小产权房范文
时间：2023-03-11 21:44:02
小产权房范文第1篇
近年来，随着我国房地产市场的迅猛发展以及城市住房价格的节节攀升，有些地方在农村的集体土地上也开始了大规模的建房，其中的“小产权房”、“乡产权房”在社会上引起了广泛的争议。
在探讨有关“小产权房”与“乡产权房”问题之前，首先需要了解有关集体土地上建房所涉及的法律问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据以上的规定，在集体土地上合法的建房存在于以下几种情况之中：一是兴办乡镇企业经依法批准后在集体土地上建房，二是村民在符合乡(镇)土地利用总体规划前提下，在审批的宅基地上建住宅，三是有关乡(镇)村公共设施和公益事业经依法批准后在集体土地上建房。
事实上，“小产权房”、“乡产权房”在法律上并没有明确的定义与概念。在“小产权房”的理解上：第一种理解是针对发展商的产权而言的，将发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”。第二种理解是针对是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫“大产权”，要补缴土地出让金的叫“小产权”；第三种理解是针对发证机关的不同而进行区分，国家发放产权证的叫“大产权”，国家不发放产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。所谓“乡产权房”指的就是在第三种理解下的“小产权房”。对于“乡产权房”首先要看是否符合在集体土地上合法建房的几种情形，看其是否符合土地利用的总体规划、是否依法经过批准，如果手续齐备符合规划，则应该认为是合法的建筑。否则就是违法的建筑，依照法律规定是要被拆除的。但合法存在的“乡产权房”也还是不具备严格意义上的产权。根据我国“房地一体”的原则和(《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”、第八十一条“擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”的规定，合法存在的“乡产权房”也只能用于特定的用途，不能随意转让。
也正是由于“小产权房”与“乡产权房”在法律上的特殊性引发了很多问题，但如何解决这些问题大家还没有达成共识。“小产权房”与“乡产权房”所涉及的关键问题是该如何对待农村土地，而如何对待农村的土地又关系到广大农民的根本利益。在解决“小产权房”与“乡产权房”所引发的问题上最需要考虑的还是维护好农民的根本利益。
小产权房范文第2篇
分布广 数量大
在北京市昌平区沙河镇，沿着定泗公路两旁密密麻麻分布着许多小产权房小区，因价格低廉环境优美而“闻名”京城。都知道小产权房违规没保障，但还是有不少人“涉险”购买。“北漂”多年的朱飞2010年买了小产权房，他说，像他这一群体买小产权房的人多了，他附近几个小区都住满了，“政府不可能都拆吧”。
与朱飞的期待不同，更多的小产权房业主充满担心。在单位附近购买一套小产权房自住的武汉市民郝先生说，随着不动产统一登记制度的推行，具有完整产权证件的房屋将被登记颁证，但小产权房无法登记。“将来会不会被，或者要求补交土地出让金差价？”
据记者调查，从北上广等一线城市到二三线城市，再到县市乡镇，几乎都存在着集中成片的小产权房，主要分布在城乡接合部或者城中村改造区域，还有在城市周边镇区。北京市2013年就清理认定83个在建在售的小产权房项目，总建筑面积约381万平方米，涉及昌平、房山、怀柔、通州等8个区县。
中国指数研究院华中市场总监李国政说，购买小产权房的大部分人是买不起商品房的经济实力相对较弱的群体，但也不乏有关系有资金的政府官员、商人等，这些人主要是用来出租或转卖。据市场机构统计，仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭。全国工商联房地产商会的数据显示，1995年- 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
新条例不涉及小产权房
多位法律人士表示，根据我国现有法律，小产权房其实是没有产权的房屋，将其纳入不动产统一登记是没有依据的。湖北金卫律师事务所执行主任宫步坦说，不动产包括商品房、城改房等城市国有用地，以及农村集体用地等，这些不同产权的用地将纳入统一登记，但小产权房不属于这一范围。
中央农村工作领导小组副组长陈锡文也认为，小产权房违反了土地的用途管制。因为小产权房的本质是违章建筑，不合法。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华则明确表示，小产权房不登记也不发证。因为要登记必须是合法的，小产权房不合法。
宫步坦说，由于历史遗留和政策监管等原因，小产权房问题的确是不动产管理的灰色地带。按照我国当前法律，小产权房并不具有合法性，倘若在《条例》中规定小产权房登记，则就承认了小产权房的合法性。因此，此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确。
