前期物业工作要点范文

前期物业工作要点篇1

一、物业管理工作

1、出台《沈阳市物业管理规定》

目前，经过了多次专题论证，已形成《沈阳市物业管理规定》（讨论稿）并通过了局内会签，今年8月初将上报市政府法制办，力争在9月份以政府规章的形式出台。出台后，我处将与沈阳报业集团联合，对《规定》大力宣传，发挥舆论作用，引起社会效应，使《规定》深入人心。

2、建立新型住宅区管理模式

第一，在上半年对我市普通住宅区的管理现状、经营状况和维修服务等进行了调研，起草了《关于普通住宅区物业管理现状的调查报告》的基础上，下半年，提出《住宅小区实行分级分类实施意见》并先行在市内五区开展试点工作。对于不同等级的住宅区按照“分等定级，分类管理”的原则，实行分级分类指导。特别是对于普通住宅区的物业管理，要在充分征求业主和社区意见的基础上，有针对的实行专项管理服务，充分保障物业管理企业、社区、业主的共同利益。

第二，年底前初步建立层次分明的四种管理模式。一是实行专业化物业管理的住宅区；二是鼓励开发建设单位，因地制宜，借鉴“百步亭”“以人为本”的服务和建设理念，形成“开发建设、物业服务、社区自治”三位一体的北方“百步亭”；三是对于暂不具备物业管理条件的普通住宅区，按照属地划分的原则交由社区委员会实行专项管理；四是实行专项管理的住宅区，可通过综合整治等手段，努力创造物业管理环境，逐步实行物业管理。

第三，通过上半年对住宅区的拉网式排查工作，全市具备物业管理条件的住宅小区244个，年底前物业化率要达到100%、规范化率达到70%。同时，对年检不合格的物业企业，限期整改，整改不合格的，取消从业资质并登报公布。

3、进一步规范物业管理活动

一是出台《沈阳市前期物业管理招投标办法》，进一步规范物业管理招投标行为，坚决杜绝谁“谁开发、谁管理”的模式，创造公开、公平、公正的竞争环境，从源头上规范物业管理活动，充分保障物业管理活动中的各方权益。

二是建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，强化对物业管理行为的监督。对不诚信的物业管理企业或物业经理人，在实行考评分制度的同时在媒体上予以公布，接受社会监督。

三是建立区、街道、业主委员会三级考核机制，发挥区、街道办事处、社区和业主委员会的组织、监督作用，规范物业管理企业行为，形成街道、社区、物业管理企业和业主四方“共治”的局面，建立起“业主自治管理、政府基层管理、企业物业管理”三位一体的新型管理体制。

四是抓好物业管理从业人员培训工作。今年8月份与建设部联合开展物业管理从业人员培训班，逐步提高我市物业管理从业人员素质，把专业性强、一专多能的复合型管理人才引入到物业管理企业中。

4、继续开展“走进物业大家谈”活动

下半年，为进一步推动我市物业管理专业化、市场化、社会化进程，再次掀起学习、宣传、贯彻《条例》及其配套文件的热潮，促进《沈阳市物业管理规定》的实施，继续与新闻单位联合，开展“走进物业大家谈”活动，使物业管理更加贴近百姓，更进一步掀起人人走向物业的高潮中。谈认识、谈体会，使我市的物业向法制化、规范化、专业化的方向健康发展。同时，通过该项活动，评选出住户信得过的物业企业30家。

二、房屋防汛和安全工作

1、建立和完善防汛责任制

主要做到躲险户、躲险地点和监护人“三落实”工作，本着“以人为本，安全第一”的原则，重点是对弃管房，特困户、低收入户所在危房的助修力度。落实房屋抢险工作职责，明确谁管房，谁负责。特别是危险房屋落实治理责任，进一步加强监督、检查力度，对重点危险房屋，派专人进行跟踪落实。对于危险房屋处理不及时的单位，下发整改通知单，整改不及时的要严肃处理，确保不倒房、不伤人。

2、进一步做好危险房屋勘察工作

虽然，汛期前已经对危险房屋进行过拉网式排查，但当前正直主汛期，重点要做好对有危险点的房屋进一步排查处理。严格按照《关于做好汛期危险房屋排险解危工作的通知》（沈房[2005]79号）文件要求，切实地做好汛期危险房屋的勘察处理工作。

3、认真落实汛期值班、值宿人员岗位责任制

值班人员要坚守岗位，不得出现漏岗、离岗现象。值班、值宿期间密切注视雨情，及时掌握并迅速可能出现的汛情险情，同时做到信息畅通，及时解决可能发生的问题。

三、直管公房行业管理工作

前期物业工作要点篇2

关键词:住宅小区;业主;物业服务企业;利弊分析;选择机制

一、 我国当前住宅小区对物业服务企业选择机制概述

(一) 前期物业管理模式

1. 前期物业管理模式的概念

前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理[1]。新建商品房出售前,房地产开发企业应当委托物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同[2]。前期物业服务合同至业主大会与其确定的物业服务企业签订物业服务合同生效之日终止。

前期物业管理可以区分为两个阶段:项目初始至工程竣工验收合格为止为第一阶段,对于物业服务企业而言可以称之为“前期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;工程经竣工验收合格开始至业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务协议生效为止是第二阶段,称之为“前期物业管理服务”,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业服务企业负责实施。

本文讨论的前期物业管理即为其第二阶段的活动,即前期物业管理服务阶段。因此本文中的前期物业管理模式就是指在工程竣工验收合格之后,业主大会成立之前,由开发商选择物业服务企业对入住率尚不满50%以至无法召开业主大会的住宅小区进行物业服务,待业主大会成立之后,再由业主大会选择物业服务企业的一种物业管理模式。

2. 前期物业管理模式的特殊性

前期物业管理有别于一般意义的物业管理。其特殊性如下:

第一,存续时间不同。一般意义上的物业管理,是从住宅小区成立业主委员会选聘物业服务企业后开始,而前期物业管理仅存在于业主委员会成立之前;

第二,选聘物业管理单位的对象不同。前期物业管理期间,由于业主委员会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,不能没有物业管理和服务,那只能由开发商选聘物业管理单位,或者就是开发商属下的物业公司来承担物业管理和服务工作。一般意义上的物业管理,由业主委员会行使选聘物业公司的职权。

物业管理涉及物业管理区域内全体业主的共同利益,物业服务企业无法和单个业主逐一签订物业管理服务合同,只能在成立业主大会,业主大会选聘之后,由业主委员会代表全体业主签订物业服务合同。也就是说,物业管理的法律关系是建立在业主与物业服务企业之间的关系。然而,在房地产开发中,房地产项目的滚动开发,业主人住是一个渐进的过程,不可能同时入住。为搞好物业的后期管理,在物业建设的过程中,往往就需要前期介入管理了。前期物业管理法律关系,不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同,而是根据建设单位(开发商)与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的;再之,前期物业管理通常是包括一些不具体的一些内容,物管配置的扫尾工程、空置房出租、看管其它经营事项。因此,前期物业的特殊性就在于此。

3. 前期物业服务企业的选择方式

根据我国《物业管理条例》的规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业[3]。

可见,前期物业服务企业的选择方式,国家并没有给与强制性要求,在《物业管理条例》中只是以提倡的方式予以表述。开发商既可以按照《物业管理条例》的要求,通过公开招投标的方式选择物业服务企业,也可以根据开发商的实际条件选择物业服务企业,比如选择开发商下设的物业服务企业或者选择与开发商自身关系密切的物业服务企业。

(二) 业主大会成立后,对物业服务企业的选择模式

1. 业主大会简述

业主顾名思义是指“物业的主人”,即房屋的所有权人[4]。当一个小区的入住率达50%以上时,在当地行政主管部门的指导下,由房地产开发商召集,召开第一次业主大会或业主代表大会。业主大会由物业管理区域内全体业主和非业主使用人组成,是物业管理区域内最高权利机构。业主大会代表物业管理区域内全体业主和非业主使用人的利益,维护他们的合法权益。当业主人数较多时,可按比例推选业主代表和非业主使用人代表,组成业主代表大会。

业主委员会是代表全体业主和非业主使用人利益、反映其意愿和要求、并监督物业服务企业行为的群众性自治机构,旨在维护业主和非业主使用人合法权益,支持、配合、监督物业管理公司的工作。业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生,一般每届任期2~3年。

