共有产权房范文
时间：2023-03-15 07:08:20
共有产权房范文第1篇
江苏淮安,112年前,就诞生在这里,但这座城市至今还难算得上发达,住房问题曾是不少人心中的痛。而如今不少以前买不起房的老百姓的眉头终于可以舒展一回。
是个好主意
“半辈子了,终于住进了自己的新房。”如今,王女士在淮安东风花园拥有了一套自己的房子,她买的65平方米全新商品套房,每平方米2235元,总价14万多元,包括税费在内,只交付了8万多元房款就住了进来。王女士说,其余的房款是无偿向政府借的,5年内还清就可以了。
像王女士一样的淮安人能享受这样的购房“实惠”,源于当地实行的一种新住房制度,人们称之为“共有产权房制度”。
共有产权房,顾名思义就是产权共有,符合条件的购房者提出购房申请,在购房过程中,购房者按照比例出资,剩下部分由政府垫付。2007年初,共有产权房模式在江苏省淮安市试行,主要采取“三七开”和“五五开”两种出资方式,“三七开”的价格相当于当地同期经适房的价格,“五五开”的价格相当于当地同期经适房的70%。购房者可以根据自己的实际条件选择出资比例。
以“三七开”为例,选择这种方式的购房户只要交70%的总购房款就可以住进新房,另外30%则由政府暂时垫付。因此,购房者只拥有70%的产权,另外30%的产权则持在政府手中。购房者要在5年至8年内购回政府手中的产权,5年内购回只按住房原价,且不收利息。如果5年内无法购回,8年之内购回者需要支付银行利息(只算后3年利息)。如果8年还不能购回,也不用担心政府会来收房,但是共有产权房的性质就变成了经济适用房,政府会向购房户按照比例收取一定的股息,类似于廉租房的租金模式。
争论四起
“共有产权房模式”引起了国务院发展研究中心的激烈研讨,正在起草中的《住房保障法》,已提出“共有产权”的问题,并在全国范围内掀起了住房新模式的探讨浪潮。
以往保障性住房用地的支配方式一般是政府划拨土地,无偿地拿地修房子。现在改变成出让,政府收取一定的土地出让金,就用这笔钱筹集住房保障资金,变成了和市民合伙买房子的份子钱。“共有产权房模式”对破除“保障归保障、市场归市场”的弊制进行了大胆的探索,有人惊喜地称之为“淮安模式”。
虽然共有产权房在淮安进入了常态化,当下还是引起了两会和社会的广泛讨论。
有人认为这种融资方式和房产商的并无本质差别。因为房产商为了促销,也搞了“零首付”优惠,共有产权房只不过是政府垫资而已,比较之下,只不过是垫资主体不同而已。
也有人认为政府在这个过程中并没有拿出“真金白银”,因为在“共有产权房”中,政府出资部分主要来自土地出让金,相比之下,传统经适房的土地划拨是把土地资金通过开发商降低开发成本而间接地给了购房者,共有产权房只不过把这种转移方式显化为政府直接出资而已。就像邵明所说,“羊毛出在羊身上”。而这些本来就是经济适用房的购买对象该享受的。
“共有产权房”作为一个有益的探索,其实也是防君子不防小人。北京大学法学院院长助理、新闻观察员王锡锌告诉媒体,虽然“共有产权房”划定了两种出资比例,但到底谁该享有“三七开”,谁该享有“五五开”,这在具体操作中存在着很大的漏洞。
共有产权房范文第2篇
2008年底，在市场均价为2700元/平方米时，汤建华以2235元/平方米的价格，支付10.6万元购买了新新家园一套67.86平方米的两居室70%的产权，总价超过15万元。“另外30%的产权归淮安市住房保障中心所有。”汤建华告诉本刊记者，当时他们夫妻俩都下岗了，拆迁补偿款加上积蓄总共只有10多万元。幸亏有政府帮助，他们才住上了新房。
现在汤建华在一家企业当保安，妻子也有工作，手头渐渐有了积蓄，就考虑买回另外30%的产权。汤建华说，那套房子现在已升值到20多万元，但他仍以2008年时的购房价格，花4.55万元买回了政府手中30%的产权，这样他就拥有了房子的全产权。
政府和个人分持产权
汤建华购买住房的模式，被称为共有产权住房保障模式。顾名思义，这一模式是指低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。房屋产权可由政府和个人分别持有，个人可向政府“赎回”产权。
共有产权房模式自2007年起在江苏省淮安市首先试点，其基本规则是：低收入者可以低于市场均价的价格买下一套商品房7成（或5成）的产权，其余3成（或5成）产权属于一个特殊的投资人――政府。购房者住进去5年内，如果再以原价购回政府所有的3成（或5成）产权，就能获得这套房子100%的产权。
如果购房者5年后仍无力回购余下产权怎么办？政策规定，可以延长到8年，延长的3年需要支付银行利息（前5年不要利息）；超过8年，要购买政府手里的产权，就只能按市场价计算。政府产权未被回购前房子出售，政府跟购房者按产权比例分成。
如果8年后还是没钱，又怎么办？共有产权房模式的首创者、时任淮安市房管局长邵明说：“那就不需要还了，他继续住，这房子就当经济适用房提供给他。如果某个家庭的确困难，政府就送给他住。居住期间，购买人不需为政府其余3成产权支付房租。但如果装穷故意不购买剩余产权，一旦被政府发现，将按市场价收取政府产权部分的租金，不给就和他打官司。”
相关的规定还有，共有产权房购房者拥有其所属产权的全部权利，可以抵押、转卖，但在取得完全产权以前，不得用于出租经营。“政府虽然有一部分产权，但没有任何使用权。房子都在购房者手上，他们具有100%的使用权。我们不会拿去投资，也不会派人到老百姓家里睡觉。”邵明说。
迄今，淮安的共有产权房制度已运行6年多，第一个周期基本结束。该市住房保障中心主任刘胜远告诉本刊记者：“第一批购房者中，接近90%回购了政府部分产权。有的人，在第4年也回购了。”
“假穷人”无利可图
淮安的共有产权房模式，是对经济适用房的“颠覆”。
邵明解释，创立这个模式，就是针对经济适用房出现的各种弊端。比如，很多有关系的富人买到了经适房获利，而真正需要的低收入者却买不到。要想克服经济适用房的弊端，就必须堵上其背后巨大的套利空间。
共有产权房将经适房的“土地划拨”改为“土地出让”，土地出让金被用作住房保障资金，是政府产权部分的股本金，相当于政府和个人合伙买房子的“份子钱”。其中，政府产权部分因为有在《产权证》上标明的共有人及产权比例，因此在处置财产时依法必须征得共有人的同意、保证共有人的利益，这就使得购买这一保障住房的人无法私下倒卖。
具体运行中，共有产权房从政府下属房地产公司收购，可以不赚取商业房产开发的正常利润，这让淮安市政府可以把共有产权房价格设定得比周边商品房低约5%-10%。“为了这不到10%的利益，还要走后门、托关系、冒风险，有钱人不如直接投资普通商品房。假穷人因此少了，批条子的没有了。”邵明说他这个房管局长当得轻松。
据介绍，淮安市的共有产权房，既有集中建设的，也有散落于商品房小区中的，不像其他经济适用房，位于便宜地段，配套服务跟不上，容易形成“贫民区”。北京大学法学院教授王锡梓肯定了这一做法，“淮安共有产权房分散建设，对社会稳定和城市和谐都有积极影响。”
自购产权可贷款
淮安住房保障中心在调研中发现，购共有产权房一次要支付总房价的7成，比普通商品房的首付比例高得多，这对低收入群体而言是一个不低的门槛。由于这部分人群往往没有稳定工作，收入也低，银行不愿意向他们放贷。
为了解决低收入购房户“心有余而力不足”的现状，当地房管局与保障房中心、银行、担保公司设计了一个针对性的贷款解决方案：共有产权房的申购者可以在自购产权部分申请银行贷款。根据协议内容，如果选择商业贷款，单笔个人贷款最高可达到个人应付款的7成，按揭期为30年。
邵明说，如果经评估认为购房人不具备还贷能力，没有还的贷款政府用保障基金还掉，并收回这部分产权。比如购房人70%的产权中，贷款了20%，如果一分都没有还，政府就把钱还给银行，买回20%的产权，政府与购房人的产权比例变成了5∶5。
保障房管理中心用保障房基金为所有共有产权房用户在建行、中行的贷款兜底，如果贷款人实在没有还款能力，保障房基金替贷款者还款并收回其所有的那部分产权，重新投入经适房之中。借款人转而进入廉租房保障。
建房的钱哪里来
共有产权房模式中，买房的资金可以通过银行贷款解决，建房的钱呢？
淮安的做法是，让房管局下属两个国有全资房地产公司富康公司和富丽公司承担融资职能。在富康公司副总黄兆承看来，市政府将富康和富丽公司的资产转作保障房基金后，两个公司基本被掏空，资产几乎所剩无几，再进行商业开发贷款又不易，因此多少有“杀鸡取卵”的意思。某种意义上，建立正常、稳定的资金投入渠道，是共有产权房模式持续运行的关键。
