物业管理方案范文

物业管理方案篇1

为了节省制作前期物业管理方案的时间，依照原有的样板做出相应的方面是比较有效的方法。

一、前期物业管理方案之高层负责人职责。

1、在业主接房中要进取宣传礼貌和谐小区建设要求和建设部《室内装饰装修管理办法》，告知业主禁止高空抛物及防火常识。

2、直接负责高层物业管理的各项工作。

3、负责防盗门、防火门、管道井、梯间玻璃等公共设施设备的同常巡视和维护工作。

4、负责公共防火及钥匙管理，保证特殊情景的快速使用，领导装修管理员做好业主前期的装修管理工作。

5、领导电梯管理员对电梯使用管理，负责电梯、消防设施等特种设备的检查和维护工作。对屋面进行管理，除正常设备检查维护维修需要，严禁上人。负责高层治安秩序维护工作以及治安秩序维护人员的管理。

6、做好高层外环境（卫生）及各类装饰装修材料出售的管理，广告张贴、悬挂要有序，出售商品摆放整齐、统一。

7、负责接待业主的各类投诉，并与开发公司等相关单位进取协调联系解决。

8、做好突发事件预案，发生突发事件时要及时启动预案，防止重大事故发生，协助处理各类突发事件。

二、前期物业管理方案之具体工作程序和标准：

1、每一天定时检查电梯的运行情景，并做好记录。装修期间每小时记录一次（正常使用后，每2小时记录一次），发现问题，及时告知管理员。

2、公共钥匙要有借有还，借出要签字，做好业主和外部人员钥匙的借用记录。

3、发现违章使用电梯、乱倒垃圾、损坏公共设施的行为，经过对讲系统及时记录并制止，并进行劝说。

4、如遇突发紧急事件，及时告知领导，并采取力所能及的措施。（如电梯进水故障、业主家中跑水等）

5、如遇业主搬运物品，告知业主注意事项，监督业主对楼道单元门、电梯的使用情景，直到搬运结束，如有损坏及时告知管理员。

6、每一天对楼道消防防盗门、楼道消防箱、安全出口灯，消防报警器进行检查，并做好记录。时间为上班后、下班前各一次。

物业管理方案篇2

1.0目的

为使管理处各项工作能正常开展，及时纠正各项不合格服务，以防问题的发生。

2.0范围

对管理处的各项工作进行自检，自查包括物业管理处周检、班组日检。

3.0职责

3.1管理处主任负责安排对各项服务进行监督、检查，负责组织周检，并对现场进行巡视和指导。

3.2各班组主管作为检查人员对所分管的服务进行日检。

4.0自查内容

1）管理处内务巡查内容：

A．仪容仪表：按规定着装

B．服务态度：说话和气，使用文明用语

C．工作纪律：按时上下班，上班遵守纪律

D．文案记录：记录清楚、不弄虚作假

E．办公环境：清洁卫生、摆放整齐、无垃圾堆放

2）物业服务巡查内容：

A．违章：如违章装修、乱搭乱建、墙壁乱画、乱张贴、乞讨人员等现象。

B．维修：是否有安全隐患，

C．治安：有无可疑人员、推销人员和其他的治安可疑情况等。

D．车辆管理：是否按规定进行登记，是否阻碍交通，摆放是否有序。

E．清洁：是否达到公司要求。

5.0程序

5.1时间安排，日检：班组主管每日上午、下午个巡视一次，记录一次。

周检：每周一下午，检查上周的服务情况，因特殊原因可提前或滞后。

5.2现场自查过程中，应客观、公正地进行检查，检查人员应认真判断，发现不合格应取的受检人员的认同，将结果记录在“工作日记”中。

5.3自查记录应在“工作日记”中列出自查的重点、巡视的范围。

5.4自查中主要记录发现的问题，对业主的提议、建议几自己在工作中发现的需加强管理、提高服务质量等方面的想法也应该做好记录。

5.5自查中发现的问题，分类进行处理：

A．收集的管理意见，需管理处决策的上报管理处主任，需公司决策的上报公司有关人员。

B．轻微不合格在日检、周检中关闭处理。

C．严重不合格，填写“不合格服务处理表”。

D．发现违章行为按公司规章制度执行。

6.0相关记录

工作日记

物业管理方案篇3

一、指导思想

以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，按照市委和市总工会的统一部署，以为人民服务、树行业新风为核心，以构建社会主义核心价值体系为主线，以集体主义为原则，以职业道德和诚信建设为重点，以提高服务质量、工作效率，建设高素质职工队伍为目的，深入开展创建活动，按时完成市委和市总工会交付的创建任务，为促进全市经济社会发展提供强大的精神动力和智力支持。

二、创建内容

1、加强组织领导，完善工作机制。细化方案，层层落实责任，形成一把手负责，各方配合，职工群众广泛参与的工作格局，努力形成创建工作的长效机制。

2、认真抓好优质服务，营造优美环境、优良秩序。做到环境整洁优美，管理规范，硬件建设符合规定，设备、物品放置整齐，窗明几净，无灰尘，内外无卫生死角，公共服务场所有为残疾人服务的特殊设施。服务标准、行业规范、社会承诺、文明礼貌用语、忌语等四项内容公开，职工统一着装持证挂牌上岗，并开展相应的便民服务。

3、认真抓好制度建设。进一步完善各岗位、各类人员的服务标准、行业规范和岗位责任制，并制定出有效的考核办法，使制度覆盖面达100%。与此同时，还要结合物业服务行业特点，建立社会承诺、首问负责、限时办结、同岗代替、跟踪服务、责任追究等制度，形成创建工作的制度和考核体系。

4、突出抓好职业道德和诚信建设。深入开展“四德”（职业道德、社会公德、家庭美德、个人品德）、“三做”（在家做一个好成员，在单位做一个好职工，在社会上做一个好公民）教育。依法诚信经营，杜绝价格欺诈、漠视服务对象、为难群众、收费不合理的现象。