由此,可以看出,住宅小区内最高权利机构是业主大会,业主委员会是业主大会的常设结构和执行机构[5],可以代表业主大会处理日常事物。

2. 业主大会成立后,对物业服务企业的选择

在住宅小区入住率未满50%,即业主大会未能成立之前,前期物业服务企业是由开发商选择的,业主并未参与。当住宅小区的入住率超过50%,业主大会成立之后,业主代表大会即成为住宅小区内最高权利机构,根据《中华人民共和国物业管理条例》第二章,第十一条对业主大会职责的规定:业主大会有选聘、解聘物业服务企业的职责。而业主委员会是业主大会的执行机构,通常代业主大会执行这一职责。业主委员会有权在业主大会授权下,选聘、续聘或解聘物业管理公司,与之签订、变更或解除《物业管理合同》(或《物业管理公约》)。

可见,在业主大会成立之后,物业服务企业是由业主大会或得到授权的业主委员会决定的。业主大会或业主委员会可以根据前期物业服务企业工作的优劣,来决定其去留。前期物业服务公司的工作若得到业主普遍认可,业主大会或业主委员会便可继续与之签订《物业管理合同》;若得不到大多数业主的肯定,业主大会或业主委员会便可通过公开物业招投标等方式,重新择优选择合适的物业服务企业。

(三) 简要评价

通过对以上业主大会成立前后两个时段物业公司选择模式的分析,可以看出我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制。

前期物业管理期间,由于业主大会尚未成立,没有行使选聘物业公司的职权机构,但已有部分业主入住,又不能没有物业管理和服务,便只能由开发商选聘物业服务企业,或者由开发商属下的物业服务企业来承担物业管理和服务工作。

而业主大会成立之后,便可依法成立业主的自治职权机构,代表全体业主通过公开招投标等方式对物业服务企业做出择优选择。

因此,我国当前的物业服务进驻机制,即可概括为:开发商前期代选,业主后期自择。这种机制固然有其长处,但在具体操作过程中也显示出一些弊端。

二、 对我国当前住宅小区对物业企业选择机制的利弊分析

我国当前住宅小区对物业服务企业的选择机制前文已经概叙,现分别对其优点和不足进行分析整理,以便对其完善之道提出合理建议。通过前文叙述可知,我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制,就是基于前期物业管理机制和业主大会选择机制,因此,对我国当前住宅小区业主对物业服务企业的选择机制的利弊分析,即可通过对前期物业管理机制和业主大会选择机制的利弊分析得出。

(一) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的优点分析

1.前期物业管理机制的优点

前期物业管理服务阶段,是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理。它是整个物业管理活动中的初始阶段,也是实施物业管理非常重要的环节。其优点有以下几点:

第一,前期物业管理有助于物业服务企业提前接触业主,拓展经营业务。这种前期的铺垫性工作对物业服务企业顺利取得项目的管理权(与开发企业和以后的业主委员会签约即前期物业管理权和永久物业管理权),乃至接管楼盘后顺利而流畅地开展物业管理和服务工作,都将起到极大的推动作用。前期物业管理是业主考察物业服务企业优劣的最好机会,相当于试用期,如果前期物业服务企业工作得到业主的认可便可留下继续与之鉴定聘用合同,如果工作不尽人意,业主就可以再另外选聘适合的物业服务企业。

第二,前期物业管理能够完善小区物业的使用功能,减少使用中的后遗症。物业服务企业要把一些遗忘长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围内,就必须进行前期物业管理,从而把那些后期管理中力不从心的问题和缺陷在业主入住之前逐项加以妥善解决,减少后遗症。

第三,前期物业管理是为后期管理做好准备,便于日后对小区物业的管理。如果前期物业服务企业工作得到业主的满意,继续得到聘用的可能性是非常大的。前期物业服务企业获得永久物业管理权之后,如果前期物业服务已经工作到位的话,那么对后续的物业管理活动十分有利,可以更好地提高日后的工作效率。

第四,前期物业管理,不但能保证业主的长远利益,还能减少开发企业在建设过程中随意改变物业规划,保证物业的施工质量,达到完善物业的使用功能,促进房产的销售。同时,加强了前期物业管理,有利于规范物业管理,可以避免开发商、业主及物业服务企业三者的对立情绪,减少三方之间的矛盾和前期遗留的诸多问题。建设单位在前期物业管理中通过招投标选聘物业服务企业进行物业管理,有利于实现建设单位与物业服务企业的“双赢” 。前期物业管理是实施物业管理的重要的基础,是后期物业管理的前提。

积极而主动地开展前期物业管理介入活动,是物业服务企业适应和迎接市场竞争作出的主动反应,也是进一步搞好和扩大物业服务工作的客观需要。另外,物业服务企业介入越早,对开发商越有利,许多不尽人意的设计只要稍为改动,就会达到满意的效果,而且在多数情况下,还能为开发商节省大量支出。同时前期物业服务又可以为业主今后的生活带来方便。因此,前期物业管理是对开发商、业主以及物业服务企业三方均有利的活动,并且在相关法律条文中也做了详细规定,是物业服务过程中不可或缺的环节。

2.业主大会选择机制的优点

在小区入住率超过50%后,既可组织召开业主大会,形成小区的最高权力机构,便可由业主自行选择物业服务企业。这种机制的优点有:

第一,业主大会可以根据业主自身的需要选择物业服务企业,完全体现业主的意志。业主是小区物业的所有者,是物业服务企业服务的对象。物业服务企业的最终目标就是要使业主满意和肯定自己的物业服务。因此,只有选择符合小区业主要求的物业服务企业,才可以使业主获得满意的物业服务。

第二,由业主大会选择物业服务企业,可以使业主利益最大化。业主大会可以通过公开招投标的方式选择物业服务企业,可以通过竞争选择收费最合理,服务最到位的物业服务企业,使小区业主获得真正满意的物业服务,使得物业服务的消费者—业主的利益最大化。

第三,由业主大会选择物业服务企业,可以减少业主和物业服务企业的矛盾,有利于激发物业服务企业的服务意识,淡薄其管理意识。目前我国很多物业服务企业还停留在物业管理的阶段,还未形成物业服务的理念。往往以小区的管理者自居。由业主大会选择物业服务企业,就可以使物业服务企业真正对业主负责,由业主视其工作质量决定其去留,从而提高物业服务企业的服务水平,减少其与业主之间的矛盾。

(二) 我国当前住宅小区对物业企业选择机制的缺点分析

1.前期物业管理机制的不足

前期物业管理机制虽然有很多优点,但是在实施过程中也存在着许多不足,其缺点可以归纳为以下五个方面:

第一,前期物业服务合同不规范,建设单位与物业服务企业双方的责、权、利不明确。《物业管理条例》第21条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。”实际上,有的建设单位与物业服务企业在签订前期物业服务合同时,没有按规范的合同办理,使合同的核心内容(即双方的权利义务及违约责任),没有明确写进合同中,造成了双方的矛盾和分歧,影响了物业管理,殃及到业主的利益。

第二,物业承接验收制度不完善,移交不完整。在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业服务企业往往无法接正常规定,进行严格的物业承接验收工作,在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交不完整。若前期物业服务企业工作马虎,被之后的业主大会所解聘,其遗留问题即要新选聘的物业服务企业来处理,若移交不完整,很多隐蔽问题无法发现,那么责任认定就存在困难。

第三,业主临时公约未建立或未约定。《物业管理条例》第22条明确规定:“建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。”

可是,有的开发商在销售过程中,片面追求房屋的销售量,忽视了业主临时公约的制定和建立;有的开发商即使制定了业主临时公约,但条款简单,文本不规范,双方的责权利未在书面上进行认真的约定,这样就会使双方的合法权益得不到有效的保护,也为前期物业管理留下了许多后遗症。

第四,前期物业管理招投 标不规范,开发商选择物业服务企业的合理性存在质疑。目前,由于不少地方对推行招投标制度的重要性缺乏认识,导致招投标选聘物业服务企业没有成为主要的方式。有的开发商与物业服务企业本是“父子”关系,多数情况仍然是开发商与物业服务企业“私下” 协协商而定;有些招标方在实际已内定中标对象的情况下进行虚假招标,使招标成为一种过场和形式;有些招标的业主不考虑“质价相符”的原则,片面强调最低价格,造成投标企业的竞相压价;有些参与投标的物业服务企业恶性竞争,相互杀价,靠不切实际的承诺赢得中标;物业管理招投标市场发育还不成熟;政府主管部门的监管方式和能力还有待提高。