资金还制约了共有产权房的推广。2007年刚刚推出共有产权房时，淮安规定了个人与政府的两种产权比例：7∶3和5∶5。但由于5∶5的比例需要政府垫付更多资金，2009年只好做了调整：5：5的产权比例只针对被动购房的人（拆迁户、安置户）适用，而对主动购房的，都是7：3或8：2以上。
“供求关系一旦变化，房价上涨超过利息很多，政府可用资金越来越小，模式如何持续？”国家发改委法规司司长任珑曾表达了自己的担忧。
模式好但推广难
共有产权房推行6年多，淮安人“用了都说好”，但推广起来并不容易。
中国人民大学公共政策研究院执行副院长毛寿龙，曾参加过淮安共有产权住房保障模式创新研讨会，他认为共有产权房模式更适合快速发展的地级市，房价相对较低，可以参照商品房来定价，限制牟利空间，个人和政府也能够负担得起。但在北上广这样房价畸高的一线城市采用此模式，如政府垫资占比过低，无法解决中低收入家庭资金困难，如提高垫资占比，那巨额资金从何处来？
自2009年底，上海在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。按照规定，共有产权房满5年后如要上市交易，政府享有优先回购权。政策推出后，没有出现抢购的场面。申购者夏晓曦说出了自己的顾虑：“规定里说，房子要转让的话，政府有优先回购权，政府放弃回购，才能卖给别人，按比例分成。我担心的是，政府回购的价格是由评估公司评估，可评估公司真能做到客观公正吗？价格会不会被有意低估，或者最终还是政府说了算？”
由此看来，一个关键问题是如果政府与购房者产生争议该如何处理？因为双方都占有产权，虽然政府份额较少，但是自然人和政府出现问题或争议时，后者居于明显的强势地位。
亚太城市房地产研究院院长谢逸枫则表达了另一种担忧，理论上说，在共有产权房模式下，政府作为产权方能够从房价的上涨中获益，政府回购以后的房子，不管是用于二次出售、出租还是抵押银行，房价上涨得越多，收益也就越大，那政府是否会因此失去平抑房价的动力？反之，如果房价暴跌崩盘，会不会造成巨大的国有资产流失？
共有产权房范文第3篇
【关键词】共有产权经济适用房轮候制淮安
2010年3月两会期间，全国人大代表、江苏省淮安市委书记刘永忠提交了“建议推行共有产权房解决购房难”的议案。同年淮安在共有产权房方面的探索被选入了由中组部牵头、国务院有关部委参加编写的全国干部培训教材《民生保障与公共服务案例选编》。
一 共有产权房的概念
共淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）（以下简称办法）中明确规定，共有产权经济适用住房（以下简称共有产权房）是指以出让方式取得经济适用住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5%～10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房。
二 淮安市共有产权房的实施状况
1.实施的过程
2007年3月，淮安市委市政府出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见（淮安市安居工程实施意见）》，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式，纵观淮安市共有产权房从确立到现在共经历了以下几个阶段。
第一阶段，2007年3月，淮安市出台《安居工程实施意见》和《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》文件规定：“经济适用房均采用出让土地方式供地，实行政府指导价并与市场接轨”“共有产权保障性住房按不同的产权比例由购房人和政府共同拥有房屋产权，供应相应的购房群体”，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式。同年8月，淮安市磷肥厂旧城改造项目首次采用了共有产权这一模式进行异地回迁安置，时任淮安市委书记丁解民为首批共有产权房住户发放了产权证，这是共有产权模式首次实践。
第二阶段，2008年12月12日，淮安市举行首批非拆迁户申购共有产权经济适用房公开摇号选购及首批实物配租廉租房分房摇号，标志着淮安市共有产权房供应进入了常态化。
第三阶段，2010年5月首批共有产权房的户主对产权进行回购，实现了对房屋产权的完全所有。
第四阶段，2011年1月1日，《淮安市共有产权经济适用住房管理办法》（草案）正式实施，标志着淮安市共有产权经济适用房步入法制化管理。
2.实施的细则
目前，淮安市区共有产权房产权基本比例执行7：3，即个人占70%产权，政府占30%产权。对不同收入层次的中低收入住房困难家庭，通过调整产权比例配售共有产权房，实现多层次保障。
共有产权房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，符合条件的家庭可以到市住房保障中心购买一套与核准面积相对应的共有产权房，核准面积为每人20平方米。
在淮安共有产权房购买人，可以选择两种方式退出共有产权房的保障：一是可以分期购买国有产权部分住房，形成完全产权。在五年（以签订购房合同日期为准）内购买的，可享受原共有产权房的价格；五年以后八年以内购买的，按原供应价格加第六年起的银行同期贷款利息（市场价低于原价或此价时取低价）购买；八年以后购买的，按届时市场评估价格（不含房屋装饰装修费用）购买。二是购买共有产权房满五年（以房屋权属登记日期为准）的，可以上市交易。未满五年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让共有产权房的，经购房人户口所在街道办事处和区住房保障部门出具证明并经市住房保障主管部门批准后方可上市。
3.成果与创新
与传统的经济适用房模式相比，淮安共有产权模式经济适用房有三大创新。
第一，变划拨为出让，让土地资产更明晰。共有产权房与经济适用房的最大区别是土地由划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权。传统的经适房多使用划拨土地，国家政策也明确为“有限产权”，退出时要补缴土地出让金及政府优惠，但补缴费用难以操作，在实践中问题不少，应保的没有保，不该保的搞倒卖，导致包括土地资产在内的大量国有资产流失，而且其产权模糊，没有适用的法律，导致购房的弄虚作假。而共有产权房可以弥补传统经适房的不足，将传统划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确等问题。据了解，自2007年淮安市推出共有产权房以来，没有出现过一起私下倒卖的情况。
第二，分散建设为主、集中建设为辅。在共有产权房的建设方面，淮安模式真正做到了以分散建设为主、集中建设为辅。分散建设的总量为当年住宅总量的5%～10%。集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让，一般安排在拆迁成本较低的地段，以降低房价。
共有产权房范文第4篇
一、共有产权房是什么
共有产权房，简单的说，就是政府与老百姓共同持有住房的产权股份。按住建部齐骥副部长的话说就是，“即在一定时期内实行共有产权，政府和购房者共有产权”。在国外也有共有产权房的说法，是开发商或第三方与购房者按比例共有住房，还有一种形式是房屋业主的集体共有，相当于住房合作社。
国内共有产权房的一般做法是，政府按照土地价值入股，以约定价格定向出售给购房者，购房者按照约定股份比例与政府共同占有房屋产权。当购房者要出售转让住房的时候，政府可选择购回购房人的股份，转为保障房再流通，或按股份比例从售价中回收资金，使该房屋上市流通。购房者也可以在满一定期限后从政府那里收购股份，然后转为自由处置的完全产权房。
2010年起上海市共有产权房开始供应，定价参照周边市场房价的一定比例，视项目情况，政府一般占共有产权房股份的3成至4.5成，个人占5.5成至7成。准入条件上，上海除了有本地城镇户籍要求外，还实行“双困”（住房困难和经济困难）标准：住房困难标准为人均建筑面积15平方米以下，经济困难标准几次上调后，目前是人均月可支配收入5000元和人均财产15万元以下，两人及以下家庭可上浮20%。据上海市住房保障和房屋管理局资料，截止到2014年初上海已累计完成共有产权房购房签约5.2万户。
