别墅调查报告范文

别墅调查报告篇1

随即，国土资源部便下达了2008年全国土地利用计划。根据这一计划，今年新增建设占用农用地与耕地数量同去年持平，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。

尽管国家出台了一系列针对别墅领域的调控计划，但似乎别墅市场升温更高、更快。置业者购买别墅并不仅仅是为了享受别墅，更重要的是购买别墅的同时也在寻求购买一种投资价值。

政府各项政策出台明显表明了中央到地方政府对别墅市场的调控力度加强。从别墅项目资金控制到别墅用地限制等，对各地别墅市场都产生较大的影响。特别是别墅开发用地的政策性限制，对别墅市场将产生深远的影响。

其实从2003起，国土资源部就开始出台政策禁止别墅用地的供应，关于别墅的用地问题在那时便风生水起。

从现实情况来看，别墅的用地一般都位于城区远郊，地价相对较低，其建造的成本也较低，但是别墅的回报却并不低。以北京为例，一些小规模的房地产开发商就崛起于别墅项目的开发。一位房地产业内人士告诉记者：“一些小规模起家的房地产开发商的确在别墅上赚了不少，但目前市场上一些以别墅立项的在售项目几乎都是在几年前就获得上级审批通过的，如果开发商现在想申请别墅用地，相关部门肯定不会批。”

在别墅项目用地被叫停后，对先期开发的别墅项目而言则是一种利好消息。清华大学一位专家告诉记者：“现阶段别墅市场供应略大于需求，但政策限制了土地资源的供应后，未来几年内极有可能会造成供不应求的局面。我估计已经囤积在开发商手中的别墅用地，在未来两三年内无法完全消化。对于别墅的开发商而言，特别是那些手头有地、有项目的开发商，国家的调控信息明显是一种利好刺激。”

一位资深的别墅销售人员得意地告诉记者：“新增土地供应中适合别墅开发的用地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值。”

在我国，别墅市场的问题主要存在于用地管理、监管方式、法律界定等三方面。虽然国家明确禁止再批别墅用地，但一些开发企业却以“低密度住宅”为规划取得开发许可后，在销售上继续玩“球”游戏。在监管方式上则欠缺监管力度，“别墅”没有清晰的定义。

去年的中国地交会上，国土资源部地籍司司长樊志全曾对媒体称，别墅的定义是“别墅现在还是指独门独院、两至三层楼形式”。这样的定义就意味着，除了独栋别墅，其他形式的联排别墅、空中别墅和双拼别墅、叠拼别墅将躲过定义一劫而不会被停止用地的审批。

北京市建委相关负责人则表示：“无论是独栋、联排、叠拼别墅，目前国家对别墅并没有出台明确的法律定义，这只是一种建筑形式。目前在市场上，一些项目的广告宣传为别墅，存在‘禁地’前后获准开发的时间因素，也有一些开发商，为提高房价而打出‘别墅生活’的概念。”从北京市房地产交易管理网查询的信息看到，目前在售的别墅项目信息不足100条，而市场上在售别墅信息则达到了200个左右。

巨大的反差背后是别墅市场没有标准的混乱现状。政府已禁批别墅用地，市场又存在较大需求，这样一来反而使得别墅成为一种稀缺品，许多项目以住宅立项造别墅是市场需求引发的。但不容忽视的是，在政府宏观调控、开发商的“球”游戏的背后是一轮不可阻挡的财富效应。

别墅调查报告篇2

别墅之于女人，一直都代表一种梦想。不是因为它大而豪华，而是因为它代表了一种远离都市烦嚣的标准化田园生活。然而女人又常常是矛盾的，一边梦想着，一边又不得不十分务实地考虑到现实的种种困扰。

据2010年《成都首部别墅业主生态调查报告》显示，购买了别墅并装修好入住的业主，仅占调查总数的55%。有意思的是，已入住的业主中，常住者只有25%，33%的业主选择每周居住一次，42%的业主选择每月居住一次。而在2011年举行的春季房交会上，别墅依然属于“看得多买得少”的类型，更抢手的永远是那些在市区的住宅。据媒体报道，业内人士表示，尽管大多数别墅的宣传定位是“居家”而非“度假”，但由于生活配套的缺乏，绝大部分别墅已被迫成为地道的“度假别墅”。几年前，第一批购买牧马山、龙泉、华阳、都江堰、青城山等近郊别墅的高端人群，困扰于每日的长途奔波和生活配套的匮乏，不少都无奈地迁回了市区的公寓。有人曾形象地形容过别墅配套所带来的居住困扰：“出门买包烟都要开车15分钟。”

这些理由，对成都女性来说更加明显。大部分购房女性在回答“是否愿意购买别墅”这个问题时，都表示“不愿意”或者持观望态度。她们的理由也更加简单，“太远”、“居住不如市区方便”、“太大的房屋没有安全感，住起来很害怕”。这些看上去太过女性化的理由，往往是男性无法理解的，但却真实地成为了成都女人害怕居住别墅的原因。

为了解决这些问题，成都的别墅开发商们做了不少改变，在别墅的设计和小区配套设施上下足功夫，但女人对此依然不那么买账。或许一位女性受访者的话更能表达出成都女人对待别墅的心态：“别墅很大很美，这是我们都知道的事情，但是对于女人来说，我们更需要的是一个温馨的家，和更加方便的生活环境。”

别墅调查报告篇3

与以数字为主的百富榜不同,这一个新贵表,让人可以更加直接地了解到成都新贵的确切面貌,原来一向云里雾里的新贵们住这样的别墅,开这样的车。这份表格是如何做出的,制定的标准为何,记者采访了胡润本人。

记者:是怎样想到做一份新贵调查的呢?

胡润:因为我们之前一直在做《胡润百富榜》,对中国富豪有相当程度的了解。今年4月做了《中国财富报告》,第一次选取了中国最具代表性的几个城市进行深入调查,这个报告做出之后,有很多人对富豪的生活特质非常感兴趣,我们也发现这些富豪中有相当一部分人有一个比较一致的特征,总结起来就是新贵族这个概念。

记者:那么是怎样的一致特征让你提出了新贵族的概念呢?

胡润:根据我们做的消费门槛调查,符合条件的富豪全中国大约有51000人,但是这些人中,并不是每个人都能符合新贵族的概念。我们说新贵族,就是讲一个财富品质,财富品质具体说来,就是拥有大量财富的人如何运用他的财富影响力。是否具有社会责任感,是否关心并积极参与慈善。还有一个特质就是,他们对国内文化的了解,他们本身的行事风格是否稳重有礼节,甚至包括他们对一些生活细节的要求,比如去哪里旅游,用怎样的餐具等等。

记者:在关于成都的新贵表中,出现了麓山国际和奥迪A6这样的消费品牌,这些品牌是如何选定的?

胡润:在我们的最近5年推出的《中国千万富豪生活与品牌形象报告》里面,对成都专门进行了深入调查,因为成都市是西部富豪数量最多的城市,对成都富豪的了解在这5年内越来越全面。我们发现,成都的富豪喜欢住在距离市中心较远的别墅区,与繁华保持一定的距离,但是由于工作可能不够方便,大多数也会在市内拥有一处公寓。市郊的别墅区在成都富豪圈内认知度最高的就是麓山国际,其价格也展现了购房者的实力。其他消费品牌的选择也是同样经过了精确的调查得出。

记者:那么住在这种别墅,开着这种车的就一定是新贵么?

胡润:绝对不能这么说。这些品牌的列出只是为了让大家对成都新贵有一个更加直观的认识,这只是一个具有代表性的实例,却不意味着绝对性。

记者:在调查过程中,你对成都新贵消费方面最大的感触是什么?

胡润:最大的感触来自他们在高端房地产方面的消费变化。大约5年前,中国的富豪还有不少住在工厂隔壁的公寓,但是最近5年这个情况的转变真是非常迅速,过半富豪都拥有了别墅。这其中,成都的情况更加特殊,成都富豪购买别墅的时间要比其他城市更早一些,大约8年前就已经有第一批成都富豪开始消费高端房地产,也说明了成都消费市场的成熟。

《2009胡润财富报告》一出,成都人惊讶了,我们本土的富豪真的是胡润报告中的样子吗?他们住什么房子,开什么车子,最有发言权的应该还是我们成都人。《成都女报》联合大成网对此做了一个调查。

1.胡润调查结果中,成都的千万富豪有12,200人,亿万富豪有650人。你认为这个数字准确吗?