第五,物业服务和收费“质价不符”。《物业管理条例》第36条规定:“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。”国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第5条规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”这个原则就是人们常说的“质价不符”的原则。但是,由于目前适用于物业管理“质价不符” 的服务收费机制未完全建立,尤其是在前期物业管理活动中,一些不规范的物业服务企业为了取得物业管理权,采取了不正当的竞争,相互杀价。以及有些业主不考虑物业服务的质量,片面追求最低价格,使前期物业管理的物业服务收费“质价不符”,违背了物业服务收费的基本原则。

2.业主大会选择机制的不足

业主大会成立后,业主对物业服务企业的选择就有了自主性,但是这一机制也存在着一些不足。

第一,业主大会、业主委员会的成立、组成、运作缺少监督和制约,有的业主委员会不能真正代表业主利益,甚至损害业主的共同利益。现阶段由于机制的不完善,导致业主大会的成立存在一定的困难,我国现阶段大多数的小区都没有成立业主大会。虽然我国《物业管理条例》中明确规定了,物业管理区域内全体业主组成业主大会[6]。但是在执行过程中却很难成行。

第二,容易造成业主内部矛盾。由于每个业主的利益均不相同,对事情的看法也各有所异。对物业服务企业的选择也一样,业主大会或者业主委员会选择的物业服务企业,也许并不能满足所有业主的需求。少数业主的权益就得不到保障。容易产生业主内部之间的矛盾与不合。由于没有协调好小区内全体业主的意见,在没有解决旧有问题的情况下,很容易引发业主之间,业主与建设单位、物管公司之间新的矛盾。

三、 对完善当前机制的建议

当前我国住宅小区对物业企业选择机制既有优点也有不足,其优点应该进一步得到发扬,继续贯彻前期物业管理机制,并充分发挥业主大会的作用。如果开发商、业主、物业服务企业在实际操作过程中从前期物业管理到业主大会的运作能够真正按照我国《物业管理条例》所规定的那样去操作,那么此种机制是可以得到肯定的。但是,在操作过程中也出现的一系列不尽如人意的地方,需要不断地改进和完善。因此,为完善和改进我国住宅小区对物业企业选择机制,特提出以下建议:

(一) 不断完善前期物业管理机制,加强前期物业管理

1.规范前期物业管理招投标行为。《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定的招投标原则,对于规范物业管理招投标活动,保护招投标当事人的合法权益,促进物业管理市场公平竞争起到了积极的推动用。实行前期物业管理招投标制度是规范物业管理市场的重要手段,也是物业管理获得前期物业管理权的唯一途径。所以,规范前期物业管理招投标,提出以下建议:

1) 加强前期物业管理招投标制度的学习,使建设单位及物业服务企业树立依法招投标的意识;

2) 建立公正、公开、公平的招投标竞争市场;

3) 建立健全招投标备案制度;

4) 培育和发展招投标中介服务机制;

5) 建立和完善物业管理的仲裁机构;

6) 政府主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。

2.制定前期物业管理业主临时公约。我国《物业管理条例》第23条规定:“建设单位在销售物业之前,制定业主临时公约。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位有责任在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。同时,业主临时公约对全体业主具有约束力。”实行业主临时公约制度有利于提高业主的自律意识,预防和减少前期物业管理活动中的纠纷。因此,为完善这一模式,提出以下建议:

1) 建设单位在制定前期物业临时公约时,必须按《物业管理条例》规定,使业主临时公约尽量规范化,并不得侵犯物业买受人的合法权益;

2) 建设单位制定的业主临时公约应对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益、业主应履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出合理合法的约定;

3) 业主应自觉遵守业主临时公约,并予以书面承诺。

3.规范前期物业管理服务合同。《物业管理条例》第35条明确指出:“物业服务合同应对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”尤其是前期物业管理服务合同更应严格按《物业管理条例》规定执行,合同的内容和约定,一项也不能减少。因为前期物业管理服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件。所以, 规范前期物业管理服务合同 , 不但有利于建管衔接 ,防止建管脱节以及重建轻管的现象发生,还能保护先期入住业主的合法权益,并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。规范前期物业管理服务合同提出以下建议:

1) 根据《合同法》的规定和《物业管理条例》的精神,建设单位与选聘物业服务企业,应当签订书面的前期物业管理服务合同;

2) 双方在前期物业管理服务合同中,重点应对服务质量、服务费用、双方的权利义务及违约责任等合同要素必须界定清楚;

3) 签订物业服务合同要维护缔约双方的利益,尽量做到条款的合理合法;

4) 双方对违约责任的条款应该尽可能细化,并针对合同违约责任做出明确的约定。

综上所述,由此可见前期物业管理的重要性及特殊性。由于前期物业管理法律关系的主体包括了开发商、业主和物业管理企业三方。三方在前期物业管理活动中存在着不可分割的联系和诸多问题,要使前期物业管理活动健康有序发展,就必须加强前期物业管理,它在整个物业管理活动中有着举足轻重的作用。搞好前期物业管理,就会使整个物业管理活动有个好的开端,也是规范整个物业管理活动的重要前提。加强和规范了前期物业管理,可减少整个物业管理活动中的诸多矛盾,为物业管理的后期发展铺平了道路。

(二) 不断发挥业主大会的作用,完善业主大会选择机制

1.业主大会的成立与运作要做到公开、透明。业主委员会不应该关起门来讨论决定业主大会才可以做的决定,尽管可能出发点是为了大家的利益,但往往会好心办成坏事,得不到业主的认同和理解,反而引发一些不必要的矛盾。业主大会筹备组在筹备成立业主大会,业主委员会在执行业主大会决定时,更多的是要在程序上保证全体业主都能够参与到讨论中来,规定需要及时向业主公告的内容,应当及时公告,做到整个过程透明化,积极听取、采纳业主的意见和建议。

2.应当建立健全有关资料的档案工作。 对有关的公告、议事情况应当有清晰的记 录。

3.保护少数业主的利益。业主投票必然是少数服从多数,以多数业主的意愿作为选择物业服务企业的依据。但是,少数业主若对由多数业主决定的物业服务企业不满的话,业主大会应协调少数业主与物业服务企业的关系,真正做到所有业

的利益最大化。

参考文献

[1]. 朱爱华、张彦、陈佩华:《物业管理》,社会科学文献出版社,2002

[2]. 谢凯:《小区物业管理》,广东人民出版社,2002

[3]. 方芳、吕萍:《物业管理》,上海财经大学出版社,2003

[4]. 蔡耀忠:《物权与物业管理》,中信出版社,2004

揭明,唐先锋:物业管理若干法律问题研究[J].政治与法律,2007,(1),35-37

[1]《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第一章,第二条,2003年6月26日起实施。

[2]《天津市物业管理条例》第35条,2008年12月1日起实施。

[3] 《中华人民共和国物业管理条例》第三章,第二十四条,2007年10月1日实施

[4] 《中华人民共和国物业管理条例》第二章,第六条,2007年10月1日实施

[5] 《中华人民共和国物业管理条例》第二章,第十五条,2007年10月1日实施

前期物业工作要点篇3

其中会所：万O

预计入伙时间: 年 月 日 介入期限： 年 月― 年 月 日

工 作 计 划 进 度

序号 工作内容 计划开始时间 计划完成时间 备 注

第一阶段 物业服务早期介入(初期)

1 就物业早期介入服务内容、流程及费用向地产公司提交方案

2 与地产就物业前期介入工作开展签订《服务协议》

3 组织物业前期介入人员实地考察名流印象.

4 就前期介入所需资料与地产公司相关部门进行协调 项目施工图纸项目相关经济数据

5 根据地产公司所提供的相关资料,组织人员对项目施工进度设备安装进行跟进和监督. 此项工作物业公司将做为前期介入服务工作重点,并定期对施工现场所收集和掌握的情况以书面形式向地产进行汇报.

6 就物业临时办公地点与地产公司进行协调并确定地点及装修方案

7 完成名流印象投标书的制作并在房管局物业办进行备案

8 物业费收费标准及其他服务费用标准送物价局申报备案

9 就项目开盘的各项筹备工作与地产协商并积极配合

10 针对项目开盘期间顾客所提到的问题，对地产销售人员进行物业知识的培训及交流 由物业公司制定培训方案,及内容.

11 制作销售前期需对外展示的各种物业宣传资料.并交于地产公司审查. (临时管理规约相关协议与合同) 12 印刷各类物业资料.

13 配合地产公司做好开盘期间的内、外景布置及策划等工作

14 开盘期间物业办公设施设备的购置

15 以上准备工作进行梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

16 就项目开盘召开员工会议,强调开盘后的工作开展及要求

17 热情迎接项目开盘

18 根据拟定的物业早期介入服务方案做好此阶段的工作.

