定，“申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限”。这意味着一次查封不动产期限最长可以达到3年，期满前还可以续封。现在登记簿大多已经电子化，在实际工作中通过比对登记簿信息就能很方便地看出查封是否还在有效期限内。

在实际操作中，最理想化的情形是被拍卖不动产只有一条法院查封信息，且执行案号与查封案号一致。此种情况下只要法律文书中其他内容正确就可以直接办理。但这种情况只占少数，往往一个被拍卖不动产有多条查封信息。其中一类为同一法院查封，但执行案号与查封案号不一致。这有可能是因为法院在审理同一个案子时，随着诉讼的进行，在不同阶段产生了不同案号，如在诉讼保全阶段人民法院就到登记机构将标的不动产进行了保全查封，经过司法拍卖后到执行阶段出具了执行法律文书，两个案号自然是不同的。如何来判断是否为同一个案子呢？可以通过对比查封文书与来文执行文书中的申请执行人、被执行人、诉讼缘由是否一致来确认。如果确定为同一个案子那就需要人民法院配合在执行法律文书上注明原查封案号，以体现出查封到拍卖的连续性。但也有可能是被执行人涉及多个诉讼且都由同一法院管辖，法院以不同的案号查封了标的不动产。此时首封的案件原则上获得了优先处置权，拍卖执行法律文书上的申请执行人应该与首封案号中的申请执行人一致。但也有可能法院考虑到执行的实际情况，认为有以轮候查封的案件来执行的必要，这时登记机构应该提请人民法院配合将执行案号前的查封登记解除使执行案号的查封变为首封。

另外，更多的一种情况是同一标的不动产被不同法院查封，这时执行处分的大部分都是首封法院，但根据2015年11月江苏高院执行局出台的《关于首查封普通债权法院与轮候查封优先债权执行法院之间处分查封房地产等相关问题的解答》，规定原则上由已进入执行程序的优先债权执行法院处置查封物，但首封法院已启动房地产评估或拍卖程序且处分房地产价值在扣除执行费用、优先债权后有剩余分配变价款的除外。同时规定，首封当事人达成执行和解协议的，或不同意移送处分权的，不影响处分权的移送，厘清了首封法院与优先债权执行法院之间对查封物的处置权。由此会出现进行拍卖处分执行的不是首封法院而是轮候法院的情况，而登记机构无法确定该轮候法院是否具有执行权利，这时一般有两种做法：一种是让执行法院配合，将执行案号顺位前其他法院的查封解封，使执行案号变成首封案号。另一种就需要执行法院出具已经取得执行权利的让渡函，一般是首封法院将执行权利直接让渡给执行的轮候法院，也有经同一上级法院指定由轮候法院取得执行权利的。

有一则案例颇具代表性。一份拍卖普通住宅的执行裁定与协助执行通知书，出具人为某市A法院。经查阅不动产登记簿发现，该处住宅有2条抵押信息，第一顺位抵押权人为甲银行，第二顺位为一名个人。查封信息有2条，第一顺位为某市B区法院，查封案号为（XX）某民诉字第XX号，登记时间为2014年6月。第二顺位为某市A区法院，查封案号与此次执行文书上的案号一致且申请执行人都为甲银行，但查封登记时间却在2013年3月。显而易见，执行法院不是首封法院，并且首封登记时间比轮候还要晚。再次查阅相关档案发现原来首封的案号是续封的，原查封案号为（XX）某商诉保字第XX号，登记时间为2012年8月。此时终于将整个脉络理清，被执行人应该是通过向甲银行贷款购得房屋，2012年由于其他债务纠纷，其他债权人向B法院提出财产保全申请，查封了该房屋，此时被执行人应该还在按时偿还房贷，所以甲银行并未察觉异样，直到2013年银行发现还贷出现了问题才要求查封了房屋，而B法院在查封期限快到时进行了续封，且此时已经判决完成，因此以判决案号进行了续封。但由于轮候查封申请执行人同时是第一顺位抵押权人，享受优先受偿的权利，所以最终由A法院来开展执行程序，B法院将执行权利让渡给了A法院并出具了让渡函。最终凭借执行裁定、协助执行通知书和让渡函完成了拍卖转移登记。

拍卖申请书篇3

一、科学编制工业用地供应计划。结合市政府招商引资计划和上年度工业用地供应情况，科学编制工业用地供应年度计划。

二、工业用地出让预申请信息。根据供应年度计划。将拟出让地块位置、面积等信息在中国土地市场网上。也可按照工业用地阶段性需求实时供地计划。明确意向用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地预申请。