5、坚持以人为本，全面提高职工队伍素质。深入开展“创建学习型组织，争做知识型职工”活动，做到学习工作化，工作学习化，培养树立一批业务尖子、技术骨干、行业标兵，打造学习型一流团队。

6、自觉接受社会监督，健全受理投诉快速反应机制，建立举报电话、举报箱，并聘请行风监督员，建立投诉制度，完善受理投诉工作流程，形成受理、登记、处理、反馈为内容的投诉快速反应机制。

7、加强对群众反应强烈，社会关注热点问题的自查、自纠。对服务不规范、乱收费、办事效率低下、不作为、乱作为的现象进行严厉查处，使行业风气明显好转，群众满意率达85%以上。

8、以创建促发展，经营业绩良好。单位建立与市场经济相适应的运行机制，管理科学规范，决策民主，工会和团组织健全，职工积极性得到充分发挥，经营业绩突出，在同行业中争先创优。

9、各种档案资料齐全、规范，基础工作扎实。有条件的单位要根据情况分组织领导、制度建设、队伍建设、创建活动记录、评价机制建设等五部分，将资料装订成册。

10、大力开展创建主题活动。结合自身特点，开展创“星级窗口”、“服务明星”和“文明服务品牌”等活动，并树立先进典型，以示范带动整个创建工作的开展；要加大宣传力度，营造良好氛围，大力开展宣传咨询、便民服务和志愿者服务活动，并做到经常化、制度化。

三、组织领导

为加强对物业管理创建工作的领导，成立市房产局物业管理创建工作领导小组，组成人员名单如下：

各单位要从全局和政治的高度重视这项工作，作为“一把手工程”抓紧、抓好。要建立领导小组，确定专人办理，并认真制定工作方案，层层分解任务，落实责任，做到每周一次督查，及时解决在操作过程中出现的问题，决不能因为工作不力，而影响全市创建文明城市的工作大局。

四、几点要求

1、各单位要迅速行动，狠抓落实。在元月31日前将创建领导小组名单和创建工作方案报市房产局物业科。

2、各单位要确定一名创建工作联络员，负责与市房产局联络协调，上传下达。联络员名单和联系电话于元月31日前与方案一并上报市房产局。

物业管理方案篇4

动物诊疗行业规范化管理，是新形势下兽医工作的重要内容，是深入贯彻落实科学发展观，全面贯彻《动物诊疗机构管理办法》,不断适应全社会畜禽饲养、伴侣动物发展的客观要求。

（一）工作目标。通过动物诊疗机构规范化建设，规范动物诊疗行为，实现全市动物诊疗行业“机构合法、从业持证、诊疗规范、制度健全”的目标任务，提高诊疗水平，确保兽医公共卫生安全，使诊疗行业步入良性循环的轨道。用三年时间，努力达到全市动物诊疗机构持证率100%，规范化建设达标率80%，从事诊疗活动的兽医人员持证率100%，执业兽医师、执业助理兽医师注册备案率100%。

（二）基本原则。一是市场培育与规范提高并重，以规范提高为主。随着社会不断进步，动物诊疗范围发生变化，伴侣动物诊疗重要性日益增加，要针对各地具体情况，加强动物诊疗特别是宠物诊疗行业管理，坚持培育与规范提高并重，全面提高诊疗行业管理水平。二是全面与试点相结合，以试点分步实施为主。在规范全市动物诊疗许可管理的基础上，分步实施、分批试点，以点带面、循序渐进。

推进规范化建设各项措施要求，做实试点，注重实效，达到规范有方向，管理有目标。三是外部管理与内在需求相统一，以引导内在需求为主。剖析动物诊疗行业发展历程，分析存在问题，制定动物诊疗行业规范化管理对策措施，广泛征求行业发展意见，从行业发展的内在需求出发，力求管理措施有的放矢。将着力点放在引导、激发行业内在动力上，做到政府管理与行业发展的需求有机对接，实现管理与需求和谐统一。

二、工作要求

按照分类指导、分步实施的总体考虑，全市动物诊疗行业管理分为诊疗许可管理和规范化建设两类。动物诊疗许可作为动物诊疗行业的基本要求，在此基础上，进一步推进规范化建设，实施分类、分级管理。

（一）严格诊疗许可管理要求。在市内开办动物诊疗机构的企事业单位和个人，必须取得《动物诊疗许可证》，并在规定的诊疗活动范围内开展动物诊疗活动。认真贯彻执行《动物诊疗机构管理办法》，加强动物诊疗许可管理，严格许可审查程序和审查条件，严格规范动物诊疗机构名称。一是严格人员要求。动物诊疗机构具有取得执业兽医师资格证书的人员不少于1名，其中从事动物颅腔、胸腔和腹腔手术的动物医院应具有3名以上执业兽医师，并在主管部门注册，从事诊疗活动的兽医人员和服务人员必须有健康证明材料。资格证书与健康证明悬挂于诊疗场所的明显位置。二是严格场所要求。动物诊疗机构必须具有符合规定的固定诊疗场所，其使用面积应与诊疗规模相适应。动物医院应达到100平方米以上，诊所（门诊部）应达到60平方米以上。诊疗、手术、输液、药房、化验、住院等功能区布局合理，使用方便，并与宠物美容等其它经营服务场所进行物理隔离。三是严格设施要求。具有与其诊疗规模相适应的诊断、手术、消毒、冷藏、常规化验、污水处理等设施设备，从事动物颅腔、胸腔和腹腔手术的动物医院还要具有手术台、X光机或B超等设备。四是严格制度要求。动物诊疗机构必须将省统一制定的诊疗服务、疫情报告、卫生消毒、兽医处方、药物和无害化处理等各项管理制度悬挂上墙。五是严格档案要求。使用规范的印有诊疗机构名称的处方笺、病历册，规范开具处方药、填写诊断书、出具有关证明文件等，各项记录规范齐全，并按要求专柜保存病案档案。鼓励有条件的动物医院使用电子档案。