19 协助地产公司做好销售现场接待与环境秩序营造. 此项工作将持续进行,(物业咨询看房通道（现场）环境秩序营造，准客户开发和引导)

20 整理施工跟进过程中发现的工程遗留问题并递交地产公司 此项工作以项目竣工验收完成时间为准,未及时整改的工程遗留问题,物业公司将在物业接管验收期间提出,并及时整改.

21 对已整理出需施工方整的工程遗留问题交地产公司工程部落实整改工作。并做好签章手续

22完成正式接管项目的机构设置人员配置人员培训等各项准备工作 在3月1日前完成各类人员的招聘及岗前培训

23 与地产公司就物业管理用房的确定及装修方案进行协商,并在2009.3.1日前完成物业管理用房的装修. 由地产对物业管理用房进行装修.

24 完成正式接管项目所需的办公工程保洁秩序等设备的购置. 所需设备购置明细由物业公司向地产公司另行呈报

26 参与地产公司组织的项目竣工验收,并详细记录验收时所出现的工程遗留问题,为物业接管验收做好准备. 以地产公司通知时间为准

27 确定接管验收小组及成员,并将拟定的接管验收手册和组织机构人员呈报地产公司.

28 组织相关人员对楼盘现场勘察, 为接管验收做好准备工作

29 就接管验收工作的开展及后期物业管理召开员工大会

30 业主入伙手续办理，物业日常各项服务、管理工作正常开展 为业主提供优质的物业服务

31 完成物业接管验收的报告,并物管中心审核通过后报送地产公司，进行签收。

32 完成项目保洁开荒作业

33 与地产公司相关部门衔接已售房屋业主的购房情况资料

34 与地产公司相关部门协商确定交房流程和计划 向地产公司递交业主入伙方案

35 完成业主手册编制及印刷 按照房屋顺序编制业主入伙所交费用一览表

36 完成业主入伙所需文件资料、装修资料和相关表格制定及印刷

37 入伙的资料进行分户装放和编号

38 就入伙工作的流程和各部门的衔接工作进行布置和工作安排

39 与相关业务单位联系，及时派驻相关业务人员进场办理业务 (电信装饰电力银行)

40 入伙流程的模拟程序

41 完成入伙现场人员的设置及环境布置 与地产进行协商

42 以上准备工作的梳理、分析及总结并对遗漏事项进行追补

43 召开全体员工会议

44 热情迎接业主入伙

第二阶段 物业服务早期介入(强化期)

正式接管项目(时间暂时为:2008年 月 日―2009年 月 日)

第三阶段 物业服务早期介入(完成期)

物业接管验收(时间暂时为:20xx年 月 日―20xx年 月 日)

前期物业工作要点篇4

一、活化工厦对物业管理带来的机遇与挑战

1.机遇大厦物业管理的目的在于为大厦的业主及住客提供和维持舒适的生活环境，并有效地保养大厦的公用地方及设施。良好的大厦管理能令大厦洁净、安全及和谐，并能为大厦提供保安措施，改善业主及住客的生活质素，也会提升物业的价值。从活化工厦为物业管理带来的机遇来看，包括如下内容。一是活化工厦对物业管理行业的影响应该是正面的，因为零售业及商厦对物业管理的质与量的要求比对一般轻工业物管的要求高，更何况目前不少工厦已空置。二是活化工厦能够提供更多的物业管理介入机会。活化工厦模式能够拆除更新原有建筑物，合理化住户安置，改进大厦公共设施，并变更土地使用性质或使用密度。详细内容应包括土地使用的改变计划、地下与地上公共设施、设备的更新、现用户的迁移安置、区域内旧屋的拆除等。因此，工程涉及方面极广，这些内容值得探讨，并与物业管理服务业密切相关。三是活化工厦使得业主对物业管理的需求度提升。具体反映在两个方面：业主对生活环境品质要求会逐渐提高；政府与业主对大厦生活环境的品质化与标准化具相当共识，物业管理市场未来成长空间极大。2.挑战一是活化工厦措施将增加商场及办公楼供应，租金及管理费可能面对下调压力。物业管理公司需面对以下的挑战：物业管理在商场及办公楼的市场增加；管理费或许有下调压力；物业管理人才的需求将增加。二是当前物业管理技能的不足。国内物业管理公司规模仍太小，人员素质参差不齐且易流于恶性竞争，难以提升整体服务品质；缺乏教育体系及培训体系；目前的诸多法律很难适应时代的发展，有必要进行修订，从而确保构建起符合活化工厦需求的物业管理相关法规；目前物业管理服务人员证照制度有待加强，需根据国外经验，建立我国完整的物业管理人员证照制度；目前物业管理产业缺乏资料库的建立，导致该产业发展的基本资料不足；进入市场门槛低，并且退出该行业也没有太大障碍。

二、应对活化工厦的物业管理新举措

1.加大活化工厦前期阶段的介入目前，物业管理缺乏完整性整合系统，在活化工厦前期规划阶段全权由建设公司主导，建设公司与建筑规划设计人员很少从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便。因此，物业管理公司应在活化工厦专案规划设计阶段前期介入，从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，并提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理。具体来看，涉及到如下内容。一是前期设计介入。如果物业需要专业、有系统经营及具高度整合等特性，则在规划设计时期，物业管理就应当介入，从业主使用和物业管理的角度出发，参与活化工厦规划设计方案的讨论，提合理的建议，完善设计每个细节，使活化工厦完成后，更能发挥其功能，并且可以有效地避免因设计欠缺给物业管理和业主使用带来的困扰。二是前期管理介入。物业管理公司在做好业主入住前的准备工作之外，首先应对员工进行物业管理相关知识培训，使员工们了解本阶段的工作重点，经常与业主取得联系，加强对业主应用的监督指导，对应用中暴露出来与设计和施工有关的问题及时收集汇总，并与开发商保持密切的联系，或者经建设公司授权，代表建设公司与施工方联系，使暴露的问题能在活化工厦公司尚未完全撤离的时候，得到及时处理和排除。三是使用管理。物业管理周期最长的一段，可以延续到物业自身使用寿命的终结。目前我国活化工厦前期规划阶段多全权由建设公司主导，引入物业管理公司进入较晚，容易产生使用需求与规划设计上的落差，而造成日后维护管理的不便，因此如何使建筑公司与物业管理公司的相互搭配得宜，并与使用者的使用、管理需求相符，使得物业的寿命得以延长使用为主要的重点。2.搭建活化工厦物业管理数据库一是期望官产学研方面的不同组织共同建构活化工厦整体物业设施维护与管理数据库（DATAWAREHOUSE）与资料挖掘（DATAMINING）技术。为使物业设施维护与管理的知识创新与探索的基础应用，并以此基础发展出具有智能化设施维护与管理信息系统，提升服务品质与效率，打造能够体现高科技的工厦物业设施维护与管理服务品质与生活。二是物业或资产设施维护与管理信息系统未来发展方向，应确保管理信息系统能采用企业资源规划（ERP）模块进行规划。结合不同产业类企业资源规划（ERP），强化管控机制，从而以期能在设施维护与管理领域架构一套完整的信息服务平台，深化技术、信息、服务共享的契机，以达成相应的管理目标。另外，需发展互动式数字技术资料库，有效运用设施维修资料库，逐步建立GIS互动式数字技术资料库的架构，通过文字、图形状态提供维护使用人员更完整维修技术指导知识，除可有效缩短技术指导知识等待时间，且减少维修过程误判的比率，并借以提升使用人员工作效益及延长设施寿命。三是发展互动式节能技术资料库，借助资料收集及监视控制设备（SupervisorControlAndDataAcqusition,SCADA）汇整设施的运转状态，并与物业设施维护与管理信息系统内建运转值进行自动比对。比对结果提供物业设施管理人员决策!有效执行设施设备的节能策略及预防保养策略，以达到延长设施寿命及减碳管理目标，创造绿色生活环境。3.规范化的管理理念与思维创新一是规范化的管理理念。在给顾客提供的各项服务应必须明确各自的责、权、利关系，即让顾客提前知晓，同时又保证了自身的服务质量，从而提高了工作效率。实施规范化管理，是企业发展的目标和市场经济发展的必然规律。因此，物业管理企业必须明确贯彻并规范管理的理念，遵循市场规律办事，不投机不取巧，踏踏实实，使服务过程规范、透明，建立一个公开、双向的沟通渠道，敢于将自己的工作明确地展示给顾客。二是创新思维。物业管理公司时刻要有危机感，有压力感，正确认识自身及所处的环境；所谓“做正确的事比把事情做正确更重要”，就是正确处理好战略和策略的问题，凡事都要有一个正确的立足点；所谓“今天的方法就是明天的问题”，因而还要有一个创新思维的问题，要关注形势的发展，根据外部环境的变化，不断调整工作方法，完善工作程序，避免僵化。综上所述，随着经济的区域化发展进程的加速，我国许多地区的工业大厦都被遗弃。因此，从多个角度着手，进行工厦活化十分必要。文章重点分析了当前工厦活化的主流政策和实施，并探讨了活化工厦对当今物业管理带来的机遇与挑战，最后给出了在活化工厦背景下，有效提升物业管理水平的措施，以期为活化工厦在我国某些地区的开展提供必要的借鉴与参考。