北京市政府近日也明确规定，其去年推出的自住型商品住房为“共有产权性质”。购买后，原则上5年内不得转让，5年后转让的，按照价格差价的30%交纳土地收益等价款。
二、共有产权房的吸引之处
相对租赁型的保障房（廉租房和公租房），共有产权房具有不少优势或独特作用。
一是有利于社会稳定和促进和谐。中国老百姓有根深蒂固的家文化传统，有了房子才有归属感。从执政角度，政府也认为“有恒产者有恒心”，提高住房自有率，有利于社会稳定和社会和谐，也有利于房屋维护和保养。同时避免低收入家庭的“贫困陷阱”和保障性住房容易出现的贫民窟现象。
二是更有利于房地产市场长期稳定。如果租赁文化和相应的配套制度不能有效建立，租赁市场再发达，公共租赁房推得再多，也只能延缓而不能根本上化解中间收入家庭（“夹心层”）庞大的购房刚性需求，在未来仍然会给住房市场带来持续性的巨大压力。共有产权房在解决夹心层的购房刚需方面更彻底一些。
三是对政府财政形成的压力更小。公共租赁房的政府投资压力大，投资回收周期长，而共有产权房所需政府资金少，投资回收快，短期内就能形成较大供应量，而且政府没有后续运营管理上的财政补贴压力。
四是可以降低政府财政风险。共有产权房在售出时已经收回建房成本，政府的隐性成本――土地成本，已固化为占比股权，政府的财政风险小，可避免政府财政受楼市风险的冲击。
这些好处，尤其第一点和第三点，使得共有产权房在不少地方政府那里得到青睐。
三、现有共有产权房模式的潜在风险
但同时，现行的共有产权房模式还有不少问题没解决，需要不断完善和改进。
第一，回购约束中的政府风险不对称。以上海为例，现行政策规定：共有产权房购买不满5年时，购房人申请且符合回购条件的，政府可以回购，回购价格为原价加定存利息；满5年的房子，政府有权优先回购，不回购时才可以进入楼市交易，交易后政府按约定比例分摊收益。按上述规定，当未来楼市价格下跌时，以财政资金原价回购共有产权房并支付定期存息，相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险，而这个风险很大。如果政府拒绝回购房产，只分利益不分风险的做法显然也说不过去；而如果预期楼市价格高于原价，潜在投资收益大，寻租空间难以有效避免。
第二，政府的监督成本较大。共有产权房从机制设计上就存有市场价值与政府计划定价的“价差”，这意味着难以完全避免牟利空间。从这个角度上，共有产权房与之前常暴丑闻的经济适用房并没有本质区别，只是相对更加规范和法制化。上海等城市目前似乎还没有在共有产权的分配环节上爆出过丑闻，但这是以昂贵的监管成本为代价，从申请、复核、征信到公示，耗费了很多不必要的社会资源。而且总是存在隐性炸弹，一旦出现一个丑闻，则前功尽弃。
第三，社会风气导向不良。在当前中高收入家庭尚且买房十分困难的时候，中低收入家庭反而可以更轻易拥有带有产权的住房，既不利于引导实现“居住为主”的住房观念，还会歪曲社会风气，甚至会形成“福利陷阱”。
第四，政府难以产生降低房价的激励。目前这种制度设计，某种程度上，相当于政府和个人合股炒房，政府难以有动力真正压低房价。
因此，共有产权房政策有很多方面有待探索和完善。
四、对共有产权房模式的短期改进
针对以上问题，笔者提出共有产权房短期内的改进建议。
1.增加共有产权房上市交易限制期限，如将禁售期延长到十年
这样可更大幅度抑制共有产权房的投资价值。上海在临港新城推出的一批限价房，就是10年禁止上市。共有产权房不应该低于这个标准。
只有严格限制共有产权房上市交易，禁售期内由政府回购，才能最大限度杜绝购房者借机牟利的空间，节约监管的社会成本，同时也遏制高房价的内在激励。
关于政府回购价格，我们的建议是，原价加同期银行活期存期利息和市场评估价，两者取低者。这样做的必要性是避免政府的担保风险。否则共有产权房在禁售期内市场房价下跌，购房者抛售，政府将单边面临风险。回购时候对业主的装修成本按折旧后的评估价补偿。住房保障机构回购共有产权房后，在共有产权房二级市场上挂牌出售，二手共有产权房购买者仍然必须满十年才能再上市转让出售，否则期间仍然由住房保障机构回购。
2.逐步放宽购房准入标准，让共有产权房面向大多数夹心层，释放真正的楼市购房刚需
在剥离共有产权房的投资价值且需承担一定使用成本之后，仍然申请购买共有产权房者，都是真正的刚需。在开始时房源不足供不应求的情况下，设置一定门槛是必要的，但随着新建房源的增多，门槛应逐步降低：只要是大专以上学历，有稳定工作，名下无房，有购买能力者，都应获准购买共有产权房。明确共有产权房只解决初次置业家庭的刚需，为此禁止商品房拥有者购买共有产权房，或抛售商品房后购买共有产权房。
在这个意义上，共有产权房已经不再是狭义的住房保障，而是广义上的住房保障，面向所有无房的“夹心层”开放，覆盖到主流工薪阶层。这个发展方向，是丰富住房供应体系非常必要的探索。
3.严格限制共有产权房面积和建造标准，保证共有产权房的社会保障属性
虽然我们建议共有产权房不再严格设定准入门槛，但应限制房屋面积和建筑标准，以此来筛选需求者，同时与完全产权的商品房市场相区分开来。为此建议，共有产权房以单身成人或夫妻三口构成的核心家庭为主要供应对象，原则上只供应建筑面积50平方米以下的一室一厅和建筑面积75平方米以下的两室一厅，对有养老需求的家庭可以供应少部分90平方米的三室一厅住房。在地段选址上也做一定限制，并有意识以此引导市中心人口向市郊疏散。
4.供应方式尽量充分利用市场机制，减少政府一切不必要的介入
遵循十八届三中全会决议所提出的“尽可能让市场机制起决定性作用”的精神，政府只需要对共有产权房制定不可转让或十年之内不可转让的限制之后，辅助共有产权房在面积、建造标准、地段和购买者名下和历史上都无房的要求之后，政府都无需再介入。
土地出让、分配和销售一切都交给市场。开发商自行根据对共有产权房的潜在需求价格来竞争土地，定价权也完全交给开发商，销售风险由开发商自行承担，购房者购房后的资产贬值风险也由自己承担。住房保障机构回购后的二级市场出售价格，也是由有需求者竞价产生，无需政府干预和制定价格。只有政府彻底不管价格，也不管分配，只制定规则，才能避免政治担保风险和腐败风险。
五、共有产权房的中长期发展方向
从购房人与政府共有，走向开发商与业主共有，最终走向业主共有的住房合作社模式。
经过以上设想的改造之后，政府不再以地价折算的股份来与购房人直接共有，而是以政策干预来与购房人间接虚拟地共有。实际上是起一个培育自住型住房市场的作用。
开发商与业主共有。经过一段时间的培育后，政府可以鼓励开发商与业主共同持有股份的共有产权房。这样，购房人减少了当下的购房成本，意在长期回报的开发商则保留了对未来增值的索取权。
业主共有。更进一步，将来还可以探索购房人之间集体投资、集体拿地、集体共有整个小区的共有产权房。类似北欧和德国的住房合作社。每个业主退出后只能把房子交回给业主委员会，业主委员会对外发售，业主个人不得私下买卖。作为业主委员会，考虑是维持小区的长期稳定与和谐，不会刻意参加市场炒房。
六、共有产权房的真正价值
总结起来，笔者认为，共有产权房不能作为保障房的一个品种来看待，那会削足适履，反而扼杀了其活力和真正价值，而应该放在整个住房供应体系改革与完善的大视角来看待。
共有产权房范文第5篇
共有产权房以家庭和政府共有房屋产权的形式，提供低于市场房价的政策支持住房，帮助家庭解决自住型需求。通过调节家庭购买房屋产权比例，可以满足不同收入水平家庭的购买需求。共有产权房购房家庭具有如下特征：有购置产权型住房的愿望，希望获得稳定的房屋所有权关系；有一定购买能力，在家庭收入和资产上，高于廉租房最低收入标准，但又无力在市场上购房；在解决自身居住问题的同时，对于家庭出资和持有房屋产权有保值增值预期。因此，共有产权房既适用于现行住房保障体系中的购买保障房人群，也适用于不符合现行保障房条件的“夹心层”人群，包括新就业大学生、产业工人骨干、城市白领等。在这两类人群有同等需求意愿的情况下，后者对共有产权房的购置能力和表达意愿能力更为强大，但后者由于具有较好的成长性，表现更多的是过渡性住房需求，随着职业的发展，其中有一部分人将逐步具备在市场上购房的能力。