A.大致准确

33.50%

B.我认为实际比这数字更多

48.71%

C.我认为实际比这数字少

17.80%

2.你认为成都富豪一般开什么车? (必选)

A.奥迪A6

29.78%

B.宝马X6 xDrive 50i

38.22%

C.宝马吉普

13.54%

D.兰博坚尼跑车

18.47%

3.你认为成都富豪一般是住在哪里? (必选)

A.麓山国际别墅

73.73%

B.龙湖

8.92%

C.羊西线

13.54%

D.都江堰

3.82%

4.胡润调查结果认为成都富豪普遍比较务实和低调,你认为哪些特性更符合成都富豪形象?(必选)

A.务实

18.79%

B.高调炫富

10.99%

C.低调,不愿意露富

68.31%

D.关心慈善

1.91%

5.胡润调查结果中,成都新贵年度总消费达37,855,800元。你认为这个数字准确吗?(必选)

A.大致准确

39.65%

B.我认为实际比这数字更多

47.93%

C.我认为实际比这数字少

12.42%

6.胡润调查结果中,成都新贵家庭固定消费中,按比例排列,用于买房的钱>个人理财>用于买车的钱。你认为准确吗?(必选)

A.大致准确

67.04%

B.我认为应该是个人理财>用于买房的钱>用于买车的钱

24.52%

C.我认为应该是个人理财>用于买车的钱>用于买房的钱

5.10%

D.我认为应该是用于买车的钱>个人理财>用于买房的钱

3.34%

7.胡润调查结果中,成都新贵家庭每年新增消费里,先生消费约达3,083,740元,太太消费约达1,563,880元。你认为准确吗?(必选)

A.大致准确

42.83%

B.我认为太太们的消费实际远远高于先生们的消费

30.89%

C.我认为数字都比实际数字高

22.45%

D.我认为数字都比实际数字低

3.82%

9.胡润调查结果中,成都新贵每年家庭新增消费达780,180元。你认为这个数字准确吗? (必选)

A.大致准确

49.84%

B.我认为实际比这数字更多

35.35%

C.我认为实际比这数字少

14.81%

结果分析

成都人基本满意胡润结果

调查结果显示,在成都老百姓眼里,成都新贵基本上也就是《2009胡润财富报告》中描述的这样一群人,不过绝大多数成都人认为胡润的评估还过于保守了。成都富豪无论数量还是富的规模,都远远超过他的评估。

1.住哪里、开啥车,基本符合胡润描述

在胡润的描述中,成都新贵一般住在麓山国际别墅或者龙湖,开宝马X6 xDrive 50i或者奥迪A6。在我们的调查中,高达73.73%的人同意成都新贵都住在麓山国际别墅,尽管麓山国际方面自己并不认为如此,并以不应过分高调为由拒绝了我们的采访。

38.22%的人同意成都新贵开的是宝马X6 xDrive 50i价位的车,而29.78%的人同意开奥迪A6是新贵了。

胡润调查结果认为成都富豪普遍比较务实和低调。是否务实,大家不愿多作评价,只有18.79%的成都人同意;而占68.31%的绝对多数都认为,成都富豪“低调,不愿意露富”。这一点在我们本次采访过程中深有体会,联系到的所有新贵大多以此为由拒绝了采访,而其他愿意接受采访的新贵,也再三要求我们对于他们的照片要加以处理,名字衔头不要公开。也许在成都人传统的观念中,露富依然是有钱人大忌,不愿意太过于招摇、引人注目。

2.富豪规模远远超过胡润的评估

《2009胡润财富报告》中认为成都的千万富豪有12,200人,亿万富豪有650人。成都新贵年度总消费达37,855,800元。对此,绝大多数的成都人认为,胡润的估计还太保守了。实际上,无论成都的富豪人数,还是他们年度总消费额,都远远高于胡润的评估数据。当然,这也有可能是成都老百姓一厢情愿的固执念头。

3.成都人对于数据非常服气

对于《2009胡润财富报告》里新贵家庭每年新增消费数据,以及新贵家庭里先生和太太分别的消费数据,成都人一边倒地赞同居多,少数觉得胡润保守,实际还要多些。看来,在理性的数据面前,感性而懒散的成都人还是非常服气的。

专家声音

外观特质是一个概貌

就《2009胡润财富报告》里对于成都新贵的标杆,记者采访了成都社会学家韦源。他说所谓的“成都新贵”,如果是指土生土长的成都人、在成都买房子买车、一年四季在成都居住和工作,那么这个数字肯定远远低于胡润给出的数据。如果指的是在成都发展的外地人,那既然在一个城市里消费这么多,也就有可能在世界上任意一个城市里消费这么多,也就不能在“新贵”之前加个“成都”。

别墅调查报告篇4

【关键词】 手足口病;流行病学研究;综合预防;学生保健服务

【中图分类号】 R 179 G 478.2 R 512.75 【文献标识码】 A 【文章编号】 1000-9817(2009)07-0658-02

手足口病(hand-foot-mouth disease,HFMD)是由多种肠道病毒引起的常见传染病,以婴幼儿发病为主[1]。2008年杭州市拱墅区共报告手足口病聚集性疫情20起,主要发生在幼托机构和小学。拱墅区疾病预防控制中心传染病防控人员对发生疫情的单位全部进行了调查控制工作,现将结果报道如下。

1 资料来源与方法

1.1 资料来源 疫情资料来源于国家疾病监测信息管理系统。现场流行病学调查资料来自流行病学调查报告及个案调查资料。

1.2 判定标准 凡有发热,伴有手掌或脚掌部出现斑丘疹和疱疹、臀部或膝盖出现皮疹、口腔粘膜出现散在的疱疹等症状之一,同时考虑流行病学接触史,作为手足口病临床诊断病例。诊断标准参照《手足口病预防控制指南(2008年版)》;聚集性病例参照《浙江省手足口病流行病学调查处置方案》,为学校与幼托机构1周内出现2例及以上病例[2]。

1.3 标本采集和检测 采集部分聚集性病例的咽拭子、粪便、肛拭子、疱疹液样本送杭州市疾病预防控制中心做相关肠道病毒检测。样本采集和检测按照卫生部《手足口病预防控制指南(2008年版)》要求进行。

1.4 统计分析 将调查资料录入EpiData 3.0数据库,使用SPSS 13.0统计软件进行数据分析。幼托儿童与小学生罹患率比较采用X2检验(α=0.05),首例病人发病到疫情报告的时间与手足口病流行时间的关系采用相关分析(α=0.05)。

2 结果

2.1 流行病学调查结果 见表1,图1。

2.1.1 流行强度 20起疫情波及4 708人,发病92人,平均罹患率为1.95%,罹患率最高为4.92%,最低为0.75%。班级罹患率最高为25.00%。流行期最短为1 d,最长的达25 d。

2.1.2 时间分布 疫情集中在5-6月,其他月份无聚集性疫情报告。报告高峰与发病高峰均集中在6月15-21日。首例发生于5月4日,末例发生于6月28日。

2.1.3 人群分布 病例分布于全区18所幼托机构(其中1所幼托机构在5月、6月分别发生1起聚集性疫情)、1所小学。幼托儿童罹患率为2.16%(87/4 037),小学生罹患率为0.75%(5/671),幼托儿童与小学生差异有统计学意义(X2=5.97,P

2.1.4 地区分布 全区除祥符镇、和睦街道外,其余镇(街道)均有聚集性疫情发生。疫情地区分布情况见表2。

2.2 实验室诊断结果 共采集新鲜粪便标本25份,肛拭子标本23份,疱疹液标本8份,咽拭子标本18份,分离出肠道病毒10株,均为EV71肠道病毒,阳性率为13.51%。其中小学检出1例EV71病例,幼托机构检出9例EV71病例。

2.3 临床特点 在92例患者的个案调查中,临床表现主要为发热(≥38℃)40人(100%),手掌疱疹75人(81.52%),足掌疱疹59人(64.13%),臀部皮疹31人(33.70%),口腔疱疹61人(66.30%),咳嗽12人(13.04%),咽痛10人(10.87%),流涕5人(5.43%),其中1例有肝脾肿大并发症,平均病程7 d。

2.4 疫情原因分析 未及时诊断、及时隔离治疗、及时执行停课措施是造成手足口病聚集性发生的重要原因。调查显示,由于牵涉到全园或部分班级停课的问题,个别托幼机构较为抵触,对停课建议不能及时执行,导致出现二代病例。个别孩子由于症状不典型,被当地村医误诊,且开出非手足口病的证明;或是个别家长对手足口病相关知识了解不够,对孩子出疹未在意,以为是蚊虫叮咬,至症状严重时才去医院就诊,且对幼儿园隐瞒孩子患手足口病的事实,均贻误疫情控制时机。