也有业界人士提出，小产权房理论上还是属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。天则经济研究所研究员程雪阳认为，即使当前不动产登记回避有“争议”的小产权房部分，但有望在登记完“合法”不动产，相关法律法规完善后再予以登记。
可见，此次“不动产统一登记制度”并没有给小产权房留下空间。
小产权房需分类治理
不可否认，小产权房是不动产登记制度的一个绕不过去的问题。专家分析认为，不动产统一登记制度的实施，以及农房宅基地的统一登记都将对小产权房问题形成倒逼作用，其解决方案也将随之列入议事日程。
专家认为，小产权房作为没有明确产权的土地附着物，已经形成了一个非常庞大的市场，不能一拆了之。
“不动产登记制度就是要对全国的不动产进行统一摸底、管理。小产权房也是客观存在的不动产，制度无法绕开，登不登记必须明确。”中南财经政法大学房地产研究所所长张东说，《条例》的实施使得这一问题更加迫切，应尽快出台相关实施细则予以解决。
针对由不动产统一登记制度引申出“小产权房将转正”的误读，国土部会同住建部于去年进行了小产权房问题专项治理，并对各地小产权房进行清理、统计，将提出分类处理的意见。湖北、山东、浙江等地也推出了分类整治方案，对准备建设的小产权房坚决叫停，对在建项目依法拆除，对出售小产权房按照非法转让土地处理。
小产权房范文第3篇
大城市周边农村集体土地“我行我素”多年的小产权房，还在“顽强”挑战着当前中国的土地用途管制制度。
面对小产权房日渐庞大的建设规模，是全面清退小产权房、维护现行律法威严，还是在新一轮《土地管理法》修订中承认既成事实、给小产权一条合理出路？这成为2012年国土资源系统“两难”抉择之一。
今年全国两会前后，包括部长徐绍史在内的国土资源部相关负责人曾数次表态：2012年将选择部分乱象突出城市，对小产权房进行试点清理，为下一步大规模全面清理做政策准备。
与以往历年口头表态有所不同，这次对小产权房的清理有望进入具体操作环节。据悉，由国土资源部、住房和城乡建设部等14部委联合草拟的小产权房初步清理整治政策方案，日前已经上报。
国土资源部内部人士告诉《财经国家周刊》记者：该方案侧重“对新发现的违法建设的小产权房依法查处”，具体说如“占用耕地的、尚未销售的、新建续建的小产权房项目”。这位内部人士还表示，由于方案尚处征求意见阶段，对于相对棘手的“已售存量小产权房”，还未形成明确统一的治理意见。
失控的小产权房
针对今年小产权房的清理行动，此前有媒体报道说，北京、重庆、郑州和海口等城市或将被纳入首批小产权房试点清理范畴。但该说法并未得到国土资源部证实。“具体试点名单目前尚未确定”。
《财经国家周刊》记者调查了解到，上述几座城市的小产权房问题较为突出。业内人士估算，北京市目前小产权房数量约占整个房地产市场的20%左右，涉及近30万户家庭，主要分布在通州、顺义、怀柔、昌平和密云等郊区县。通州区张家湾镇张湾村太玉园项目据称是“全国最大小产权房社区”，目前已建成144栋小产权楼房，总占地面积约2000亩，建筑面积240万平方米。其中有三分之二以上的小产权房卖给了城区居民。
郑州市近年来面临大规模城中村改造，而土地确权及规划变性工作相对滞后，以致私搭滥建小产权房问题失控。当地业内传得最有“爆炸性”的说法是“在售商品房中就有相当比例是小产权”。
海口则是旅游度假区，在海南国际旅游岛规划获批后，一路上涨的房价给小产权房提供了市场。据海南省住建厅2010年底统计资料显示，海口违建小产权房有11.5万平方米。
小产权房通常是指占用农村集体土地进行建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅。近年来，伴随城镇住房价格的飙升，农村与城市之间土地价差迅速拉大，平均价格仅为正规商品房一半甚至更低的小产权房，备受城市购房者青睐。
全国工商联房地产商会旗下REICO工作室的报告显示，“十一五”期间（1995~2010），全国小产权房竣工建筑面积累计达到7.6亿平方米，相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8%。
2010年，北京、上海等部分房价上涨过快的大城市开始实行住房限购政策。众多不具备购房资格的人再度盯住郊区，小产权房迎来新一轮增长。据上述报告统计，当年全国约竣工8345万平方米小产权房，相当于同期城镇住宅竣工面积的9.6%。
小产权房失控，一方面，凸显出维护当前土地用途管制制度变得愈发艰难；另一方面，则对土地执法环节的薄弱性敲响了警钟。2011年9月2日，国务院总理在国土资源部考察时，曾对国土资源违法线索举报、接收、调查处理工作多有询问。
综上因素，国土资源部终于下定决心，对小产权问题重拳出击。在业内人士看来，这场“山雨欲来”的小产权房清理风暴，实质上更像是一场维护现行《土地管理法》权威性的“护法运动”。
治理违建新思路
3月11日，国土资源部部长徐绍史在接受记者采访时表示，今年的小产权房清理将依据两项重要原则：一是严格防范小产权房继续蔓延，二是严格保护农民的正当权益。
这两项“纲领性”原则透出怎样的决策信号？一位接受《财经国家周刊》记者采访的国土资源部内部专家对此的解读是：止住小产权房扩建风潮是这次清理行动的重点任务；同时，“保护农民正当利益”则表明国土部在处理小产权房“历史遗留问题”上的审慎态度。