（二）规范化建设要求。动物诊疗机构除必须达到上述诊疗许可管理的一般要求以外，还应在下列方面进行进一步规范提高。一是布局更加合理。规范化的动物诊疗机构布局要更加合理，各个功能区要明显分开，有相对独立的诊疗室、观察室、化验室、手术室、住院室、隔离室、处置室、消毒室、药品室、办公室等工作场所。二是技术要求更高。动物医院必须有3名以上经注册的执业兽医师固定坐诊，并配备3名以上经备案的执业助理兽医开展必要的辅助诊疗活动，能从事动物的各种诊治与手术，专业科室相对齐全。有计划地开展职业技术与技能培训，不断降低医疗事故率。三是用药更加规范。处方使用与管理规范。兽药的采购、使用、保存符合规定，建立兽药进出库和使用档案。严格按照国家兽药管理的规定使用兽药，不得使用假劣兽药和农业部规定禁止使用的药品及其他化合物。毒麻品的采购、保管、使用等应符合国家有关管理规定。四是规范病案管理。使用规范的印有机构名称的处方笺、病历，规范填写病历，病畜特征描述及诊断与病畜实际情况相一致，病历档案保存规范整齐，便于查找。五是仪器设备先进。动物医院应具有诊断台、保定器、开口器、开膣器、听诊器、体温计、输液架、B超机、X光机、手术器械、电冰箱、恒温箱、紫外消毒灯、喷雾消毒器、洗衣机、药品柜、器械柜、消毒灭菌密闭器械柜、高压灭菌设备、显微镜、血液分析仪、生化分析仪、切片机、化验器具等仪器设备。对仪器设备定期进行保养、维修，使用与维修等记录完整。六是规范疫情报告和无害化处理。诊疗活动中发现疑似传染病例，能严格执行重大动物疫病报告制度，不得擅自诊治。严格做好无害化处理和医疗废弃物处理工作，对解剖和病死动物必须用密闭的专用装尸袋封闭后送指定地点焚烧、消毒及无害化处理，对病死动物、解剖动物现场，要及时消毒清洗干净。医疗废弃物采用专用的废弃物消毒桶收集，专人保管，专人处理。七是提高服务水平。统一机构人员着装，并印有机构名称。着装整洁，挂牌上岗，服务热情，登记清楚，询问详细，诊断准确，用药合理，手术安全。做好后期跟踪服务，发生重大医疗事故或用药严重不良反应向当地兽医主管部门报告。

（三）诊疗机构管理规范化要求。各地兽医主管部门要加大动物诊疗相关法律法规的培训、宣传与贯彻工作力度，严格按照《动物诊疗机构管理办法》等法规，规范动物诊疗机构的许可管理，规范审查发证行为。各地动物卫生监督机构要建立日常监管机制，完善监管记录，对辖区内的动物诊疗机构每季度巡查一次以上，了解其法律法规和规章制度的执行情况，以及诊疗活动开展情况，及时有效地化解和处理有关诊疗方面的投诉，强化监督执法和案件查处工作力度，严厉打击无证行医，坚决取缔黑诊所，确保辖区内不发生无证行医、超范围诊疗等现象。

三、年度安排

（一）试点启动阶段。年对全市动物诊疗机构现状进行调查摸底，包括机构名称、性质、地址、人员结构、持证、营业面积、诊疗范围、诊疗量、功能设置、仪器设备、制度等情况，各县（市、区）于7月20日前完成该项工作。根据调查摸底情况，8月底前在全市建立1-2个诊疗机构规范化建设示范点，通过现场会等形式进行示范，启动并有序引导规范化管理建设。省、市将陆续出台各项管理制度，推动规范化建设的开展。全面推进动物诊疗许可准入制，每个乡镇至少设立一个经行政许可的动物诊疗机构，消灭动物诊疗许可空白县，市县城区严禁无证进行动物诊疗活动。在今年年底前，全市动物诊疗机构诊疗许可持证率达60%，规范化管理达标率达20%。

（二）全面推进阶段。2012年在今年工作的基础上，全面推进动物诊疗机构规范化建设，重点抓好诊疗机构规范管理和监督检查工作。继续组织做好执业兽医考试及业务素质等方面的培训，确保人员全部持证上岗，促进服务水平提高。推进动物诊疗机构从业兽医人员的职称评审工作，为建立动物诊疗高级专家库做好必要的准备。各地兽医主管部门和动物卫生监督机构要按照规范化管理要求，对动物诊疗机构实行分类指导，逐步实现功能布局合理、仪器设备先进、药品采购与使用规范、诊断准确、诊治有效、档案完善。力争动物诊疗机构诊疗许可持证率达80%，规范化管理达标率达40%以上。

（三）完善提高阶段。2013年在前两年工作的基础上，进一步完善规范化管理的各项工作，加快培育高级临床兽医专家库，全面实行动物诊疗机构分级分类管理，委托省宠物诊疗行业协会进行评审并授牌。诊疗许可持证率达100%，规范化管理达标率达80%以上。各地动物卫生监督机构建立健全日常监管制度和督查制度，加大监督检查力度，对不符合条件的动物诊疗场所采取整顿、规范、取缔等措施，逐步净化动物诊疗市场。

四、工作措施

各地兽医主管部门要充分认识动物诊疗机构规范化管理工作的重要性，加强对动物诊疗机构规范化管理工作的领导，按照工作目标和工作要求，在各自职责范围内，有计划、分阶段开展各项工作。