三、意向用地单位或个人提交预申请材料，应做出以下承诺：

(一)承诺愿意支付不低于工业最低价标准的土地价格；

（二）承诺所建工业项目符合国家政策规定；

（三）承诺按批准的宗地位置、面积和用途使用土地；

（四）承诺建设投资达到规定的投资强度；

（五）承诺按规定的容积率、建筑密度、绿地率和厂前区比例建设；

（六）承诺在规定的建设时间内完成项目建设。

四、预申请资格审查。经审查意向用地单位或个人按第三条规定提交预申请书并做出承诺的接受用地预申请，否则，用地预申请不被接受。

五、预申请截止。供地计划之日起至国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让公告约定的竞买人提交申请最后时限止，意向用地单位或个人未提交用地预申请及相关材料的不能参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。预申请截止后，对预申请材料审核通过的，由出让人与预申请人签订用地预申请协议书。用地预申请协议书包括以下内容：土地移交时的状态及周边配套使用条件；经规划部门审查通过的规划设计条件；交易时间；建设用地使用条件；承诺的最低价格及预申请保证金；违约责任条款。

六、组织实施宗地招标拍卖挂牌出让活动。根据意向单位或个人提交的预申请情况，市国土资源局会同城市规划、发改、环保等部门共同编制国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让方案，确定供地方式，报市政府批准。预申请人参加竞买时，预申请保证金及其产生的利息（利息按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算）转作竞买保证金；若预申请保证金少于应缴交的土地竞买保证金数额的，在参加竞买前，预申请人将差额部分存入土地交易机构指定的竞买保证金账户内。用地预申请人未竞得其申请的工业用地的，由土地交易机构在交易结束后5个工作日内退还竞买保证金，预申请人与出让人签订的《用地预申请协议》自地块成交之日起自动作废。提交预申请的单位或个人因自身原因未按照国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让公告约定的时限提交用地申请书、企业法人证明材料、按时缴纳竞买保证金的，视为放弃竞买资格，由此产生的法律责任由意向用地单位或个人承担。

拍卖申请书篇4

某市登记机构询问：张某与某典当行签订了绝当合同，将自有房屋绝当给典当行。根据《典当管理办法》，双方先将房屋办理了抵押登记。绝当合同中写明：如果张某到期不还款，房屋可由典当行拍卖。后来，张某不知去向。不久，双方协议到期，典当行称张某未还款，并有在公证处办理的《公证执行证书》。典当行已委托拍卖公司将房屋拍卖。原借款为600万元，现评估价为580万元，拍卖价460万元。

现典当行出具上述相关材料与买受人共同到我局申请转移登记，我局有人认为：在张某未到场的情况下，虽然有公证书，但也应通过法院拍卖。且张某不在场，为保证张某房屋不被贱卖，张某应有选择拍卖公司的权利，所以登记机构不宜受理。但典当行认为：当事人之间的关于典当行处分房屋的条款是作为绝当处理的，这符合《典当管理办法》的相关规定。也就是说，典当行处分房屋不是抵押的原因而是绝当的原因。问：什么是《公证执行证书》？典当行凭上述公证书能否单方申请？

金绍达：《典当管理办法》严格来说并不适用于房地产。中国社科院法学研究所所长梁慧星教授认为，从法理上讲，典当正规的名字应叫当铺，“当”是动产质权，其特点是标的物必须是动产。不动产是绝对不允许“当”的。

目前，各地登记机构对房屋典当的登记大多是依据双方另行签订的房地产抵押合同，按债的担保来办理，所以登记机构仍然可以受理。但既然作为房地产抵押，张某与典当行签订的绝当合同中对房屋的绝当条款就不符合《担保法》的相关规定(《担保法》第40条：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有)。《典当管理办法》是行政规章，无权规定基本的民事权利和义务关系。不能依据这一办法由一方来处分房屋。这也不属于《房屋登记办法》所规定的单方可以申请的范围。

所以，典当行不能凭上述公证书申请。但典当行有在公证处办理的《公证执行证书》(执行证书是指公证处根据债权人的申请，对逾期未履行公证处依法赋予强制执行效力的借款合同或债权文书约定的还款义务的债务人，由公证处向债权人出具的公证文书，债权人执此公证书可以不经正常的诉讼程序直接到有管辖权的人民法院申请强制执行),按2000年9月1日最高人民法院、司法部关于公证机关赋予强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知，典当行可以凭此向人民法院申请执行，登记机构凭人民法院的生效法律文书和协助执行通知书再行办理。

拍卖申请书篇5

为贯彻落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔20**〕31号）和《国土资源部关于实施全国工业用地出让最低价标准的通知》（国土资发〔20**〕307号）精神，规范工业用地招标拍卖挂牌出让行为，促进土地节约集约利用，现就我省工业用地招标拍卖挂牌出让提出如下实施意见：

一、明确工业用地招标拍卖挂牌出让范围

各市、县人民政府供应工业用地，一律实行招标拍卖挂牌出让。有下列情形之一，可依法采取协议方式出让土地，按市场价格核实出让金：

1．原划拨土地使用权为非工业用途改变为工业用途，或者原划拔工业用地出让、转让，且《国有土地划拨决定书》或法律法规、规章等没有明确应当收回土地使用权实行招标拍卖挂牌出让的。