此前一项未经证实的官方估算是，全国目前小产权房存量已达66亿平方米。对规模如此庞大的存量小产权房如何“清理”，无疑将涉及万千城镇家庭的切身利益。
北京市国土资源局局长魏成林认为，要研究小产权房问题，“就不能仅从占了便宜的部分城里人角度出发”。他建议记者“去问问普通的、真正的农民对小产权房问题的看法，而不是出卖了农民利益的个别村领导”。
据全国工商联房地产商会调研报告显示，近年来在小产权房建设中，获利最大的是房地产开发商和农村基层政府、乃至一些村干部，作为农村集体土地所有权主体的农民个人则获利有限。
以“全国最大的小产权房社区”北京市通州区张家湾镇张湾村的太玉园小区为例，据《财经国家周刊》记者调查，按照总建筑面积240平方米估算，其村委会的建房收益接近10亿元，而投资商的收益则接近20亿元。
村委会和开发商的建房收益还不止销售小产权房。太玉园小区还有为数众多的商铺对外出租。这些商铺的租金再加上后来兴建的车库，以及小产权房买卖过程中的中介、“过户”费用，也是一本只有内部人才清楚的账。
当地农民具体从小产权房建设中分得多少？一位住在太玉园西区的村民告诉记者，其原来居住的平房宅基地面积约为240平方米，改造后大约可建336平方米的小产权房，而他实际得到的补偿面积为90多平方米。
村民还能获得部分粮食补贴和养老金。经过几次调整，如今张湾村粮食补贴的标准是45岁以下的村民每人每年2500元，养老金的标准是45岁~64岁村民每人每年9600元，65岁以上村民每人每年12000元。除此之外，没有其他分红了。
此前媒体曾报道，通州区张湾村党支部书记刘国利，将太玉园的大部分生意，包括建材、施工等业务交给其亲人来承接。张湾村村民也曾就“大量的集体资产去向不明”向有关部门反映过。
有业内专家认为，徐绍史强调清理小产权房与保护农民正当利益一并进行，或许意味着这次清理也将部分触及农村基层廉政问题。
两会期间，徐绍史还强调，今年对小产权房的清理要“一手抓调查研究清理试点，一手抓执法检查严格防范，不让小产权房现象蔓延”。这意味着，对执法环节进行检查、督察，也将成为此次小产权房治理的题中之意。
国土资源部内部专家表示，近年来清理小产权房行动多由国土部执法局牵头，往往收效甚微，根源在于，土地执法部门“自己的刀削不了自己的把儿”。这位专家建议，清理小产权问题，当重用国土督察系统，从严查执法不力开始。
倒逼
记者观察发现，近年来学术界支持小产权房部分合法化、适当转正的声音日渐集中。
长期关注农村问题的中国社会科学院农村发展研究所宏观经济研究室主任党国英认为，小产权房的处理要秉持“承认现实”的精神，既要考虑到维护法律权威，同时兼顾老百姓利益。
对于存量小产权房的处置，党国英建议：第一步可以给小产权房发使用证。今后推行房产税，使用证可作为纳税的依据，以限制小产权房的投机；第二步可以在明确增值利益如何分配的前提下，依据一定细则，把使用证换成正规的大产权房产证。
参与起草《住房保障法》的北京大学房地产法研究中心主任楼建波则建议，小产权房的清理首先要看用地是否踩“红线”、规划和施工有没有报批、是否符合国家对建筑质量的要求；如果小产权房是建设在农村集体建设用地或宅基地上的，可以通过补办规划许可等各种手续、补交土地出让金等合理的方式让其“有代价地转正合法化”。此外，如果容积率、户型、房屋面积等符合保障房标准，政府可采取收购的方式转为保障房。
以收编为保障房的方式，对部分未占用耕地的已建小产权房进行合法化登记确权，成为众多专家的共同建议。同时，修改现行《土地管理法》，也大都被专家们认为是彻底解决小产权房问题的治本之策。
中国政法大学经济法博士生导师、首都经济贸易大学法学院院长符启林甚至提出一项更为“激进”的建议：把国土资源部、住房和城乡建设部合并成一个部门，“房地不分家”，便于今后的严格执法。并且在集体土地征收条例出台后，国家应该过渡到制定一部最主要的法律――国家土地征收法，把集体土地征收和国有土地征收归结到一块，以更好地保障农民的权益。
还有专家认为，按照十七届三中全会提出的精神，应当允许在农村集体建设用地和宅基地上继续建设房屋并对外销售，且不应该将它们再称之为“小产权房”。“城乡统筹应该是双向的城市化，既要允许农民进城，又要允许城市人下乡。在一个空间经济的情况下，城乡统筹建设意味着在城市和乡村之间，土地、劳动、服务、产品、资本等五大资源自由流通。”
诸多迹象表明，这次小产权房清理行动如若落实，将会对整个房地产市场乃至资本市场产生巨大影响。此前曾有媒体报道说，南方一些地区，如广东、浙江一带，近年来有大量游资、热钱豪赌小产权房转正，资金规模以百亿元计。
小产权房治理会不会对商品房市场也产生连带影响？《财经国家周刊》记者也进行了调研。目前来看，商品房房价因为房地产宏观调控处于下行状态，小产权房的清理消息暂时并未对商品房的房价波动产生影响。
首创集团董事长刘晓光认为，如果国家严格小产权房清理，合法的权力会受到保护，将更能体现商品房的价值，因此将会对商品房的价格产生影响。
显然，如何防范小产权房治理带来的房地产、土地市场波动，将是治理行动开始前，政府要考虑充分的课题。
小产权房范文第4篇
关键词：住房 小产权房 政府规制