（一）加强领导，广泛宣传。为加强全市动物诊疗规范化建设活动的领导，市农委将成立以分管领导为组长的领导小组，指导、协调建设工作。各地也要成立以分管领导为组长的领导小组，组织、协调辖区内动物诊疗行业规范化建设工作，动物卫生监督机构负责具体实施。要明确工作要求，落实工作职责，制定实施方案，扎实推进各项工作。要广泛宣传建设活动的意义，让每一个诊疗机构认识到建设活动的重要性和必要性，按照建设活动要求，规范诊疗行为，提高服务水平。

（二）完善制度，强化培训。建立和完善诊疗服务制度、业务培训、人员管理、卫生消毒、疫情报告、无害化处理、兽医处方等制度，通过各项制度的建立、完善与执行，有效推动建设活动的开展。举办多形式、多层次的培训班，全面提高城镇兽医从业人员的法律法规、职业道德与服务水平。

（三）分类指导，分步推进。根据动物诊疗机构的场地规模、技术能力、设施设备和服务水平等条件，对动物诊疗机构实行分类分级管理。动物诊疗机构分为两类：医院和诊所（门诊部），每类分为甲、乙、丙三个等次。制定分级分类标准，委托省宠物诊疗行业协会，每三年对诊疗机构考评一次，实行升降级制度，推动中小型动物诊疗机构提档升级。

物业管理方案篇5

一、指导思想

以邓小平理论、“*”重要思想为指导，认真贯彻落实科学发展观，坚持政府主导与居民自治相结合，坚持加强老城区环境整治建设与提高社区管理服务水平相结合，以人为本，求真务实，不断提高老城区物业管理覆盖率，建立和完善社区管理服务的长效机制，全面构建“六好”平安和谐社区，努力建设平安*、文明*、和谐*。

二、总体目标和任务

通过加快推进老城区物业管理工作，促进物业维护、社区秩序、环境卫生、绿化等社区物业管理服务走向市场化、专业化、规范化，长久保持住宅小区的环境优美、设施完善和秩序良好，有效提升居民的生活质量。通过充分发挥区、街在推进社区物业管理中的主导作用，优化行政管理资源配置，进一步完善以“属地管理、立足基层”为特征的社区物业管理运作机制。通过居民自治与政府指导监督的有效结合，引导树立“重公益、守合同、从民意”的物业管理新风尚，调和社区各类矛盾，营造和谐氛围，维护社会稳定。

在老城区环境综合整治的基础上，引导小区推行物业管理，*和*年全市老城区物业管理覆盖率分别达到50％和75％，2009年实现全市老城区物业管理基本全覆盖。

三、工作原则

(一)统筹兼顾。各区应将推进老城区物业管理工作同创建卫生、环保、文明城市及危破房改造、社区服务建设等工作结合起来，统筹安排，统一推进。

(二)突出重点。参照市建委的统计数据，除*区外，我市各区共有社区1，174个，扣除城中村社区264个和新建商品房社区279个，共有老城区社区631个。推进老城区物业管理工作应以这631个社区为重点。

(三)逐步推进。按照“因地制宜，先易后难，多种模式，逐个推进”的思路，逐步推进老城区物业管理工作，完善一个，推进一个。

四、工作内容和实施步骤

(一)制定计划。各区根据本方案制定和完善本区每年推进老城区物业管理的工作计划和实施方案，明确工作目标、部门职责和完成时限。

(二)合理确定物业管理区域。各区根据辖区的情况，参照以下方法合理确定物业管理区域：

1．建筑面积在10万平方米以上的小区；

2．可形成封闭或半封闭、相对独立的小区；

3．可形成以党政机关、企事业单位、大专院校等为主的小区；

4．以自然道路、社区分界，形成有一定人口、户数、面积规模的小区。

(三)分步实施物业管理。完成环境整治的社区分步实施物业管理，具体可根据物业管理区域的规模、配套设施设备的完善程度、居民对物业管理消费的接受能力、管理成本等因素选择实施简易社区物业服务或专业化的物业管理，最终推进物业管理实现社会化、市场化和专业化。

1．简易社区物业服务由街道或社区居委会负责组织实施，可采取组织小区内失业下岗人员、“4050”人员、领取低保人员和离退休人员组建社区服务组织或委托专业服务企业等多种形式，服务内容以社区秩序和安全维护、环境卫生保洁为主。简易物业服务不以营利为目的，其资金来源以业主、使用人交纳的服务费及利用共用场所经营所得的收益为主，对部分低收入家庭，经街道批准，给予减免服务费。资金管理工作由街道、社区居委会或社区服务组织负责。资金应用于社区物业服务，盈余部分可用于共用部位、共用设施设备的维修。

2．专业化物业管理。条件成熟的物业管理区域，可通过召开业主大会，成立业主委员会，选聘物业管理企业实施专业化的物业管理。成立业主大会的筹备工作由物业所在地的社区居委会牵头负责，具体由居委会的负责人担任业主大会成立筹备组组长，按照有关规定组织召开业主大会，选举产生业主委员会，制定《业主公约》和《业主大会议事规则》。

成立工作完成后，由业主大会通过招投标的方式，选择物业管理企业，以微利为原则，签订物业管理服务合同。

物业管理服务收费标准执行政府指导价，原则上只下降，不上浮。

五、组织实施

老城区的物业管理工作，由市国土房管局牵头指导，市建委、财政局、规划局、市政园林局、环保局、市容环卫局、工商局、城管支队等部门按照职责分工，配合推进；全市整治、改善旧居住小区环境工作由市城管办牵头负责；在整治基础上引进物业管理工作由各区政府总负责，具体以街道为单位，由各街道分工负责；区各职能部门按职责分工，配合推进老城区的物业管理工作。

六、工作要求和保障措施

(一)加强宣传，增强群众的物业管理意识。以多种形式向社区居民宣传《物业管理条例》等法规政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高居民对物业管理的认知程度。通过对周边物业管理示范小区的宣传，使居民清楚认识到社区引入物业管理能给他们带来实惠，使之逐步树立起有偿服务的意识。