为确保住房保障和供应体系的公平健康发展，在考虑政府保障和支持能力、城市发展约束条件等情况下，应对供应对象做好制度设计和统筹安排。
一是完善公租房（含并轨后的廉租房）制度设计，优化选址、交通、租金和补贴、公共服务等配套设置，鼓励支付能力不足的保障家庭和过渡性需求人群首先通过公租房解决住房困难。
二是由于共有产权房具有土地重复投入、政府提供政策支持的特点，为确保有限的公共资源合理配置，应合理设置供应范围，其中参照经济适用房建设模式，政府实行税费减免，直接让渡土地收益或将市场房价打折后再确定家庭购买比例的，应首先保障符合条件的中低收入住房困难家庭的住房需求；如果政府提供出让用地，政府让渡的土地收益全部显化为政府产权，可以根据城市当地实际，用于解决家庭的自住型住房需求。从这个意义说，共有产权房和中小套型商品房一起，都是城市房地产市场调控的有效品种，有利于促进形成持续健康发展的住房供应体系。
三是实行共有产权房准入标准的动态调整，政府应量力而行，科学测算购置人群的范围和规模，并根据供需情况和政府支持能力，对准入标准进行动态调整。对于保障条件范围以外家庭不设轮候期，充分调动家庭解决自身住房的积极性。
二、辩证看待获利空间，确保保障手段与目标相适用
现行经济适用房实行的是差价收益模式，即已购经济适用住房达到上市条件的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益。共有产权房销售价格如果按市场房价的一定比例R确定，同等比例下，差价收益模式下家庭需要补交比例为1-R的差价收益，共有产权房家庭须交纳总价款为1-R的价款。差价收益模式隐含着政府让渡了“政府产权部分”的首次购买成本，主要分享的是增值收益，而共有产权房显化了政府让渡土地收益等出资部分，即便市场房价一直保持不变，甚至下跌时，家庭要取得完全份额，也需要支付“政府产权部分”的价款，因此更能压缩家庭获利空间。在房价下跌时，家庭也须承担市场风险，体现了共有人收益共享、风险共担的原则。
与公租房相比，共有产权房仍有较大获利空间，特别是当购房家庭取得50%以上的产权份额时，收益的大部分仍归家庭所有。从住房保障的角度，专家学者和舆论更倾向于仅保障家庭的居住权而非财产权，保障房不应用于投资投机和牟利。如果要完全取消家庭牟利空间，减少寻租可能，一是发展公租房，不给家庭以取得产权后财产增值的机会；二是从住房保障立法和合同约定入手，完全取消购房家庭处分、收益权利，使共有产权房只能按规定价格出售或转让给符合条件的保障家庭，房源在住房保障体系内实现封闭运行管理。当共有产权房用于市场调控目的，政府让渡的土地收益全部显化为房屋产权，则相当于为家庭提供的是购房垫付支持。在家庭达到完全购房能力后，再通过购买政府产权部分的方式将让渡的土地收益和政府产权增值部分返回政府。从这个意义上说，家庭有理由获得当初购买产权的增值收益。当市场房价下跌时，家庭也须承担市场风险，承担不获利或亏损的风险。
三、合理确定销售定价，建立科学的定价机制
共有产权房销售价格占周边市场价格的比例为家庭出资购买拥有的房屋产权比例。定价时，可以根据周边市场房价和家庭承受能力等因素确定家庭购买的不同产权比例，比如家庭购买50%、70%的产权，只需支付房价的50%、70%。从另一角度看，共有产权机制可以将经济适用房、限价商品房、自住型商品房等不同类型房屋品种予以整合，形成对购买能力不足家庭住房消费的梯度支持。定价思路主要有以下几种：一是固定家庭购买的产权比例，由政府根据项目区位、周边房价等因素确定一个固定比例，比如项目位置好、价位高的地区，可确定家庭较低的购买比例，以与家庭购买能力相适应，这种方式便于项目开发投资结算，但一个价格对应的购买家庭范围较窄，部分保障家庭可能无力购房，要将这部分家庭纳入购置范围，需会同金融机构建立担保或融资支持机制。二是一个项目内由家庭自由选择购买产权比例，这种方式充分照顾了家庭购买能力，但销售结算和产权登记管理较为繁琐，家庭购买的产权比例过低，也会引导家庭过度住房消费，在贷款抵押、后期管理等方面带来一些问题。三是采取前两种方法的折中，在一个项目中采取若干种产权比例由家庭选择，在公平和效率间取得平衡。价格管理和住房保障部门可根据家庭实际情况选用合适的定价方式，但不管采用哪一种方式都较原有的经济适用房成本定价方式更为灵活，更能反映市场房价的变化。
为确保共有产权房定价工作的顺利实施，一是应建立科学的定价评估机制，政府可以通过委托专业评估机构对周边市场房价进行评估，也可以采用周边地区新房和二手房交易成交均价。在定价时点上，建议以项目预（销）售时房价为准，避免土地供应或者开工时确定的销售价格不能真实反映销售时点周边市场房价水平；二是建立共有产权房专项资金收支统筹机制，将项目结算支出和销售收入之间差额、上市时家庭交纳的国有产权部分房屋价款等资金纳入统一管理，统筹平衡不同项目盈亏，保证项目滚动开发的资金投入，政府部门也能根据资金情况安排共有产权房的开发管理计划和规模。
四、完善相关法律法规，加强法律政策衔接
目前经济适用房购房家庭违规与他人签订出售、出租协议的，由于现行政策均为规范性文件，效力和立法层次较低，法院面临判决合同无效缺乏法律依据，判决有效又与保障初衷和维护公共利益相违背的两难困境。共有产权房较好地适用于现行私法体系，可以避免购房家庭擅自签订合同的纠纷。《物权法》第101条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。《民法通则》第78条也规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。依托于现行法律体系，共有产权房在转让时必须征求政府产权人的意见，政府可以优先回购，否则法院可以认定协议无效，为违规处理提供了有力支持。
但引入共有产权机制后也会产生政府的连带责任和风险负担问题。《侵权责任法》第85条、第86条规定，对于建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，以及建筑物、构筑物或者其他设施倒塌造成的侵权责任，如果所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。《物权法》第98条规定 “对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担”。因此如果侵权房屋的政府共有人不能证明自己没有过错，或者家庭欠缴房屋使用过程中产生了费用而又未提前明确约定的，政府存在连带责任。解决方案的一种思路是，住房保障立法中给予政府主体豁免权，并通过销售合同约定，明确由家庭承担安全、维修责任以及交纳各种费用的义务。这种思路符合权利和义务对等的原则，由于家庭实际使用房屋，因此承担相应的义务，但需加快住房保障立法进程，制定有足够效力的法律法规，保证与《物权法》等法律的衔接。另一种思路是政府成立或指定专门机构负责共有产权房的持有、运营、管理等工作，管理中的责任和义务由指定机构承担，指定机构与家庭通过合同约定，按平等的民事主体关系进行处理。这种思路可以解决与《物权法》等现行法律的衔接，但增加了政府增设机构人员的负担，同时也带来了政府对指定机构的监管、建立共有人之间平等协商解决问题机制等新的管理问题，需要结合制度的整体设计提前谋划。
另外，当共有产权房涉及政府税费减免等优惠政策并用于保障目的时，家庭产权份额抵押处置等行为也会产生与住房保障目标不一致的情形。《担保法解释》第54条规定：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效”。根据《物权法》、《担保法》等法律，按份共有人除了出卖外还可以将其拥有的份额设质、抵押、用作担保等，家庭无力还款时抵押权人（债权人）也可以通过拍卖等方式将房屋过户给不符合保障条件的个人。根据《婚姻法》、《继承法》规定，房屋可能通过离婚、继承等方式流转给不符合保障条件的个人，使保障房流出保障体系。如上述法律被人利用，可能导致共有产权房起不到应有的保障和管理目的。由于私法法律体系主要考虑的是维护个人财产等权益以及民事关系之间的平等。因此，当共有产权房应用于住房保障时，有必要从保障本原出发，对房屋的抵押担保、投资等处分权益进行限制，加强政府行政部门监管，严格房屋变更、继承和退出管理，维护公共资源公平分配使用。