2．因实施城市规划,工业企业需要调整使用与原使用土地面积相当的土地的。

3．已出让工业用地使用期满不改变用途，经审查准予续期，可申请续期使用的。

4．涉及国家保密和国家安全事项不宜以公开方式竞争的。

二、认真编制工业用地年度供应计划

各地要加强工业用地供应计划管理。国土资源行政主管部门要在每年第一季度，会同发展改革、商务、规划等有关部门，依据经济社会发展规划、国家产业政策、土地利用总体规划、城市总体规划、近期建设规划、土地利用年度计划以及土地市场供求状况等，科学编制工业用地年度供应计划，报同级人民政府批准和上级国土资源行政主管部门备案，并通过当地土地有形市场、新闻媒体以及安徽土地矿产市场网向社会公布。

三、实行工业用地出让信息公示制度

国土资源行政主管部门要会同发展改革、经委、商务、规划、环保等有关部门，根据工业项目投资情况，对工业用地年度供应计划进行逐级分解，落实到地块，明确相应的产业类型、投入产出标准、规划控制及环保等内容，在当地土地有形市场、新闻媒体和安徽土地矿产市场网上公示，防止各种形式的“暗箱操作”。

四、建立工业用地预申请制度

凡单位和个人对列入工业用地招标拍卖挂牌出让计划的具体地块有使用意向的，可以持申请书、单位或个人有效证明、资金有效证明等材料，向当地国土资源行政主管部门提出书面预申请，并承诺愿意支付的土地价格。

五、规范工业用地招标拍卖挂牌出让程序

各地要按照公开、公平、公正的原则，规范工业用地招标拍卖挂牌出让程序。

1．根据工业用地年度供应计划和工业用地预申请情况，国土资源行政主管部门要会同发展改革、规划、环保等有关部门，拟定工业用地招标、拍卖或挂牌出让方案，包括工业用地地类、产业类型、面积、使用条件、规划设计条件与附图等内容，报同级人民政府批准。

2．出让方案依法报经批准后，国土资源行政主管部门要通知预申请单位或个人，严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)及《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》规定的程序，组织实施招标拍卖挂牌出让，各地出让起始价格不得低于国家和省规定的工业用地出让最低价标准。

3．工业用地招标拍卖挂牌出让确定用地者后，用地者要持《工业用地出让方案批准书》（或《工业用地出让方案核准意见书》）、工业用地招标拍卖挂牌出让《中标通知书》（或《土地成交确认书》）等资料，到有关部门依法办理工业项目立项、建设规划、环境评估、企业登记等有关报批手续。因特殊情况，用地者未能在规定时限内办理相关报批手续的，其土地出让成交确认书自行废止。

4．用地者在履行有关报批手续后，到国土资源行政主管部门正式签订《国有土地使用权出让合同》，并将工业项目规划设计条件及附图、开工竣工期限、投资强度、整体或分割转让条件、违约责任和赔偿标准作为《国有土地使用权出让合同》的附件。用地者凭《国有土地使用权出让合同》，到有关部门申领《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，缴纳土地出让金，办理土地使用权登记手续。

六、健全建设用地供应结果公示制度

工业项目用地出让后，国土资源行政主管部门要在10个工作日内，通过当地土地有形市场、政府网站及中国土地市场网等，将土地受让人、土地位置、面积、用途、使用年限、出让金额及支付方式等信息向社会公布。如出让后需对出让合同有关条款进行调整的，必须及时将调整内容及理由在原信息公开场所，接受社会监督。

七、加强工业用地出让后的监督管理

拍卖申请书篇6

该男子自称受福建泉州某房地产公司委托，拍卖判决书。2002年9月，该房地产公司借款20万元给福州市某广告公司；2005年5月，房地产公司向法院提讼要求对方还款；6月30日，法院作出了要求广告公司十日内还款的判决；同年8月5日，房地产公司又向法院申请强制执行该判决，但至今仍然没有得到清偿。

其实，拍卖法院判决书在中国早已不算新鲜。目前可查到的媒体的最早公开报道是在2001年。当时，武汉某公司将法院判决应收回的欠款及利息共计150万元折成半价公开拍卖。此事在当地引起轩然大波。随后，此类事件不断在陕西、河南、广东等地上演。但这一行为背后隐藏的“执行难”问题，至今仍未得到有效的解决。

拍卖判决书的行为在社会上特别是法律界引起了巨大争议。争议的焦点，在于拍卖判决书的行为是否合法。

赞成者认为，中国现行法律无明文规定判决书本身不可以转让，依照法理，法无明文规定禁止即是可行的原则，拍卖判决书的行为是不违法的；并且，此种行为实质上是对判决书里法院所确认的权利的转让，是对当事人债权的确认，当事人也有权自由转让判决书所确认的债权。

反对者则认为，判决书是法院适应法律而作出的法律性文书，是国家审判权的体现，代表着法院的法律权威，只有法院才能对判决书进行变更或处置，当事人无权处置。况且民事判决书不是商品，不能作为拍卖的“标的”用来公开拍卖。

另有人认为，中国相关法律规定，权利人转让债权原则上是允许的。但经过法院按照严格的司法程序确认了的债权，能否自由转让，法律上则无明文规定。因为该债权此时还处于司法程序之中，它同时又体现了法院的司法干预。从国家机关的权力没有法律授权一般应予以禁止，而公民权利法律无禁止应推定为许可这一法治原则来评价，“拍卖判决书”的行为，不算合法，但也谈不上违法。