2.5 疫情控制

2.5.1 控制措施 拱墅区疾病预防控制中心接到疫情报告后,会同当地社区卫生服务中心对疫情发生单位采取了如下措施:(1)根据相关文件精神,建议疫情波及班级放假2周。(2)所有的患病儿童应严格隔离治疗至主要症状消失,红疹及所有水疱消退,再休息1周后返校;其中轻症患儿隔离及休息时间不得少于2周。痊愈后由所在地段社区卫生服务中心防保科开具健康证明方可返园。(3)加强晨检。由保健医生每天在园门口晨检,凡有疑似症状的幼儿及时请家长接送至医院就诊。(4)开展健康教育。对疫情发生单位的儿童家长发放宣传单,使家长了解手足口病相关知识,提高家长的防病意识;对教师进行手足口病相关知识培训;教育儿童加强个人卫生,勤洗手,用流水洗手,积极锻炼身体,增强抗病能力。(5)幼儿园做好终末消毒。教室和寝室加强开窗通风;对园内所有玩具、餐具、毛巾、桌椅表面等进行彻底消毒,毛绒玩具、被褥、床单等进行清洗、暴晒;加强粪便管理。

2.5.2 控制效果 在20起疫情中,报告距首发病例最短为2.42 d,最长为13.8 d。区疾病预防控制中心接到疫情报告后,均立即进行了流行病学调查并采取了上述控制措施,应急反应时间均小于1 h。手足口病病例平均隔离时间为14 d,平均流行期为7.25 d。首例病人发病到疫情报告的的时间与手足口病流行时间呈正相关(r=0.715,P

3 讨论

杭州市拱墅区近年少有手足口病暴发疫情报告,2001-2006年均无疫情报告,2007年报告3起暴发疫情,发病人数共有22人。而2008年报告20起聚集性疫情,发病人数达92例,笔者认为主要原因有以下三点:一是2008年3月周边省份出现大规模的手足口病疫情,传播速度之快、影响面之广引起各级卫生部门的重视。卫生部自2008年5月2日起将手足口病列入丙类法定传染病进行管理,使得医疗机构加强了病例报告,疾病预防控制机构加强了主动监测。二是由于手足口病防控难度增加,卫生行政部门也相应调整了聚集性疫情判定标准,使得聚集性疫情大幅度上升。三是托幼机构和学校等按要求加强了晨检,主动发现了部分患儿。四是卫生、教育等部门广泛开展手足口病防治的健康教育,公众通过各种渠道了解自我防护知识,防病意识增强,出现可疑症状主动就医。

本次调查结果显示,杭州市拱墅区手足口病聚集性疫情的发病人群集中于3～5岁的幼托儿童,与上海松江、深圳龙岗的结果一致[4],这可能与儿童的易感性和抵抗力低及幼托机构的聚集性有关。手足口病多在夏秋季流行,期间常可发生幼儿园和托儿所集体感染和家庭聚集发病现象[1]。手足口病的传播方式主要是通过密切接触,病人的粪便、口腔分泌物、皮肤疱疹液中的病毒可通过粪-口途径和呼吸道进入体内[3]。因此,在高发月份应加强对学校和幼托机构日常疾病监测,发现疑似病例尽早报告并采取隔离治疗措施,对密切接触者采取隔离医学观察,及时切断传播途径,防止疾病进一步播散[5]。

4 参考文献

[1] 卫生部.手足口病预防控制指南.2008-5-3.

[2] 浙江省疾病预防控制中心.浙江省手足口病流行病学调查处置方案.2008-5-28.

[3] 申云芳.一起托幼机构儿童手足口病爆发的流行病学调查.中国学校卫生,2008,29(5):469.

[4] 叶慧青.上海市松江区手足口病小型爆发疫情分析.上海预防医学杂志,2004,16(10):514.

[5] 宋晓红.三家幼儿园手足口病局部流行的初步调查和预防措施.医学文选,2002,21 (3):297-298.

别墅调查报告篇5

近年来,随着经济发展,许多地方纷纷建起别墅群。别墅群业主通常是社会地位及收入较高的阶层,往往成为犯罪份子作案的目标,因此别墅的防盗、防抢变得很重要,这就要求别墅群的保安系统必须十分完善。传统的利用人防,即由保安人员24 小时全天巡逻值守,可以起到一定的阻吓作用。但是,由于人员安排及偶然疏忽等缘故,使得别墅的安全系数大打折扣。采用电子防盗系统,可以完全排除人为不可靠的因素,忠实地24 小时全天候守卫您的家居安全。电子防盗及监控系统采用各种感应器给家庭提供全面防护,不但可以在家中无人的时候,自动监视所有的入侵行为,还可以给家中老人或病人需要紧急求助时,自动发出报警信号。在发生情况时,电子防盗系统自动地通知保安部或在现场发出警号闪灯警告,使保安人员可以很快到达现场,监控录像系统不间断记录下所监视区域的一举一动,可随时调出某个时段的监视内容供业主或执法人员查证,从而有效地保障住户的生命财产的安全。因此,给每栋别墅安装24 小时全天候给予安全保障的自动化电子防盗和监控系统是十分有必要的。

另外,别墅作为高档生活的代表,高品质的物业和住宅内先进的、时尚的、人性的智能化生活已成为必不可缺。

需求分析

1.项目需求

本系统采用最新数码技术、微机处理技术、手机命令技术的高智能、全方位安保系统。产品可匹配连接各种传感器、烟感器、泄漏探测器等探头,并可联成网络,方便集中防范管理。

根据用户要求,系统可以对如下设备进行集中监控管理:

周界防范系统

智能家居系统

电动窗帘系统

火警报警系统

灯光控制系统

煤气泄漏系统

闭路监控系统

智能门禁系统

温湿度控制系统

空调控制系统

漏水监测系统

远程抄表系统

物业管理系统

其它设备系统

2.技术要求

(1)系统能集中监控安装在别墅里的设备,实现无人操作。系统应集成综合保安、设备监控、报警处理、系统配置等功能,并支持真正全功能的Web访问。设备应选用高可靠的工业级采控单元,保障系统365*24小时不间断运行。

(2)系统应采用模块化结构,方便对软件和硬件进行合理的在线式组建、配置、维护、扩充。

(3)具备高度的可靠性,通讯与管理层设备与现场设备相互独立运行。

(4)良好的人机界面,所有界面完全图形化,提供多达100余种的图形组态工具,和现场完全一致的3D管理界面,极大地方便了用户的管理。

(5)具有良好的容错性和兼容性,人性化的交互界面,贴切的提示,完善的系统权限管理。具有合理的数据保存与查询管理功能,提供完善的报表管理;多任务并行处理,报警分级排序处理,设备间的联动触发管理,自定义界面巡视,纯WEB管理支持,设备文档数据管理。

(6)各种智能设备厂家提供监测的数据与状态量的采集与记录,相关设备的遥控遥调以及功能完整的门禁管理系统,专业化的数字视频监控系统等等。

设计依据

《智能建筑设计标准(DBJ08-47-95)》

《民用建筑电气设备规范(JGJ/T16-92)》

《商用建筑线缆标准(EIA/TIA-569)》

《工业电视系统工程设计规范(GBJ115-87)》

《电气装置安装工程施工及验收规范(GBJ23-90,92)》

《民用闭路监视系统工程技术规范(GB50198-91)》

《安全防范工程程序与要求(GA/T75-94)》

《建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范(GB/T50311-2000)》

《建筑及建筑群综合布线系统工程设计规范(GB/T50312-2000)》

《民用闭路监视系统工程技术规范(GB50198-94)》

《安全防范系统通用图形符号(GA/10408.5-2000)》

系统方案说明

为了解决概述问题和实现上述功能,选用专业智能别墅管理平台“AlarmCenter智能别墅管理系统” ,“AlarmCenter智能别墅管理系统”可以很好实现了对别墅安防设备的统一监控与管理。通过采用先进的计算机技术、网络通讯技术、视频传输技术、图像处理技术等,可方便地实现对各个智能设备运行状态、运行参数的显示、处理和存储等;并可实现各子系统之间的数据流动,具有强大的联动功能;强大的二次开发接口,内置完整VBScript,兼容各种通用控件,能够及其方便快速地对用户的特殊需求作开发,完全不必担心影响系统稳定性。

1.智能照明控制系统

智能照明控制系统贯穿着别墅的每一个地方,房间、过道的灯光都可以通过智能开关与智能控制主机相连接。您可以通过系统设置别墅内任一个房间所有灯光开关,免除劳苦地来回走动。同时,可以通过设置场景记忆模式来控制灯光开关、亮度等,随心所欲地控制客厅、餐厅、书房、过道的灯光照亮模式。比如:吃饭、看电视、看书的灯光不同而随意切换。在智能照明系统定时功能、场景功能等优势的凸显下,您房子内的灯光将会流光溢彩、精彩纷呈。