五、细化政策措施，实现规范有序管理
政府共有人的业利问题。政府共有人作为房屋业主，在业主委员会等组织中是否履行相应的权利和义务、非自然人如何履职和追究责任、政府共有人的业主票数如何计算等问题缺乏深入研究，需要完善相关政策，与《物业管理条例》等规定相衔接，推进和谐小区建设。
共有人之间产权转让和变更问题。家庭购买政府产权可以看作是家庭通过补交土地收益自然退出共有产权房，涉及退出时点的市场房价评估，政府也可以鼓励家庭购买，在一定年限内给予原价或优惠购买政策。政府回购家庭产权分为两种情况：一是家庭因又取得其他住房、违规强制退出等原因，需要退出住房的，由政府按规定回购；二是家庭自愿放弃产权型住房或者因临时急需用钱要求退出或减少个人持有产权比例的，申请政府予以回购。另外，家庭产权人之间因个人原因需要进行房屋调整、调换的，也需要有一个交换平台和机制来保证顺利实施。
共有产权房范文第6篇
一、基本原则
鼓励符合我县住房保障条件，且具备一定经济能力的县城低收入家庭出资购买廉租住房，实行廉租住房共有产权管理。坚持“符合条件、自愿购买、公开操作、集体审定、产权共有、科学推进”的基本原则。
二、购买对象
（一）凡取得《县低收入家庭住房保障资格证》，且具备一定经济能力的县城低收入无房户或住房困难家庭。
（二）已入住廉租住房的家庭可以根据实际情况和公布的售房价格，优先购买现在所住的房屋。
三、申请条件
廉租住房购房申请对象应同时具备以下条件：
（一）具有县城城镇户口两年以上（含两年）；
（二）正在享受廉租住房租赁补贴的城镇低收入住房困难家庭。
（三）无房户。
四、共有产权的构成
廉租住房共有产权是指国有产权和保障对象私有产权按比例共同拥有同一套廉租住房的产权。
（一）廉租住房国有产权由中央预算内投资廉租房建设的补助资金、省级财政的补助资金及本级财政投入的配套建设资金形成。
（二）廉租住房私有产权由符合申购条件的家庭，通过出资购买的方式取得廉租住房私有产权。
（三）我县廉租住房国有产权采取附条件全部产权出售。即：申请对象按照廉租住房核定的出售价格一次性付清购房款后，申购人拥有100%廉租住房产权份额。
五、出售价格
（一）廉租住房出售价格标准由县房产局会同县财政局、县物价局根据廉租住房建设项目的开发成本进行审核，开发成本包括建设用地成本、房屋建设成本、管理费用、投资利息和税费。出售价经县政府审定后向社会公布。
（二）年，咸水、英陂廉租住房出售均价分别为902元/m2、999元/m2。以后廉租住房的成本价格和出售价格实行每年定价制度。
六、实施程序
（一）公布出售房源
县房产局将确定出售的廉租住房的项目地址、建设规模、套数、出售价格、申请条件和申购程序向社会公布。
（二）申请登记
凡符合条件的低收入家庭，可在规定时间内凭《县低收入家庭住房保障资格证》及户口簿、家庭成员身份证明、无房证明、婚姻证明以及其他相关证件，向县房产局廉租住房保障办公室申请登记。
（三）对象审核
1、县房产局根据申请购房户的登记情况，会同社区逐户进行条件与身份审核，初步确定购房人员名单。
2、购房人名单在《日报》、县党政门户网、县电视台、县房产管理局网等网络媒体公示7天，同时在各社区张榜公示，公开举报电话。公示期间受到举报的家庭由县监察局、县房产局安排专人查证核实，对弄虚作假的家庭取消购房资格。
（四）对象确定
购房人名单公示无异议后，确定为购房准入对象。县房产局根据申购户家庭的实际情况，依照房源的供应，采取摇号的方式，确定申购对象。抽签摇号由县房产局组织实施，在县监察局的监督和公证处等部门的参与下公开进行，中签者与县房产局签订本次廉租房购房合同，未中签者轮候参加下一次廉租住房出售抽签。
（五）合同签订
县房产局与确定为申购对象的低收入住房困难家庭签订购买廉租住房合同，合同载明保障对象自愿出资购房、房款支付方式、购房总价款、产权份额、上市交易约束条件、物业管理、违约责任以及争议仲裁办法等内容。
（六）办理产权
申购对象交清房款后，由县房产局开具财政部门监制的专用票据，凭《县低收入住房家庭住房保障资格证》、交款票据、出资购房合同及身份证明等材料向县房产局申请办理《房屋所有权证》。县房产局在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“保障性住房”和“全额出资”字样。
七、资金管理
以廉租住房共有产权形式筹集的资金，严格按照《廉租住房保障资金管理办法》的规定，实行专项管理，存入廉租住房建设资金专户，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。
八、售后管理
（一）参与出资申购廉租住房并取得完全产权的低收入家庭不再向政府缴纳廉租住房租金。
（二）出售的廉租住房应当按照《物业管理条例》的规定实施物业管理，申购人应自觉缴纳物业服务费。
（三）廉租住房购买人不得改变所购廉租住房的房屋结构及使用性质。购买人不得擅自将所购廉租住房出售、出租、转让、抵押、捐赠。
（四）出售的廉租房在办理国有土地使用证和房屋所有权证时，所涉及的国土办证费、房屋产权办证费、契税、营业税全免。
九、交易管理
（一）共有产权廉租住房在办理《房屋所有权证》后5年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、捐赠等。确因特殊原因需出售的，由政府按照原售价扣除折旧后回购，用于廉租住房房源，再向廉租住房保障对象出租或出售。
（二）5年后共有产权廉租住房经县房产局核定，报县人民政府批准，可上市交易，需办理划拨地转出让地手续，向政府补缴国有土地出让金。国有土地出让金的补缴，按照上市交易时同地段土地出让标准缴纳，该项资金存入廉租住房建设专户，专款用于廉租住房建设，不得挪作他用。
十、物业管理
（一）共有产权出售的廉租住房，其公共部分、共用设施设备维修资金由出资对象按出资款的2%缴纳，县财政再从回收的出资款中提取10%划转到县房产局物业维修资金管理中心代管，待该区域业主委员会成立后按规定程序移交业主委员会。
（二）共有产权出售的廉租住房要按照《物业管理条例》的规定实施管理。
十一、监督管理
（一）县房产局是廉租住房出售管理的主管部门，负责廉租住房共有产权的组织实施；县物价局负责廉租住房成本价格的审定工作；县财政局负责廉租住房出售资金收缴，出售资金存入廉租住房建设专户，由县财政局与县房产局共同管理，用于今后廉租住房的建设，县监察局负责廉租住房出售过程中的监督工作。
（二）一户低收入家庭只能出资申购一套廉租住房。
（三）凡已参与出资购买廉租住房的家庭，不得再享受我县廉租住房租赁补贴，也不能再申请我县其他住房保障方式。
（四）将出资申购的廉租住房转让或上市交易的保障对象不能再次享受住房保障。
（五）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件参加出资申购廉租住房的，县房产部门收回其已出资申购的住房，只退还出资款，不计利息，同时责令按当年市场租金标准补缴房租，并依照有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法依规追究相关单位责任人的责任。
（六）对将出资申购的廉租住房转卖、转借、转租或者改变用途者，县房产部门责令其退回廉租住房并按当年市场租金标准补缴租金。
共有产权房范文第7篇
关键词：共有产权 保障房 政策建议
随着2011年全国新建1000万套保障房任务的下达，各地掀起兴建保障房的热潮，有些省份将东部地区建设经济适用房过程中形成的共有产权模式引入了廉租房建设领域，这就使共有产权模式进一步为人们所知，研究共有产权在保障房建设中的适用性就更加有现实意义。
一、共有产权保障房的含义
在廉租房等保障房中，申请人先购买保障房的部分产权，政府持有剩下的产权，达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋，在这种模式下就产生了共有产权保障房。这种模式的特点是在保留一定数量实物配租保障性住房的条件下，通过向一部分符合条件且具备一定购买能力的城市低收入家庭出售保障性住房的部分产权，将出售的资金用于新建保障性住房。与租赁型保障房相比，共有产权房有产权性和可交易性两个特点。
二、共有产权保障房模式发展迅速