中图分类号：D92 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）28-0123-05
伴随着中国大陆20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，在全国几乎所有大中型城市及其近郊，均出现以旧城改造、城中村改造、新农村建设、农民新居工程、设施农业或城乡统筹发展等名义，通过乡村集体直接开发、乡村集体与开发商合作开发或开发商协议租用集体土地后自行开发等形式，在集体土地上违规开发建设小产权房并非法入市流转。
小产权房存在已久，最早可以追溯到20世纪90年代初[1]，由农民自建的小产权房甚至早于住房商品化浪潮[2]。时至当下，小产权房已不是某一个地方的问题，而是几乎所有大城市郊区普遍存在的现象，并且发展得非常快，已呈难以遏制之势。即使在国家原建设部、国务院办公厅分别于2007年6月、12月先后购买小产权房“风险提示”和严禁违规开发小产权房、劝禁城镇居民购买小产权房“通知”之后，仍有大量城郊村镇打着建设社会主义新农村、生态设施农业、观光农业等幌子，在集体土地上违规开发建设小产权房，并向社会公开销售。根据媒体报道和一些学术性研究文献引证的统计数据，①截至2007年上半年，小产权房建成面积已达到全国现存实有村镇房屋建筑面积330亿平方米的20%以上[3]，占全国住宅总量186亿平方米的比重超过35%[4]，②成为最重要的房产类型之一。其中，涉及到村镇住宅的小产权房建成面积约有50多亿平方米，涉及到村镇生产性建筑的小产权房数量也很大，它甚至已经成为许多中小企业主要的生产场所、仓储场所[5]。③伴随着多样态的城市化，小产权房的规模还在不断扩大。目前，北京、天津、郑州、济南、广州、深圳、南京、西安、成都、石家庄、哈尔滨等城市，均出现了大规模集中成片开发的小产权房。特别是在北京、成都、西安等城市，小产权房销售量已超过房地产市场供应量的20%[6]。而且，新近开发建设的小产权房项目，一改此前房屋质量较差、配套设施缺乏、物业管理不完善等弊端，开始了模拟商品住房开发的运作模式。与以往小产权房市场运作模式不同的是，掀起新一轮热销态势的小产权房出现了两种明显的分化趋势：一是模拟城市商品房开发，在建筑规划设计、园林景观布设、商业配套设施等方面都采用“类大产权房”的较正规运作模式；另一种则是以租代售，“类旅馆模式”生存 [7]。①
小产权房规模化生成并不断蔓延，已经具备了相当广泛的社会影响力，成为政府、媒体、学者、开发商及广大民众普遍关注的社会热点问题之一。中央政府及有关部委、一些地方政府及其有关部门，曾先后分别小产权房开发禁令、购买风险提示或禁止性规制政策。互联网、电视台、报刊等媒体，分别以新闻调查、专访、特稿、社论等形式，对小产权房予以报道，将小产权房推向了舆论焦点。学者、律师、开发商等，曾分别撰文、撰写博客或接受专访，对小产权房予以评述和分析。本文主要是对学术界有关小产权房的研究做一综述。
现有研究文献对小产权房的解释，归纳起来主要有四种，第一种是针对发展商在建、已建、待售的房屋产权而言，②将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权。这种诠释是基于中国房屋开发实行集中开发、分散销售的管理体制，房屋产权的取得需要进行两次登记，一是开发商对建筑物的首次整体登记，二是购房者对特定物业的二次分割登记，因此，购房人的产权是由发展商的产权分割而来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再补缴土地出让金的叫大产权房，要补缴土地出让金的叫小产权房，按这种解释，普通商品房就是大产权房，经济适用房、军产房、政府和原国有企事业的集体房产（住房）就是小产权房。第三种解释是按房屋产权证的发证机关来区分的，县级及以上人民政府房管部门颁发产权证的叫大产权房，由乡镇人民政府或村民委员会发产权证明的叫小产权房，亦称乡产权房、农民房。第四种解释是按房屋占地属性、建审手续来区分的，依法占用国有土地并办理报建审批手续和销售许可的叫大产权房，违规占用集体土地、未报建审批、未获许可即公开发售的叫小产权房。若按现行法规政策规定，第一、二类小产权房是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金，就可以自由买卖，其法律规定较为明确；而第三、四类小产权房的法律属性目前尚存较大争议，官方认定此两类小产权房并不属于符合法律构成要件的产权房，学术界也普遍认为其“并不是一个政策或法律概念，而是相对于城镇商品住宅产权的一种大众说法” [8]。③
