前期营销方案范文

时间:2023-03-14 01:28:08

前期营销方案

前期营销方案范文第1篇

房地产策划工作是伴随着房地产业的兴起而发展起来的新兴行业,从事房地产策划工作要求具备相当广泛的房地产业相关知识,以及对未来市场的初步预判等等。

在房地产策划工作的领域内,房地产项目开发的前期策划工作又占据了相当重要的位置,项目开发的前期策划的水平高低,直接影响到未来项目运营的方方面面,甚至可以在很大程度上决定项目开发的最终成败与否。

1 关于前期策划的含义:

1.1 策划工作的大致分类:

从房地产策划工作的大致方向上来分,可以分为前期策划、销售策划和推广策划。

前期策划:

房地产项目从最初的项目论证开始,就需要开展一系列前期策划工作。大致包括:可行性分析、整体开发定位、项目规划方向、主要产品选型,以及初步销售策略、基本形象定位等等工作内容。前期策划工作需要从宏观领域入手,逐步延伸到项目全方位细节的微观领域,对项目运营的各个方面进行全面界定,在项目运营之初,就必须确定这个项目的整体开发基调。然后从这一基调出发,指导并且把控后续所有相关工作的整体方向。

销售策划:

主要指项目进入实际销售阶段的策划工作,应该根据当时当地的实际市场状况,有针对性的制定本项目的营销策略。大致包括竞品分析、推盘策略、价格策略、销控手段、客户分析等等工作内容。销售阶段的策划工作内容,一般都需要与项目销售团队的工作进展结合的非常紧密。销售策划人员提交的工作成果,应该能够指导并推动项目的实际销售进程。

推广策划:

项目进入入市宣传阶段后,在推广宣传方面需要开展进行专项的系列策划工作。包括项目形象定位、整体包装策略、系统的推广方案、媒体组合与费用预算等等。推广策划工作一般与项目协作的广告公司的具体工作内容结合的非常紧密,推广策划的工作成果,应该能够指导广告公司有效推动该项目的宣传攻势。

1.2 前期策划工作的重要性:

根据上述各类各阶段策划工作的内容描述,我们可以初步认为:一个项目的前期策划工作成果,将决定项目的整体品质、具体产品、价格标高、形象主题等等重要内容,这些内容经过进一步延伸、衍生和细化,才能成为项目运营的具体各项工作目标,并且继而为此制定各阶段的工作计划,推动各项工作的实际完成。

由此看来,前期策划工作在项目开发运营过程中占据重要的地位。我们大致可以说,一个开发项目最终运营的成功与否,“前期策划”所起的作用可能要占到50%,后期的“销售策划”大致占到了30%,“推广策划”占了20%。

2 前期策划的主要工作内容:

2.1 项目前期策划的主要工作流程:

第一阶段:可行性研究

从最初的评估地块、决定是否拿地开始,就需要前期策划工作团队进行相关地块的可行性分析,得出研究结果以指导具体的土地获取过程。

第二阶段:项目研究

成功获取开发地块之后,前期策划团队需要对地块的实际情况进行进一步研究,深入的了解和分析影响本地块开发的各项重要因素,真正做到“读懂土地”。

进而对当地市场和地块周边的相关竞争项目进行深入了解,一定要充分了解市场供应情况和客户需求状况,有必要组织专项的市场调查,从而真正做到“读懂市场”。

第三阶段:发展定位

根据项目自身条件与当时当地的市场状况,有针对性的选准未来本项目开发的市场突破点,找准该项目的市场定位。整体的项目市场定位还包括客户群定位、产品定位,以及初步的整体形象定位和价格水平定位。

第四阶段:规划设计

按照最终的综合定位成果,严格指导项目的整体规划和产品设计方案,会同相关各方共同完成该项目的各项设计方案。

第五阶段:销售准备

项目整体方案和具体产品完全确定后,将根据实际情况安排整个项目的开发周期,并且根据开发周期来安排实际销售周期。

在销售周期正式开始之前,首先要根据当时的市场情况和项目自身素质,决定该项目的整体价格水平,然后可以以此进行初步的经济效益分析。

同时可以根据项目的自身特点和当地市场的接受程度,以及前期的综合形象定位成果,制定该项目的宣传推广主题,编制整体推广方案。

经过上述的前期策划工作流程之后,这个开发项目就可以适时准备,开始正式进入到实质性的市场销售阶段了。

前期策划工作主要流程图示:

以下将按照工作流程的主要顺序,依次讨论前期策划的各个相关工作的具体环节。

2.2 第一阶段:可行性研究

项目可行性研究:

是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。

项目开发前期所编制的翔实、缜密、完整的可行性研究报告,将成为:

项目投资决策的依据:

根据可行性研究报告的最终结果,来决定是否对该项目进行投资。

筹集建设资金总量的依据:

根据可行性研究报告中的整体开发资金测算结果,来初步制定资金运作计划,合理调动资金投入到项目开发进程中。

开发商与有关各部门商议土地获取条件的依据:

根据可行性研究中的开发成本分析结果,与土地出让方洽谈土地价款,并商议合适的土地出让附加条件,达成一致意见后最终签订土地出让合同。

编制下阶段规划设计的依据:

可行性研究报告中的总体综合结论,将成为后续相关工作的前提条件和出发点,后续工作将在此基础上不断延展和继续深入,最终得以指导项目的实际规划设计工作。

可行性研究报告的主要内容

工作内容 简要描述

市场分析 关注宏观市场,了解区域市场

市场预测 市场供应预测、市场需求预测、价格变动预测

收入、成本、费用预测 包括预期的销售收入,以及土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、各项税费等等

财务评估 静态指标:成本利润率、销售利润率

动态指标:净现值、内涵报酬率、投资周期

盈亏平衡分析盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点,即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点

敏感性分析反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比/参数值变动的百分比

风险评估 风险分析又称概率分析,利用概率值来研究不同因素的概率分布,从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述,对方案的风险情况做出比较准确的判断

一份完整的可行性研究报告,除了综合得出该项目是否可以上马、是否具备开发条件等最终结论外,最重要的就是在整体财务评估的基础上,进行盈亏平衡分析、敏感性分析和风险评估等内容。这些内容将事先分析未来可能出现的各种影响因素,并且将各种影响因素可能造成的影响程度进行充分的评估。

换个角度来说,一个项目的“可行性研究报告”,首先应该是一份“不可行”的研究报告,只有把所有的、跟项目开发相关的、各种不利因素全都考虑进去,并且充分评估其不利影响的严重后果之后,如果最终得到的测算结果,表明该项目依然是能够获取正常盈利的、具备正常开发条件的,那么这个项目才是一个真正“可行”的项目。那么未来在该项目开发的现实进程中,即使遇到了这样那样的各种实际困难,也应该是在事先所评估的各种风险范围之内的,因而项目整体开发的经营风险也将是可控的,经营者对于可能出现的各种风险,也应该可以做到心中有数、事先防范。

2.3 第二阶段:项目研究

项目研究主要分为两个主要部分,一是要读懂这块待开发的土地,二是研究该项目所面临的市场环境。

读懂土地:

研究待开发地块的现状,预判未来可能的发展方向。主要包括:

地理位置与交通状况:

详细考察待开发地块与城市主体之间的的相对位置关系,以及各种交通条件的通达程度。这将在很大程度上决定本地块未来的发展潜能。

板块分析:

该地块所处的局部板块(建筑组团),与周边相邻的几个主要板块之间的相互联系,以及各自的功能区别。

如果可能的话,还应尽量判别一下各个板块的主要人口构成情况。

这些分析结果,也将在很大程度上决定本地块未来的发展方向。

现有自身条件:

有很多地块的开发方向,是要收到多种现实条件的制约的。我们必须认真的分析各种制约条件,比如来自当地政府的制约因素、来自本地市场的制约因素、来自当地人文方面的制约因素等等。这些现实存在的制约条件,极大的限定了待开发地块可能的发展方向。

地块SWOT分析:

定性分析待开发地块的各项优势、劣势、机会与威胁等等影响未来项目运作的客观因素。

研究市场:

宏观经济状况:

包括:国家宏观经济运行情况,以及经济政策走向。

综合整体运行现状以及预期的未来政策走向,尽可能对未来2~3年内整体经济的走势进行初步分析,并力求得出一些基本判断结论。以便从宏观经济运行周期的角度,对项目运作提出策略性的指导建议。

房地产市场状况:

全国房地产市场运行状况;

本地房地产市场当年的销售情况;

本地房地产市场近3~5年内的运行趋势,包括主要房产类别各自的销售总量、销售价格的变化趋势;

本地针对房地产开发的政策环境如何,等等。

竞争态势研究:

着重了解相邻板块主要房地产开发项目的产品种类、推售节奏、价格水平、以及竞争优势所在。

为此有必要进行一次详尽的市场调研,以详尽调研表格或数据库的形式,对各个相关项目进行普遍的调查了解。对于重点关注的项目,还应开始建立项目跟踪制度,实时了解重点楼盘的重大营销动作,掌握他们的实际运作进程。

对市场进行充分了解之后,才能够对自身项目在未来的市场竞争中,可能占据的市场地位有一个清醒的认识。

2.4 第三阶段:项目发展方向以及整体定位:

地块发展价值综合判研:

根据地块实际情况以及当前的市场状况,综合分析本地块发展的核心价值所在。

项目发展方向判定:

根据地块价值判研结果,初步筛选确定本项目未来的主要发展方向,决定将要建设的物业类型(商用物业或住宅物业等),或者综合性项目中各类物业的大致配比,以及大致的物业建设标准、产品档次等。

项目发展方向的判定一般需要考虑两条原则:

原则一:项目经营收益最大化;

原则二:项目经营风险最小化。

这两条原则在各种不同的市场条件下均可适用,但一般在市场走势良好的时候更多的考虑原则一,在市场不够景气的时候需要更多的考虑到原则二。当市场前景不够明朗的时候,就需要综合考虑收益性与风险性的辨正关系,做好相应的经营策略方面的准备工作,可能需要提前准备多套经营方案,以备不时之需。

确定项目整体定位:

综合考量各项相关因素,初步预判未来2~3年本地房地产市场的发展趋势,在此基础上,整合提出该项目的整体市场定位。

一个项目的整体市场定位,首先必须具备可实施性,其次应该具备一定的超前性,然后还应具备一定的可调整性,以面对可能出现的市场风险。

项目整体定位结果,是项目运作前期前期工作中最为重要的工作成果,它将决定该项目发展运营的整体方向,指导后续的规划设计工作和推广销售工作等等。因此可以说,一个项目整体定位的准确与否,在很大程度上将影响到这个项目最终的经营成败。

项目定位进一步细分:

得出整体项目定位后,还应进一步详细拆分,将总体定位细化到项目界定的各个主要因素上,以便具体落实、指导后续工作。一般包括:

群定位:

找准未来的目标客户群体,锁定本项目未来的销售对象,此后的所有营销工作都将针对这些目标客户群体的实际需求来开展。

产品定位和项目档次定位:

对项目的产品设置进行总体界定,这将决定项目建设的标准和整体档次,开始构建该项目的各项物理属性。

价格水平定位:

设定准确合理的价格水平,制定精准全面的价格策略,将极其有助于实现项目开盘热销,以及后续营销进程的稳步推进。

推广形象定位:

根据项目自身条件、素质,参考目标客户群体的接受倾向,整合制定该项目的推广形象定位,逐步为该项目树立良好的公众形象。

形象定位内容一般包括项目的整体包装方向与推广概念,以及初步的延展方向等。

2.5 第四阶段:项目规划设计:

进入项目规划设计阶段,前期策划工作的主要内容,将是会同有关的建筑设计单位,将已经研讨制定的项目定位成果,如实的体现到项目的规划设计方案之中去。也就是说,由项目定位这一“定性”成果,逐渐深化、界定产品,直至清晰的表现为成熟完整的项目设计方案这一“定量”结果。

通常的工作过程大致如下:

消费者需求调研:

在进入实质性的产品规划设计之前,有必要先行对当地消费者进行一次有针对性的需求调研。该调研一般可采取随机问卷形式,也可采取深入访谈形式。但调研样本应该保证一定的总体数量,而且调研对象与目标客户群体不应偏离过大,以免影响最终调研成果的准确性。

该调研将力求了解本地目标客户群体对某类特定房地产开发产品的大致看法,了解他们对房产消费的具体倾向、特殊喜好,对各类产品的规格、档次、设备标准等的期望值,对新产品、新技术的接受程度,对具体地块的认知和接受程度,对价格水平的心理预期,当地民众在项目认知途径方面更偏重于哪类媒体或者渠道,及其它相关问题。如果是异地操作的开发项目,还应注意了解客户消费习惯的地区性差异,以避免出现想当然的随意推定,误导后续的工作进程。

本次客户调研的分析成果,将成为后续各项工作的指导性依据。

产品界定:

根据客户调研成果,结合该项目开发的各项具体指标参数,前期策划工作人员应该明确提出该项目的产品界定结果,包括:

产品形式的选择(楼宇形式);

各种产品规格的界定(户型大小、各自比例);

产品特点(建筑细节的变化亮点、采用新产品新技术等);

产品界定的工作成果,将指导后续的整体规划与产品设计工作。

会同规划设计:

由于全国各个地区建筑规划管理部门的条文规定各有不同,不同设计师对产品定位的理解也各不相同,因此在规划设计阶段,就需要前期策划工作人员共同参与设计工作,共同探讨、不断优化各个设计细节的具体解决方案,以最终得出符合政府规定、符合市场需求、符合开发商意愿的、良好的设计方案。

在此过程之中,需要前期策划的工作人员具备一定的建筑规划知识,了解建筑设计的大致工作过程,同时放眼于未来该项目的营销工作进程,做到前后统一、上下衔接。

2.6 第五阶段:销售准备工作:

开发项目的建筑规划设计方案基本确定后,项目开发进程将分为工程建设与市场营销这两条线。在项目工程建设逐步进入实质阶段以后,该项目的市场营销工作也开始进入准备阶段了。

项目销售准备工作大致分为两块,即物质条件的准备与营销策略的制定,也可理解为硬件条件与软件策略这两部份。

硬件方面准备工作的大致包括:

售楼处的设计、搭建、装饰布置;

销售团队的全面组建、系统培训;

销售物料的设计、制作、布置;

硬件条件的完善一般需要销售团队的通力配合,力求尽早在项目案场营造出良好的销售氛围。

软件方面的准备工作大致包括:

项目整体包装、推广方案的制定与逐步执行(需要会同协作的广告公司);

项目整体销售策略的起草、商议以及最终制定;

按照销售策略框架,将各项销售准备工作排定时间节点,明确工作要求和相关责任人,并参与逐项落实;

制定项目销售的整体价格策略。

3 关于前期策划工作:

3.1 前期策划工作的作用:

前期策划所要解决的都是项目开发的重大问题,前期工作成果的优劣,将直接影响到整体项目开发的成功与否。

从工作阶段的衔接角度来讲,在前期策划阶段中为该项目所赋予的种种产品优势,在后期的宣传推广进程中,才可以形成有力的实际支撑点,可供广告创意人员进行精神提炼、形象包装,为发散型的创作思维提供坚实基础。对于后期销售工作而言,前期策划工作中的各项精准定位,将使销售团队的工作方向更为明确,也更为卓有成效。

前期策划工作的各项成果,为后续的项目营销进程奠定了一个良好基础,这个基础就像一座舞台一样,前期工作进行的越扎实、越完善,那么这座舞台也就越加宽阔、坚实,足够可供后续的营销团队继续进行深入发挥,不断演绎出更新的营销话题、连续上演赏心悦目的新鲜节目,才能将项目的营销进程做得有声有色,最终实现项目开发的整体成功。

3.2 前期策划工作需要注意:

前瞻性:

从刚刚获取土地开始计算,视项目规模大小不同,一个项目的运作周期短则1~2年,长则5年以上。因此项目前期策划的工作人员必须对未来的市场趋势作出初步判断,对整体经济形势与房地产市场可能出现的变化情况,必须具有一定的前瞻性。

大局观:

在规划设计阶段,前期策划人员经常需要在项目的整体定位与设计细节之间徘徊、抉择,一边与设计人员就各个具体问题探讨各种可能的解决方案,同时又必须在多种方案中,尽快的选定一个最优化的解决方法。

通常而言在这种情况下,最优方案的选择标准,应该首先参照既定的项目整体定位成果,最有利于该成果的实现的,将成为最优解决方案。

综合协调性:

前期策划工作所涉及的工作内容很多,所涵盖的领域也比较广泛,从规划设计、工程进度、建筑科技,到宏观经济、市场研究、策划定位,再到后期的营销推广等等,工作量也比较大。因此在项目前期策划工作过程中,尤其需要注意相关各个环节的衔接与协调性,工作人员必须站在项目开发全过程的角度上,尽量合理安排各种有效资源,避免出现相互冲突的情况,为相关各项工作提供便利条件。

为后期调整和发挥保留充足的余地:

在整体前瞻性的基础上,前期策划工作还应注意为未来可能出现的各种变化情况,保留适度的可调整余地。

3.2.1 应对可能出现的市场变动,亦即考虑到市场向好时如何营销,市场相对停滞时又应该如何调整,因此在前期策划阶段,应该尽量考虑到如何能为后期可能的策略变动提供操作空间。通常而言,在项目前期制定产品策略的时候,就需要选择或为“一支独秀”、或者“进退自如”的发展方向。在抉择选定了不同的产品策略方向之后,将对项目后期的可能采取的销售策略方向产生深远影响。

3.2.2 应注意尽量能为后期的推广营销工作,提供更加宽泛的概念延展支撑点,以便在后期营销进程中,可以不断制造出更多的营销话题,来持续吸引社会公众的强烈关注,从而实现全程顺利销售。一般而言,这类概念延展的实际支撑点,大都体现为产品设计中精心规划的设计亮点方面,以产品的多处实际卖点为支撑,便可以连续不断的连续制造营销话题。

前期策划工作人员应该具备的基本工作素养:

首先,能否就各种问题迅速作出正确的判断,将是考验前期策划人员实际功力的重要标准。但是这种考量标准在当时的工作阶段又很难进行量化,到最终显现结果的时候也很是难以量化考核。于是这就需要前期策划人员能够具备高度的责任心,本着为项目开发负责的态度,认真仔细的商讨解决每一个具体问题。