拍卖判决书事件层出不穷，其实与法院“执行难”问题有密切的关系。而“执行难”是长期以来困扰中国司法界的一大顽疾。

据了解，1986年以前，当事的债务人对生效的法律文书的自觉履行率为70％。但10年后，由于债务人不自觉履行判决，债权人向法院申请执行的比率高达70％以上。

据最高人民法院统计，截至1999年6月，全国法院共积存未执行案件85万件，标的金额总计2590亿元。此后的2003年一年，全国各级法院未执行案件达36万件。2005年，各级地方法院共新收申请执行案件200多万件，压存36万多件。

从某种意义上，没有得到执行的判决，只不过是一张“法律白条”。很多当事人是在申请法院强制执行无果的情况下，才无可奈何地寄希望于拍卖判决书以实现自己的权益，而并非藐视法律的权威。在发达国家，几乎不存在所谓“执行难”问题。美国在法院之外设有各级执行官。执行困难一旦发生，行政权会出面干预解决。德国则通过较完整的社会诚信制度和保障体系，来掌握当事人的财产等信息，以方便执行。

拍卖申请书篇7

连政发〔2003〕80号

各县、区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

《连云港市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权办法》已于2003年4月25日经市十一届政府第5次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二三年五月十三日

连云港市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权办法

第一条、为规范国有土地使用权出让行为，优化土地资源和土地资产配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》以及《江苏省土地管理条例》等法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条、在本市行政区域内以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权的，适用本办法。

本办法所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）、招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为；所称拍卖出让国有土地使用权，是指出让人拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为；所称挂牌出让国有土地使用权，是指出让人挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。

第三条、招标、拍卖或者挂牌出让国有土地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和其他具有竞投性的项目用地（含政府征用、收回、收购的土地使用权等）、，原划拨土地使用权转让、租赁以及土地的联营合作等交易，实现抵押权涉及的土地使用权转让，法院判决需拍卖变现用于偿还债务的土地使用权转让等，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外类型的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第五条、国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，应当有计划地进行。

市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划、建设行政主管部门根据社会经济发展计划、产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报经同级人民政府批准后，及时向社会公布。

第六条、市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划、建设等有关行政主管部门共同拟定招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

第七条、按照本办法第四条规定，应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让的用地，由出让人向市、县人民政府城市规划行政主管部门申请办理地块规划设计条件等规划手续。经过市、县人民政府国土资源行政主管部门以招标、拍卖或者挂牌方式确定受让人后，计划部门办理项目立项或备案手续，城市规划行政主管部门按照城市规划要求核发规划有关证件。

第八条、出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。

第九条、出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。

第十条、招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）、出让人的名称和地址；

（二）、出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计条件；

（三）、投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）、索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；

（五）、招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）、确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）、投标、竞买保证金；

（八）、其他需要公告的事项。

第十一条、市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。

第十二条、投标人、竞买人应当在招标拍卖挂牌出让公告规定的时间内报名。出让人应当对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。对符合招标拍卖挂牌公告规定条件的，应当通知其参加招标拍卖挂牌活动。

第十三条、市、县人民政府国土资源行政主管部门应当为投标人、竞买人查询拟出让土地的有关情况提供便利。

第十四条、投标人或竞买人应当勘察投标或竞买的土地，对土地现状有异议的，应当在投标或竞买前提出。标书一经投入标箱或竞买人参加竞买应价的，视为无异议。

第十五条、投标、开标依照下列程序进行：

（一）、投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效；

标书投入标箱后，不可撤回。投标人应当对标书和有关书面承诺承担责任。

（二）、出让人在按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本办法重新招标。

（三）、评标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。

评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。

（四）、招标人根据评标结果，确定中标人。

第十六条、对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。

第十七条、拍卖会依照下列程序进行：

（一）、主持人点算竞买人；

（二）、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

（三）、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；

（四）、主持人报出起叫价；

（五）、竞买人举牌应价或者报价；

（六）、主持人确认该应价后继续竞价；

（七）、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；

（八）、主持人宣布最高价者为竞得人。

第十八条、竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。

拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。

第十九条、挂牌依照以下程序进行：

（一）、在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；

（二）、符合条件的竞买人填写报价单报价；

（三）、出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；

（四）、出让人继续接受新的报价；

（五）、出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

第二十条、挂牌时间不得少于10个工作日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。

第二十一条、挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：

（一）、在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；

（二）、在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价者为竞得人，但报价低于底价者除外；竞得人并应同时符合规定的其他条件；

（三）、在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。

在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。

第二十二条、以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。

成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。

成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。

第二十三条、中标人、竞得人应当按照成交确认书约定的时间，与出让人签订《国有土地使用权出让合同》。

中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，抵作国有土地使用权出让金，其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5个工作日内予以退还，不计利息。

第二十四条、招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应当在10个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。