作者：郑洁 单位：上海信谊物业经营管理有限公司

前期物业工作要点篇5

关键词：物资供应管理；降低材料成本；途径

近年来，面对激烈的市场竞争，许多企业在开发新产品和开拓市场的同时,把降低材料成本作为提升竞争力的一种手段。材料成本是成本的主要构成要素,自然是控制的重点。那么生产企业应如何通过物资供应管理来降低材料成本呢？笔者认为：要高度关注物资管理的三个重要环节：计划管理环节、采购管理环节、储备管理环节，并抓住各环节的重点，在保证生产物资的供应的前提下使存货的总成本最低。

一、计划管理环节

计划管理是物资供应工作的起点，也是材料成本的开始。在这个环节，要重点关注三个量的确定。

1．物资需要量。物资需要量是企业各部门在计划期内为满足正常的生产经营而需要的物资数量，是物资计划编制的基础。它是以企业各用料部门计划期内提报的需用计划为基础、平衡现有库存为条件，按每种物资具体规格确定的。计算公式为：物资需要量＝∑各用料部门需用量。

2．物资供应量。这是个非常重要的指标，关系到本计划期应该要多少物资才能满足企业正常的生产需求。计算公式为：物资供应量=物资需要量-现有库存量。

3．物资采购量。物资采购量是在物资需要量的基础上，结合企业回收复用、修旧利废、自制加工、积压改造的量而确定的。公式为：物资采购量＝物资供应量－企业回收复用-修旧利废量-自制加工-积压改造量。上述公式可以进一步表述为：物资采购量＝∑各用料部门需用量－现有库存储备－企业回收复用-修旧利废-自制加工-积压改造量。

从上述公式我们不难看出，企业生产需要的物资，不是要多少就买多少，而是在先利用现有库存量和企业内部可利用资源后，不足的部分才向市场购买。计划环节还把企业修旧利废、回收复用、自制加工、积压改造等企业内部可供利用资源纳入生产用料安排，减少了新材料的投入，减少了计划期物资采购的数量，也减少了采购费用和仓储费用的发生。加之这些物料在以前期间已经消耗，进入了消耗期的成本，再投入时不重复记入投入期的成本，达到了降低成本的目的。

二、采购管理环节

采购环节涉及物资买价、采购费用等材料成本的构成要素。尤其是买价，占材料成本的比重很大，能导致采购成本的升降。因此，在控制成本的大前提下，降低买价是采购管理环节的重点。降低买价的方法一般有以下几种。

1．通过及时付款获取价格折扣。

2．通过批量采购获取批量价差。

3．分析物资价格变动规律，在价格回落时购买。企业用的许多物资，经过分析，能找出一些价格变化规律，如企业生产需用的一些季节性较强的商品，在销售淡季购买，能节约不少采购资金。

4．大宗材料和设备，用招标采购或竞争性谈判采购。这两种采购方式的一个共同特点是在供应商之间引入竞争机制，通过供应商之间相互竞价，使企业在采购中处于有利地位。

5．选择信誉良好的供应商，与之签订长期合同。与诚实信用、信誉度高的供应商长期合作，不仅能保证供货质量，还可以得到其付款和价格的优惠。

当然，降低买价的方法远不止这些，任何可以降低买价的手段都是采购考虑的对象，但必须要合情、合理、更要合法。至于上述何种方法应该优先采用，何种方法更好，则需要采购人员运用自己的专业技能和工作经验加以综合判断和灵活运用。

三、储备管理环节

为了保证生产的顺利进行，企业储备一定的物资是必要的，但不可因为其必要而无节制地储备。如果储备过多，会增加仓储费用、保险费、装卸搬运费及不合理损耗。因此，在控制成本的前提下，储备管理的目的就是要使库存物资的数量在能满足生产需要的情况下尽可能最小化，即数量上合理的最小化。

要做到数量上合理的最小化，笔者认为现在许多企业推行的零库存管理方法值得借鉴。零库存不是没有库存，而是库存数量近似于“零”。作为一种先进的库存管理理论，它可以解决库存管理中的部分浪费现象，降低库存管理成本，减少库存占用资金和仓库仓储管理费用，解决库存物的老化、损失、变质等问题。实现零库存的方法有很多，一般常用的方法有以下几种。

1．变相储备。变相储备就是不采用库存储备的形式，以此达到零库存。如有些国家将不易损失的铝这种战略物资作为隔音墙、路障等储备起来，以防万一。

2．由供应商委托就近的营业仓库或经销商存储和保管货物。营业仓库或经销商是一种专业化程度比较高的实体，供应商委托这样的实体储存货物，就是把所有权属于自己的货物存放在专业化程度比较高的仓库中，由后者保管和发送货物，企业则按照具体的使用数量和事先达成的价格向受托方支付相应的物料款项。采用这种方式，企业不必再过多地储备物资，甚至不必再单独设立仓库从事货物的维护、保管等活动，在一定范围内便可以实现零库存和进行无库存式生产。

3．作分包方式。企业的许多物资，可以委托或者承包给供应商加工，不必自己进料生产。这样，自己的库存就相应的减少，甚 至为零。

4．实行供应商配送方式。一般来说，在没有一定储备的情况下，无论是生产物料还是成品的配送，都会影响企业的库存量。因此，通过配送的方式，供应商及时地将按照订单生产或采购的物品配送到，企业可以在物品运输的途中实现储存，从而实现零库存。

5．出租仓库或厂房内的部分场地给供应商作为仓库。这种方式就是和供应商事前协商，把企业的场地出租给供应商，由供应商对企业所需的物资进行储备，企业用多少就领多少，事后供应商凭领料凭证与企业结算。这样，物资在未领用前，所有权属于供应商，企业没有实际的库存。

6．代保管。这种方式很简单，就是供应商将物资以书面形式委托企业仓库代为保管，企业用多少料就付多少钱，季度结算，料完款清。物资在用之前，所有权属于供应商，虽然仓库有物资的存在，但不体现在企业的存货账上，这也是一种零库存。

当然在使用以上方法时应综合考虑，使储备成本与缺货成本之和最小，库存物资数量实现合理的最小化，达到降低材料成本的目的。

物资管理工作是一件复杂繁琐的工作，尤其在现在生产材料大幅度涨价的情况下，一方面要降低材料成本，一方面要保证生产物资的正常供应，难度是可想而知的。但只要我们抓住供应工作的重点环节并把握该环节的要点，就能够在保证生产供给的同时降低材料成本，实现企业控制材料成本的管理目标。

参考文献

[1]刘颐源，周蕴华，王兰洲．煤炭工业企业物资计划与管理．中国矿业大学出版社，1990．

[2]吴美丽．浅谈企业零库存管理．社科纵横，2007，（3）．

前期物业工作要点篇6

[关键词] 畜牧产业 动物疫病 防控

[中图分类号] S851 [文献标识码] A [文章编号] 1003-1650 （2016）12-0282-02

“十三五”时期作为我国全面建设小康社会的决胜时期，党中央在各行各业给予了高度重视，畜牧产业在这一时期需要围绕安全问题做好动物疫病的防控工作[1]。作为动物源性食品安全、养殖产业生产安全及公共卫生安全的重要参与者，作为兽医工作者，需要在当前时期牢牢把握历史责任感和时代赋予的挑战与机遇，正确树立大局意识，直面畜牧业产业发展中动物疫病的恶劣影响及防控的重要性，探究动物疫病的防控措施，并分析当前时期加强动物疫病防控的形势，为相关研究打下坚实的理论基础。