小产权房在争议中仍将继续交易，继续蔓延。学术界普遍主张政府应合理规制小产权房开发和交易。基于规制理据看，一些主张解禁小产权房的研究认为：第一，小产权房只是处在法律的模糊地带，并没有违背《宪法》[9]，从法律上讲，称不上多么严重的违法行为，至少“不能说小产权房完全违法” [10]。第二，小产权房供市的行为，与政府近几年来宣布的稳定房价的调控目标是一致的[11]。④第三，以非法之身在市场热销的小产权房无意间揭开了高房价真相[12]。第四，小产权房实际上是农民自发地进行城市化的一种努力，是国家现代化的一个重要标志，即城市化[13]。第五，小产权房有一定的合理性，它提高了容积率，可以解决城市人口转移的问题[14]。因此，对于小产权房不可一概否定，应当引导其健康发展，适时予以合法化。主张禁建禁售小产权房的研究则认为：第一，小产权房买卖是违法行为。现在大量的小产权房都由因城区房价较高而转向郊区的城镇居民购买，因其交易本身不合法，购房人无法取得房屋产权证[15]。第二，小产权房不利于从根本上抑制房地产价格上涨。抑制房地产价格上涨的关键，是整顿房地产交易市场，核心是规范交易行为、强化管理、维护市场秩序，重点是政府管理行为规范化、政府职能公开化和民主化，以及开发商行为的规范化[16]。第三，小产权房与当前国家的耕地保护矛盾非常突出，必须予以取缔[17]。
基于政策主张看，目前，有研究主张承认小产权房的合法性，允许其在二级市场上合法交易。有研究认为，小产权房可由政府按经济适用住房回购方式进行回购，然后作为福利房出售给购房者，或作为廉租住房出租给低收入者，以增加政府保障性住房房源供给。有研究分析认为，小产权房给整个社会经济运行带来了明显的负外部效应，造成了社会财产的分配不公，应予限制或取缔。有研究折中主张小产权房可以合法化，但不一定商品化。多数研究主张应区分不同类型的小产权房作不同处理：根据购买动机看，对于为满足基本居住需要而购买的小产权房，政府应保护购房者的合法权益，通过补办手续、补缴费用后完成商品房产权转换，而对于高档住宅和用于投资所购买的小产权房，政府则应予以禁止[18]。根据占地属性与土地利用规划看，对于符合土地利用总体规划，在集体建设用地（含宅基地）上开发建设的小产权房，政府应在购房人补交相关税费后颁发房屋产权证；对于违反土地利用总体规划，占用耕地乃至基本农田建设的小产权房，政府应一律拆除，责成建设单位退还购房人的购房款，并追究相关人员责任；对于虽违反土地利用总体规划，但占用的是非基本农田建设的小产权房，可由地方政府没收后转为保障性住房，然后通过调整土地利用总体规划，使其符合规划[19]。根据占地属性与乡村建设规划看，对于符合乡村规划，又由乡或村民委员会进行确权发证的小产权房，可由开发单位向国家补缴土地出让金后，政府将集体土地转变为国有房地产开发用地，同时由政府牵头组织有关机构进行评估，合理确定房屋的销售价格，在购房者补交原购房价与现评估价差额后，政府颁发合法的产权证书，变成“大产权房”；对于不符合乡村规划、占用耕地开发建设的小产权房，政府按成本价回购，作为保障性住房，影响比较大的予以拆除复耕[20]。
基于趋势研判看，关于小产权房发展走向的研究，主要有如下几种观点：第一种观点是先从小产权房入手，开征物业税[21]。通过这一方式协调、解决矛盾，比征收土地出让金更加符合现代税制原理，同时，物业税取代了土地出让金，降低了初次购房的成本，而养房成本有所上升，因此还能在一定程度上遏制爆炒房价的现象出现。第二种观点是建立统一的城乡建设用地市场，实行同地同权[22]。目前在中国城乡分割的二元体制下，国有土地可享有出让、转让、出租和抵押的权利，并得以在交易中体现价值，而集体土地则基本只有自用的权利，缺少交易的机会。这种主观地将相同土地割裂开来的做法，造成了小产权房只生长在农村集体土地上并由此引发其他复杂问题。第三种观点是从土地所有权中剥离出来单独创设土地发展权，发展权在政府与集体经济组织（或农民）之间按比例配置，或直接授予集体经济组织（或农民）一定额度的发展权[23]。将土地发展权配置下的集体建设用地开发模式称之为“有限小产权制度”，建立“有限小产权”制度有望彻底解决全国各地的小产权房问题。第四种观点是政府部门设定一条时间线，在此时间之前建造的小产权房可以转正，而在此时间之后的小产权房则将被查处[24]。第五种观点是对小产权房以集体产权认定，颁发集体土地建设用地使用权证和房屋所有权证[25]。第六种观点是给予农民集体组织合理的补偿后收归政府所有，变成政府应承担社会保障责任的经济适用住房或廉租房，用政策性租赁或廉租的方式交给农民组织管理，用长期的租金作为占地农民的长期收益[26]。第七种观点是对已建成的小产权房进行产权分类管理：对符合用地规划条件、购买作为唯一住房来源的小产权房，补交税费后办理产权证自主管理；对不符合条件但已入住的小产权房，依照《物权法》中用益物权的规定，按“租赁”的方式进行产权管理；对恶意、不当取得的奢侈性小产权房，采用强制手段果断收回国家的土地收益[27]。第八种观点是将小产权房的售卖行为变为长期租赁（如20年）行为，变销售合同为租赁合同，在合同中注明价格和使用期限，期满后可采用无偿收回、缴纳一定费用或无偿续期等方式进行可持续的使用和管理[28]。第九种观点是将住宅需求和商品房需求严格区分，将小产权房政策定位为保障性住房政策，而非商品住房政策，基于此，小产权房可以合法化，但限制其商品化流转[29]。