2.智能家电控制系统

智能化设计后,您可以采用遥控器、电话、手机、电脑等多种操作模式对家里的灯光、饮水机以及电饭煲等家用电器进行控制,这将为您的日常生活提供很大的方便。并且所有电器操作均可一键操作甚至自动运行,经典极致的舒适生活常伴您左右。比如,当您驾驶着汽车还在回家路上的时候,您只需通过手机就可以对家中的户式中央空调进行预先设定,空调就可以开始给室内进行温度调节,当您踏进家门的时候,你可以感受舒适合宜的室温。当然,您在预先设定中央空调的同时,也可以让新风换气系统、电饭煲、饮水机等等都提前开始工作……

3. 自动窗帘控制系统

清晨,也许不再需要那片刻间令人烦躁的闹钟将你吵醒,而靠的窗外的鸟语花香和柔和的自然阳光让您从睡梦中自然醒来。窗帘控制系统总是会最恰合时宜的开启窗帘,让室外清晨的花香飘入,让您懒洋洋的沐浴阳光。配合灯光的场景,窗帘的自动开合,有时也能酿造出另一份浪漫的气氛。只需轻点遥控,它便能为您的隐私起到第一层保护。

4. 空气调节系统

酷暑炙热的夏天驱车回家,当您停车入库后,车库内换气系统可以通过(遥控)手动或自动定时控制将汽车的尾气和汽油的味道清除干净。等到次日清晨,自动定时的换气系统会将室外清晨空气中花香的味道注入车库,让你在享受晨曦的味道的时候,丝毫感觉不到汽车尾气的异味给您带来的不悦。

5. 自动浇花、给 / 排水系统

别墅的花园种植一些植物和花木,浇水也是可以进行智能化管理的。用自动浇花系统可以自动浇水和定时浇水功能。在阳台上观景时可以用遥控器启动浇花的电磁阀门,站在阳台上,就可以控制花园里一个个的喷头。同时,系统对游泳池的给排水进行控制,可以定时自动的对游泳池内的水进行更换,时刻保持水质的优良。

6. 门磁、红外探测系统

通过本系统事先设置好防区,即可把整个别墅的安全置于无线安防报警系统之中。如果有人从外界闯入,门窗被非法打开,系统将立即通过无线警号现场声光报警并按预先设置好的报警电话号码发送警讯给主人,并上传警讯到报警中心。

7. 烟感探测系统

该探头为消防安防装置,若房中因火灾发生的烟雾浓度达到一定系数时,便立即报警,并通过智能控制主机发送警讯给管理处和主人,并立即启动火灾灭火系统来处置险情。

8. 防煤气泄漏系统

若室内燃气发生泄露,并达到一定浓度时,系统在接收到讯号后可自动切断住户家中的电源,并报警至消防监控中心,立即通过发送警讯给管理处和主人,并立即启动排气扇通风。

9. 视频监控系统

在别墅门口或者屋顶安装高速智能摄像机,配合周界防范系统,一旦防范系统检测到报警,摄像机立即转动到相应位置进行跟踪录像,业主也可通过电脑对摄像机进行调焦,转向,放大,缩小等控制,观察所感兴趣的事物;从可视门铃处取视频信号,一旦有人按门铃,系统就可进行摄像,业主也可通过电脑观察来访者,决定是否让其进入;系统所有的录像方式由业主决定,比如定时录像,连续录像,触发录像等。

10. 智能门禁系统

别墅内的房间可根据安全级别的不同,可选择IC卡、指纹、掌纹、密码、瞳孔等进入方式,所有进出均有记录,业主也可对佣人进行考勤,也可以对不同的人赋予相应的进出权限,比如只能让某人进某道门,某人只能在什么时候才能进入等,同时还可设置防潜回,双门互锁等功能。

11. 物业管理系统

物业中心可以对每位业主进行消息广播,也可以对指定的业主发放通知消息,业主可以通过留言板把意见反馈给物业中心;

对物业员工进行考勤,工资结算等管理;

对消防、电力、泳池、花园、路灯等公用设施建立维护档案,定期提醒物业对某些设备进行检修等。

系统管理功能

1. 系统运行日志

系统具备完备的运行日志,可以分类型、分设备、分时间、分报警类型进行统计。在“设备事件”中,用户可以选择系统监控的某台设备,查看该设备在某个时间段的报警记录。在“设置事件”中,用户可以查看各种设置事件,比如某人在什么时间关闭了空调,某人在什么时间对门禁系统进行了设置。在“系统事件”中,记录了系统的启动、关闭事件,远程用户的连接事件,报警的发送事件等等。所有的报表记录都可以导出到word、excel等软件中,便于用户直观了解别墅监控设备的运行情况。

在AlarmCenter智能别墅管理系统中,所有的报表均采用监控系统内部自带的二次开发平台开发而成,我们可以根据用户的需求,设计出各种不同的报表,满足用户的特殊要求。

2. 系统配置

在AlarmCenter智能别墅管理系统中,所有的监控测点均有一个开放的设置模块让用户去设置。在“系统配置”模块中,用户可以选择一个设备或者测点,自行设置它的上下限,报警级别,报警方式,比例变换,安全时段,初始模式,语音文件,报警提示,等信息。

报警方式可以自行选择:比如:业主可以设置红外探测系统发现人体移动后是否报警,系统是否记录到数据库,以及报警的方式选择等。

3. 定时任务

在“定时任务”软件模块中,用户可以设定任意多个日程安排,每个日程安排中,用户可以设定在某个时间由系统自动执行某个任务。比如,我们可以设定系统在中午12点自动发送电子邮件给用户,汇报别墅系统运行及报警信息。我们也可以设定在用户离开时间关闭灯光和空调,回家时间自动开启灯光或空调,或者自动把空调设置成多少温度等等。

日程可以设定任意多个,我们可以按照星期去对应一个日程,也可以自行设定节假日,每个节假日对应一个日程安排。

4. 联动

在AlarmCenter智能别墅管理系统中,设备之间的联动是可以任意设置的。比如,当检测到有人非法入侵的时候,我们可以联动摄像机转动到人员动作位置,并开始录像,同时像用户拨打报警电话或发送报警短信。

在“联动设置”软件模块中,我们可以选择“源”测点,每个源测点可以对应一个联动动作,当“源”事件发生报警的时候,联动就执行。例如:当红外探测器检测到有人员移动时,视频系统可跟踪进行录像。

5. 短信息双向互动

在AlarmCenter智能别墅管理系统中,当发生报警的时候,系统可以向指定人员发送短消息,管理人员也可以通过短信息主动询问别墅监控设备运行状况,比如询问空调开启状态、门禁系统是否关闭等,系统会自动把测点当前数据传送到业主的手机上。

同时,业主也可以通过短信息对设备进行控制,比如通过短消息开门、调节空调温度,开灯,控制摄像头的转动等等。并不是任何手机双向互动的权限,该手机必须在报警排表中有管理该设备的权限的时候,互动才会生效。

6. 强大的报表功能

系统所有的数据库查询页面,均可以把查询结果转换成word或者excel文件。所有设备的运行状况,当前状态,有报表页面直观显示,可以定时对设备状态及数据记录。

系统可以定时向管理人员发送报表邮件,汇报运行状况(当日报表,周报表,月报表等)。

系统提供强大的报表定制功能,系统内的所有报表,其格式均可以由用户进行定制。

7. 个性化触摸界面

在AlarmCenter智能别墅管理系统中,我们提供了良好的人机界面,所有界面完全图形化,提供多达100余种的图形组态工具,和现场完全一致的3D管理界面,极大地方便了用户的管理,采用嵌入式服务器和触摸屏相结合,在外观上给用户一个良好的视觉效果。

8. 互联网远程监控

AlarmCenter智能别墅管理系统具有完整的C/S、B/S模式,并且这两种模式都具有与别墅服务器一样的用户界面,实现一样的监控功能。远程系统不但可以运行在局域网内,也可以运行在Internet网内。也就是说,用户只要能上网,他就可以全面地浏览、控制自己别墅内的所有监控设备的操作,能实现的功能和别墅内管理软件完全一样。

9.扩充性

别墅调查报告篇6

2001年，中国政府连续出台“二套房首付五成、房贷利率上浮10％”等调控政策，试图调控飞涨的房价，以商品房为代表的地产市场顿时风声鹤唳。然而，有一种房子的市场却继续在稳步增长，它就是人们心中的“高端物业”。在特定的一群投资者眼中，高端物业更是一种稳定的具有升值潜力的投资产品。本刊特别制作“海西高端物业投资鉴赏系列报道”，从投资鉴赏出发，探寻高端物业投资价值和空间，以飨读者。