另外,由于前期策划阶段所涉及的环节极为繁多,差不多在项目开发运营过程中所要涉及的各个环节,在前期策划阶段均有所体现。而前期策划工作人员由于收到各人的能力、经验和专业知识所限,不可能要求每个人在所有的各个领域里面均能极为精通,因此,这就需要前期策划工作人员必须具备很强的沟通能力与组织整合能力,在遇到具体问题的时候,能够迅速组织相关领域的专业人员进行深度讨论,并且能够确保在不会偏离项目开发的大方向(整体定位)的前提下,迅速得出最为优化的解决方案。

小结

在房地产策划工作中的前期策划环节里,所需的各种相关专业知识比较广博,涉及到的问题对于后期项目运作所产生的实际影响也将较为深远,所以前期策划工作人员所担负的责任应该是比较重大的。一名优秀的前期策划工作人员,必须勤于学习、善于学习,时刻注意积累各个门类的相关知识以备不时之需,还必须勤于思考、善于协调,能够整合各类专业人员的不同意见,最终汇集成为针对每一个实际问题的良好解决方案。

前期营销方案范文第2篇

一般而言,成本控制大体可分为事前成本预算制定的控制、事中成本预算执行和调整控制、事后预算差异分析总结控制。同时,也应考虑到房地产行业成本发生的特殊性。房地产企业成本大体可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分,其中,土地成本和工程成本所占比较比重较大,合计可达80%—90%,土地成本因政府控制价格使得压缩空间较小,而工程成本、营销成本因涉及因素复杂使得压缩空间较大,前期费用也存在一定的压缩空间。因此,工程成本控制是房地产企业成本控制的关键所在,同时也应关注前期费用和营销成本的控制。下面将对上述六大项成本的控制要点进行详细解说。

1.土地成本

土地成本的控制要点应重点关注项目前期的可行性研究和合作方的尽职调查,保证土地成本支出的可行性,同时也应关注一些市政费用的支出。控制要点控制什么

怎么控制

投资决策

可行性研究

深入调研,收集项目信息和市场信息

编制可行性研究报告

投资决策

组织公司领导和各部门进行项目论证

公司领导层决策

新征土地

征地费用

建立科学的土地评估体系

投标评审,确定合理报价

争取政府优惠

拆迁安置费用

在法律范围内尽量控制费用

市政费用

自建部分按照公司工程管理体系控制。政府部分按规定或与政府协商办理

合作开发

合作能力和诚意

合同洽谈

开展尽职调查,减少操作风险

合作方式、分成比例的选择以双赢为目的

付款总额、付款时间上选择利于公司利益的方式,尽量延长付款时间和增加付款次数

2.前期费用

前期费用包括报批报建费用、勘测费用、设计费用等,其本身成本支出并不多,但其间决定了工程成本可能高达80%的成本支出,因此,该阶段除了关注前期费用本身的支出更应关注规划方案的确定,材料设备的选型。控制要点

控制什么

怎么控制

报批报批报建费用

开展社会公关,争取政策优惠,合理提高容积率

设计单位采购

采购策划

制定采购方式选择规则,明确各类设计应采取的采购方式

根据各类供应商进场计划制定采购计划,提前准备,为招标采购争取更多时间空间,对直接委托项目严格审查

名单建立与入围单位选择

建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录,不合格供方不得入围,外来单位组织严格资格预审通过方可入围

入围单位由公司高层确认,尤其供方名单外单位由更高级领导审核

招标文件

严格招标文件审核,由招标小组评审确定招标文件

供方选择

招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方,遵循技术标书优先经济标书

议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方,名录外单位由总经理审批确认供方

概念设计和方案设计

设计任务书

要求设计输入充分,收集项目概况、规划要点、产品定位报告、成本测算等资料

概念性方案和方案设计方案

尽可能的采取招标方式选取方案,采取直接委托形式也应提供3个以上的方案供选择

组成评审小组,对方案进行评审、确定,分管副总审核,总经理最终审批

概念设计和方案设计

设计成果

根据实际情况进行细节调整

设备选型方案提前确定

扩初设计

扩初设计要求

限额设计,制定扩初设计限额和成本控制建议并组织评审会通过

扩初设计评审

组成评审小组,对方案进行评审、确定,高层审批

成本概算

根据扩初设计方案和设备选型等因素对建安成本作出概算

施工图设计

施工图设计要求

采用限额设计,制定施工图设计限额和成本控制建议并组织评审会通过,促使设计单位提高设计质量,降低工程费用

施工图评审、会审

严格评审,确保图纸质量,减少不必要的设计变更

互审互签,明确修改意见,设计洽商

施工图预算

关注预算与概算的差异

3.工程成本

工程成本是房地产企业的重中之重,在施工阶段应重点关注采购成本的支出和工程变更成本的支出。控制要点控制什么

怎么控制

材料进场计划

订货时间、供货时间

考虑招标采购和签订合同时间、运输周期、验收及安装周期,保证与工程进度相配合

施工单位和材设供应单位采购

采购策划

制定采购方式选择规则,明确各类设计应采取的采购方式

根据各类供应商进场计划制定采购计划,提前准备,为招标采购争取更多时间空间,对直接委托项目严格审查

名单建立与入围单位选择

建立合格供方名录、可试用供方名录和不合格供方名录,不合格供方不得入围,外来单位组织严格资格预审通过后方可入围

入围单位由公司高层确认,尤其供方名单外单位由更高级领导审核

招标文件

严格招标文件审核,由招标小组评审确定招标文件

供方选择

招标项目由招标小组对投标方案评选打分确定供方,遵循技术标书优先经济标书

议标、直接委托项目由部门会签、分管副总审批确定供方,名录外单位由总经理审批确认供方

材料设备供应

选型

在扩初图确定前确定材料设备

数量和质量验收

多方共同确认货到现场数量

注重外观质量、投入使用后的质量验收

设计变更

论证

设计部门统一收集设计变更的信息,组织相关进行设计变更论证

审批

设计变更由预算部门测算,根据变更额度履行相关审批手续后才能进行变更

现场签证

签证的必要性

项目现场工程师审核签证,认定确需发生

预算复核

预算工程师对签证工程预算进行复核,确保合理低支付

审批

根据预算额度大小分级审批

复查

组织复查施工单位签证执行情况

付款

工程款支付

按合同、按工程进度付款

材料款支付

预付款额度控制,保修款控制不低于合同额5%

4.营销成本

营销阶段的操作会直接影响物业管理等后续服务的支付,因此,在此结算除了关注营销本身所产生的费用控制,还应有营销管理的长线考虑。控制要点控制什么

怎么控制

营销方案

营销预算

促销方案

合理确定营销预算并进行动态控制

在预算范围内,制定最有效的产品推广方案和销售政策,方案超预算时进行例外管理,严格审批

推广方案结束后进行总结分析

现场费用

现场宣传资料、包装费、模型、展销费等

制定费用支出标准

建立超额审批制度

销售合同

合同样本

严格执行合同样本审批程序,请专业法律人员出具意见

销售补充条款及承诺

合同审核,尤其对有关补充条款、设计变更的承诺、保修期和质量补偿的承诺重点审核

客户交房

交房日期、保修期、质量补偿

晚交房原因分类处理

与施工队洽商延长保修期

交房验收协议

广告公司、媒体采购

广告公司的资质

媒体的有效性

加强营销类供应商管理,严格执行公司采购流程

广告、媒体投放后评估分析

5.管理费用和财务费用

管理费用的控制主要体现在日常行政管理费用的支付,可考虑提高全民节约的思想意识,以责任成本和成本支出标准的形式进行约束,而财务费用则主要体现在公司的利息支付上,需要公司加强资金管理,增加资金控制的计划性。控制要点控制什么

怎么控制

行政费用支出

成本标准体系

根据公司实际情况,建立合理的成本费用支出标准

严格按费用支出审批程序执行成本费用的审批

考核标准

考核部门行政费用支出,费用控制作为部门考核的指标之一

资金运作

资金运作

融资管理

集中资金管理,减少资金沉淀

做好财务预测,增强资金使用的计划性,减少利息负担

税务成本

税收筹划

公共关系

收集国家税收政策信息,进行税收筹划,争取合理的低税务成本

前期营销方案范文第3篇

两年以上工作经验 |男| 27岁(1986年1月11日)

居住地:上海

电 话:139********(手机)

E-mail:

最近工作 [ 1年7个月]

公 司:XX房地产有限公司

行 业:房地产开发

职 位:营销副总

最高学历

学 历:本科

专 业:房地产经营管理

学 校:重庆大学

自我评价

本人具备多年房地产从业经验,负责房地产市场调研、市场咨询及产品定位等方面的前期工作,因此对于国内房地产市场有很强的分析洞察能力,对于项目前期定位有着独到的见解;为人责任心强,诚实守信、善于与人沟通,具备较强的综合能力,具有全盘考虑处理问题的素养和良好的职业判断力。

求职意向

到岗时间: 一周之内

工作性质: 全职

希望行业: 房地产开发

目标地点: 上海

期望月薪: 面议/月

目标职能: 营销总监

工作经验

2012/1—至今:XX房地产有限公司 [ 1年7个月]

所属行业: 房地产开发

市场销售部 营销副总

1、 负责营销战略制订公司各项目年度营销计划,并组织实施;