基于研究分类看，有研究将现行政策所指的小产权房分为两大类：一类是建房行为不合法的“违法”小产权房，其特点是：第一，建造行为不合法，没有获得建房用地规划、审批等手续，房屋本身系违法建筑；第二，建造者不能因建造行为而原始取得房屋所有权；第三，不能办理物权登记，无法取得房屋所有权证书；第四，绝大部分是为对外销售而建造。另一类是建房行为合法，房屋买卖主体受限制的“合法”小产权房，其特点是：第一，建造人根据《中华人民共和国物权法》第30条之规定，可原始取得房屋所有权，其所有权属于事实所有权，不以登记为要件；第二，房屋原始取得者的主体范围仅限于本集体组织成员；第三，该类房屋可申请办理初始登记，可获得房屋所有权证书，这种登记属于“宣示登记”，而非创设物权效力的登记；第四，该类房屋的买卖受限制，仅限于本集体组织成员之间买卖；第五，该类房屋在一定程度上具有社会保障功能[30]。有研究按小产权房出售的主体和是否占用耕地，将小产权房划分为三大类：第一类是农户在依法批准的宅基地上建成的农民房屋，不按政策规定销售给城市居民；第二类是在旧村改造时农户腾出来的宅基地或其他集体建设用地上建造村民住宅，把剩余部分的住宅向社会公开销售；第三类是未经批准占用农用地，甚至利用基本农田建造住宅，并向社会公开销售[31]。①有专题研究报告将小产权房分类为：第一种是在集体建设用地上或者占用耕地违法建设的，将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。第二种是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上进行销售，有产权纠纷隐患的不完全产权房。第三种是在军队享有使用权的土地上，进行房地产开发，之后卖给军人以外的地方居民而产生的小产权房，俗称“军产房”[32]。
基于学理分析看，有研究从产权权能的拓展、分解、明晰、重新组合及其与制度变迁的关系等方面，对小产权房问题进行制度经济学分析，并从产权各权能归属角度重新阐释了小产权房概念，从产权权能重新组合角度重新审视已存在的小产权房[33]。有研究应用制度经济学方法，对小产权房的产生背景、生成过程、潜在问题等进行解析，指出小产权房是典型的农村集体寻租行为，集中反映了农村利益团体对利益的诉求[34]。有研究从制度经济学视角，对小产权房所处制度环境和小产权房各参与主体的成本收益进行分析，指出二元土地所有制及对集体建设用地流转的限制是小产权房问题的根源，认为只有完善立法，明确集体土地所有权主体[35] ②及其具体权能，创新集体建设用地管理制度，健全和规范集体建设用地流转机制，优化城乡建设用地结构，才能从根本上解决小产权房问题[36]。有研究从作为新制度经济学核心概念的交易费用的视角，分析了政府干预与不干预两种情况下，小产权房交易各方的交易费用，认为小产权房不纯粹是法律的或者制度的问题，它带有一定的利益博弈性，游走于法律和制度的边缘[37]。有研究从利益博弈视角，对小产权房开发进行经济学模型化考量分析后指出，不管地方政府采取何种行动策略，对农民而言，采取开发小产权房是其全面的严格的优势策略；不管农民采取何种行动策略，对地方政府而言，采取禁止并征地的行为是其全面的严格的优势策略。因而，双方博弈的纳什均衡是：农民――开发，政府――禁止并征地，结局――冲突。这一结局正好反映现阶段解决小产权房问题的两难困境。而在长期的利益博弈下，政府博弈性选择禁止或叫停小产权房，并不能促使各方的长期经济收益增加[38]。有研究分析了与小产权房相关的包括中央政府、地方政府、乡镇政府、开发商、村委会、农民、城市购房者在内的七方主体的利益及其围绕小产权房展开的十五组利益博弈[39]。有研究从制度经济学角度分析了小产权房涉及的土地流转制度的供应不足与开发中的负外部性，基于博弈论视角阐析了小产权房利益结构和利益博弈机理，结合现行法律和相关制度实践研究了小产权房利益重构的范式和路径选择[40]。
有研究以武汉市小产权房为例，对小产权房持有者动机进行研究，将其细分为五个取向：金钱价值影响、基本住房改善、自然宜人环境、工作生活需要、认知兴趣实现，其中，金钱价值取向的动机强度最高，而大多数小产权房持有者的动机是复合型的动机类型，由两个或两个以上的动机取向构成[41]。有研究从物权的角度分析了小产权房和城市商品房之间的联系和区别，从制度经济学、法律经济学的角度阐述小产权房入市的原因，分析小产权房入市的利弊，提出小产权房入市的制度建议[42]。有研究运用土地发展权原理，从土地发展权收益再分配的角度，对小产权房合法化进行了应用对策的尝试性研究[43]。有研究提出了建立土地发展权分配制度，将土地发展权导入小产权房进行农村建设用地体制改革，合理分配各方利益，实现社会总体的帕累托改进，从而彻底解决小产权房问题[44]。有研究从农地产权的保护不力、土地征用制度缺陷、农地非农化利益分配扭曲以及财税制度不合理等合力作用的角度，探究小产权房产生的深层原因，对小产权房蔓延现象进行较为全面深人的经济学分析[45]。有研究从法学视角研究了小产权房及其买卖的法律困境，基于利益分析提出了破解小产权房买卖合同效力困境的建议，认为通过建立法定租赁权制度，可解决小产权房买卖不能办理物权登记的障碍[46]。有研究从法社会学视野对小产权房现象进行分析，认为小产权房现象之争关涉法律、法律实施及其评价，折射出法律的稳定性与法律变革、合法性与合理性等深层次法理问题，争论现象的背后是各种利益的博弈[47]。有研究透视了视野下的小产权房问题，认为小产权房的法律困境折射出农民权利的贫困。要寻求问题的解决之道，必须从的角度探寻农民权利贫困的原因，进而提出要以的精神救济农民的权利[48]。有研究从政府规制角度，对政府强化规制小产权房的成本与效益进行分析，并认为小产权房体现了市场对资源配置的一种自我调适功能[49]。有研究分别以民生利益视角和多元互动视角，对小产权房的风险认知及其危害性进行考量，并从国家宏观调控层面、利益协调机制层面以及农业安全和农民权益保护层面，提出了规制小产权房的制度安排[50]。