微博上，著名地产人物soHo中国董事长潘石屹常常秀出自家别墅的照片。在长城脚下的山间林地里，名为“长城脚下公社”的私家别墅，时不时地被主人用来接待外国友人、公司高层聚会、圈中好友举办Party，甚至是微博博友见面等。

潘石屹毫不掩饰自己对别墅生活的喜爱和享受：早餐是自家种出的玉米，没有施过任何化肥和农药；院子里的柿子树上果实挂满枝头；狗尾巴草低下头，预示着秋天来了；中午看着书，迷迷糊糊的睡着了，被蝉鸣和风吹芦苇的沙沙声吵醒了；院子里的山楂一天比一天红了，在明媚的阳光里很好看；从窗望去山坡上一束艳丽的、紫色的、不知名的野花，在秋天里怒放着……

凡此种种，不枚胜举。别墅生活在细节中尽显魅力，为都市里忙碌的人们添了瑰丽的“院落梦”。是的，拥有一座有天有地有院落的房子，是每个人的梦想，正是因为这持续不灭的梦想，在调控政策轮番上场的市场下，高端物业始终保持稳销。即便是秋越来越深，但

对于金字塔顶端的人群来说，高端物业是没有冬天的。

千万富豪催热高端物业

关注别墅的人多为中国的新兴富商阶层。三十多年的改革开放所累积的经济财富，让这一群体不断的扩大。根据《胡润财富报告》，截至2009年年底，中国大陆千万富豪已经达到87.5万人，亿万富豪人数则超过5.5万人。而在花旗银行的《2010财富报告》中，中国的百万富翁已力压德国，名列世界第四。美国洛杉矶的贝弗利山庄、加州的橘郡、纽约中央公园旁的第五大道，巴黎的十六区，日本的东京湾，香港的半山，这些世界顶级富豪、明星以及社会名流聚居地，对于中国商界的高层人士来说不再是那么遥不可及。

在洛杉矶，中国有的富商购得了百万美元以上豪宅。位于香港的半山的一豪宅，也在去年被内地客以4.39亿港币的价格买走，每平方米高达76.7万港元。曾经以超过11亿元的身价，而享有世界第一豪宅之称的英国的爱敦阁，也有了关于中国买家的传闻。―时之间，满世界似乎都有中国的新富阶层寻求豪宅的身影。

需求决定市场。著名心理学家马斯洛曾说过，人首先要满足的是让自己免于饥饿，有可以居住的房子之类的最基本的生理需求，之后，他就会去追求安全、归属、尊重，最后实现自我。对于刚刚开始崭露头角的中国财富新贵们来说，高端物业就是他们进入“贵族生活”领域的敲门砖。单纯从市场上来看，高端物业也比一般的房子更保值，这也让希望能用房子来保证自己资产价值的投资者心动。

市场低迷，高端物业却会止跌领涨

拿高端物业中的别墅为例，别墅的价格虽然有时也会下跌，但相比普通房子而言，有更强的抗压性。1997～2002年的亚洲金融危机期间，虽然是香港别墅价格暴跌的过程，但从2002年到现在，香港的楼市均价上涨了130％～150％，别墅价格上涨则超过了200％。刚刚结束的交代危机让美国整体旁价下跌了30％，但别墅区不跌反而逆势上涨，全美前十名别墅价格平均价格为8850万美元，比去年的平均值增加了近1000万美元。经济学家金岩石说过，一个国家整个房地产市场崩溃的时候，高端物业却会止跌领涨。

在国内别墅市场方面，2009年上海楼市别墅总成交16万套，门槛最低已经达到5万元／平方米。成交均价最高的前10名楼盘的价格中位数为9.5万元／平方米，比2008年的7.2万元涨了32％。有经济学家预测，不久的将来，上海别墅价格还会有很大的潜力，北京将达20万元／平方米，广州、深圳将达10万元／平方米。

和美国这样土地资源丰富的国家相比，中国的别墅市场更显稀缺。为了缓解住房市场中的压力，2003年国土资源部颁布“限墅令”，2006年5月，中国政府全面叫停别墅用地，大户型住房开发将在某种程度上受到抑制。许多别墅房产商纷纷转投居民商品房。别墅成为市场上稀缺的产品，别墅楼盘尤其是占据城市稀缺土地资源的城市别墅“濒临绝迹”。

随着这一波别墅的稀缺，地段的稀缺，以及土地增值浪潮的到来，别墅的投资价值越来越显现。

国际知名地产咨询机构第一太平戴维斯9月调查报告称，由于日益稀缺、文化价值高，上海的老洋房售价在过去三年里上涨了27％。其中，上海徐汇区中心地段的一套老洋房更是以每平方米20.9万元的高价售出，而当时最贵的一手公寓“汤臣一品”售价为每平方米人民币18.9万元。老别墅超过了引领上海豪宅价格风向的“汤臣一品”。

最贵的房子，往往也是最便宜的

仁者乐山，智者乐水。流动的溪水和自然的山林对于信仰天人合一的中国人来说，总有一科莫名的吸引力。今天，这样的山水景色在中国快速城市化的背景下，已经越来越少。伴随城市化而出现的新富阶层，并不缺少高楼大厦，他们想有的是山水中的和谐空间，用以表现自己继承传统、引领时代的身份。在这其中，高端物业无异于最佳媒介。

国广一叶董事长叶斌亦看好高端物业的价值空间。他认为，从置业心态上来讲，同样是购房投资，买便宜不如买贵。“最贵的房子，往往也是最便宜的。”他告诉记者，“基于中国经济的长期稳定向上发展，现在看过去偏贵的房子，在将来回头看，升值空间一定会更大。而同样都在升值的房产，越贵的升值幅度越大，因为其资源的不可复制性，以及自身品质的优越性。”

高端物业的价值空间提升，除了其拥有的天然稀缺性环境，如临江、靠海、背山等，叶斌认为，还有很重要的一点，在于对物业的“养”。“这个‘养’，不是养房，而是养人，养氛围。”他说，环顾国外和香港地区的高端物业，真正的高端社区，必定是名流云集的地方。当然，那种名流云集的氛围，也绝不是一朝一夕养成的，也曾经历过漫长的过程。

而环顾福州本土，能称得上“名流云集”的高端社区，基本空白。从这个意义上来说，福州市场目前泛滥的高端物业，可称得上是“泛高端”、“伪高端”。但也正因如此，福州高端市场处于初级起步阶段，也给未来带来了无限想像空间。

海西高端物业长期仍然看涨

自2008年至今，针对楼市出台的调控政策三令五申，房价却依然似压不住的野草般疯长。每轮调控，楼市多多少少都会受到些影响，有的开发商为保护

资金链，被迫降价销售。但纵观高端物业，却鲜见地不受政策影响，领涨止跌，仿佛携带了“护身符”，成为楼市抗跌中的“钢铁侠”。

究其原因，置房网总经理杨明对本刊记者分析认为，原因有五。其一，与城市化进程有关。我国出现“磁心现象”，大城市吸纳中小城市，小城市吸纳乡镇人口。城市化进程每年以1％的进度发展，每年有1400万人口涌入城市，相当于每年中国都要再造一座类似上海这样的巨无霸型城市。“我预计中国的城市化进程至少还要10-15年才会放缓脚步。”杨明说，在这期间，房屋仍需大量供应，房价上涨也是必然，占尽天时地利的高端物业，无疑堪称领涨将军。

其二，从消费群体来看，高端物业其实不缺买家。如本文开篇所述，随着中国经济稳步向上发展，催生了近百万的千万富豪，他们是高端物业的终端消费者，且大都怀有―个院落梦，即便经济再不景气，每年也总会有人实现自己的别墅梦想。况且，千万富豪的消费能力雄厚，即便房价小幅上涨，对他们来说亦毫无感觉。

其三，从二手供应来看，原本拥有别墅的群体，多为社会精英群体，资金实力雄厚，不会轻易卖掉房子，特别是自然环境稀缺型房源，即便少有人出售，亦很快被转手。这就导致市场上二手房量很少。

其四，国家已经停批别墅用地，现有的别墅资源占天占地，资源优势明显，市场上卖一件少一件。供应量与资源的匮乏，决定了其价值只会升，不会降。

其五，从消费习惯来看，东南亚民族都有买房习惯。对很多人来说，终其一生的奋斗，只为能住进一套像样的房子。消费习惯促使楼市永远不缺买家。而中国人口众多，总有先富裕起来的群体，“你不买，总会有人买。”

升值空间，高端物业有信心

“高端物业作为房产中的奢侈品，是非常好的投资品。”房产专家刘福泉告诉记者，越来越多富裕起来的人们，手握资金寻找投资渠道，而依中国目前的现状，投资，除了股市就是楼市。与股市的跌宕起伏相比，作为实体的楼市。显然更符合中国传统投资习惯。

而且，随着城市综合体的不断出现，城市中心也在悄然发生变化。以往一个城市一个中心，在将来可能会形成一个城市多个中心。　“今天买的房子可能很偏远，以后可能很中心。而中心地区的高端物业升值幅度有目共睹。”刘福泉说。

就福州本土市场来看，也确实如此。5年前，闽江边、乌龙江边、二环以外，尚属荒凉，那时的人们，谁会想到如今那里都高楼林立、别墅云集呢?