(二)加大投入，改善基础设施，整治环境，引入物业管理。环境整治资金按照市、区两级共同分担的原则筹措，市本级财政投入资金由市建委从城市维护费中按每个小区10万元的标准拨付，区财政的整治资金按计划同步投入。

(三)市、区国土房管部门要加强对老城区物业管理工作的业务指导，组织对街道和居委会工作人员进行物业管理业务培训。

(四)建立由街道办事处牵头，区政府相关主管部门、区维稳及综治办、当地派出所、社区居委会、业主委员会、物业公司等代表参加的联席会议制度，协调解决小区物业管理中出现的疑难问题，处理辖区内物业公司与业主等方面存在的矛盾和问题。

(五)加大行政执法力度，规范物业管理行为。国土房管部门负责对违反《物业管理条例》的行为给予纠正和处理；规划部门负责对小区内影响城市规划的违法建设行为进行处理；城管综合执法部门负责对小区的违法建设和乱拉挂、乱摆卖等违反市容环境卫生管理规定的行为依法进行查处；市容环卫部门负责小区市容环境卫生工作的监督和管理；物价部门负责对小区涉及价格、收费的违法违规行为进行查处；公安部门负责对小区治安、消防工作进行监督和指导；市政管理部门对涉及市政道路违章设置广告牌、电话亭、书报亭及铺设供水、排水、煤气、热力、供电、通信、消防等各种管线、杆线施工时违法占用城市道路的行为进行管理和查处；交通管理部门负责对小区内擅自设置停车场及停车场违法经营等行为进行管理和查处；城市绿化管理部门对小区内的绿化保护、养护工作进行检查、监督和指导。涉及推进老城区物业管理的其他违规事项，由相关职能部门负责处理。

物业管理方案篇6

物业管理是一项涉及多方面、多层次的系统工程，建立健全物业管理执法联动机制，对加强和规范物业管理、维护社会稳定、建立和谐家园具有重要作用。根据有关法律、法规规定，以及文件精神，结合我县实际，对建立全县物业管理执法联动机制提出如下意见:

一、联动任务目标

严格执行相关法律法规，通过建立健全执法联动机制,进一步明确各方职责，提高服务和管理效能，及时解决群众诉求，维护群众合法权益，全面提升我县物业管理服务水平。

二、联动各方职责

（一）县房管局：负责指导物业服务企业做好物业管理服务工作，对物业招投标、专项维修资金和新建物业质量保修金等进行监督管理。负责住宅小区工程施工、房屋质量安全、装饰装修等工作的监督管理。

1、对物业企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或未办理退出手续、履行相应义务的行为进行查处；

2、对未按规定交存物业质量保修金、挪用专项维修资金的行为进行查处；

3、对未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的行为进行查处；

4、对擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的行为进行查处；

5、对室内装饰装修活动侵占公共空间及对公共设施造成损害的行为进行制止和查处；

6、制止和查处将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房的行为；制止和查处损坏房屋原有节能设施或者降低节能效果的行为；

7、对开发建设单位未组织工程竣工验收或者验收不合格，擅自将房屋交付购房人使用的行为进行查处；

8、对施工单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的行为进行查处；

9、联合相关部门调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

（二）县城管局：负责对城市规划区内物业管理区域规划建设、市容环境卫生、供暖、供气等工作的监督管理。

1、对擅自占用物业管理区域内业主共有的道路、绿地或者其他场地进行建设，擅自在建筑物顶部、底层或者退层平台进行建设的行为进行查处；

2、对违章搭建建筑物、构筑物，擅自改变住宅立面、在非承重外墙开门、开窗的行为进行查处；

3、对在建建筑物、构筑物的外墙、楼道以及公共设施、路面、立杆、树木等物体表面张贴广告、涂写刻画广告性文字、图案以及擅自设置大型户外广告等影响城镇容貌和市容环境卫生的行为进行查处；

4、对擅自改变已经建成并投入使用的建筑物、构筑物使用性质的行为进行查处；

5、对物业管理区域内擅自占用、破坏绿化用地和设施建造车位或其他设施的行为进行查处；

6、对擅自损坏、修剪、砍伐花草树木或破坏、改变绿化用途、绿化设施的行为进行制止和查处；

7、制止和查处擅自拆改供暖、供气管道和设施等危害建筑安全的行为；

8、对物业管理区域内其他违反城市管理法规的行为进行查处；

9、调解处理因上述内容引起的矛盾纠纷。

（三）县公安局：负责指导督促物业服务企业和秩序维护人员开展安全防范，指导监督物业管理区域内的安全防范设施建设、消防管理工作，对物业管理区域内治安、消防、流动人口、车辆停放进行监督管理。

1、对损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材、埋压、圈占、遮挡消防栓或占用防火间距的行为进行制止和查处；

2、对占用、堵塞、封闭疏散通道、消防车通道、安全出口或有其他妨碍安全疏散的行为进行制止和查处；

3、对进行家庭娱乐、身体锻炼以及饲养动物产生噪声干扰他人正常休息生活，或者在午间和夜间从事产生噪声污染的装饰装修、货物装卸、生产加工等严重干扰周围居民及其他业主正常生活，构成违反治安管理的行为，依法进行查处；