1 动物疫病的恶劣影响及防控的重要性

农业部市场预警专家委员会在新的《中国农业展望报告（2015-2024）》中我国未来十年的畜牧业产品进行了预测，其中猪肉预测：未来10年我国猪肉产量在肉类产量中占比将有所下降，从2014年的66.4%下降至2024年的64.9%，而年出栏500头以上规模的养殖户会成为生猪养殖的主导者，到2024年其出栏比例将高于60%；牛羊肉预测：至2020年，牛羊肉产量会达到784万吨和509万吨；2024年牛肉产量将达到828万吨，牛肉产量的年均增长为1.9%；羊肉产量将达到548万吨，羊肉产量的年均增长率为2.5%；奶制品预测：预计2024年，我国存栏100头以上奶牛规模化养殖比例将会达到65%，相比2014年提升20个百分点。预计2020年，奶类产量为4397万吨，2024年达到4760万吨，展望期内平均增速为2.0%左右。受环境保护因素和资源短缺的制约，展望期间奶牛存栏数量的增长有限。

从以上展望数据可以看出，畜牧业中养猪行业发展存在下降趋势，而奶牛、肉牛、羊的养殖将会得到进一步发展。而畜牧业作为人们食物的重要来源，其发展与人们的饮食行业发展息息相关。人们的食物中，很大的比重来源于畜牧业产业。日常饮食充分将畜牧业产业与人们的生活联系在一起，如果畜牧业产业中忽视了动物疫病的防控，很可能在肉制品饮食上给人们带来不健康食物来源，影响人们的饮食健康[2]。比如说，如果肉制品食物质检疏忽或者不合格产品非法流入市场，可能会造成食物中毒等严重食品安全问题。再比如说，由于动物疫病的存在，养殖业在动物疾病预防或治疗过程中会使用抗生素等药物休药期执行不到位，若动物性食品中残留量超标，或者肉制品中病原微生物存在多重抗药性，都会给人们的生命与健康造成直接威胁。可以说，食品安全受到动物疫病的严重威胁，而人们的健康又与食品安全紧密相连。

同时，当今人类多数传染病的来源都是源自动物，有研究[3]表示，大约80%的人类传染病来源可追溯到动物身上。特别是一些重大的人畜共患病，严重威胁着人类的健康。2003年的非典型性肺炎（Severe Acute Respiratory Syndrome，SARS）、2004年的高致病性禽流感和2009年的甲型H1N1流感都给了我们深刻的教训，这些疾病或多或少都与动物疫病存在直接或间接的联系。由此可见，动物疫病对人类生命安全和身体健康的威胁性巨大，需要严格做好动物疫病防控工作，降低疫病发生几率，减少其存在的危害性。

2 加强动物疫病防治工作的核心思想

动物疫病防治在兽医工作中始终是重点内容，不论是在什么时期，都要认真对待，不可掉以轻心。作为兽医工作者，针对当前形势，应当与时俱进，大胆创新，结合“十三五”期间动物疫病面临的新问题、新形势、新挑战，走在时代的前沿，把握疫病防控的主动权，积极推动动物疫病的防控工作。动物疫病工作的开展需要坚持内防、外堵相结合，坚持标本兼治，并兼顾眼前与长远发展，从动物疫病实际情况出发，做好防控工作中的每项内容。要立足动物疫病控制，需要通过以点连线、由点至面的大方向，从疫苗接种、场区规划管理到用药控制多层面以“治本”为指导思想，加大实施选种、接种疫苗的管理工作，加强选种种源监测力度，严格控制新引进种畜的疫病安全，做好种畜传染的直接传播途径隔断，加强种畜的定期观察管理，从源头控制疫病发生风险。针对养殖场建设，需要从场地选址开始，到内部区域规划，再到场区风险管理，深层次挖掘场地建设与管理期间对动物疫病的防控效果。从预防角度出发，正确贯彻落实《全国家禽H7N9流感剔除计划》与《全国小反刍兽疫消灭计划》，将疫病消除在萌芽之中。

前期物业工作要点篇7

关键词：林业有害生物；防治；问题；对策

中图分类号：S763文献标识码：A文章编号：16749944（2013）04004703

1引言

林业有害生物防治是国家减灾工作的重要组成部分，对保护森林资源、改善生态环境、促进国民经济和社会可持续发展具有十分重要的意义。峡江县1987年成立“森林病虫防治检疫站”以来，正式开展林业有害生物监测防治工作，在各级政府及有关部门的大力支持下，目标管理责任制得到落实，防治手段和防治成效不断提高，由于受诸多因素制约，目前该县林业有害生物监测防治工作仍存在一系列亟待解决的问题。为了更好地开展林业有害生物监测工作，保护森林资源的安全，笔者试对当前开展林业有害生物监测防治工作提出粗浅的看法，旨在探讨相应对策。

2峡江县林业有害生物防治现状

峡江县现有林业用地面积87476.7hm2，其中：有林地面积70563.6 hm2，疏林地面积872.9 hm2，灌木林地面积11688.9 hm2，未成林造林地面积3768.2 hm2，苗圃地面积3.5 hm2，无立木林地面积458.3 hm2，宜林地面积121.3 hm2，活立木总蓄积量380.8万m3，森林覆盖率64.72%。随着造林绿化步伐的加快，森林面积逐年增加，为各类林业有害生物的发生危害提供了大量寄主植物，加上森林生态环境脆弱，是林业有害生物的常发区和高发区。全县鉴定已有林木害虫107种，害螨4种，林木病害26种，给该县林业生产常年造成危害的有20余种，面临的林业有害生物防治现状不容乐观，近年来该县年均发生总面积达1133.3 hm2，其中：病害 5333 hm2，虫害600 hm2（轻度866.7 hm2，中度200 hm2，重度66.6hm2）。

病虫害特点：-是有害生物总体发生面积居高不下，呈逐年增加态势；二是随着人工造林面积增加，危险性有害生物潜在威胁增大，在当前资金、人力、技术等有限的情况下，防治难度加大；三是成灾有害生物种类增多，防治技术落后，危害损失严重；四是外来有害生物的入侵进一步加剧，周边地区外来国家级检疫性林业有害生物已逼近该县呈潜在威胁；五是本土重大有害生物发生危害依然严重，通过几代森防工作的努力，有害生物仍然顽固难治，暴发现象常有发生，几乎年年在局部地区暴发成灾，严重制约了林业生产和生态环境建设，防治形势十分严峻，主要有马尾松、萧氏松茎象、松梢螟、杨扇舟蛾、咖啡豹蠹蛾等食叶和蛀干害虫，已成为峡江县最为严重的林业有害生物。

3存在的主要问题

3.1监测预报工作基础薄弱

峡江县1987年成立“森林植物病虫害防治检疫站”以来，由于起点低，尽管森防工作近年来有很大的发展，但也存在不少问题。-是森防体系不健全，资金短缺，监测、测报队伍整体素质不高，队伍不稳定，专职少，兼职多，进出频繁，县站和乡镇10个测报点，隔两年又变动一次，除县站有专职外，现有乡镇林业站测报人员都是兼职的，仪器设备阵旧，县站没完整的实验室，现办公室与实验室合为一体，尤其是乡镇林业站更为突出，即成为“三无监测点”（无通讯工具、无仪器设备、无专职监测人员），加上工作繁多，管辖范围大，没有必要的基础设施和仪器设备，全凭眼睛看，腿传递，与当前有害生物严重发生形势和监测工作需要不相适应；二是病虫害测报基础还薄弱，不配套，缺乏必要的调查设备和监测预报经费，监测预报工作不能满足防治工作的需要；三是重培育轻保护，重除治轻预防的倾向还依然存在，对有害生物预防重视不够，在工作重点布局和精力投放上，往往用于防治的多，预防的少，常常出现“平时无人问，灾时忙一阵”现象；四是现行的管理机制已不适应林业有害生物防治工作发展要求。

3.2森林质量不高，抵御灾害能力较差

长期以来，由于天然林资源过度利用，形成大量的天然次生林、灌木林和人工林，选择树种、营造林、抚育管理不科学，没有将林业有害生物“预防为主”的目标融进去。从峡江县森林资源结构来看，人工造林多，天然林少，纯林多，混交林少，林分树种单一，林龄偏小，导致植物群落结构简单，森林生态系统脆弱，生物多样性程度低，地力衰退严重，抗逆性和抵御有害生物发生诱因增多，是造成林业有害生物发生的主要原因。

3.3病虫种类多，危害性大，防治困难

峡江县历年监测预报资料显示，林业有害生物病虫种类只增不减，危害比较严重，表现为以下方面。一是病虫由20世纪80年代初的22种增加到27种左右，松毛虫、松梢螟、萧氏松茎象、天牛等危害至今未能得到控制，新的病源不断入侵，防治手段难度大，对生态效益和社会效益带来了不可估量的影响。二是危险性病虫害潜在威胁增大，国际性检疫病虫害松材钱虫病已在吉安市发生，一旦侵入峡江县，松类林很可能会在短期内被毁灭，监测防治检疫难度大。三是防治技术手段落后，对松毛虫、萧氏松茎象等虫害，常有暴发成灾的特点，如病虫初发期不能及时发现，监测跟不上，防治就相当被动。