出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。

第二十五条、受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。

第二十六条、应当以招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。

第二十七条、中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：

（一）、投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；

（二）、中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。

第二十八条、国土资源行政主管部门工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露标底和底价的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条、以招标拍卖挂牌方式租赁国有土地使用权和以招标拍卖挂牌方式转让已经办理了出让手续的国有土地使用权的，参照本办法执行。

第三十条、本办法由市国土资源局负责解释。

拍卖申请书篇8

9月28日,国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (部令第39号,以下简称39号令),自2007年11月1日起施行。39号令对《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》(2002年部11号令)的有关内容进行了修订,是落实《物权法》,进一步完善土地出让制度的重要文件。为进一步了解修订的背景,全面理解和把握39号令的基本原则、总体内容、操作程序和重点条款,更好地贯彻落实《物权法》,进一步健全和完善国有土地出让制度,更大程度上发挥市场配置土地资源的基础性作用。为此,我们约请了直接参加11号令修订和39号令的相关起草人员,对39号令予以详细解读。

《物权法》界定了经营性用地范围和出让要求,11号令修订成为必然

2002年5月9日,国土资源部了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(部11号令),自2002年7月1日起施行。11号令第一次明确了经营性用地必须实行招拍挂出让,第一次对招拍挂出让的原则、范围、程序、法律责任进行了系统规定,确立了市场配置土地资源的制度,其核心是通过“公开、公平、公正”的市场方式确定土地使用权人。这一既具有实体性内容又有程序性规定的部门规章一经面世,即在社会上产生了强烈的反响,被称为“第二次土地革命”。

但11号令在实践中也逐渐暴露出一些局限性,需要进一步完善。比如,在招标拍卖挂牌出让范围上,11号令只规定了商业、旅游、娱乐和商品住宅四类经营性用地必须实行招标拍卖挂牌,相对于各地已将工业用地纳入招标拍卖挂牌范围,11号令规定的出让范围显得窄了。另外,几年来的土地出让实践中也发现,各地对招标拍卖挂牌出让的个别实施环节在理解上尚不够一致,操作上尚有不规范之处,需要进一步规范和明确。

2006年,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)明确要求:“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让”。2007年3月16日,新颁布的《中华人民共和国物权法》全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度,同时对土地使用权出让提出了一些新的要求。一是扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围,明确规定:“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让”;二是明确了建设用地使用权概念,扩大了建设用地使用权设立范围,明确规定:“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。因此,按照《物权法》的要求,及时修订完善11号令,十分必要。

39号令与11号令的关系

11号令后的五年间,各地大力推进土地招标拍卖挂牌出让制度建设,11号令确立的招标拍卖挂牌制度产生了巨大的政策效应。目前,全国已普遍建立了经营性土地招标拍卖挂牌出让制度。市场在土地资源配置中的基础性作用得到有效发挥。据统计,全国“招拍挂”出让土地的面积和价款从2001年的0.66万公顷、492亿元,提高到2006年的6.65万公顷、5492亿元,分别提高了9倍和10.2倍。

实践证明,11号令确立的招标拍卖挂牌制度符合建立和完善社会主义市场经济体制的发展方向。

正因为如此,招标拍卖挂牌出让制度被新《物权法》所肯定、接受和容纳,成为法律规定。39号令在保持11号令的基本原则、总体框架和主要内容不变的前提下,将《物权法》关于建设用地使用权出让的新规定落实在国土资源部的政策中,同时就11号令中个别环节衔接不够严密的条款,作了进一步完善。

建设用地使用权:名称和空间范围

2002年的部11号令名称是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,内容均是对国有土地使用权出让进行的具体规定。《物权法》第十二章不仅专门明确了建设用地使用权的名称,而且规定了建设用地使用权可以分别在土地的地表、地上或者地下设立。根据《物权法》规定,建设用地使用权的设立不是一个平面、二维概念,而是一个空间、立体的概念。因此,按照产权法定的原则,39号令首先将11号令中有关“国有土地使用权”表述一律修改为“国有建设用地使用权”,修订后的名称为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。

其次,在39号令第二条明确:国有建设用地使用权可以采取招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立。

再次,将原11号令第六条、第九条、第十五条、第十七条中拟出让土地的“位置” 一律修改为:“界址、空间范围”。

所以,各地在开展国有建设用地出让活动中,必须注意两个方面,一是在拟定宗地出让方案、编制出让文件、签订土地出让合同时,应当按照39号令的要求,明确出让宗地的界址点和空间范围,以空间体积代替平面面积,用以划定和标示建设用地使用权的权利范围,并作为计算出让金的依据。在进行土地登记时,不仅应当记载用以确定土地面积的数据和图形,还应当记载垂直方向的高程,构成一个三维立体空间,以标示出建设用地使用权的权利范围。

二是各地在国有建设用地供应中,要转变原有的观念和模式,积极研究制订国有建设用地使用权设立、登记等有针对性的政策措施,在拟定国有建设用地宗地方案,编制国有建设用地出让文件,签订国有建设用地使用权出让合同或发出国有建设用地划拨决定书、进行国有建设用地使用权登记和发放国有建设用地使用权证书中,要充分体现《物权法》和39号令的规定。