4、对破坏业主共有部位、共用设施、设备及其他公私财物的行为进行查处；

5、对物业管理区域内违章停放大型客车、货车和油罐车（危化品车）,违规存放有毒、易燃易爆物品予以及时拖离和查处；

6、对物业管理区域内违规燃放烟花、爆竹的行为进行制止和查处；

7、对打架斗殴、聚众、涉毒、涉黄、恐吓、盗窃、抢劫、传销等违法犯罪行为进行制止和查处；

8、指导监督物业管理企业落实登记备案、保安员考核发证、着装整治等保安监管措施，对违反保安监管法律法规的行为依法进行查处。

（四）县规划局：负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的规划设计及调整变更的监督管理。

1、负责物业管理区域内建设工程及各类配套建筑的审查、审批和批后管理；

2、对物业管理区域内审批后、竣工规划验收前的建设项目（工程）进行批后跟踪管理；

3、在物业管理区域内发现的违法违规行为，将及时移交县城市管理局。

（五）县环保局：负责指导物业服务企业做好环境保护工作，对排污、噪声、辐射、环境污染等工作进行监督管理。

1、对未经相关部门批准在物业管理区域内架设大功率电力设施、大功率发射装置以及安装其他辐射、放射源等造成辐射污染的行为进行制止和查处；

2、对破坏生态环境的行为进行制止和查处；

3、调解处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

（六）县物价局：负责指导物业服务企业做好物业服务收费公示工作，对物业服务收费行为进行监督检查。

1、对未按规定实行明码标价的行为进行查处；

2、对超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的行为进行查处；

3、对低于服务等级要求提供服务并收费的行为进行查处；

4、对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处；

5、对强制或者变相强制服务并收费的行为进行查处；

6、依法受理相关价格举报投诉，查处价格举报案件；

7、对其他违反价格法律、法规的行为进行查处。

（七）县市场监管局：指导物业服务企业和专业经营单位做好物业管理区域内特种设备、计量装置的安全运营，对压力容器、电梯等特种设备进行监督管理。负责物业管理区域内企业和个体工商注册登记审核，按职责分工对其经营活动监督管理。

1、对不按规定安装使用压力容器、电梯等特种设备和电表、水表等各类计量装置的违法违规行为进行查处；

2、定期对住宅小区内电梯进行技术性安全检查，对超期未检、不按规定维保的行为进行查处；对电梯维保单位、电梯维修单位超资质或无资质维保、维修行为进行查处；

3、出现电梯损坏、停运、关人、夹人、坠落等事故后，会同电梯维保单位、电梯生产厂家、物业服务企业等责任单位对问题原因及责任进行认定；

4、对使用不符合安全技术规范电梯的行为进行查处；

5、对电梯维保单位和物业服务企业接到故障通知后，未及时采取必要应急救援措施的行为；对出现故障或异常情况，未对其进行全面检查、消除事故隐患、继续使用的行为进行查处；

6、市场主体住所（经营场所）依法应当审批的，经有关部门审批后方可开展相关经营活动。对应当具备特定条件的住所，由国土资源、规划、住房城乡建设、城市管理、文化、卫生计生、公安、消防、环保等部门依法监管；涉及许可审批事项的，由许可审批部门依法监管；

7、按照“谁审批、谁监管，谁主管、谁监管”的原则，对应获审批但未获审批擅自从事相关经营活动的，由相关审批部门依法监督查处；

8、对各类虚假广告，收售假冒、伪劣商品等违法行为进行查处；

9、配合有关部门协调处理因上述问题引起的矛盾纠纷。

（八）专业经营单位：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位应当直供，其费用的收取应由专业经营单位收取，委托物业公司代管的应签订委托合同，明确双方责任，按照《物业管理条例》（国务院令第379号）、《山东省物业管理条例》等法律法规规定做好与物业管理有关的工作。

（九）物业公司和业主委员会：住宅小区物业公司和业主委员会发现小区内有以上违法违规行为的，要及时采取劝告、制止措施，劝告、制止无效的，要及时报告相关执法部门，并积极配合执法工作。

三、联动工作机制

（一）建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由各街道办事处负责召集，房管局负责业务指导,辖区内各社区居委会、公安派出所、市场监督管理局、城管局、环保局、物价局、规划局、物业服务企业、业主委员会（业主代表）、专业经营单位等部门负责人参加。联席会议一般每月召开一次，特殊情况随时召开。

（二）建立物业管理执法快速联动机制。各成员单位要在物业管理区域内公布职责范围和联系人姓名、联系方式，及时受理居民举报投诉，接受社会监督。对居民涉及物业管理的各类举报和投诉，属于物业管理范围的，物业服务企业要及时解决；属于相关部门、单位职责范围的，相关部门、单位要及时解决，确保群众诉求第一时间得到妥善处理。按照属地管理原则，社区居委会、物业服务企业发现物业管理区域内违法违规行为，要及时劝阻和制止，对拒不改正的要向所在辖区街道办事处（乡镇人民政府）和相关执法部门报告。各相关部门接到举报后，对属于本部门职责范围的问题，应立即处理；对不属于本部门职责的，应及时通知相关责任部门派员处理；对于涉及多个执法部门的疑难问题，由所在辖区街道办事处（乡镇人民政府）协调相关执法部门联合执法。

物业管理方案篇7

关键词：石油企业；物资管理；物流成本

进入21世纪以来，经济体制改革不断深化，石油企业也渐渐地被发展成为一个专业化的服务性行业。近年来石油物资在内供市场慢慢萎缩，面临着人员少、工作量大、采购周期短、周转速度快等问题。为了更好地解决问题的根本，石油企业需要更好地提高物资管理水平。

一、石油企业物资管理存在的问题

1.物资学管理意识不够明确。随着中国经济体制改革的深入，石油企业物资的供应程序发生了质的变化，但管理人员的管理观念却还是停留在原点，对物资管理的重要性认识不深，对现在石油企业存在的问题也不太关注和了解，改进物资管理的主动性不够。有些石油企业本身对物资管理的认识程度不够深入，有些规章制度也根本不健全，不能很好地执行国家实施的政策措施。管理人员的管理水平明显偏低，企业本身的管理意识淡薄，不能完全消除传统的管理模式。物资部门也因为计划不周全，生产时有变更，导致了生产物资用不上，造成严重积货，这些积压的物资又不能很好地及时处理，就变成了大量的资金积压，造成资金周转不灵，加重库存成本。