2、 负责组织开展市场分析,进行项目、产品定位,制作营销方案;

3、 负责拓展与客户、社会各界的关系,建立完善的客户关系管理体系;

4、 负责对广告制作、公关活动、楼盘促销活动和房地产销售工作予以指导;

5、 负责重大公关、营销活动的总体督导或现场指挥。

2010/3—2011/12:XX建筑工程有限公司[ 1年9个月]

所属行业:房地产开发

营销中心 营销总监

1、 负责公司战略目标和计划,制定营销策略,并执行落实组织实战销售;

2、 负责公司确定的销售费用,制定项目阶段性销售进度计划、广告计划,并保证项目方案的推广执行;

3、 负责进行广告商的选择,负责与大众媒介、广告公司的沟通;

4、 负责对广告监测总结,研究客户反馈信息,调查销售策略执行情况;

5、 负责落实价格系统的制定,根据市场变化建议价格调整策略;

6、 负责全新地产项目的前期市场调研,产品定位分析、指导产品前期策划报告的撰写。

2008 /7--2010 /2:XX房地产有限公司[ 1年8个月]

所属行业:房地产开发

营销策划部 市场企划经理/主管

1、 负责项目的前期定位、项目策划、市场管理工作;

2、 负责制定项目总体和分阶段的市场推广传播策略、销售策略并有效执行;

3、 负责市场调研,对竞争产品进行研究与监控,提供项目市场运作的建议书;

4、 负责管理深圳公司的品牌形象,组织媒体公关活动,处理相关的危机事件等。

5、 负责整合营销资源,在推广过程中获得最佳资源配置;

教育经历

2004/9 --2008 /7 重庆大学 房地产经营管理 本科

证 书

2006/12 大学英语六级

2005/12 大学英语四级

语言能力

前期营销方案范文第4篇

关键词:房地产开发;前期策划;主要措施

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

一、房地产开发项目前期策划模式及合同

我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式及房地产营销策划模式。对于房地产专业策划公司而言, 通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式,即从房地产公司拿地到建设、销售、物业移交全过程参与。该模式由原深圳万科冯佳先生提出, 以土地价值最大化策划为核心, 包含市场研究、土地研判、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容,时间跨度自开发商拿地至项目建设、销售、物业移交、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。

房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系, 许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在很多城市, 还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。房地产开发项目前期策划合同从法律上定性, 属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征:

房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同,其中相当大一部分属软科学研究,凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整, 它主要发生在项目实施之前。

房地产开发项目前期策划属于决策服务, 合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外, 委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失, 受托人不承担责任。

二、房地产项目前期策划重要性的表现

房地产项目前期策划成功与否,是房地产项目成功开发的关键。成功的前期策划,能充分挖掘项目的价值,并实现企业利益大化。而失败的前期策划,则足以让整个项目开发落败,从而让企业蒙受损失。在竞争日趋激烈的房地产市场,前期策划在房地产开发过程中的地位显得尤其重要。缺乏前期策划或者前期策划不到位往往会给项目带来灾难性的影响,通常在以下四方面表现尤为突出。

2.1项目定位失误

开发商在高档区域开发低档房, 使土地资源造成浪费, 土地的级差效益没有充分地显现出来。这种定位失误是最为典型的缺乏前期策划、 对区域因素缺乏研判的结果。

2.2功能定位与设计不匹配

有的商品房小区在设计功能、选料过程中与小区的功能定位脱节,或者有的高档商品房外立面、小区规划优秀,但功能设计低档、房型设计不合理, 与高档社区本身不相匹配。

2.3房型设计与套内面积控制的矛盾

有的刚需产房住宅小区, 却又追求过大的厅,过大的辅助设施面积,使套内面积大大超出需求对象的实际消费能力,套内面积大,虽然单价不高,但总价都大大超过消费承受能力。类似这种房型设计脱离市场定位, 套内面积控制与房型设计自相矛盾等并不少见。

2.4项目定位与实际规划建设不匹配

有的小区号称经济适用房,但错误地把城市规划的手法用到小区规划里, 大搞集中绿化、轴心大道丘陵式绿化、大型人工喷泉等等, 其结果是华而不实,徒然增加成本、增加购房者负担, 而居民住宅前后绿化却受到冷遇。

三、房地产项目前期策划的工作内容

房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程,是开发商通过分析自身能力和项目条件,了解环境特性和趋势,制定项目开发什么样的产品、产品卖给谁、产品怎么卖、项目什么时间开发、项目怎么开发的战略部署。具体内容如下:

3.1项目市场调查分析

(1)城市的宏观环境:对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况,国家地方的法律法规对房地产市场的影响,城市今后发展趋势分析。

(2)中观环境:对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础,对此区域内的经济、交通、文化、人员构成,发展趋势,房地产发展水平,发展潜力做进一步的分析。

(3)微观环境:本项目所在地块环境分析,竞争对手情况调查、同类物业情况调查,市场前景预测。

环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提,为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析,才能准确而及时地把握消费者需求, 才能认清本企业所处环境中的优势和劣势,扬长补短,在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。

3.2目标客户群分析

通过市场调查,房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”, 也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位,这些正是一个项目成功与否的关键;市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势,从而确定企业今后的经营方向;市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。

3.3项目方案策划分析

(1)地块情况

对项目地块的交通、环境、周边配套,区域发展现远景做分析,全面阐述项目的“SWOT”,这是整个策划方案成功的前提,只有深刻分析地块各个方面的特性及利弊,才能找到项目的突破点。

(2)项目市场定位

所谓定位,是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求,而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置,与竞争对手的产品及企业形象相对而言的相对位置。所以房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上,选定目标市场,确定消费群体,明确项目档次,设计建设标准,使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色,进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,实现抢占或侵蚀市场的目标。

(3)项目产品研发与设计

项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等; 以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等,即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容:核心产品、形式产品及延伸产品。

(4)开发建设、营销、物管方案

对开发建设的周期、进度安排,开发分布做总体规划;对营销的的节点做出总体的进度安排。这里着重指营销策略的安排,在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的策略组合来完成,从而实现总体的营销目标;而在物管方面则应以“以人为本”的思想和物业先期进入的方法在总体上对物业进行安排和部署。

四、房地产前期策划中规避风险的主要措施

4.1减少项目开发经济风险

一个好的前期策划方案,至少在市场调查分析、项目投资分析、项目规划建议、项目可行性总评估分析等四个层面为开发商提供项目决策依据。认真做好开发项目前期策划工作,科学指导项目开发,能够降低项目的开发经济风险。

(1)充分评估项目地块特征、开发商的实际开发能力,提供具有前瞻性、独创性、先进性、可操作性的策划方案,切实规避项目开发的经济风险。

(2)要收集好项目的基本情况,包括获得开发土地的成本、开发地理位置、政府主管部门对开发项目规划控制指标、市政配套设施状况,自筹资金规模、建设规模等等。

(3)注重调查数据的来源和依据,注重资料的综合分析。分析论证要有科学性,对正式提交的方案要及时组织专家进行审查和评定,使前期策划方案对开发项目真正起到指导作用,从而降低风险。

4.2房地产政策法规和政府有关措施的政策风险

目前国内房地产的发展受国家政策、行业法规制约影响大,在前期策划过程中应充分分析国家的行业政策、税收信贷政策,比如“9070”政策、限购限贷政策及政府的控规调整等规避项目开发的政策风险。

4.3对项目开发的市场风险

房地产项目由于建设期比较长,且目前调控政策日趋严厉,由于市场供应及行业竞争加剧导致的市场风险必须严加控制。重视营销,加快出货节凑并及时回收资金是规避市场风险的最佳方式。

4.4 前期策划的时效性风险

前期策划是基于现状及相对未来一段是时期内所做的开发策划方案,所以具有一定的时效性。在实际开发过程中,由于项目开发周期较长,故应要不断针对环境、市场及竞品的变化作局部的调整,而不能一成不变地按前策方案实施,避免因策划时效性所产生的风险。

五、结束语

前期营销方案范文第5篇

从表1可以看出:首先,从城市横向对比分析来看,各城市平均值与最小值明显呈现出阶梯式分布规律,整体可分为4档:①对于各城市优秀值而言,可分为“1-3”两档,成都和南京等区域深耕的百亿军团基本可以做到拿地后1个月开工,而对于重庆、上海、深圳等其他城市优秀房企,则可以做到3个月开工;②对于各城市平均值而言,可分为“6-10”两档,其中重庆、上海、深圳等城市可实现平均6个月开工,而其他城市可基本实现10个月开工。其次,从各城市内的房地产企业表现来看,同城市标杆水平、平均水平以及落后水平之间分化状况相当突出。其中,各城市平均值与最小值相差倍数最小为2倍,最大为11倍,而最大值与最小值相差倍数更为惊人,最小为3倍,最大接近30倍。

一、设计阶段存在的三大问题

针对“拿地-开工”周期过长的房地产企业,设计条件不足,设计决策反复是制约项目开工的主要瓶颈。设计主要受3个方面的制约:第一,能否具备设计条件,这主要取决于前端市场定位是否前后一致,定位准确,如果定位反复则往往造成设计反复;第二,设计决策本身是否高效,周期可控;第三,报批报建能否与设计同步,顺利通过。