3.4科技力量不足，部门缺乏协调，经费短缺

新技术和现有科研成果推广力度不够，在防治时因大面积喷洒化学农药导致病虫抗药性增强、污染环境、杀伤天敌形成恶性循环，生物防治技术由于资金所限还未推广。长期以来，乡村两级组织及林业基层单位没有把林业有害生物防治工作摆到应有位置，缺乏做好林业有害生物防治工作的责任感和使命感，致使林业有害生物防治工作不到位，具体措施不落实，被当作可有可无的软任务。目前林业生产各个环节之间缺乏协调，造林的只管造，育苗的只管育，引种的只管引。从国有林场到集体及林农个人，从领导到群众，在森林经营中都把经济利益放在首位，有些地方甚至连造林规划设计也不认真考虑有害生物防治，预防机制差，使有害生物防治工作长期处于被动局面。加之经费短缺，具体表现是基础设施不足，缺乏必要的测报、防治、检疫仪器设备和交通通讯工具等，先进适用防治技术的研究与推广跟不上。

4对策与建议

为实现“十二五” 期间林业有害生物监测防治检疫计划，深入贯彻落实全国、全省林业有害生物防治工作会议精神。进一步健全监测预报网络、检疫网络和防治社会化服务网络，很抓行业队伍建殶，搞活机制，促进森防事业健康、快速发展。

4.1加强领导，完善管理制度

峡江县1987年成立“森林病虫害防治检疫站”，设立了监测预报防治检疫专职机构，配备了专职和兼职防治检疫人员，巩固建立了10个乡镇林业有害生物监测点，同时强化对专职和兼职检疫人员实行“严进严出”的管理，达到队伍稳定的目的。成立了以副县长为组长，林业局、农业局局长为副组长的林业有害生物防治工作领导小祖，成员由工商、财政、交通局等10个局领导组成。成立了县林业有害生物除治专业队伍，启动了“峡江县林业有害生物疫情防控应急预案”。各级人民政府把林业有害生物防治工作列入重要议事日程，纳入本地区国民经济和社会发展规划、减灾计划和各级领导任期目标责任制，切实加强领导。

2013年4月绿色科技第4期

朱丽娟，等：林业有害生物防治存在的主要问题与对策资源与产业

4.2完善监测预报机制，探索应用新技术

乡镇基层监测点是我国林业有害生物监测预警体系基础，又是监测预报网络中最小单位，是地面调查和监测任务的具体执行者，健全乡镇预测预报机构，增强测报队伍，并将监测点建立在乡、村、组，聘请兼职森林报虫员，把监测防治信息体系建设延伸到农村，既延伸了监测网络覆盖范围，又能促使监测工作真正落到实处。将各类监测任务下发到各监测点，各基层测报点必须把有害生物的调查监测工作放在首位，对辖区内的全部森林资源进行定点、定人、定时监测，全面、及时、准确地掌握林业有害生物动态，做到及时发现，及时除治，坚决避免平时不调查，等到发现已是严重危害的局面。在加强常规监测预报的同时，探索应用测报新技术，如“佳多牌”、“ 巴克星”太阳能虫情测报灯，天牛诱捕器和引诱剂等器械药物，应用先进的监测技术和仪器对林业有害生物进行快速、准确的病虫情预报和防治。

4.3严把检疫关，防止危险性病虫传入

森林植物检疫是一项行政执法，又是一项技术要求高、政策性强的工作。检疫工作应以县森防检疫站、木材检查站及专职森检员、兼职森检员“两站两员”为主。切实抓好森林植物检疫及其产品检疫工作，严防危险性有害生物传播蔓延，随着社会经济高速的发展， 地区间的人员往来和产品交流日趋频繁，增加了危险性有害生物传播机会。因此，县森检部门必须严格贯彻执行国家检疫法规。一是抓好源头管理，对县内种苗、木竹以及其他森林植物和林产品进行产地检疫，防止育苗生产、木材加工等各个环节出现病苗虫材；二是加强对外地调入或引进的种苗、木竹以及其他森林植物和林产品要及时跟踪复检疫，查验有无植物检疫证书、苗木标签及合格证等，切实防止检疫性及其他危害性林业有害生物传入，免遭二次危害。

4.4加大科技投入，提升防灾控灾科技水平

林业有害生物防治工作是林业生产中科技含量要求高、专业性较强的工作，必须从以下几个方面加大科技投入。一是加大基础设施和仪器、通讯、电脑信息传输等设备的投入，改善监测点、测报的基础条件，建立以先进的监测测报技术为依托， 充分发挥中心测报点的骨干作用， 积极发挥乡镇林业站工作人员和护林员、兼职森林报虫员的调查和监测短、中、长期预报作用。二是要加强测报人员技术培训，定期或不定期将危险性有害生物的识别、检疫、控制技术及相关的国际国内入侵、危害、蔓延动态等内容向检疫人员进行系统的培训和交流，同时注重法规的培训，从根本上提高检疫人员法律素质。三是积极开展优良树种的选育，充分利用新技术，结合本地实际情况，选育或引进推广适宜低丘岗地生长阔叶或其他经济树种，提升防灾控灾科技水平。

4.5加大宣传力度，提高群众防范意识

林业有害生物灾害之所以被称作“不冒烟的森林火灾”，是因为其对经济、生态有极强的侵害能力，灾害一旦爆发，将对经济、社会造成不可估量的损失。林业有害生物防治是一项公益性很强的工作，需要我们充分利用县广播、电视台及其他各种宣传媒体对林业有害生物

收稿日期：20130308

作者简介：林添洪（1967—），男，福建人，经济师，主要从事工业经济研究。

危害的严重性进行广泛宣传，引导广大群众积极参与林业有害生物预防和除治，努力促进形成群防群治的良好局面。

4.6加大资金投入，确保有害生物防治需要

一是继续坚持“以地方为主，国家补助为辅”的投入原则和“谁经营，谁防治” 的责任制度，由国家集体和个人多层次、多渠道投入，以筹集更多防治的资金；二是县、乡各级政府要将森林病虫防治工作纳入当地防灾减灾计划，增加防治、测报、检疫对象普查和基本建设投资等，将林业有害生物防治经费纳入地方各级财政预算，硧保有害生物防治需要。参考文献：

[1]王顺生.基层植物检疫工作的主要困难的对策初探[J].植物检疫，2011（25）：91～92.

[2]何剑，李永平，苟红梅，等.城固县植物检疫工作现状及对策[J].植物检疫，2012（26）：85～88.

[3]陈华，张凤海.做好森林病虫害防治检疫体系建设工作的几项措施[J].林业科技情报，2009（4）：32～33.

前期物业工作要点篇8

【关键词】安置房；安置条件；建设进度；社会效率

Directional placement of the housing placement condition and construction matching study

――Taking Zhenjiang City directional placement of the housing pre placement as an example

Dong Chen-peng

(Zhenjiang City Construction Investment Corporation Zhenjiang Jiangsu 212003)

【Abstract】directional placement of Fang Yi implemented phased acceptance, staging investment using the principles of. The placement of the housing can be pre placement, i.e. housing, property, in the decomposition of resettlement mode. Whether the housing, the key whether the related costs to achieve a knot door Qing; placement of the housing property, is the real home delivery, acceptance and the construction unit to perform the repair responsibilities of the key node; formal admission means property fee in full charge and temporary resettlement subsidies to stop issuing.