招标拍卖挂牌出让范围：六类情形

11号令明确了商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地和同一土地有两个或两个以上意向用地者的,应当招标拍卖挂牌出让。鉴于《物权法》第137条明确将工业用地出让纳入招标拍卖挂牌范围,因此,39号令第四条明确规定:工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。同时考虑到采矿用地的取得和使用要以取得探矿权或采矿权为前提条件,因此明确,工业用地包括仓储用地,但不包括采矿用地。

因此,各地在招标拍卖挂牌出让活动中,可根据《物权法》、39号令和《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》等法律政策,来确定土地出让是采取协议方式还是采取招标拍卖挂牌方式。

一般来说,六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式。即:(1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地;(2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的;(3)划拨土地使用权改变用途,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;(4)划拨土地使用权转让,《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;(5)出让土地使用权改变用途,《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权,实行招标拍卖挂牌出让的;(6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。

特别需要明确的是,2006年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中,建立了国有土地出让的集体认定程序,对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地,由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此,对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地,应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定,集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的,也应当以招标拍卖挂牌方式出让。

申请人资格与公开、公平、公正原则：公开是第一位的

11号令明确,招标拍卖挂牌出让应当遵循公开、公平、公正的原则,符合条件的竞买申请人,都可以参加招标拍卖挂牌出让活动。在公开、公平、公正三原则中,公开是首要的、第一位的,没有充分的公开,就谈不上公平,也实现不了公正。但在实践中,一些地方违反“三公”原则,在招标拍卖挂牌出让公告中,设置注册资金、房地产开发资质、税务注册地、投资规模、成品油资质等排他性的限制条件,为特定的某个竞买人量身定做,排斥意向外的竞买人参加招标拍卖挂牌出让活动。有的地方甚至在出让公告中规定,申请人必须是全国零售业前五名、必须缴纳一定数额的美元或等值外币的竞买保证金、必须具有国际认证的赛车资格等等,才能参加竞买。这种招标拍卖挂牌出让名义上是公开出让,实际上却非真正的市场配置。

为此,39号令特别增加了不得对竞买申请人设定限制条件的条款,在第十一条中规定:“中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,除法律、法规另有规定外,均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件”。

拟订工业用地出让方案和编制出让文件：突出工业用地特点

工业用地招标拍卖挂牌出让制度,已通过国务院31号文件和《物权法》确立下来,并在部39号令中再次明确规定。因此,再讨论工业用地能不能或应不应该招标拍卖挂牌出让已经没有任何意义。而应当深入研究的问题是,工业用地招标拍卖挂牌出让和其他经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让有什么区别,其特点是什么?针对工业用地自身的特殊性,如何科学拟订出让计划,合理编制出让文件,有效开展工业用地招标拍卖挂牌活动?

依据相关法律法规和政策,在工业用地招标拍卖挂牌出让的操作程序、操作技术上,至少要把握以下两个关键点:

一是拟订工业用地出让方案要统筹考虑各方面因素,突出工业用地特点。不同产业类型、不同规模的工业项目,对工业用地有不同的要求。这就要求市、县国土资源部门在拟订工业用地出让方案时,不仅要考虑拟出让土地的规划条件,还要考虑本地区的产业特点。制定出让方案时,国土、发展和改革、规划、环保等相关部门要结合本部门职能职责和行业标准提出明确意见,市、县国土资源管理部门应当依据土地利用总体规划、城市规划、拟出让地块周边产业布局情况、环保要求以及用地预申请的情况,进一步细化拟出让工业用地的类别和产业类型,科学合理地确定拟出让工业用地的地块面积、具体用途、土地使用条件、产业要求等内容。出让方案中确定的产业类型、土地使用条件和用地规模等,应当符合《建设项目用地预审管理办法》和《工业项目建设用地控制指标(试行)》的有关要求。

二是在编制工业用地出让文件时,也要体现拟出让宗地的产业特点,不仅要按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》的要求,明确拟出让土地的一般规划条件,还应当明确拟出让地块的投资强度要求、产业要求、具体工业用地类别等内容。

招投标中的评标方式：“最佳”与“价高”各异

11号令第十四条规定,对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准,或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,应当确定为中标人。这实质上是明确了“综合条件最佳者得”和“价高者得”两种评标方式。在招标出让活动中,对于采取“价高者得”的方式评标确定中标人的,由于出让方在招标出让文件中已经将所有条件公之于众,所有参加投标活动的人都是符合所公布条件的,因此,采取这种评标方式的,可以不成立评标小组,而直接根据开标结果,确定有效投标价格最高者为中标人。

在招标出让活动中,各地普遍认为,采取“价高者得”的评标方式确定中标人,程序简单,公开透明,有利于防止暗箱操作。总结各地实践,39号令对这种评标方式再次进行了明确,在第十三条第四款规定:“按照价高者得的原则确定中标人的,可以不成立评标小组,由招标主持人根据开标结果,确定中标人”。