“所以，眼光和信心很重要。投资最重要的就是信心，只要有信心，亏损的很少。有了信心，再综合考虑楼盘信息，譬如说，地理位置，开发商品牌，社区环境，户型设计，交通状况，业主定位等。看准之后及时下手，将来不管是自住还是转卖，收益自然比普通住宅高出很多。”刘福泉告诉记者。

国广一叶董事长叶斌则对福州高端物业市场提出希望：目前的高端物业门槛还比较低，“有钱就可以高端”，高端仅仅体现在价格上，尚未从品质、群体上划分。

别墅调查报告篇7

李嘉廷、郑少东、陈同海、杜世成、

刘志华……一个个高官的案发，都牵

到了一个女富豪的名字――李薇

难民入华

李薇出身微寒，入世离奇。据其户籍档案，“李薇，汉族，身高165CM，户籍地为深圳市罗湖区桂园路红围坊6号，出生地是广东省惠来县，籍贯为云南省昆明市，已婚，高中文化。待业。”司法材料显示，李薇至少拥有两个合法的身份证件，一是“440301”开头的身份证，籍地深圳罗湖区，出生日期是1963年9月24日；一是“P284”开头的香港居住证。据其亲属介绍，李薇本为越南居民，因避战乱，七岁左右随父迁入云南省红河州。

在旁人眼里，李薇长相标致，善于交际，其商业头脑在青年时代即有展现――在早年的“倒爷”大军中，李薇专做烟草转卖等，成为有名的“倒姐”。当竞争对手感叹她的呼风唤雨时，鲜有人想到，这个踩着高跟鞋在物质城池奔波的女子，早年也曾拎着箱包挤火车、住招待所，或顶着安全帽出入泥泞工地。只是到了后来，这些工作大都由她的妹妹李云梅等完成。她在拥有合法身份后，很快与一名处于离异状态的时任红河州烟草局主要领导结婚。

红河哈尼族彝族自治州是云南省重要的工业基地之一，河口、金平、绿春三县与越南接壤，其中河口即是难民重点安置点。在“烟草王国”云南，作为烟草系统的官员，其在政商体系中自然有着较重位置。得益于丈夫的引见，以及烟草这一线性的人脉关系，李薇迅速接近本地高层，其中包括被其视为“家门”的时任云南省长李嘉廷。此后，李薇获得一名安全部门的高官帮助，托广东省公安厅刑侦局长郑少东在广东惠来落定户口。得此两人帮助，李薇日后常以特殊身份往来港澳、内地之间。

1996年，李薇拿下深圳的居民身份证，两年后利用香港回归的特殊政策期，成功办理投资移民――1998年在香港注册东方联合实业有限公司，公司总发行股本为1000股，Oriental Union IndustrialCompany Limited(QU ICL)持750股；李薇持250股。随后，李薇又注册香港豪逸国际有限公司(HollyInternational Limited)，总发行股本10000股，其中李薇持9999股，杨晓燕持1股。这家公司在北京、青岛均有投资。

李嘉廷于2001年被查，两年后因受贿1810余万元终审判处死缓，其予李勃与情妇徐福英亦双双获刑。有关权威人士称，李薇曾与徐福英一起出现在专案组面前，幸运的是她涉案不深，侥幸脱险。此案提供的教训，如李薇日后对身边人所说：“不能将所有的资源与机会寄托在一个人身上，要组成一个巨大的关系网，伞一样的网。”

2003年李嘉廷服刑之际，李薇已获得陈同海专业财务团队的支持，她的“企业群”布点相当成熟。海外平台，如NC国际有限公司注册地在英属维尔京群岛罗德镇，李薇自任董事局主席，成为内地核心资产的直接控制者；香港平台，如东方联合实业有限公司、香港豪逸国际有限公司，李薇直接持股；深圳中转站，用于资金转移与内地其他企业控股，如方远信通技术有限公司、兴盛源实业有限公司、禾瑞祥投资有限公司等；青岛基地，多为实业公司，如华诚石化置业有限公司、毅创房地产开发公司、泰山房地产开发有限公司、首创投资(青岛)有限公司等；京、沪、鄂、闽等地，设有巴纳斯传媒广告有限公司等及上述公司的分公司。

权钱交易

李薇曾在此拥有两栋省级文物别墅，“面朝大海，春暖花开”。一栋位于山海关路1号，是建于1933年的法式乡村别墅；另一栋隔湾相望，是地处湛山三路2号的私邸。李薇身陷囹圄前，两栋别墅曾转至其名下，价差数千万元；如今她重拾自由，别墅收归国有。进退之间，是原山东省委副书记、青岛市委书记杜世成的公权私用。仅以法院认定的数据，杜世成向李薇输送利益“至少1亿元”，作为不对等交易，李薇回报170万元现金，这正是杜氏落马的罪证之一。

八大关位于青岛汇泉湾与太平湾交集处，因主要道路以八大著名关隘命名，故有此称。解放前，此处为官僚资本家云集之所，现为领导人重要的疗养区之一。这里有上百幢造型迥异的西式别墅，主人更迭，故事却在延续，每栋别墅以不同的装修风格彰显其财富态度。作为八大关首条开通的道路，位于其间的山海关路1号别墅可谓“天字一号”。这栋掩蔽在浓密树木背后的白色建筑，很难被一个镜头完整囊括。穿过临街拱门，拾阶入内，便见红瓦黄墙；袭袭花香与习习海风，浸入700余平方米的每个角落。举目百米，海景尽收。

由此往东，不过五分钟车程，即抵湛山三路2号，亦是旧时官僚资本家的私邸。此楼侧海，主楼与花房近400平方米，空旷草坪可供百人聚会。李薇的数家公司，即在此办公。陈同海曾是这两处别墅的常客，他还带来一些权贵商贾，另一常客杜世成，不仅在此四次收受贿赂，还曾以哮喘病之名在此及厦门博士山庄33号别墅办公。李薇恭逢其会，获得“薇姐”之名。

据已生效的杜世成判决书，其被认定的626万余元贿赂主要牵涉两个女人，一是替他收钱的福建情妇梁巧云；二是给他送钱的李薇。李薇的证言称：“为感谢杜世成对自己在青岛经营活动给予的帮助，也为了杜世成能继续帮助自己在青岛发展，于2003年底至2006年春节前在湛山三路2号别墅、山海关路1号别墅，分别送给杜世成人民币30万元、20万元、20万元、100万元，共计170万元。”上述所送之钱款，均由李薇的弟弟妹妹李岑华、李兴昌、李云梅准备并打包。杜世成的儿子杜同原亦旁证，其父亲分四次交给他1707万元，并说是李薇送的。李薇出入境记录证明，这四次给杜世成送钱都在境内。

两栋文物别墅既是行贿之地，亦是李薇请托项目之一。早在2001年，刚任青岛市长的杜世成指示市政府秘书长姜俊山协调别墅转让一事，参考价是1993年青岛市东部指挥部出售八大关15幢别墅的平均价。成交在即，李薇不肯按规定补办土地出让手续、缴纳土地出让金，杜世成向青岛市国土资源局局长张敬吉批示：“那就办划拨吧，划拨好啊，没有年限。”最终，两栋别墅以人民币750万元卖给李薇，并以“划拨”方式为李薇办理了产权证。

寄生买卖

文物别墅入囊，李薇志不在此。据有关资料，2002年春节，杜世成前往湛山三路2号私邸，李薇指着远方一块绿地说：“给我开发吧!”窗外是太平角，青岛最美的海岬之一。李薇为此提供了良好的包装――以引进世界五百强名义由首创集团申办太平角房地产项目。

李薇与首创的渊源始于李嘉廷案发前，后者曾将她介绍给一位在云南任职的京官。李薇在协助调查后避居北京，一度销声匿 迹，彼时她依托建设部主要领导藏身于该系统。2001年曾随人远赴湖北，因受限颇多，斩获无几，此人将李薇介绍给同为高千子弟的陈同海，并同时托付给建设系统的北京市副市长刘志华，在首创集团获得一份闲职。若非刘志华情妇王建瑞的阻扰与北京城建市场的复杂局面，李薇的财富轨迹或有另一番景象，事后她转向青岛，多次提携她的上述人士，也嘱咐老部下杜世成多加关照。