目前，包括上海、江苏、福建、湖南、河北、山东、四川、甘肃、贵州、青海等多个省市试点，把出售保障房部分产权作为解决建设资金缺口的一个途径。其中，上海、江苏等东部地区省份，主要在经济适用房领域采用共有产权模式，西部地区则主要将此模式应用于廉租房中。
以共有产权廉租房为例，共有产权保障房模式有如下特点：
（一）符合条件的保障对象自愿购买
共有产权保障房的购买者须符合获得保障房申请条件，并且遵循自愿购买的原则。在可供出售的廉租住房房源一时供应不足的情况下，采用轮候、摇号等方式确定购买对象。
（二）政府定价
采用政府定价的方式，结合当地财力、低收入家庭的经济承受能力，按照成本确定出售价格，低于当地住宅市场价格。
（三）通过多种付款方式获得私人产权
符合保障条件的家庭通过购买方式获得廉租住房的私人产权，在保障对象购买过程中实行一次性付款和分期付款等多种付款方式，商业银行可以向保障对象发放抵押担保贷款看，并且可以对保障对象实行税费减免。
（四）上市准入制度下出售保障房
已购廉租住房实行上市准入制度，在一定年限内不得出售。满足出售条件上市交易时，要补缴土地出让金和优惠税费。将所购廉租住房上市交易的家庭，不得再次申请保障性住房。
三、共有产权保障房的优点和存在的问题
（一）共有产权保障房有如下优点：
1、有助于加快保障性住房建设资金循环
“共有产权”房销售能较快实现成本回收以投入后续开发，并能有一定的利润，可以有效解决保障房建设中地方财政配套资金不足的问题，盘活了中央和省级补助资金，将有限的资金滚动起来，实现了保障房建设资金循环使用，加快保障房建设进度。
2、实现保障房正常流转，杜绝不当获利
在保障对象有意出售保障房时，按有关规定，政府可优先回购共有产权保障房，并提供给符合条件的家庭，从而实现了保障房的流转和原保障对象的退出，使更多保障对象受益。共有产权保障房实行上市准入制度，有助于减少倒卖保障房不当获利的行为，从而有助于更多低收入家庭获得住房保障。
（二）共有产权保障房也存在一些问题：
1、一定程度上增加了保障对象的经济负担
获得共有产权保障房要求保障对象支付一部分现金，给符合条件的保障对象带来了一定的经济压力，有可能造成符合保障条件但无力支付购买价款的家庭无法及时获得住房，从而与保障性住房尤其是廉租房建设的初衷有所背离。
2、保障房“在保障对象中流转”的机制受到一定的冲击
保障对象在经过一定年限并补交相关税费后可获得保障房的全部产权，此时保障房的流转就不再受限制，将对保障房由政府收回并分配给新保障对象的机制产生影响。
四、对共有产权保障房模式的政策建议
（一）加快顶层设计，明确产权保障房的适用对象
在总结各地实施保障房共有产权模式经验的基础上，尽快出台相关规定，明确共有产权模式在经济适用房、廉租房和公租房等类型房屋中的适用范围。对于适宜采用共有产权的保障房，应制定并实施严格的产权获得和流转规定，杜绝通过共有产权不当获利的现象。
（二）切实发挥地方政府责任，多方筹措保障房建设资金
应进一步明确地方政府为低收入群体提供住房保障工作中的责任和义务,地方政府应严格按照规定在土地出让金收益和住房公积金收益中足额提取保障房建设资金，分配各种形式保障房过程中必须尊重低收入群体意愿，杜绝将是否出资购买作为分配保障房的先决条件。探索地方国有企业出资建立保障性住房建设融资平台等模式。
（三）在风险可控前提下，发挥金融支持保障房建设和购买的积极作用
金融机构应大力支持保障房建设，在有效控制风险的审慎原则下积极向保障房项目和保障房建设融资平台发放贷款。在有关机构履行担保义务的前提下，鼓励金融机构向保障对象发放购买共有产权保障房的贷款，从而减轻困难家庭购买共有产权保障房时遇到的经济压力。
参考文献：
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[3]郜浩,吴翔华,聂琦波.共有产权经济适用房运作体系研究[J].工程管理学报,2011,(2)
共有产权房范文第8篇
1、实行经济适用房的重大意义及现状
我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。
经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。
根据经典的纺锤形的社会结构模型分析可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。我国全面建设小康社会的一个重点就是扩大中间阶层的比重。因此，我国经济适用房政策可以满足中低收入家庭需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障。按照世界银行的衡量标准，一个国家的房价与家庭年总收入比为3—6倍时是居民经济能力可承受范围，但据统计我国这一数据为8.4倍，对中低收入者，这个比例更高，经济适用房制度的存在具有重大意义，其对整个国民经济及房地产市场的发展的影响都不容小视。根据我国目前人口众多且相对贫困的国情，住房完全由个人解决存在极大困难，或者说是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬伤：一方面，也是最主要的是房源短缺及资金不足，我国城镇存在大量的下岗职工等中低收入者，他们需要的房屋主要以平房及二手房为主，这和我国现阶段的城镇化建设以及地方上的旧城改造相冲突，可以说廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向发展的趋势，例如：截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造仅廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房仅200套，另一方面，过多的廉租房或者相对集中的廉租房还会引起社会治安，城市死角等相关问题，这在包括香港在内的廉租房制度成熟的世界发达国家或地区都是个令政府百姓头疼的问题。综上可见，经济适用房制度不但不能废除，反而还应大力提倡和发展。
但是我国目前的经济适用房制度还存在较大缺陷。反对者比较集中的问题是：(1)经济适用房的产权及基本性质不清晰；(2)开发商偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利；(3)中低收入难以界定，导致经济适用房真实需求难以确定，进而资金短缺，(4)补贴方式不合理，对低收入者的补贴补在了“砖头”上，而不是补在“人头”上；
可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。
2、对共有产权制度的细节分析
(1)共有产权经济适用房的性质
经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。
共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。
共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。
(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本
持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可能。
我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别，首先，共有产权经济适用房有比廉租房更广阔的适用范围，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%间随意选择，而廉租房只能由政府出全款，政府一来可以抽出资金帮助更多的人，二来扩大了受惠范围。其次，由于居住着自己拥有房屋的部分产权，会提高其对房屋的维护意识，因为其自身也是出售时房价过低的受害者，这不仅不会增加政府的成本，相反，可以部分解决廉租房制度中的房屋损坏问题，降低政府的监督和修缮费用。
对于部分产权个人低价出售的道德风险问题，我们可以借鉴我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。当政府认为售价过低时(例如低于市场价格)，政府具有优先购买的权利，此种办法完全可以解决这一难题。