因此,按这一规定,招标出让包括两种评标方式。一种是按照综合条件最佳者得的原则进行评标,在这种方式下,评标工作由评标小组来做,评标小组按照招标文件确定的评标标准和方法,对投标文件进行评审,对能够最大限度地满足招标文件规定的各项综合评价标准的投标人,可以确定为中标人;另一种是按照价高者得的原则进行评标,这种评标方式不要求成立评标小组,可以直接由招标主持人根据开标结果,将能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人,确定为中标人。

终止拍卖

11号令第十六条规定:“竞买人不足三人,或者竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖”。这一规定明确了终止拍卖的两种情况。竞买人最高应价低于底价即终止拍卖,实质上是不得低于底价出让国有土地,各地对此的认识是相同的。问题主要集中在对“竞买人不足三人”的理解上。一些地方认为,“竞买人不足三人”是指一宗地的竞买人不能少于三人。其实,11号令规定的“竞买人不足三人”是指一场拍卖会的竞买人不足三人,而不是指一宗地的竞买人不足三人。而且,《拍卖法》并没有对竞买人的人数进行规定。

更为重要的是,拍卖作为一种市场交易方式,其核心是公开竞价,就土地拍卖而言,关键是能否做到公开出让计划、公开出让信息、公开出让程序、公开竞价、公开结果。信息公开了,即使一宗地只有一个竞买人参加竞买,这种竞买行为也是符合市场要求的,反之,如果设定了种种条件限制竞买人参加招标拍卖挂牌活动,即使一宗地有多个竞买人参加,也是非市场的。因此,39号令删除了11号令“竞买人不足三人”的规定,明确规定:“竞买人的最高应价未达到底价时,主持人应当终止拍卖。”

挂牌申请时间、公告时间和挂牌时间：要正确理解

11号令在挂牌公告时间、公告内容、挂牌程序、挂牌结果等多处对挂牌出让进行了规定,并在实践中取得良好的效果。但由于相关规定过于原则,一些地方理解不一致。很多地方提出,11号令规定的挂牌时间不得少于10个工作日,太长了,认为如果挂牌出让只有一个竞买申请人报价,挂牌10个工作日没有意义。

我们认为,这主要是对挂牌出让的申请时间认识不全面造成的。如某地国土资源局挂牌出让宗地A,2007年10月8日公告,明确挂牌时间为10月29日至11月9日,同时该局规定申请时间为10月10日至10月29日,即10月29日为挂牌申请截止时间。此后,即使有申请人符合其他所有条件,也被认为超过了申请截止时间而被拒之门外。显然,这种理解混淆了挂牌时间、公告时间与挂牌申请时间的不同含义。其实,11号令并没有规定挂牌申请时间必须在挂牌开始日前截止。我们认为,为保证充分公开和充分竞争,在具体挂牌出让活动中,出让人完全可以在挂牌期间继续接受挂牌申请,只要在挂牌截止前留有足够的审查时间即可,这也正是规定挂牌时间不少于10个工作日的意义所在。

因此,39号令对挂牌申请截止时间作了进一步明确,在第十一条规定:挂牌出让的,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2天。仍以某地宗地A的挂牌出让为例,2007年10月8日公告,明确挂牌时间为10月29日至11月9日,则挂牌申请时间为10月10日至11月7日,即挂牌10个工作日中的前8个工作日,仍可以继续接受申请。这样,就为潜在竞买人随时提出竞买申请提供了尽可能多的时间,出让方在挂牌期间仍可以接受新的申请人申请,使潜在竞买人可以随时加入竞买。

另外,11号令第十八条规定“挂牌时间不得少于10个工作日”。各地在操作中,为保持挂牌出让的连续性,往往连续挂牌10日，休息日也照常挂牌、接受报价。为此，39号令修改了第十八条，明确规定挂牌时间不得少于10日。所以，各地在确定挂牌时间时，应不少于连续的10日，节假日既可照常挂牌和接受报价，也可照常休息。但若照常休息，挂牌时间应当顺延。

挂牌出让期限截止

11号令第19条对“挂牌出让期限截止”时可能发生的情况作了具体规定:“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的,出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价,出价最高者为竞得人”。该条款是为了保证充分竞争,防止竞买申请人利用时间差规避他人竞争而设定的。

各地在具体的挂牌出让活动中,对该条款的理解不一致,一些地方在出让公告中将挂牌出让截止时间规定为“X日X点X分”或“X日X点整”,结果出现了接近挂牌时点时竞买人要求报价但没有时间填写报价单的情况,并因此产生了一些纠纷。

此外,一些地方将11号令第19条“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的”情形,理解为在挂牌期限截止时除了已被确认为最高报价的竞买人外,还必须有两个以上的竞买人提出报价要求,这种理解也是不对的。从最简单的道理上讲,在存在多个竞买人报价的情况下,挂牌期限截止时,已经有了最高报价人,这时,只要再有一个人有报价要求的,连同最高报价者,就属于有两个以上竞买人要求报价的情形。