现有小产权房规制政策的研究，基于不同的立场、视角或方法，给出了不同的看法或建议，得出了不同的结论。一些研究贴近实际，看法客观，建议中肯，结论可靠。但是，多数研究都是基于媒体报道、网络传播或机构调查的二手资料，信息不全面，质量不高，可信度较差；一些研究给出的看法有失公允，带有浓烈的情感色彩或明显的个人好恶倾向；一些建议止于理论探讨，缺乏现实可行性和可操作性；一些结论脱离事实或缺乏可信的材料支撑。从研究方法上看，多数研究定性分析多，量化研究少；以经济、法律分析方法为主，政治分析方法欠缺；研究路径单一，比较研究很少见。
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小产权房范文第5篇
眼下这可是个禁忌类词汇。国土部、住建部先是联合发文，要求各地遏制在建在售小产权房，其后又召开视频会议，提出“对顶风作案者严格查处”。
全国房价最高的北京遇到的麻烦最大，执行得也最彻底，已经把“8名违法当事人”送到公安机关，“31名责任人”移送到监察机关，并自称从去年6月至今，已经清理和认定了83个小产权房。一些商品房开发商也反应强烈，认为它不可能合法化。
有人说，这等于是给买了小产权房的人下了最后通牒。
但从另一个角度看，也可以有不一样的解读。
熟悉情况的知道，从2007年以来，政府一直就是这个态度，但是真正敢拆掉的没有多少，小产权房反而越盖越多。它们的质量水准参差不齐，这要看乡政府的意图和水平。比如，在我居住的北五环附近，就有一大片小产权房住宅小区，南北通透，低密度。当然，也有一些小产权房质量完全没有保障。
这种房子盖在农村集体用地之上。而这一届三中全会给出了这样的政策信号：把城乡建设用地挂钩，“在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。正是这个说法让小产权房市场交易量突然猛增，以至于让相关管理部门坐立不安。
由于中国的地和房是分离的，地可以变得交易，但没有提到上面的房转正—这是大多数人思考的逻辑。
一个可以肯定的事实是，中国正在进行一场不可逆的。你从政府在做的事情中可以知道接下来的顺序。最近，由多部门分头管理的产权改为统一登记，这是一个不小的进步—尽管在国外这是很基本的事。国土资源部将整合建设部和农业部来管理房产登记，对应到每个身份证下。也就是说，不管是农村用地还是城市商品房用地，都统一管理。从某种角度看这就是要确权，比如成都从去年开始在进行的一个实验，简单说就是核对农民名下的房和土地资产，看上去就是为了下一步它们能上市交易。
小产权房则是个尴尬的角色，但就像专门研究它的周其仁所说的，你要么轰掉它，要么把它转正，不可能永远这样不当不正地存在，因为改革已经进行到这了。
用全国工商联提供的数字来说，小产权房在过去的15年里已经达到7.4亿平方米，100套住宅里差不多有七八套是小产权房，其余是商品房。要想把这么多房子全部轰掉，显然是一件不靠谱的事—总不能就因为我没给你交税，就把我一套好好的房子给炸平了。环保人士也有意见。
除了眼下的一些投机者外，大部分买小产权房自住的城市人口都不富裕—他们对土地没有使用权，但房子真是掏血汗钱买的，难道要让他们睡大街？
工业化加剧，城市吞并农村，在不断变大，在这个过程中，产生的红利也该让农民分享，而不能以集体之名，锁住本属于他们的利益。真正上升到《物权法》的高度，阻止他们出售掉自己最重要的资产，也是不合理的事—人们有支配自己财产的权力。
确权和变现的过程可能会耗上几年，并且，如同所有从多轨走向并轨的领域，这里也充满了各种灰色特权，也随时可能发生农民财产被侵犯的事。
政府在土地方面推行的是一种渐进式改革，起初默认了小产权房的存在，现在利益当前又要严厉执法，这个执行难度是可想而知的。
现在对小产权房突然严厉起来的政策，可能意味着7.4万亿平方米的小产权房面临明确身份。这个并轨挑战智商，难度不低于当年的物价“冲突”。
小产权房范文第6篇
关键词：小产权房；土地行政规制；权利保障
中图分类号：D913 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）08-0114-02
小产权房从出现到现在已经十余年，准确时间无从考证，据记载，“北京早在1994年，香堂村就开始出售200平方米大小的村建别墅，售价仅为5万元一套。”[1]到2005年，小产权房交易问题愈演愈热，引起了社会各界的广泛关注。笔者认为，就现行的法律法规，小产权房流转行为的确无效，但从国家对集体土地进行规制的最终目的和对农民的权利的保障方面来说，不可一刀切。认识小产权房流转问题，应该从问题的根源开始，采取全面分析、谨慎的态度进行处理。
一、小产权房的内涵及类型