2.物资资源不集中，物流间断。在物资管理的整个管理过程中，主要有采购资源、仓储资源，运输资源等几个环节，但是各个部门没有很好地进行沟通，而是处于被动状态。像物资供应部门被动性地等着生产部门的物资采购需求计划，再进行材料的采购和仓储，运输部门也是等着物资供应部门和生产部门的需要，部门之间不加强沟通，容易造成供应物流与生产物流各自执政的间断式物流管理。物资采购本身受市场供求影响，物流的间断会使供给与需求的信息不能更好地交流，对市场价格的变化难以作出决策，会出现“诸侯割据，自成体系”的局面，给企业经济带来严重的损失。

3.信息技术水平低。传统物资管理，物资设备和技术比较落后，很多石油企业没有建立统一的物资供应管理信息系统，造成信息化服务水平低，信息平台和各物资的运作没有很好地连接，不能达到信息共享。在管理过程中，物资的采购、询价，合同的管理，物资的质量、仓储和配送都没有整合到管理系统上，降低了信息的利用率，运输不合力，使物资资源没有得到合理的安排。

二、提高石油企业物资管理的对策

1.加强对物资管理的认识。目前石油产量不断下降，储量变少，更要加强对石油的物资管理。物资管理技术越来越高，越来越复杂，在管理人员认识物资管理的重要性后，我们必须提高自身的素质和管理能力。例如举办各种技术岗位培训，为物资管理人员创造学习的条件，让他们学习国外先进的管理理念、学习现代管理必备的知识。只有真正认识到物资管理的重要性，才能为企业的生产经营作出自己的贡献，保证企业物资的正常运转。

2.建立物资信息网，实现网上交易。网站的建设是非常关键的，要把网络建设和物资供应系统，网站内容结构策划出来，它是开展电子商务的场所，是各部门交流的一个平台。建立电子交易，把商店、产品、需求、订货、购买、支付等实物变成电子化信息处理。举个长庆油田电子商务物资管理系统应用案例：长庆油田物资装备公司是长庆油田公司下属的一个二级单位，承担着长庆油田各生产单位和产能建设工程的物资采购供应与管理工作。公司按照新的管理模式开发的“电子商务物资管理系统”有力地保证了油气田勘探开发建设任务的圆满完成。从2002年元月正式投入使用以来，在长庆油田的物资采购中发挥了巨大的作用：（1）极大地提高了工作效率。（2）提高了物资采购过程的透明度。（3）规范了业务处理流程。

3.加强物资管理中的物资采购。物资采购是石油物资管理的重要环节。好的管理物资采购体系，可以很好地降低采购成本。如果消耗的物资品种繁多，消耗量差别大，可以实现批量采购。如何根据消耗物资的数量规模和质量的影响程度，科学划分采购管理分工，是非常有必要的。也可以实现集中批量采购来降价节支。集中批量采购是市场经济发展的一个未来趋势，是降低采购成本的前提。物资部门对生产起着保障性作用，这个作用又是根据物资的采购供应来完成的。要控制就要集中采购，集中才可能形成批量，才可能在市场采购中处于有利的位置，争取到生产企业优先优惠的服务。

三、降低石油企业物流成本的控制方案

1.石油企业物流外包。石油企业物流外包是强化企业竞争力的需要，目的是为了使石油企业保持精干，集中更多的精力专注于其他管理。石油企业物流外包可以科学合理地利用石油企业外部资源，将自己不擅长的物流业务外包给擅长的专业公司完成，可以利用石油企业外部资源来弥补资源和能力上的缺陷。还可以降低和控制石油企业的生产经营成本。因为专业的公司可以更有效、更廉价地保证该业务的运输，那么石油企业避免了巨额的投资。此外，石油企业物流外包可以减少运输风险，本身物流的资源和能力是有限的，如果和专业公司合作，就可以共同承担风险，减少意外的危害。

2.加强员工的成本管理意识。企业员工是保证物流成本管理顺利开展的基础和条件，如果没有员工认识物流成本管理的方式，单凭制度和条文，那操作起来也难以奏效。把降低物流成本的工作从物流管理部门扩展到各个部门，使企业员工对物流成本管理方式有所理解和互相配合，进行物流成本管理，使员工具有长期发展的“战略性成本意识”，牢固树立市场竞争观念，及时预测未来市场需求和发展变化，积极调整经营战略。

四、结论

随着体系的不断完善，石油企业对物资管理提出了更高的要求，对现状进行了简单的分析并做出了相对的解决方法，为企业物资管理选择了一条科学之路。

参考文献：

[1]廉仕信。油田企业物资管理面临的形势和任务[J].科技创业月刊，2004，（10）。

[2]李建丽。物流成本管理[M].北京：人民交通出版社，2005。

物业管理方案篇8

关键词:热水供暖;调节;管理;新技术应用

中图分类号： TU832 文献标识码： A

随着管理人员素质的提高,技术的进步,燃煤区域性供暖有了突飞猛进的发展,锅炉热效率达到70%以上已经是现实,这就促使我们管理人员不断学习新技术,应用新技术,做到量化管理,科学管理。重视安全,重视环保节能,发展技术队伍,达到高效、洁净、环保的效果。

1管理队伍的设置

1.1组织机构

设置主管供暖工作的副经理、车间主任、代班长、其它岗位。副经理负责管理供暖的全面工作,进行整体调控,工作考核,各项方案的确定。该岗位应具备管理知识与设备基本常识。车间主任直接对分管经理负责,该岗位应有供热的专业知识,能清楚设施的构造原理,具有管理能力,能够把握关键岗位及关键设备,监督抓点准确,有具体实施的组织、调配能力。代班长对车间主任负责,直接落实执行车间工作目标,日常管理、运行维护、夏季检修、材料计划、人员考核。其它岗位包括司炉工、电工、化验员、灰渣工等均对代班长负责,完成各岗的具体工作,特殊工种必需持证上岗,所有人员应培训后上岗。