(3)个人出资比例过小问题
由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到“出少钱，住大房”的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。
针对这一问题，本文认为可以跟进相关优惠措施和法规。第1，将个人出资比例分为几个等级，等级越高，相关利益越大(可超过其出资比例)以交易手续费为例。假设当个人拥有20%产权时，缴纳20%的交易手续费，当个人拥有60%产权时，你就只需缴纳50%的交易手续费国家补贴另外10%，借此鼓励个人多出资。虽然政府这样做要花些“冤枉钱”，但是个人的出资积极性可以被充分调动，帮助政府解决更大的问题。第2，要对个人的财富状况有一个准确的调查，加大处罚力度，一经查处，取消当年的申请资格等权利。第3，适当将中签率向出资比例高的人倾斜，但倾斜额不易过大，以免对经济确实困难人群的住房权造成侵害。
(4)国有产权部分的监管问题
反对方坚持认为，共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。
本文也承认这种现象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把这种缺陷归结于共有产权制度上面来却有失偏颇。在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：
第1，加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。
第2，加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。
第3，明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。
3、总结
共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成；可以实现经济适用房的循环利用，提高社会保障资源的利用效率；可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级；可以更好的发挥政府的调控功能。
共有产权房范文第9篇
1、实行经济适用房的重大意义及现状
我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。
经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。
根据经典的纺锤形的社会结构模型分析可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。我国全面建设小康社会的一个重点就是扩大中间阶层的比重。因此，我国经济适用房政策可以满足中低收入家庭需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障。按照世界银行的衡量标准，一个国家的房价与家庭年总收入比为3—6倍时是居民经济能力可承受范围，但据统计我国这一数据为8.4倍，对中低收入者，这个比例更高，经济适用房制度的存在具有重大意义，其对整个国民经济及房地产市场的发展的影响都不容小视。根据我国目前人口众多且相对贫困的国情，住房完全由个人解决存在极大困难，或者说是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬伤：一方面，也是最主要的是房源短缺及资金不足，我国城镇存在大量的下岗职工等中低收入者，他们需要的房屋主要以平房及二手房为主，这和我国现阶段的城镇化建设以及地方上的旧城改造相冲突，可以说廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向发展的趋势，例如：截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造仅廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房仅200套，另一方面，过多的廉租房或者相对集中的廉租房还会引起社会治安，城市死角等相关问题，这在包括香港在内的廉租房制度成熟的世界发达国家或地区都是个令政府百姓头疼的问题。综上可见，经济适用房制度不但不能废除，反而还应大力提倡和发展。
但是我国目前的经济适用房制度还存在较大缺陷。反对者比较集中的问题是：(1)经济适用房的产权及基本性质不清晰；(2)开发商偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利；(3)中低收入难以界定，导致经济适用房真实需求难以确定，进而资金短缺，(4)补贴方式不合理，对低收入者的补贴补在了“砖头”上，而不是补在“人头”上；
可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。
2、对共有产权制度的细节分析
(1)共有产权经济适用房的性质
经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。
共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。
共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。
(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本
持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可能。
我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别，首先，共有产权经济适用房有比廉租房更广阔的适用范围，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%间随意选择，而廉租房只能由政府出全款，政府一来可以抽出资金帮助更多的人，二来扩大了受惠范围。其次，由于居住着自己拥有房屋的部分产权，会提高其对房屋的维护意识，因为其自身也是出售时房价过低的受害者，这不仅不会增加政府的成本，相反，可以部分解决廉租房制度中的房屋损坏问题，降低政府的监督和修缮费用。
对于部分产权个人低价出售的道德风险问题，我们可以借鉴我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。当政府认为售价过低时(例如低于市场价格)，政府具有优先购买的权利，此种办法完全可以解决这一难题。
(3)个人出资比例过小问题
由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到“出少钱，住大房”的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。
针对这一问题，本文认为可以跟进相关优惠措施和法规。第1，将个人出资比例分为几个等级，等级越高，相关利益越大(可超过其出资比例)以交易手续费为例。假设当个人拥有20%产权时，缴纳20%的交易手续费，当个人拥有60%产权时，你就只需缴纳50%的交易手续费国家补贴另外10%，借此鼓励个人多出资。虽然政府这样做要花些“冤枉钱”，但是个人的出资积极性可以被充分调动，帮助政府解决更大的问题。第2，要对个人的财富状况有一个准确的调查，加大处罚力度，一经查处，取消当年的申请资格等权利。第3，适当将中签率向出资比例高的人倾斜，但倾斜额不易过大，以免对经济确实困难人群的住房权造成侵害。
(4)国有产权部分的监管问题
反对方坚持认为，共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。
本文也承认这种现象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把这种缺陷归结于共有产权制度上面来却有失偏颇。在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：