为避免纠纷和理解混乱,39号令第十九条第五款对挂牌截止重新进行了明确,规定:“挂牌截止应当由挂牌主持人主持确定。挂牌期限届满,挂牌主持人现场宣布最高报价及其报价者,并询问竞买人是否愿意继续竞价。有竞买人表示愿意继续竞价的,挂牌出让转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人;挂牌主持人连续三次报出最高挂牌价格,没有竞买人表示愿意继续竞价的,按照下列规定确定是否成交:(一)在挂牌期限内只有一个竞买人报价,且报价不低于底价,并符合其他条件的,挂牌成交;(二)在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的,出价最高者为竞得人;报价相同的,先提交报价单者为竞得人,但报价低于底价者除外;(三)在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或者均不符合其他条件的,挂牌不成交”。

按照这一规定,在挂牌截止时,由土地招标拍卖挂牌主持人掌握挂牌现场,可以根据挂牌报价情况确定挂牌成交、挂牌终止或挂牌转为现场竞价,有效地避免了竞买人与挂牌人、竞买人与竞买人之间对挂牌结果产生的理解不一致甚至产生纠纷,有利于挂牌活动的顺利开展。

此外,鉴于进入挂牌出让程序后,对竞买人报价进行确认、更新显示挂牌价格、以及在挂牌截止时间确定竞得人等工作,需要由具体人员主持进行,因此,39号令第十七条对挂牌程序中不准确的表述进行了完善,规定:竞买人填写报价单报价;挂牌主持人确认该报价后,更新显示挂牌价格;挂牌主持人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。

投标、竞买保证金：分阶段定性质

保证金制度是保障市场安全的基础之一。为防范交易风险, 防止违约并确保合约的完整性,许多交易活动都设立保证金制度。从一般意义上讲,保证金是一项履约担保金,证明买方或卖方的诚意,所有的买方或卖方均须交存保证金方能进入市场。2002年的11号令,确立了国有土地使用权招标拍卖挂牌出让中的投标、竞买保证金制度。在招标拍卖挂牌出让活动中,对保证金的性质一直存在不同的认识。一种观点认为,投标、竞买保证金是定金,另一种观点认为是出让金。这两种观点都是片面的。

实际上,由于招标拍卖挂牌出让工作由不同阶段组成,招标拍卖挂牌活动持续过程较长,因此,投标、竞买保证金的性质不是恒定的,在招标拍卖挂牌出让的不同阶段,性质不同。在拍卖(挂牌)成交或中标前,投标、竞买保证金是意向用地者参加招拍挂活动的资格条件,是门槛,并不是定金;在拍卖(挂牌)成交或中标后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,在中标或竞得后转作受让地块的定金。其他投标人、竞买人交纳的投标、竞买保证金,出让人应在招拍挂活动结束后 5 个工作日内予以退还;国有土地出让合同签订后,竞得人最初缴纳的投标、竞买保证金转为土地出让价款。

因此,39号令对投标、竞买保证金的性质进一步作了明确。在第二十条规定:“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后,中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,转作受让地块的定金”。第二十一条规定:“中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间,与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款;其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金,出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后5 个工作日内予以退还,不计利息”。

也就是说,在中标或竞得前,投标、竞买保证金只是竞买人参加招标拍卖挂牌活动的资格条件,中标或竞得后,投标、竞买保证金转变性质成为定金,签订出让合同后,再转变性质成为出让价款的一部分。

缴纳出让金和发放建设用地使用权证书

11号令第二十三条明确规定:受让人依照国有土地使用权出让合同约定缴清全部出让金后,依法申请办理土地登记,领取土地使用权证书,取得土地使用权。这一规定已明确受让方必须在缴清全部出让金后才能领取土地使用证。

但近年来,一些地方存在受让人只缴了部分出让金就分割取得了土地使用权证,再用该土地使用权证申请土地抵押贷款的现象。这给及时交清全部出让金埋下了隐患,同时为开发商以少量资金囤积土地留下余地,而一旦形势不利于开发建设,就造成土地闲置和烂尾工程。

为此,39号令对土地出让金缴纳和建设用地使用权证书发放进行了重新明确,第二十三条规定:“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部国有建设用地使用权出让金后,应当依法申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书。未按合同约定缴清全部出让金的,不得发放国有建设用地使用权证书,也不得按出让金缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”

一些媒体报道,39号令实施后,开发商拿地必须一次缴清全部出让金,而不能进行土地“分期付款”。这是误读了该条款的内容。《城市房地产管理法》第十五条明确规定:土地使用者应当按照出让合同约定支付出让金。2000年国土资源部和国家工商行政管理总局联合的《国有土地使用权出让合同》(示范文本)明确规定,出让金支付方式由出让人与受让人双方约定,既可以约定一次性付清,也可以约定分期支付。如果出让合同约定分期支付,受让方就分期付款,约定一次支付的,就一次性付清。但是,不管是一次性支付还是分期支付,都必须在缴清该宗地的全部出让金后,才可以拿到土地使用权证,未缴清就不能拿证,也不能按缴纳出让金缴纳的比例分割发证。