太平角项目处于八大关保护区，青岛市人大并不同意将这块绿地调整为房地产开发。杜世成点名批评说：“人大也要考虑经济发展，要引进世界五百强，增加青岛市的税收。”2002年4月8日下午，青岛市政府秘书长姜俊山受托与李薇洽谈，并于同年5月签订合作框架协议。项目原本以首创股份之名义开发，但最终落到了李薇名下的毅创房地产有限公司，且未经过“招拍挂”取得用地。“首创、毅创无所谓，关键是要动起来。”杜世成批示说。“办事不力”的国土局长张敬吉，再次受到杜世成的责难和批评。2003年，李薇成功揽得太平角61800平方米的土地开发权，但她并未开发，而是转让给首创集团和青岛城建集团，从中获利人民币8400万兀。

杜世成并不忌讳公开表示与李薇的关系，2002年6月在一次登崂山的过程中，他把李介绍给崂山风景区管委会主任王玉华。不久，李薇的公司无资质且未经招投标，直接获得青岛风景区崂山的亮化工程等，至少获利439万元。这一时期的李薇，尚无资金实力亦无专业能力介入实业投资，而是依托权力获得稀缺资源并迅速变现，符合裙带资本的初始发迹模式。

李薇与首创的关系若即若离，而她的第二步，是“零成本”参股或控股优质资产以长期合法地坐享红利。自2002年起，李薇的核心关系网有一个明显的标签――要么出生、成长于山东，要么曾任职干山东。当陈同海、杜世成交汇于李薇这个利益通道时，他们的礼包石破天惊。

据中国石化控股的泰山石油2004年年报，泰山房地产有限公司(下称泰山地产)注册资本为8065万元，资产总额为3.48亿元。当年6月14日，泰山石油将所持泰山地产的75％股权以1.23亿元转让给首创投资(青岛)有限公司(下称首创青岛)；NC国际有限公司另无偿获得余下的25％股权。接盘的两公司均由李薇实际控制。仅一个半月，7月29日，青岛黄金海岸大洒店有限公司以3.25亿元受让首创青岛所持泰山地产75％的股权，李薇净赚2亿余元。

获得陈同海帮助的李薇，在2004年迎来了大规模的扩张。这一年6月，青岛大炼油项目可行性报告获得国务院批复。奠基在即，李薇的寄生买卖也已开始。除此，李薇借力于中国石化，在包括河南、福建等地都以“华诚”之名大肆发展房地产业。

裙带资本

2004年7月，李薇及其妹妹在京注册巴纳斯传媒广告有限公司，独家获得中国石化的形象与全部加油站广告投放。截至2006年底，中国石化拥有的加油站数量达到28801座，这比同期中国石油拥有的加油站多出上万座。巴纳斯传媒广告有限公司认为，近3万座加油站网络和2万余块标准广告灯箱、挂画等，是其公司核心竞争力。但与183家加油站的股权相比，这无疑是蝇头微利。

需提及的是，北京首创石油投资有限公司成立于2004年3月5日，首创集团与李薇名下深圳市方远信通技术有限公司各持股80％与20％。除了北京，李薇还以类似方式在广东、福建等地入股数众加油站。其所持股权折算，保守估值应在10亿元以上，这是一只无可比拟的现金奶牛。与同期的资本玩家们相比，李薇辅以证券之手，旨在曲线介入鲜向民营资本开放的采油、炼油、化工等领域。“一旦政策松动，可以先知先觉，占得先机。”一位知情人士说。

其实自1999年开始，李薇即已通过李嘉廷结识云南老乡、时任证监会副主席王益，以备日后深度介入证券市场。通过关联信息提前埋伏获取暴利，即是利润之源。据有关方面调查，在得到陈同海帮助后，李薇调集数亿元资金，通过上百个资金账户提前布局上述股票。利益方所涉之深令人侧目，陈同海一位至交在银行贷款1000万元，用于投资上述两股票，其疯狂程度可见一斑。

权威部门通报称，2006年10月，李薇因涉嫌逃避缴纳税款被警方控制。在情妇李薇被采取强制措施后，陈同海曾进行了一些干扰调查的活动。不久杜世成被立案审查，其因争取立功而举报陈同海。2007年3月，陈同海涉嫌严重违纪问题线索被呈报高层。权威消息称，在2007年6月，陈同海首次接受组织谈话，被要求从经济、金融方面交代。此时的陈却大规模转移财产，自当年5月中旬到6月20日，通过北京、天津、深圳等地12个账户提取、转移并套购外币超过1.7亿余元。实际上，陈同海转移资产的渠道与李薇由外入内的资金通道略有交集。2009年7月15日，61岁的陈同海因受贿1.9573亿余元一审判处死缓。

时至今日，李薇多数资产仍然得以保全，尤其是在内地司法无法触及到的海外。甚至被调查的四年间，部分资产仍有增值。在北京朝阳区，李薇及其妹妹李娴在2005年6月、2009年8月两次办理暂住证，前一次购置资产，后一次变卖资产；在香港，李薇自2008年4月起已卸任东方联合实业有限公司、豪逸国际有限公司的董事职务，由陈丹霞接替，至于NC国际有限公司，其不仅仍是泰山地产25％股权的持有者，还在广东、福建留有大量实业投资。即使她们移民大洋彼岸，仍可继续“寄生”生活。

别墅调查报告篇8

在广西南宁这座城市的最东端，穿城而过的邕江之畔，矗立着两百多幢别墅。门牌号为“蓉茉大道77号”的这片别墅群在导航上对应的是“通发园小区”，小区门口却没挂牌子。

2013年4月最后一周，一名房产经纪卖出了这里的一套220平方米的双拼别墅，价格是350万元。而在2004年，第一任房主买下它时，只用了不到1/7的价钱——43万元。

权且拿全市住房均价作一对比——2004年，南宁市房产局信息部的均价是2621元/平方米；到2013年，南宁公布的房价自控目标是7632元/平方米。算下来，9年来的均价变动近3倍。即使考虑到一些抢手楼盘往往涨幅会超过均价，也不难看出，“通发园小区”的增值速度远超全市楼市。

买主和房产经纪都心照不宣的是，“通发园”巨大的差价源于这里是广西壮族自治区交通厅的职工别墅。210余名职工，247套别墅，几乎是人手一套。其中面积最大的400平方米的独栋别墅原价也不过是58万元。

恒创地产中介公司的人对记者介绍说，买家往往看中的是通发园跟普通商品房一样房产证、土地证齐全，不像常见的公务员房改房、集资房那样过户手续繁杂甚至不能过户。

2013年4月，记者收到一份来自广西交通厅系统内部人士的报料，声称“通发园别墅”就是一种变相的低价福利购房；而且，该厅职工早在2000年就已经人手一套“房改房”，此后的2008年，又几乎人手一套市场化运作的“集资房”。十余年来，广西交通厅用三种模式为职工谋得了三套低价福利房。

其实早在2005年5月，《广西经济适用房管理暂行办法》就明文禁止了已有房改房或集资房的职工再次参加集资建房；2006年8月，住建部等几部委干脆“一律停止审批党政机关集资合作建房项目”。一而再再而三的禁令，并没有阻挡多重福利分房在这个偏安一隅的自治区首府城市大行其道。

低价别墅群

通发园别墅所在的“仙葫经济开发区”，自南宁商品房市场启动以来，就一直被房地产业界标记为别墅板块。“很多别墅楼盘都在这个区域，好几个至今仍在二手市场上火爆的别墅小区都是2004年前后开盘的。”辉煌置业一家分行的营业经理杨平告诉记者，这是南宁最大的一家一二手联动房地产经纪公司。

在南宁市2013版地图上，仙葫窝在不太起眼的最东端，但却契合了南宁近年来“一路向东”的新城扩张战略，一半区域还毗邻着风景秀美的南宁母亲河邕江，板块内最贵的“龙胤花园”别墅就是依江而建的。

与“龙胤花园”一墙之隔的，正是交通厅的职工别墅小区通发园。“2004年交通厅职工结伴去踩盘时，看到隔壁的龙胤花园幢幢过百万元，回来后毫不犹豫就缴了第一期预交款。”一位交通厅职工告诉记者。

根据“通发园小区预交款计划的通知”等文件，房款是在两年间分9次缴齐的。

分配方案完全是公务员式的——按级别定大小，同级靠抽签。110套、200平方米的双拼别墅是科级和工勤职工的；一百余名处级干部能参与略大一点220平方米房的抽签；剩下25套紧挨景观带、400平方米的独栋别墅则留给了厅级。2004年8月，通发园正式开工，机关服务中心发文通知大家将第二笔预交款打给“交通厅机关修建队”。