【Key words】Placement of the housing conditions;Placement;Construction progress;Social efficiency

城市定向安置房属于保障性住房的一个大类，其供应对象是集体和国有土地上的被征收项目的居民家庭，主要由经济适用房和中低价商品房构成。定向安置房的建设进度在很大程度上要受征收项目的安置过渡期限的制约，也就是说原则上要在被征收人或者房屋承租人将被征收房屋交由征收人拆除之日起至搬迁到征收人提供的安置房止这个时间段内建设好安置房。不过，现实中，由于受征收周期和安置房建设周期等客观因素的影响，当安置房真正交付到被征收人手中时，早已是远远超过原先约定的安置过渡期限了。如何在维护被征收人利益的前提下，结合安置房的建设进度，尽可能地缩短被征收人的安置过渡期限？这正是本文所要探讨的问题。

1. 根据国家《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条的规定：“住宅小区竣工验收必须符合下列要求：（1）住宅小区所有建设项目必须按照批准的规划和有关专业管理与设计的要求全部建成并达到使用标准。（2）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等必须符合规划设计的要求。（3）小区内的住宅与公共配套设施、市政公用设施等单项工程全部验收合格，验收资料要齐全。（4）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场地清地平。（5）拆迁居民已合理安置。”很显然，一个城市的定向安置住宅小区的规模一般都很庞大，不能按此要求来交付，只能依据该办法的第十条规定行事：“分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。”也就是说，只要市政公用基础设施和公共配套设施全部建设到位，即定向安置小区即可交付使用，满足入驻条件。

2. 定向安置住房收楼前置的法理依据

2.1 我们知道，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权；或者说，指自然人、法人直接支配不动产或者动产的权利。《中华人民共和国物权法》对有关房屋的物权是这样的规定：

（1）第三十九条，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。

（2）第四十条，“所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”。

（3）第七十条，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

（4）第七十一条，“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。

（5）第七十三条，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。

2.2 针对上述规定，在临时安置补助费继续发放的前提下，如果提前将安置小区房屋专有部分向安置户进行交接，并没有侵害安置户的权益，相反，是一种专有部分权益的提前占有，因此，提前发放钥匙的举措是与《物权法》规定的目的是相一致的。如果在交钥匙时即停止向安置户发放临时安置补助费，即使是单体已经竣工验收，但由于配套项目履行确认手续没有到位，便会在事实上形成侵害安置户的小区共有部分所有权的后果，安置户就可以直接向侵害人提出物上请求权，请求损害赔偿。综上所述，对安置户腾仓费的发放必须以整个安置小区或分期交付的配套项目履行确认手续到位为止结点。

3. 定向安置住房收楼应具备的条件

安置房交钥匙，是物权交割及入户验收及建设单位履行维修责任的关键节点。安置房的收楼与一般通过市场购买的商品房的收楼不同，二者之间最大的区别在于安置房收楼是安置户对自己房屋专有部分的交接，而后者是对自己在整个居住小区专有和共有部分所有权的一次接。

安置房能否收楼成功，房屋钥匙能否交接，取决于房屋是否具备可移交性，小区是否具备了初步的交通、安保与卫生条件。

3.1 如果细分起来，从房屋是否具备可移交性来说，必须具备7个要件：

（1）单体建筑工程竣工验收。

（2）居民生活用水已纳入城市供水管网。

（3）居民用电已纳入城市供电网络。

（4）燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件。

（5）通讯、有线电视及其他栋内智能化设施已建成。

（6）各类地名标志牌、邮政信报箱已安装到位。

（7）小区绿化建设基本到位。

3.2 从交通方面讲，必须具备2个要件：

（1）外部连接道路已经建成，机动车辆可以进入。

（2）区内道路及无障碍通道建设已经完成。

3.3 从安全方面讲，必须具备4个要件：

（1）交付区域已形成封闭，安全技防设施安装到位或具备初步的安保措施。

（2）路灯设施已经建成，夜晚能够保证照明。

（3）物业管理人员已经进场入驻。

（4）高层必须电梯检测合格、消防备案。

3.4 从卫生方面讲，必须具备2个要件：

（1）雨、污水排放已分流，并分别纳入城市雨、污水排放系统。

（2）生活垃圾已与环卫部门办理委托清运手续或已经采取生活垃圾临时清运保障措施。

上述13个要件可谓是安置户收楼时所必备的，否则，因要件不到位所出现的问题都可能会激发成影响重大的社会民生问题。

事实上，很多城市的定向安置住宅小区的交付都是按照通常所说的组团式验收交付的形式操作的。就镇江市而言，在进行分解安置，即分别设定选房、拿钥匙、正式入住三个时间节点进行安置时，在每一个阶段所总结出来的要件有哪些呢？

根据《镇江市新建住宅小区竣工入住交付验收管理办法》第五条规定：“分期开发建设的住宅小区，可实施分期竣工入住交付验收。住宅小区分期以项目核准批文为准，其验收内容与第四条相同，若有关附属公共配套设施不在本期规划范围内实施建设的，开发建设单位应出具承诺或提供临时设施暂予解决。”也就是说，除了部分附属公共配套设施外，正式入驻的前提条件是必须符合《镇江市新建住宅小区竣工入住交付验收管理办法》第四条规定的要件：“新建住宅小区竣工入住交付验收内容主要包括：项目审批手续是否齐全，住宅单体建筑工程是否竣工备案，市政公用基础配套设施和附属公共配套设施是否建设到位，应委托或移交事项是否办理相关手续。”根据实际操作的结果，除收楼即拿钥匙的节点外，下面，我试着根据选房和正式入住两个时间节点，通过逆向流程来匹配安置房相关的建设必备要件。

4. 定向安置住房选房时应具备的条件

选房节点，是安置房户结户清、结束特定征收项目安置工作的关键节点。能否选房，关键看能否在相关费用上实现户结户清；能否户结户清，关键又在于能否确定具备入驻条件的准确的时间节点，这与计算临时安置补助费息息相关。多层安置房的选房条件相对简单一些，根据现有的操作情况来看，高层安置房应具备的选房硬件有9个：

（1）面积实测结束。

（2）户内配套安装和内粉结束，脚手落地。

（3）电梯在安装公司技术人员操控下能够安全使用。

（4）地名标志牌（大门、楼幢、单元、室号牌）上墙。

（5）公共车库车位编号划线结束。

（6）回迁安置办公现场下水能够正常使用（或能够提供足够数量的活动卫生间）。

（7）前期物业中标通知书、前期物业管理服务合同、业主临时公约到位，物业入场。

（8）宅前道到位，区内道路一层沥青基本结束，各种交通工具通过外部道路能够直达安置区域。

（9）单体建筑工程竣工验收时间节点已明确。

一个定向安置小区如果在建设中达到了上述9个条件的要求，征收项目主体即可启动安置户的选房工作。

5. 定向安置住房正式入住时应具备的条件

此一节点为物业费收取和临时安置补助费停止发放的关键节点。从具备选房条件到临时安置补助费停止发放，一般至少有两个月的时间。从安置户收楼到小区配套项目完成确认手续，一般至少亦有一个月的时间，而这一个月的时间安置户完全可以用来进行装修。

从整个小区的竣工交付使用而言，完全具备条件应该至少包括28项内容，其中属于市政公用基础配套设施的项目共有12项：供电、供水、供气、排水、道路、绿化、有线电视、通讯、路灯、公安技防、邮政信报箱、地名标志牌（大门、楼幢、单元、室号牌）；属于附属公共配套设施的至少有6项：规划中的物业用房、社区用房、幼儿园、学校、医院、菜场等；属于应委托或移交的事项至少有10项：路灯、生活垃圾清运、物业管理、物业用房、社区用房、幼儿园、学校、菜场、医院、体育设施等。

定向安置小区一般实行的是分期交付，因此，在停止发放腾仓费和要求业主交纳物业费时，建设单位和安置部门至少要能够提供出11个方面的相关文件和材料：

（1）房地产开发项目核准批文。

（2）建设用地规划许可证及用地红线图。

（3）建设工程规划许可证及规划平面图。

（4）土地出让批文、土地出让合同、土地使用权证、小区地籍图和宗地图。

（5）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

（6）市政公用基础配套设施综合管线竣工测量平面图。

（7）新建住宅小区市政公用基础配套设施单项验收评定表（包括供电、供水、供气、排水、道路、绿化、有线电视、通讯、路灯、安全技防、邮政信报箱等）。

（8）前期物业中标通知书、前期物业管理服务合同、业主临时公约、物业用房共有产权登记备案文件或提供临时物业用房及承诺书。

（9）地名委员会关于小区命名批文。

（10）生活垃圾委托清运协议书。

（11）社区用房移交协议书或承诺书。

如果上述材料不具备，就不能中止安置户的腾仓费的发放，亦不能要求要求安置户全额交纳物业费，其物业费的差额部分应由征收项目主体或安置单位补贴。

6. 结语

通过对安置房安置要件和过程节点的科学合理的分解，指导建设施工人员按照相应的时间节点和选房、收楼、入住应具备的要件有计划地安排工期，就能够确保分解安置工作或预安置工作的成功，保障安置户的权益，提高社会效率，缩短至少两个月的安置过渡期，确保众多的安置户在春节前能够搬入新居，利于促进和维护社会的稳定。

［文章编号］1006-7619（2011）02-03-046