1.设计前提缺失

(1)拓展、营销、设计部门协同效率低,造成项目产品定位反复

首先,横向发展部与营销部工作缺乏衔接,重复工作,拉长周期。很多房企是前期拓展时发展部做过一轮项目产品定位与投资分析,之后营销部又做一轮定位,而且营销部还是等发展部做完之后再做,导致工作重复。

其次,纵向集团职能部门与项目工作接触不良,相互脱钩。在方案阶段,集团职能部门与项目的配合不足,比如项目认为定位、方案是集团的事情,但集团由于设计能力不足、人员不够,对项目设计进度重视不够。

再次,集团一体化管理,导致各单元间配合程度低。有些全产业链开发集团,下属有总包单位、监理、造价、外资设计院等房地产配套的子公司,这些子公司除了承接集团及二级公司的项目外,还在社会上承接项目。在这样的一体化管理模式下,业主方与总包、设计院、装修之间经常有利益纠纷,一旦出现利益纠纷光协调起来可能都要3、4个月。

(2)市场调研能力不足,决策依据不充分

第一,拍脑袋定位,缺乏客观分析。企业缺乏自身的市场分析模型,往往因为后期定位调整等导致项目开发进度受到影响。

第二,缺乏对外部单位市场调研结果的能力判断。很多中小房企都会委托外部策划机构做定位,但是自己专业水平也就这样,很难对策划机构提要求或者对其成果准确评价,经常出现“重概念、轻调研、缺逻辑”的情况。

第三,项目产品定位工作标准没有固化,决策信息不明确,公司上下对成果无法达成共识,决策反复。

2.设计周期过长

(1)设计单位选择时间过长

对于很多房企来说,并没有与相关设计单位建立长期合作关系,导致前期设计单位招标进度浪费较长时间。

(2)拿地成功率低,设计前置增加无效成本

设计前置是快速开工的一个重要手段,但需要前期投入较大成本。比如要保证拿地后快速开工,那么在前期强排方案就需要到方案阶段,但如果拿地不成功,这个设计成本也就万科、碧桂园这些土豪公司能承担的起。所以现在很多企业都谈设计前置,但都做得浅,一般只会做完土地信息调研和项目初步定位。

(3)设计阶段评审机制不完善,设计频繁修改

对于设计方案评审,频率比较高的问题是受高层或老板影响较大。有些企业方案设计成果出来后最终是由老板拍板决定,在这个过程中老板会对方案设计成果始终不满意,老板满意了但报规又被否了,来回反复较多,耽误周期。

(4)产品标准化程度不足,难以满足市场变化的需求

对于百亿军团而言,标准动作已有成熟体系和标准,影响设计周期的主要因素是标准化产品整体不够完善,产品的更新速度不够快,同时政策对设计的影响变化较大,导致标准化产品和市场脱节,影响到标准化产品的使用。

3.资源整合能力不足,报批报建与设计配合不同步

对于房企来说,资源整合能力不足,关键信息和指标数据的掌握和协调能力不足,影响设计出图与报批报建。

二、相关建议

对于大部分管理基础薄弱的房企而言,设计前置成本太高,难以具备条件,同时产品标准化由于地块条件、管理基础也难以实施,因此,比较现实的路径是重点解决设计单位选择周期长、高层决策反复以及报建与设计脱节问题,而对于基础较好,管理水平比较好的房企而言,设计前置和产品标准化可作为发力点。

1.高层统筹与联合办公机制串联起各部门

从标杆企业经验来看,为解决前期营销、发展和设计等部门工作脱节或者重复工作问题,建立前期工作小组来推进是有效方式之一。为此,需要明确工作职责和工作机制,具体而言:

(1)工作职责:由公司拓展或营销口高层亲自挂帅统筹前期工作,担任组长、各部门负责人及项目专业人员作为成员,主要职责是统筹前期工作,深入研究市场,精准策划,优化项目设计。

(2)工作机制:一是实施周例会工作制,每周定期汇总具体内容进行研讨,议定解决策略并遵照执行,重要节点召开专题会;二是联合办公机制,必要时组成跨部门小组联合办公;三是考核机制,对分管领导考核里程碑节点,对参与部门考核主责总控计划节点。

2.加强客户需求研究,管好外部市调单位

前期市场调研要对外部单位进行有效管理。比如万科对前期定位,一方面会提供自身分析模板和模型,要求合作单位按照这样的套路展开定位研究,另一方面对成果强调要基于调研和分析,有严谨的推理,不追求概念上的先进性,通过这种方式保障外部单位成果质量,既发挥外部单位的主观能动性,又与自身对客户的需求和理解有机结合。

3.建立战略合作设计单位资源库,快速选取

在公司内部没有合适的标准化产品的前提下,应该充分利用结合市场更紧密的设计公司产品库进行填补空缺,选择与产品类型合适的设计供方战略合作伙伴对加快设计进度有事半功倍的效果。可根据企业特点,分建筑方案设计、施工图设计、室内设计、景观设计4大类建立战略合作设计单位,有条件时在拿地前就可让战略合作设计单位提前介入,对地块进行规划布局,确保前期设计尽量提前启动,为拿地后的快速开发做足准备。

4.出好题目才能让设计院做好“命题作文”

在定位和设计时,由于专业部门的理解和公司高层特别是老板难以保持一致,因此,企业内部可尝试固化各成果模板、成果要求和决策要点,上下形成共识。后续专业部门可据此作为自身专业工作的标准和对外部单位管理的标准,给到老板更明确的决策依据,解决很多企业老板决策反复,难决策的问题(见表2)。

保障设计院成果能够吻合开发商初衷意图的关键是要让设计院做好“命题作文”。平时很多地产企业往往设计任务书都是设计部门一个部门发出去的,更多是站在单专业的视角,而没有考虑公司经营整体目标及跨部门的意见,导致后期方案难以满足要求。因此,要做好这个事情,关键是前期要形成多部门协同机制,共同出好这个“命题作文”。

为保障设计任务书上述要点的落地及质量,我们建议针对设计任务书要形成跨部门的会签或评审机制。

5.根据当地政策特点灵活制定报批报建计划

(1)建立专项报批报建计划。建立以取得项目立项批文、工程规划许可证、施工许可证为三条不同阶段的报建主线,合并或平行各个阶段的报建任务,编制行之有效的报建计划,缩短报建时间。

(2)做好和政府、设计单位的沟通协调。进入新城市会先了解城市的报批报建程序,看哪些工作可以提前进行,哪些工作可以穿行。比如在施工快要达到预售形象进行要求时就可以进行预售许可证的报批。做好与政府人员的沟通,方便后续持续工作开展;同时与设计单位就报批报建的注意事项进行沟通,通过他们提前了解报批报建工作中可能会遇到的问题及难点,提前进行化解。

(3)了解区域政策差异,合理统筹报批报建工作。不同城市、不同片区在规划、消防、人防、质检、环保等多个房地产开发环节,政策可能都存在差异,因此,必须要熟悉当地市、区、镇各级政府部门的相关政策,提前做好各个报建单位的资料准备报建工作,不因具体资料的完备、标准问题影响报建进度。

(4)可适当考虑引入当地报批报建专员,提升报建速度。

6.先进行分类分级管理,再开展设计前置

设计工作前置是缩短设计周期的有效手段,但对于中小房企来说,项目前置工作面临较大的成本,因此难以推行,所以,对于具备条件的房企,在做好前述标准动作的基础上,可以考虑设计前置。

7.建立标准化产品库,造啥产品库里拿

江苏某百亿军团总部设有研发部,主要进行产品标准化研究。进行单体方案设计时,会从产品库中选取销售最好的户型进行套图设计,营销部也会配合设计部去市场上了解其他楼盘销售最好的户型,另外产品类型聚焦也是该企业能够进行快速产品复制的主要原因。

为确保产品标准化工作有效推行,根据标杆企业特点,提出以下建议。

(1)加强外部设计单位协作,内部多部门协同共同推进

某百亿军团为推进标准化建设,分区域或分城市公司选择优秀的设计公司给予配合,讨论形成符合当地政府各项规定的标准化产品,便于后期直接使用。在梳理公司产品系列基础上,把每种类型的开发产品从户型、立面、构造节点,建造做法、定版定样都做到标准化,让公司80%的产品都是可以快速复制的,20%的产品是创新而成的。

另外,产品标准化并不是设计部门单部门可以推进的,因此该企业要求除设计部门外,营销、成本、物业、法律、财务等方面也必须有标准化要求。因为选用某种标准化产品时,必然遇到客户群选择(营销)、成本目标(成本)、物业管理(物业)、法律风险(法律)、回款周期(财务)等方面的问题。

(2)考虑区域差异,建立差异化的动态标准化产品库

由于每个城市的气候特点、客户需求、面积计算方式都有不同之处,标准化产品想要顺利在各个公司推广,就应该结合各地区公司地域特点,由总部设计中心先整理出标准化样本,在各地区试行半年后统计使用效果,并根据使用过程中出现的问题进行改进完善,再全面推广。

前期营销方案范文第6篇

一、事件营销的定义

所谓的事件营销就是通过策划、组织以及利用一些社会热点的人物和事件,引起社会媒体和团体以及消费者的重视,从而提高企业的知名度、信誉度,在消费者心理树立良好的可信度,最终让消费者对企业产生信赖,促使企业的产品或者服务得到营销。