1.2岗位制度

制定完善科学的岗位责任制,如安全运行制度,设备管理制度,设备操作制度、交接班制度、运行记录制度、水质化验制度、防火制度等,各项制度要简明准确,具有可操作性。

1.3制定约束机制

供暖单位燃料费占成本的30%左右,节约潜力较大。公司应根据供热面积和本地消耗平均值制定出用煤量,由公司向车间下达用煤指标。但车间应有用煤质量与数量的验收权。由车间根据化验结果折算成下达指标时所依据的用煤参数,对不达标的煤种有权要求退换或增加用量。

2供热运行的管理

2.1热水供热系统的调节

热水采暖运行管理尚没有达到量化管理,大多由司炉人员凭着经验达到某个出水温度后压火停炉。虽然也达到室温16℃的要求,但运行起来温度波动较大,室温最高时可达到20℃,最低时只有14℃～15℃,既让人不舒适,也浪费了能源。如何解决这种问题?供暖理论中已给出四种调节方式:即“量调节”、“质调节”、“阶式质量综合调节”、“间歇调节”。使用流量调节容易造成供暖系统严重的竖向热力失调,而且较难管理,因此常采用“质调节”、“间歇调节”。这两种调节易于实现又便于调节。一般在秋末采暖期用间歇调节方式,在12月～2月份采用质调节。

2.2调节的修正

(1)温度修正

天气温度的变化是一个每时每刻都在变化的动态过程。而在热负荷计算时室外温度是按设计温度选定的不变化温度,因此在使用质调节公式计算供回水温度时,对室外温度值的确定应该用当天最高与最低温度的平均值如表1。

(2)风力修正

在2001～2002冬季供暖时,哈尔滨供热办,哈尔滨气象局及哈尔滨供热公司联合搞了气象节能的课题,目的是研究气象变化对燃料用量,供回水温度的影响,方法是选定一些区域性供暖对象分楼层、分部位安放记录仪器,每天分时段记录室内外温度、燃煤量、供热时间等参数。我们在小区也做了相应的测试,根据统计数据发现刮四级以上西北风时,供、回水温度需提高2℃左右。

(3)供回水温度对单管系统竖向热力失调的影响

在供热实践中小区习惯采用间歇供暖,即指在最冷的日子里每天也只供若干小时,设备的输出能力高于设计工况,此时燃料不完全燃烧损失增大,造成浪费,且室温不均衡,感觉不舒适。为克服上述现象,好多单位提出低温常供,即在低于设计供回水温度的工况下连续运行,这种运行方式实质也属于质调节的范畴。由于散热器的传热系统K=A(■tp)B(A、B为实验确定系数,■tp=tp-tn、tp=(tsg+tsh)/2是散热器供回水温度平均值)当tsg+tsh降低时,K值降低,散热器散热量减少,单管系统每组散热器不同层高的进出水温度是沿流动方向变化的。如果温度控制不当,最低层散热片的平均温度小于所需散热量的要求,造成室温不达标。有住户增加好多散热片来增加散热量,但在立管径不变的情况下,增大了该环的流动阻力,使该环更加不利,达不到增温的效果。因此低温连续供暖的供回水温度仍要按质调节的相应温度运行。

(4)供暖时间的确定

目前设计热负荷的余量较大,室外温度较高时连续运行必然造成浪费,因此建议在北方1～2月份或12月中旬至2月采用低温连续运行,而在其它月份仍采有间歇调节方式。

3设备的管理

3.1锅炉的维护

锅炉是供暖的核心设备,必须保持良好的运行状况,使其传热处于原设计状态。这就要求锅炉内不结垢,1mm厚的水垢增加热损失3%～5%,因此要求水处理必须跟上,化验员认真负责,通过水质处理实现不结垢,或微量结垢,根据水质状况定期排污。夏季检修时一定要检查锅筒、对流管结垢情况。如果结垢较重要酸洗,并分析结垢原因,予以消除。检修时要仔细检查炉排、炉梁、烟道,保证完好、畅通。

3.2辅属设备的检查

主要检查转动设备的轴承,风机叶片的磨损,电控原件的触点、接线,水处理设备出水滤网等。如有损坏必须更换或修复。供暖系统普遍存在跑、冒、滴、漏的现象,虽然供暖管理人员想了好多办法,制定了好多制度,但仍没有根治。主要是现在供暖系统用的阀门密封件多使用盘根,开启次数一多就产生滴漏,难根除,必须采用新型阀门。目前柱塞阀能很好地解决滴漏问题,虽然价格是普通阀的几倍,但使用可靠,寿命长,维修量小,还是经济的。

3.3新产品的应用

随着科技的发展,出现了很多暖通新产品,供热单位该逐步地应用起来。比如好多供热区域内的各管网分支、各建筑物的供热量没有量化,冷热不均现象较多。如果在各建筑物供暖入口处安装流量控制阀,按需供给,按设定流量调节,能够很好解决平衡问题,据介绍可节煤15%左右。另外诸如变频控制设备已经是完善的技术,但供热单位应用的还很少,这有待于国家政策的引导。

4结束语

随着我国房屋开发的飞速发展,物业管理公司也迅速诞生并壮大起来。在北方,物业公司除承担着小区公共设施的日常管理外,还承担着至少半年的供暖实施工作。就目前采暖方式主要以燃煤区域供暖为主,就要求物业公司有一个专业化的管理队伍,科学的管理模式,高效的整体配合来达到供暖的目的。

参考文献：

[1]供热工程[M].中国建筑工业出版社,1987.

[2]陆耀庆.实用供热空调设计手册[M].中国建筑工业出版社,1995.