彼时，用来修建通发园的近200亩土地并非广西交通厅的，而是属于交通系统内的上市公司“五洲交通”。1998年“五洲交通”拿到地后，投资千万元把生地做成了熟地，而后一直搁置到2003年才在年报中提及合作开发之意。

2005年2月，“五洲交通”披露了合作方——广西交通房地产开发公司（以下简称交通地产）。前者出地，后者出钱；前者收回作价的土地款后，项目盈亏五五分担。公告没有忘记提示这是一场关联交易——作为一家以“过路费”为主要赢利来源的上市公司，“五洲交通”当年的第一大股东“广西高速公路管理局”，是直属于广西交通厅的全民所有制事业单位；交通地产当年也还没改制，是一家交通厅下属的国有企业。

合作开发在房地产业司空见惯，只是，这一次合作建成的商品别墅却悉数低价卖给了共同上级主管单位的两百余名职工。

最具戏剧性的是，2006年底，出地的五洲交通宣布终止通发园小区项目。公告将通发园项目描述得颇为惨淡：该地块地理位置较偏，即使在未来几年内，该地区房地产项目的开发销售形势依然不容乐观；项目未能按照合同规定的期限竣工，导致建设成本加大，给项目赢利带来较大的风险。

“当时样板房已经建好了，集资款交得差不多了。”上述交通厅职工觉得公告写得让人啼笑皆非。按照最便宜的41万元/套计算，五洲交通退出之时，集资款应该已经到位至少8000万元。

从账面上看，“五洲交通”似乎没有亏钱。通发园项目终止后，交通地产支付了两千万元的土地款，这是照着合作伊始每亩11万元的评估价计算出来的。五洲交通声称可从该项目中获利915万元，年利润率近10%。看起来，这笔赢利应该是用两千多万元的土地款减去一千多万的土地平整费得到的，至于当年拿地时五洲交通花了多少钱，则无从得知。

2008年，通发园正式落成，并为每位参与购房的职工办理了房产证和土地证。记者在南宁国土局随意查询了其中一套别墅的“土地登记卡”，2008年2月25日办理分割土地证后的三天，这套别墅已经经过“买卖变更”更换了一次权利人，2010年5月再次“买卖变更”。

尽管不受产权限制、买卖交易尚算活跃，这片公务员别墅群落成5年后，人气依然不旺。2013年4月21日，星期日，小区内的装修工人明显多过业主，八成别墅仍然保留着刚刚交房时的模样，没有装修。

关于通发园别墅，广西交通厅机关服务中心主任邱重坚对记者表示，这是五洲交通和广西交通地产公司开发的商品房，“也不只是我们交通厅的职工购买了，交通系统也有很多人买了这个小区的别墅”。

十年三套房

“这真是一套巧妙的低价福利房操作手法。”广西一位不愿具名的律师说。他主要为房地产公司提供法律服务。

一家公司提供正常出让的建设用地，一家公司提供商品房开发必需的建设资质，均是正当途径。唯一可能存在法律或政策风险的就是“定向开发”这一点了。但事实上，直到2010年，住建部才明文禁止商品房在取得预售许可证之前变相收取预订款，同时明文要求公布全部房源和价格。

“如果交通厅当时用自己的土地申报建设集资房，而且是建几百平方米的别墅，房改部门肯定不会批准。但现在这套手法听起来有问题，查起来却可能没问题。”这名律师如此解释。

彼时，广西交通厅已经是人手一套房改房。科级118平方米，处级145平方米，厅级210平方米。其中，一栋按照1998年房改成本价860元/平方米计算，一栋按照1999年房改成本价1150元/平方米计算。这片位于新民路67号的交通厅宿舍，地处南宁老的城市中心区内，毗邻南宁市人民公园，用的是交通厅大院内自己的划拨土地。

住着第一套房改房、等着第二套别墅房建成的广西交通厅职工们，很快又迎来了第三套“集资房”的消息。

2006年下半年，广西交通厅开始着手在青秀区滨湖路66号大院里再起两栋高层。这里依然是交通厅的地，其下属公路局、港务局等事业单位在此办公，职工房改房也建在了这个大院内。2006年大院内尚有1700平方米左右的空地，交通厅拿来给自己的两百余名职工运作“第三套房”。

第三套的地理位置当属最佳，一墙之隔便是南宁最好的滨湖路小学，再往前走几十米，还能依次看到南宁市政府、人民银行南宁分行、新华社南宁分社。这样的区位，集资购房价格只有1800元/平方米，甚至低于南宁当年的平均房价2900元/平方米。

2008年，第二套别墅商品房与第三套集资房接连完工交房。第三套的面积也不输于通发园别墅，最小的户型是四居室，180平方米。

不过第三套房没有产权证，无法正常买卖。时至今日，该区域的一二手房价均已过万。但是，尽管无法正常买卖，隔壁的滨湖路小学却提供了庞大的租房市场——很多家长将小学生们送到在此租房经营的“午托”中心。

关于第三套“滨湖路66号”的房子，广西交通厅机关服务中心主任邱重坚确认，这是用“市场运作方式”建设的职工住宅，可以办理房产证，只是目前还在走程序过程中。“完全符合自治区政府的相关规定”。

“市场运作方式建房”

2005年5月，《广西经济适用房管理暂行办法》业已明文禁止了已有房改房或集资房的职工再次参加集资建房，广西交通厅的第三套房是2006年才开始建设的，为何还能面市？

记者前往南宁住房制度改革委员会办公室咨询，得到的答复是，滨湖路66号大院内的交通厅职工房属于“市场运作方式建房”，而非集资房。

这个专业名词的出现，其实还比“禁止二次参与集资房”早一年。2004年4月，广西壮族自治区出台了一个名为《市场运作方式建设住房暂行办法》的相关文件，规定已有房改房的仍然可以继续参加市场运作方式建房。

这两种单位建房方式最大的区别就是，如果使用划拨土地，市场运作方式建房需要补交40%以上的土地出让金，集资房并不需要。所以市场运作方式建房的价格，理论上应该比同一区域的集资房贵，但比商品房便宜。

稍晚出现的“禁止二次参与集资房”政策并没有让“市场运作方式建房”即时废止。2005年5月，房改办的相关负责人还专门在《南国早报》上强调了两个规定“并不冲突”、“与商品房相比，市场运作建房可以降低一部分成本，有利于改善职工住房条件”。

“2004年之后，南宁的党政机关、事业单位、国企等多数开始采用市场运作方式建房，集资房因为受限和审批太多而越来越少。”前述不愿意具名的律师告诉记者，“不排除一些单位挂羊头卖狗肉，打着市场运作建房的旗号，实质上定的却是类似于集资房的价格。”

住建部政策研究中心的赵路兴对记者表示，类似做法在全国各地普遍存在，只是方式不尽相同、限制有宽有紧而已。“1998年中国停止福利分房之后，党政机关、企事业单位利用自有土地做集资建房的口子一直没有完全堵上。鉴于过去十多年保障房体系的缺失和商品房价格的暴涨，这个口子的存在有一定的合理性和必然性，但它的基本管理原则应该是等同于经济适用房的。需要警惕这种口子越开越大、一人多套甚至还有别墅的现象蔓延”。

南宁的市场运作建房给冲破别墅用地的禁令留下了一个可能的空间。早在2003年，国土资源部便通知“停止别墅类用地的土地供应”，要求住宅用地容积率不能低于1？郾0，该禁令至今未松。

但在广西林业厅以市场运作方式建设的职工小区“林业新村”内，记者却看到了至少百余套联排或独栋别墅。随后查询到的“林业新村”土地登记卡上，建筑容积率赫然标注着“0？郾88”。而在这张土地登记卡上还写着：只能用于建设职工住宅，不能用于商品房开发，不能转让。

“林业新村”自2006年开始建设，2010年完工。占地面积多达三十余万平方米，分成四个区域，其中的二区全部为别墅。在林业新村每栋房子的外立面上，都嵌有一块标明楼房建设单位、时间等信息的牌子，上书“建设单位：广西壮族自治区林业厅”。

“这里是南宁最新的房地产热门区域凤岭北，周边地块已经被各家房地产公司瓜分完毕，正在如火如荼建设之中。”提及此板块，辉煌置业的营业经理杨平一脸憧憬。“如果能够买卖，300平方米的双拼别墅估计能卖450万元左右。”

但据另外一位地产中介人士透露，“林业新村”目前还没有房产证，别墅办房产证的可能性不大。

2013年4月28日，记者前去南宁住房制度改革委员会办公室咨询，“市场运作建房能够办理房产证吗？”一位工作人员回答：“可以。”

“交通厅的市场运作房有房产证吗？”“目前没有，在办理，但在今年之内也不会有。”

“为什么？”

“不能告诉你。”