企业在事件营销的过程之中会涉及三个方面。第一个方面,营销的过程和动机应该符合法律的要求,不触碰社会的道德底线,不欺骗消费者,同时还需要承担一定的社会责任;第二个方面, 企业通过事件营销,让人们在联想到事件的同时,会在脑海之中展现企业的品牌形象。事件营销就是企业通过利用或者策划、组织一些热点新闻、名人、突发事件,把人们对事件的关注度巧妙地牵引到企业中去,达到企业营销的目 的;第三个方面,事件营销是基于整合营销之上的一种新型的营销方式,企业在营销的过程中,借用多媒体的力量,向社会团体以及消费者展示企业的品牌,从而实现企业的服务或者品牌推广。

二、房地产市场的特点

1.具有权益交易市场特征

房地产具有权益交易市场的特征,它的这个特征致使房地产产品和其他的一般产品有着明显的不同。对于一些特殊的产品,它的购买人群也比较特殊,这些人在年龄、性格、家庭构成、文化程度、工作经历、爱好上面明显相似。因此,企业在事件营销之前,需要对市场进行调查,从市场和客户的需求出发,争取更多的市场机会。

2.具有区域性特征

房地产区域性市场的特征决定了房地产的策划方案不同于其他产品的策划方案,因此,房地产在营销的过程中,不能生硬地搬用其他消费产品的营销策划方案。房地产营销应该结合房地产自身的特征,保持市场区域环境的整体性,及时了解市场需求,从而运用合理科学的营销方案推销房产。

3.具有不完全竞争市场特征

房地产的另外一个特征就是没有完全市场的特征,这个特征决定了房地产的营销方案必须科学合理。第一,相关的营销员要对市场做出调研,根据实际的市场需求,灵活地运用策划方案,从而加强房地产的市场营销,实现市场营销的目的。第二,营销人员在营销的过程之中要注意区别简单的促销策划和推广策划。

三、事件营销在房地产之中的具体应用

1.开拓市场方面

随着社会经济的快速发展,产品的丰富多样化,使企业在市场之中越来越难生存。传媒市场的普遍性,让消费者对于企业的产品没有过多的兴趣。面对这种情况,企业如果想要在竞争激烈的市场之中占据一席之位,就必须要抓住时机,通过组织、策划、利用热点人物和事件,为企业开拓市场。这种事件营销,一方面可以为企业节约大量的广告和宣传费用,另一方面节约了高额的媒体费用。所以,事件营销在企业开拓市场方面起到了很大的作用。

2.提高产品和企业的知名度方面

任何企业在前期的发展之中都非常困难,房地产这个行业也是如此。房地产在发展的前期,在市场上的知名度和影响力上都不大,造成消费者在短时间之内不能接受这种产品。因此,营销人员要根据市场的需求,及时了解消费者的兴趣,通过组织、策划热点人物和事件,提高企业在大众之中的知名度;另外,企业再运用一些公关技巧,让媒体对企业产生兴趣,积极报道企业,从而影响消费者的心理。一个热点事件只要成为大众关心的话题,那么它传播的速度会快得惊人,在大众之间产生巨大的影响。

3.企业文化建设方面

房地产在营销中,如果采用多种途径进行宣传,那么房地产企业势必会引起社会的关注,社会上的轰动效果必然会引起员工的关注,无形之中就改变企业员工的思维和价值观,从而为企业的文化建设打好了基础。

例如,柳工颐华城为了提高文化软环境方面的建设,联合红豆今网建设了柳工微电影产业项目。这方面的营销不仅促进了颐华城文化的建设,也提高了新项目的文化实力。

本文对事件营销的定义以及房地产营销的特征进行了具体的阐述。房地产自身具备的特征,即权益交易市场特征、区域性特征、不完全竞争市场特征,这些特征致使房地产营销的策划方案不同于其他产品的营销方案。因此,房地产在营销过程中,应该注意对热点人物和事件进行策划或组织,开拓企业的市场,提升企业在大众心中的知名度。

前期营销方案范文第7篇

关键词:项目管理;市场营销;风险意识

一个企业的核心业务是市场营销,而市场营销的关键前提是做好项目管理。所谓项目管理,就是项目管理者在有限的资源条件下,使用系统的观点、方法和理论,管理项目包含的各项工作,对企业市场营销工作计划、组织、指挥、协调、控制和评价,以实现项目的目标。但是,目前大部分企业还没有认识到项目管理在市场营销方面的意义,不能根据实际需求合理安排工作,或项目管理不规范,不能为实现市场营销目标提供帮助。作为企业的管理人,应该从企业发展目标出发,把项目管理应用到市场营销实践过程中,不断丰富项目管理模式,使市场营销工作顺利开展,增加企业利润,避免企业风险,以保证企业健康有序运行,促进社会主义经济又好又快发展。

1项目管理在市场营销中应用面临的挑战

1.1项目管理模式缺少系统性和专业性,团队总体水平低

随着社会主义市场经济的不断发展,企业管理者也意识到了项目管理在市场营销实践中的重要性,但是由于国内可借鉴的经验较少,项目管理模式还存在很大的问题。[1]项目管理模式不成体系,专业性不高。在现代企业经营中,企业管理者只重视项目管理表面的应用,没有完善的体系和规章制度,项目管理人员缺少专业操作,导致项目管理不能达到预期效果,对市场营销实践起不到推动的作用。

1.2忽视项目管理在市场营销实践中的作用

根据调查显示,大多数企业管理者忽视了项目管理在市场营销实践中的作用,没有把项目管理模式应用到市场营销实践中。这主要是因为企业对项目管理的概念理解不到位。项目管理主要指项目的管理者在有限的资源条件下,通过系统的观点、方法和理论,对项目涉及的全部工作进行有效的管理。在项目的设计、制定和实施等各个环节,都要进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价,以实现项目的最终目标。[2]项目管理这个概念是第二次世界大战后期发展起来的,是现代重要的管理技术之一,尤其是在全球化经济的背景下,市场的繁荣发展,企业数量不断增加。在这种情况下,没有重视项目管理在市场营销中的应用,就不能增加企业竞争力,容易被市场淘汰。

1.3企业管理者思想传统,前期缺少风险意识

进入21世纪,全球经济动荡,国内众多企业不堪一击,被迫合并或宣告破产,企业管理者思想传统、缺少风险意识是主要原因。对于一些国有企业或20世纪的民营企业,经历了鼎盛时期后危机意识薄弱,加上管理者思维停滞不前,不能及时满足市场需求。企业管理者思想传统,甚至有些管理理念仍是计划经济模式。在企业日常运营中,由于管理者思想守旧,管理模式就会落后。如国有企业中,石油化工产业的管理模式没有量化,工资固定,人员消极工作,给管理加大难度,可能导致工作效率低下,供不应求;另外,企业管理者缺乏危机意识,在市场营销前期没有风险意识。项目管理包括涉及风险管理,主要指项目可能遇到各种不确定因素。没有良好的项目管理体系,直接导致项目风险管理不到位,不正确的和不合时宜的市场营销方案,会导致投资风险,造成浪费资源。[3]

2项目管理在市场营销中实践的现实意义

首先,项目管理应用到市场营销实践中,可以保证市场营销顺利进行。项目管理运用到市场营销实践中,可以降低风险,保证市场营销有序进行。在市场营销的前期,项目管理部门通过调查分析,制定符合消费者需求的方案,为营销方案的成功提供保障。其次,可以增加工作效率,保证企业目标完成。通过前期的调查研究,规划最佳市场营销方案,大大提高工作效率,降低风险,保证企业目标顺利完成,为企业发展提供保障。最后,可以促进企业结构统筹,繁荣社会主义市场经济。项目管理在市场营销后期,可以分析有利因素和不利因素,找到企业发展的目标,提高管理水平,实现优化结构调整,使企业更平稳运行,促进社会主义市场经济繁荣发展。[4]

3如何实现项目管理在市场营销实践中的应用

3.1完善项目管理系统,增加其专业度

企业运营的各个环节都需要系统的规划和专业的部门。完善项目管理系统可从两个方面着手。一方面,企业管理者应根据市场需求,制定相符合的企业管理系统。在这个过程中,通过学习国外先进市场营销和项目管理的概念,加上数字化技术,不断优化项目管理模式,适应市场需求。这个范围要涉及项目管理各个环节。另一方面,在团队建设过程中要注重提高员工的市场知识和先进营销思维,运用数字化管理,丰富内容,提高业务操作水平。这里要求项目管理团队和市场营销团队的知识互通,便于各项工作有序进行,以团队的专业性带动提升企业管理系统的专业性,使企业管理模式更加先进,树立良好的企业形象,使市场营销实践更加容易。

3.2明确项目管理概念,重视其在市场营销实践中的作用

各企业管理者自身要提高对项目管理概念的理解,通过组织学习等方式把这个概念向每一个员工宣传,以提高对项目管理的重视程度。提高项目管理概念的同时也要注重分析其在市场营销实践中的作用。通过学习领会概念和两者的联系,借鉴国内外在这方面的案例,学习成功方法,找到存在的问题,结合自身发展目标和市场需求进行改革。在这个过程中,项目管理部门与市场营销部门需要相互配合。第一,市场营销方案不断变化,在方案制订前,两个部门应该共同商讨,分析营销计划各项数据和目标的可行性,使方案有最佳效果。第二,在营销计划执行过程中,项目管理随时做好调查,从企业发展的角度分析,市场营销部门也要根据盈利情况进行分析,保证市场营销方案后续进展,防止片面性。第三,市场营销活动结束后,项目管理部门要对这次营销方案的效果进行分析,总结经验教训,为日后新营销计划的制订更合理做准备。