第1，加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。
第2，加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。
第3，明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。
3、总结
共有产权制度可以实现住房保障资源的累积倍增，促进有中国特色的住房保障体系的形成；可以实现经济适用房的循环利用，提高社会保障资源的利用效率；可以扩大住房保障范围，实现住房保障功能的转轨和升级；可以更好的发挥政府的调控功能。
共有产权房范文第10篇
一、经济适用房定价存在的两个问题
1.做地成本与土地结算价格倒挂
随着征拆迁成本的大幅度上升，产生两难问题：一方面政府为考虑中低收入家庭的承受能力，强化经济适用房的保障功能，需要将土地价格控制在较低水平（1200元/平方米）；另一方面，土地成本高于结算价格，做地主体资金平衡困难。由于经济适用房销售价格控制在3000元/平方米，政府根据销售价格来控制土地结算价格，杭州市九堡、下沙、三墩北大型居住区的土地结算价格均为1200元/平方米（均摊到建筑面积，下同），丁桥、长睦居住区为980元/平方米。而根据项目单位的测算，实际做地成本已经在1700元/平方米以上，土地成本与土地结算价格之间出现严重的倒挂，经济适用房土地供应的难度增加。
2.项目成本与销售价格倒挂
随着人工费用、建材价格、建筑节能等各类成本大幅度上升，经济适用房销售价格长期低于建设成本，价格控制偏低导致建设标准偏低。从杭州市1999年到2011年经济适用房项目的销售均价来看，2007年以前经济适用房销售均价都在每平方米3000元以内。2007年以后销售价格有所上涨，每平方米价格仍控制在3200元以内，而经济适用房开发成本已大大超出3000元/平方米。建筑成本增加体现在四个方面。一是建筑材料、人工费价格上涨较快。依据2011年杭州市公布的工程造价信息来看，房地产项目开发造价比2010年增长9%，其中材料成本上升导致造价上浮约7%，人工成本上涨导致造价上涨2%。二是容积率大幅度提高，建安成本增加。随着经济适用房中高层项目的增加，地下设施、消防等成本增加较多。三是建筑节能要求提高。如外墙保温材料要求标准提高，每平方米成本增加100元。四是融资成本高，财务费用大幅度增加。依据杭州市物价局对2011年建设单位申报项目的成本核准，成本价格在4020～4400元/平方米之间，建设成本与销售价格之间倒挂现象严重。
二、共有产权模式下定价改革思路
借鉴美国、英国、新加坡和我国香港地区公共住房的定价原理，依据当前杭州经济适用房定价存在的问题，从经济适用房土地供应、开发建设、项目销售等流程设计三阶段定价方案，如图1所示。明确政府在经济适用房定价中的权利，强化经济适用房在解决城市中低收入家庭住房问题中的保障功能。
三阶段定价方法的基本思路为，第一阶段：由政府作为价格审核主体，在做地企业和经济适用房开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的土地项目结算价格，如实反映土地成本。第二阶段：房地产企业作为开发建设主体，在政府和房地产开发商之间依据成本定价法确定经济适用房的项目结算价格，如实反映项目建设成本。第三阶段：由政府作为经济适用房产权共有人，在政府和保障对象之间确定经济适用房的项目销售价格，根据保障对象支付能力确定共有产权比例。
经济适用房三阶段定价法所要实现的三个目标：一是保障做地企业的资金平衡，消除土地结算价格和土地成本倒挂现象；二是保障房地产企业在经济适用房开发中存在合理的利润，激励其参与积极性，消除销售价格和项目结算价格倒挂现象；三是消除经济适用房定价空间不匹配的问题，实现经济适用房价格呈现合理的空间梯度分布，确定不同区位价值地块上的经济适用房具有相应的价格，实现经济适用房保障功能的公正性。
三、经济适用房的三阶段定价流程
1.第一阶段：土地结算价格
土地结算价格（P1）：依据征收土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费，拆迁中各类旧建筑物的回收残值应冲减成本后确定。在此阶段，政府作为价格审核主体，依据真实的做地成本，确定做地主体和建设单位之间的土地结算价格。目前，经济适用房土地大部分位于大型居住区内部，因此经济适用房做地成本主要通过成本均摊的方式确定。其通常做法是，将整个区域内土地开发总成本均摊到经营性用地面积上，再按经济适用房用地面积进行均摊，确定土地结算成本。
P1=（土地开发总成本/经营性用地面积）×经济适用房用地面积
需要注意的问题：一是区位选择问题，避免选择征地成本过高的区域，造成经济适用房土地成本大幅度上涨；二是考虑项目间的平衡，经济适用房用地成本不能差别过大，过大会造成后期销售成本差别大，影响保障对象的心理感受，造成社会舆论压力；三是要加强做地成本监督，加强激励，尽可能压缩成本。
2.第二阶段：项目结算价格
项目结算价格（P2）：由政府作为开发建设主体，依据项目建设成本和利润确定经济适用房的项目结算价格，保证开发商的适度利润，减少其市场风险。经济适用房定价的第一阶段是政府和开发商之间在项目开工前确定项目结算价格。项目结算价格仍然使用当前的成本定价方法，给予开发商合理的利润空间（3%）。在第二阶段可以从两个方面进一步控制经济适用房的开发成本，降低第二阶段的项目结算价格。首先，控制项目利润率。第一阶段定价的主体是政府和房地产开发企业，采用成本定价方法，给予企业合理的利润空间（3%），减少企业面临的市场风险，选择经济适用房建设的长期合作伙伴。其次，政府可以引入大型公共工程的建设管理模式，降低项目运行成本。
3.第三阶段：项目销售价格
由政府作为住房产权所有人，在项目结算价格P2的基础上，增加经济适用房建设中的减免费用、土地出让金和企业合理利润率，计算经济适用房项目销售价格，并依据经济适用房保障对象的可支付能力确定产权购买比例。第三阶段经济适用房的定价综合“可支付能力定价法”和“市场定价法”，来确定政府和消费者之间的项目销售价格。确定经济适用房项目合理的市场价格，可以采用成本导向型和市场导向型方法。如何确定经济适用房项目的销售价格是三阶段定价法的关键问题。P3是在项目结算价格（P2）的基础上进行核算，需要加上土地出让金和其他政策减免费用。由于经济适用房项目的定价需要每个项目逐一定价，在此仅给出定价的构成条款和方法。
P3=P2+土地出让金+政策减免部分
在项目结算价格的基础上加上土地出让金和政策减免部分，在此过程中，为了保障经济适用房项目销售价格，应当不增加土地出让中的政府溢价部分。这样不仅可以保证经济适用房的价格与限价房和商品房拉开差距，保证经济适用房价格低于商品房的价格，同时也体现了经济适用房的保障功能。此外，借鉴淮安、苏州、如皋等已经开始实行共有产权的城市，其项目的销售价格通常与同地段、同品质商品房的价格水平较为接近。因此，在确定具体经济适用房项目合理价格也可以参考周边商品房的价格水平，通常要低于周边商品房的价格（70%左右）。
通过三阶段定价方法可以强化政府在经济适用房定价中的主导地位，第一、二阶段定价法使得做地主体和房地产企业能够获得稳定的利润，激励其长期参与经济适用房的开发与建设；第三阶段定价法能够使得经济适用房定价更加反映区位价值，引导保障对象公正合理地选择居住地。好地段的经济适用房的价格应当和差地段的经济适用房价格有一定差距，实现政府在经济适用房定价中的统筹作用，引导中低收入家庭公平合理地选择居住区域。通过在第三阶段中引入共有产权销售模式，允许购买不同比例的经济适用房产权，可以保障居民具有一定的支付能力。
4.共有产权分割比例的确定
英国的“共有产权”是以市场价格为基础，允许符合购买条件的购房者购买一定比例的产权，剩余产权由“住房协会”持有，购房者租用。对于购买的比例，英国共有产权的制度设计中，最低购买份额为25%，也可以选择50%、75%直至完全购买产权。借鉴英国和我国淮安已有共有产权的实践经验，在运作前期应当规定购买的比例高些，这样可以缓解经济适用房建设运营中的资金压力，快速回收经济适用房的投资。经济适用房项目推行共有产权可以针对不同收入水平准入门槛的低收入者设定几种不同的产权分割出售方式，如表1所示。