3.3企业管理者改变思维模式,增加风险意识

企业管理者根据时代要求,树立先进管理思维,为企业各项管理工作顺利开展做保障。这里要求企业管理者摒弃传统的计划经济管理思路,逐步学习先进的管理模式,可以自己在网上学习,也可以去专门的管理培训班。在管理的各个方面,以人为本,采用数字化管理模式,规范员工日常工作标准,注重提高员工工作积极性。重视开展项目管理中风险管理这项工作,时刻树立风险意识。企业自身在制订市场营销方案前,要认真分析经济形势,根据项目管理修改营销方案,降低风险。在经济大环境下,更要树立危机意识,防止优胜劣汰。经济环境的复杂性,有时会产生经济危机。企业要跟上时代潮流,不断改革创新模式,提高自身市场竞争力。

4结论

社会主义经济的发展,越来越要求企业创新营销模式。每个企业管理者都应该着手改革管理模式,分析面临的问题,找到相应的解决措施。除了上面的措施外,企业还可以运用互联网信息化手段,将项目管理应用到市场营销的实践中,实现项目管理智能化,促进市场营销实践更好地开展,不仅对企业自身发展有长远意义,对中国经济发展的活力也贡献了一分力量。

作者:王立 单位:山东交通学院

参考文献:

[1]施永华.项目管理在市场营销中的应用分析[J].经营管理者,2014(20):251.

[2]袁琪迪,高寒.试论如何采用项目管理方式推动市场营销工作[J].经营管理者,2015(9):272-273.

[3]武强.项目管理在A电力市场营销策划中的应用思路[J].山东工业技术,2015(12):167.

前期营销方案范文第8篇

1.专业学科竞赛加大了营销策划案类别的比重,为提升专业教育水平提供了良好的条件目前,国内艺术设计学科竞赛中均加大了营销策划案类别的比重,如“大广赛”在过往营销策划案命题中,均提出过为企业创建品牌并全面营销的策略要求:即从品牌LOGO设计、品牌定位、包装设计、品牌广告语设计以及整合营销策划等一系列完整的品牌内容。这些命题内容,对高年级学生来说,是巩固专业知识、全面提升专业能力的极好机会。“学院奖”每一年提出营销策划案命题的企业客户多达十几个,品牌涉及医药、畅销品、服装、教育机构等多个行业。各命题企业对营销策划案还提出了促销策划、校园推广策划、节日策划、网络营销方案、品牌跨界创新营销等更为细分的策划类别要求。2015年“金犊奖”命题企业提出了品牌自媒体营销推广方案,符合当下品牌传播潮流的命题。这些营销策划的类别细分为各年级、各种专业偏好以及品牌偏好的学生都提供了参与的条件。教学中,许多教师会将学科竞赛作业直接设定为课程作业,提出较高的创作要求,更好地激发学生创意潜能。营销策划案的创作复杂,学生须拼组参赛,在整个竞赛过程中,团队协作,学生相互鼓励,师生之间专业互动性更强。另外,竞赛设置了奖项与奖金,各院校专业间相互竞争,极大推动院校、专业及教师积极提升教学质量,优化教学模式。

2.优秀策划案为学生就业提高竞争力毕业应聘时,以往许多同学应聘作品多为平时课程作业和实习作业,由于作业数量太少或是作业制作不精良,无法汇总成高水准的作品集。在竞赛的驱动力下,制作一本精良而完整的营销策划案可视同完成一本优秀的作品集。策划案在结构上涵盖以下几方面:绝妙的创意内容、精练的文字描述、严谨的策略结构、精湛的视觉表达,整个创意过程就是对所学知识的最好凝练机会。在应聘时,能够向用人单位展示一本完整的策划案,可快速、直观地展示自身的专业水平。

二、艺术生在学科竞赛营销策划案创作中容易出现的问题

营销策划案整个创作过程较为复杂,一般分为创意启发、创意整合、创意文字表达、策划案板式设计四大部分。从创作周期来看,无论是创作前期的创意启发,还是创意中期的创意整合及文字叙述,以及创作后期的策划案版式设计的各个环节均容易出现问题。

1.创作前期创意起点太低学生在开始第一轮创作时,很少花时间研读竞赛策略单,没有领会企业的命题要求,直接造成创意上的偏差。由于缺少实践经验,创作的内容多是从校园的角度出发,以校级、社团的层面去思考,创意起点过低。艺术生在日常课程中,笔记记录较少,且不善于记录案例。在创作中,不能根据案例快速推导创意,有些创意则是对案例的直接复制,原创性弱。在创意初期花费的时间过长,会直接影响学生后续的竞赛热情。

2.创作中期创意整合困难一个好的营销策划案需要有一个独到的创意主题。由于艺术生文化基础相对较差、逻辑思维能力弱,在创意时更适合通过“创意发散法”思考零散创意,再进行创意整合。通过教师第二轮的指导,学生能够形成多个独立的创意作品,但是要将多个独立或是具有一定独特性的创意点进行梳理整合,再进行创意主题概念的提炼难度依然较大。很多竞赛的策划案多是缺乏鲜明的创意主题,无法获得评委和企业的认可。孤立而零散的创意内容因为缺少策略性而使创意表现力不足。

3.创作后期设计表现力不足学科竞赛对营销策划案全案视觉表现力的要求越来越高,如书籍设计,一本策划案需要有好的封面、封底、内页版式设计、字体设计。在创作前期、中期的高强度作业后,最终预留对策划案的整体包装设计时间有限,且此阶段学生创作已进入疲劳期,后期版式设计乏力,制作粗糙,甚至会出现配色、构图等基本的设计问题。同时,前期策划案文字方面的各种硬伤,也会直接影响策划案版式设计进程。

三、指导学科竞赛营销策划案的实效性教学方法

各类学科竞赛多集中在上半年,一些重大赛事时间上还存在重合。首先,各院校应该根据自身教学模式和师资情况,制定科学的竞赛教学策略,做好赛事统筹和教师的教学分工。教学上,专门设置竞赛试验课程,尽可能让每一位同学参与。营销策划案类别创作周期与其他类别作品相比周期更长,一般需要5—8周时间完成,且需要5—6人团队合作,教师应制定好策划案工作进度表。运用实效性的教学方法指导学生高效高质地完成竞赛。整个竞赛过程中,教师必须密切关注学生心理、团队协作等方面的情况。

1.通过案例让学生直观了解策划案的形态比赛开始,教师针对竞赛专门设置竞赛实验课程,挑选学生感兴趣的1—3个策略单对象。课程前期,针对命题企业品牌教师可收集以下资料:企业所在的行业资料、企业竞争对手资料、企业已有成功案例以及与企业品牌相似、关联性的其他案例。课程中,首先向学生解读策略单,通过点评案例,让学生理解企业命题要求,明确创意方向。教师可带领学生参与各竞赛的宣讲会,仔细聆听命题企业的演讲,收集整理信息。教师通过多种渠道整理往届完整的竞赛获奖作品,让学生直观认识策划案的框架和创意表现。目前,有很多竞赛会在竞赛活动官网上销售获奖作品集,一些竞赛的决赛还会进行视频录制,在视频网站上播放。教师指导的过往参赛优秀作品可进行重点讲解,特别是对竞赛的较高等级奖作品可与教师过往的参赛作品进行客观比较,并由学生来进行作品分析。在比较出作品差距的同时,师生也能共同探索竞赛的创作规律。这一轮的授课内容,对于初次参加营销策划类竞赛的学生来说,有助于他们了解营销策划案的创意形态,进而给自己设定挑战目标。

2.以“创意头脑风暴”提高创意层次由于没有实践经验,学生前期的创意发散引导工作还是应由教师承担。运用“创意头脑风暴”法,教师担当创意主持人,激发学生大胆思考。这部分的教学环节,可要求学生不分组别,强调个人创意行动,目的是集中激发学生创造、思考,形成积极的、零散有价值的创意点。思考的内容可以是一句话、一件事情、一段回忆、一个物品,等等。或按照营销策划所涉及的知识点进行思考,教师可板书罗列出知识点,如:00H广告、促销、赠品、新媒体、APP、MINISITE、H5等,由学生自行挑选一个知识点,思考方向性“小创意”。在多个“小创意”形成后,进行“换位思考”,要求学生从消费者参与的角度,延展“小创意”内容,形成营销活动并把活动逐步分解,设计出严密的活动步骤,进而形成“大创意”。这样,能够为学生打下全案的基石,缓解学生的创意压力,甚至获得专业自信,更好地推动之后的创意活动。在此轮创意课程结束后,教师及时布置作业,要求学生对自己的创意内容进行梳理,根据策划案的标准格式,形成文本。

3.学生分组PK,在内部竞争中提高创意水平同学们形成独立的创意内容后,教师可对学生根据创意类型、风格以及创意关联度进行指定性分组。这样的分组方式为之后营销策划勾勒创意轮廓、明确创意方向提供基础。分组后,教师进行二轮“创意头脑风暴”教学,可要求学生以组为单位就座,方便组员的讨论及组之间的竞争。教学内容为由教师和学生一同点评第一轮作业,特别是要求团队组员作业交互点评,进而对各个创意再提高。同时,要求各组同学再次提出一轮创意中没有思考到的创意点,教师对创意进行基本性判断,并指导创意方向,此创意即成为提出观点同学所在小组的创意内容。课堂上,教师板书出各小组的创意数量和内容,建构良好的竞争环境。小组相互启发,在竞争中不断攀升创意层次,不光可以甄选出更佳创意,创意数量也将逐渐饱和。课程结束后,要求各组对创意主动进行逻辑性梳理。营销策划案需要一个好的营销概念和适合传播的推广语,学科竞赛中营销策划案概念往往就是提交的作品名称,它是竞赛评委和企业评判作品好坏的重要标准之一。像是一盘散落的珠子,需要用一根线穿起来一样,根据前期多个关联创意进行集合,明确创意方向和风格,各竞赛小组的策划案已基本成型,之后需用精力提炼作品名称。概念创作可从当下热门电影、歌曲、歌词、网络热词等方面寻找素材,提炼出紧扣符合营销内容、活泼而新锐的短语。最终各组的创意结果需保持差异性和独特性。

4.收集各类设计素材,寻找视觉表现突破点在前期充分调动创意能力和营销实践能力后,竞赛后期应充分运用艺术生的专业优势,对营销策划案进行完美的视觉表达。预留两周时间用于对策划案版式设计和包装,内容包括:主题概念的字体设计、封面设计、内页设计、装帧设计、作品相关广告作品设计。就像是一本书,书的封面至关重要。策划案封面可考虑使用特殊材质包装,并且着重对作品名称进行专门的字体设计。内页设计方面保证视觉统一性,积极运用手绘等原创性视觉,强化作品视觉风格。装帧设计方面,可将册子做成异形,争取给评委留下印象。营销策划案要求涵盖平面广告及电视广告脚本,教师可根据前期授课的创意记录,挑选好的创意点,运用一个课时,指导学生快速完成此项内容。最终的设计环节就像是万米长跑的最后冲刺阶段,教师可让学生暂停一两日,一方面调整身体;同时收集整理各品牌主的视觉作品,如商场促销单、品牌宣传册、设计杂志等。结合策划案的内容,从视觉作品中挑选出有价值视觉元素,运用“旧元素、新组合”的方法进行版式创作。教师要求各组提出三个整体版式设计样稿,每个样板制作4张,最终选择最合适的设计版式作为策划案的版式。另外,教师根据各组学生专业特长给予制作流程分工的建议,将设计流程分成图片素材收集处理、手绘设计素材创作、字体设计、装帧设计几大部分,工作任务分配给各位同学。由于策划案版面页数较多,基于流程的分工,每页的单张设计不能完全交至某一位同学来完成,教师可根据每组情况再进行二次分工。

5.细心检查,终极优化,力求作品零瑕疵整个作品完成后,应排版后彩色打印样稿,要求各组的每一位成员对作品进行一次检查。从电子档上较难发现的问题,通过打印样稿均显而易见,如错别字、文字语序、标点符号等。艺术生文字描述能力较弱,要求对策划案中的每一句话进行朗读审核,保证无病句、句式的非口语表达。“细节决定成败”,制定样稿的检查任务,可以磨炼学生耐心,培养学生严谨的态度。此外,前期各项任务分工,可能会造成全案在创意表述、视觉表现方面的不统一,组员检查后,学生再次修正、打印彩稿交由教师二次审核。各学科竞赛不仅是班级同学之间、校内专业之间的竞争,更是学校与学校之间的竞争。为了提高学生竞赛的竞争力,教师审核时应重点关注各组作品在视觉风格上的差异性,指导学生进一步优化策划案营销概念,使每一件作品具有独特性和差异性,个性十足。在作品打印后,认真检查装帧情况,保证作品零瑕疵。

总之,任何学科竞赛成绩都是教师和学生共同努力的结果。参与学科竞赛的营销策划案类别,学生对创意方法的使用会更加娴熟,思维逻辑会有更大突破,应用设计能力也将整体提高。

前期营销方案范文第9篇

赵强老师身为首届中国十大策划人,是多行业冠军品牌的幕后操盘手。中国经济高速增长的20年间,他一直以企业“营销总经理”和“前敌总指挥”的身份,在市场最前线南征北战,历经数次非常惨烈的著名商战。2001年,他所创造的名人掌上电脑整合营销案例,成为该年度中国营销传播的典范,获得了中国营销界最高荣誉“金鼎奖”第一优秀案例奖,并代表中国企业首次登上由美国营销发展促进会和美国商学院院长协会联合主办的美国营销年会讲坛,在世界范围内广泛传播。

多年来,赵强老师致力于帮助成长中的企业获得成功。本期课程作为“冠军营销”方案班的第一期,他更是希望学员企业都能成为行业的未来之星。“授人以鱼时,也要授人以渔”,本次方案班采取的是“方案+案例教学”模式,在深度研究的基础上,针对企业的特殊情况,从商业模式、品牌规划和营销策略三个方面提出有效建议,并给出方案。

方案有三大要求:

第一,要创新商业模式,要考虑赢利池的大小以及如何保持赢利的持续性,不提升销量的方案不是好方案。帮助客户从企业价值定位人手,通过价值曲线的重组,使企业找到业务赢利逻辑。

第二,建立符合战略和目标客户需求的品牌体系,包括品牌定位、品牌核心价值、品牌个性等。

第三,要符合实际、可执行。反对华而不实的方案,策略必须简单、明确、落地。

充分的准备,前期做足功课,使得课堂上针对每个企业案例进行讨论时,学员们热情高涨,积极参与策划,不时灵感进发。通过一个个精彩的案例分析,他们逐渐掌握了策划营销方案的秘诀。

康普森集团总裁王晓芳女士说:“赵强老师不仅为企业家提供了超值的咨询方案,更让他们都成为营销策划高手!”

曼缇商贸公司总经理任屹女士说:“过去,我的企业愿景一直想做中国美体内衣的航母,但那时我是心虚的,我只有愿望、没有路径,赵强老师为我们做的方案、包括现场其他学员朋友为我们献计献策,现在我终于充满信心了!”

北京鑫通国盛电器有限责任公司总经理陈桂华说: “参加方案班之前我听过赵强老师一次课,回去我就按照赵强老师讲课的内容做,两个月,我的销售额已经上涨了20%,利润翻倍!现在又有了这么好的方案,很切合企业实际,我们回去就能用。”

前期营销方案范文第10篇

由于公司刚刚起步,公司内部人手不够,鲁程和竹盛被安排到公司的业务部,负责项目的前期开发。业务部的前期开发任务很繁重,除了要负责办公室的卫生打扫、接热线电话、陪同经理进行实地看盘外,还要外出去相关的地区做市场调研、了解地区的基本设施,最后还得根据调研画出区域图。鲁程和竹盛都明白,业务部最难做的任务就是做市场调研和画区域图。

进入公司的第二天,经理就要求鲁程和竹盛自由分配任务,并且强调不管任务分配如何,他们俩所得工资都是一样的。

中午的时候,竹盛把鲁程拉到一家餐馆,一脸笑容地对鲁程说:“办公室每天都得有人负责接电话,再加上我比较善于与人沟通,办公室卫生打扫和接电话的任务就由我负责吧。陪同经理进行实地看盘的时候,我就过去陪经理,你就负责帮忙接热线。这样根据性格分配任务,对公司的发展最有利。”鲁程犹豫了很久,尽管竹盛将最简单和最能接触领导的任务都挑走了,但当他考虑到公司的利益时,鲁程最终还是点了点头。

接下来的日子,鲁程几乎每天都要到外面做调研,回到公司还要画图纸,常常忙得连吃饭的时间都没有。相较之下,竹盛的任务就轻松得多。

一天,公司技术部的刘刚找到鲁程,满脸气愤地对鲁程说:“竹盛现在在经理面前可是红人,他做的事情经理全能看见,而你呢?你赶快去和经理说明情况,我都替你着急。你还真是好汉,这样的哑巴亏你也甘愿吃啊!”鲁程平静地说:“公司现在还处于起步期,我能多为公司做一点实事,心里也就踏实了。真正的好汉,才不怕吃这么点亏。”

4个月后,公司的营销工作正式启动,经理要求鲁程和竹盛利用一天的时间分别完成一份营销方案,并强调营销方案的质量直接关系着公司的存亡。

第二天,鲁程和竹盛将各自的方案交给了经理。经理看过后,不紧不慢地说:“营销方案需要的是一手材料。每个地区方圆10公里以内的医院、学校、幼儿园、饭店、邮局、汽车站,都要有详细的记录。竹盛给我的方案,全是一堆空话。鲁程交给我的是一份权威的区域调研报告,上面还附有准确的周边设施标示图。其实,你们两个谁在干实事,一份方案我就能看出来。”

事后,经理毫不犹豫地辞退了竹盛,另外招进了一批新人。鲁程不仅得到了经理的认可,还被任命为业务部经理。

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