小产权房非一个严谨法律上的概念，因此有必要对小产权房的内涵作一个界定。小产权房是特指卖给城市居民的，村集体在农村建设用地上建造的房屋，或者农民在宅基地上建造的房屋。小产权房概念的由来，与大产权房有一定的渊源和联系。大产权房，就是国家颁发房屋产权证并建设在国有土地之上的房屋[2]。大产权房一般是由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和相关的税费后，由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。取得该种房屋的所有权人对房屋的流转和房屋占用范围内的土地使用权享有处分权。小产权房并没有国家房地产行政管理部门颁发的权属证明；产权人对小产权房只拥有限制的处分权。
目前，小产权房主要有以下类型：农民建设在宅基地上的住宅；乡镇企业在农村建设用地上的房屋；由乡（镇）政府或村委会单独或联合房地产企业开发建设并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书或者没有房屋权属证书的房屋；占用农业用地建设的房屋。
二、小产权房背后农村土地的行政规制
（一）小产权房规制的原因
1.保护耕地。有人指出，允许城市居民到农村买房，“将使我国耕地资源锐减，加剧我国人多地少的矛盾”，并“导致某些农民流离失所”；“对小产权房必须加以限制，必须维护国家粮食安全和社会的稳定，考虑长远的利益”[3]。
2.保障农民的居住权利。一般农村村民一户只有一处宅基地。住宅是实现农民生存权的必要条件，农民在宅基地上所建房屋事实上承担着社会保障的功能，如果允许其流转，则农民一旦由于资金所迫出卖房产，很有可能陷入居无定所的地步，这将使农民生存权受到金钱的剥夺[4]。
3.社会福利的合理分配。“宅基地使用权是农民基于集体经济组织成员身份，而无偿取得的一种物权”[5]，允许小产权房进行流转，将导致不具有集体经济组织成员身份的城镇居民享有集体主体成员的福利，不利于社会主义福利的公正、合理分配。
4.维护房地产市场的秩序。允许小产权房进入市场流转，在“房地一体”的原则下，将导致宅基地使用权进入市场流转，容易造成房地产市场的混乱，危及国家垄断土地一级市场的地位。
可见，禁止小产权房流转的根本原因，是为了保障耕地，守住18亿亩的耕地红线；保障农民的生存权。但允许小产权房流转，是否必然导致耕地减少、农民流离失所？可从以下几种情况进行分析：一是如前所述，小产权房存在多种类型，对于建设在农用地上的小产权房，明显是违反了土地利用的总体规划，侵占耕地的，属于违法无效的行为。该种行为理应禁止；但对于非建在农业用地之上的小产权房，而是建在农民自己的宅基地之上，或者村集体的建设用地之上的，该类小产权房明显并没有侵占耕地，无侵占耕地之嫌。二是对于农民出卖在自己的宅基地上建的小产权房，有些学者担心农民最终会在金钱的利诱下出卖房屋导致缺乏基本的生活保障。事实上，农民也是一个理性的民事主体，会做出有利于自身的理性决定。
（二）农村土地的行政规制
从法律层面看，《宪法》第10条规定了，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。《物权法》第152条规定，“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”；第153条规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。
《土地管理法》第43条规定，“任何单位或者个人进行建设，需要使用土地，必须申请使用国有土地，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”；第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。
从政策层面看，相关规范性文件主要有以下几个。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止诚镇居民在农村购置宅基地。”2007年，建设部《关于购买新建商品房的风险提示》规定：“城市居民不要购买在农村集体土地上建设的房屋”，以这种强制性规定的“提示”表明政府态度的方式更为可取。2008年《国务院办公厅关于严格执行农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”2008年国土资源部进行了小产权房的有关调查工作，提出处理报告上交国务院，明确了对小产权房的处理有三个原则，即“新发生的小产权房一定要严肃查处；历史形成的，要根据情况妥善处理；此外，决不能让开发商在小产权房中占到便宜。”[6]
可见，目前我国对于农村集体土地的管理是实行城乡二元制的。集体土地所有权残缺。在民法语境中，所有权是完全物权、自物权与私权，这意味着它具有完整性、自主性与自治性——在不损害社会公共利益的前提下自由地决定如何利用或处分其财产[7]。但我国现行农村集体财产所有权并不具备绝对性、完整性与自治性，在很大程度上受行政权力的控制。集体经济组织不得直接在其土地上为城镇单位或个人设定建筑用地使用权。城镇单位或个人要想从农村获得建筑用地使用权，必须通过征地程序，由政府将集体土地征为国有土地，然后再出让给需要用地的人，农民集体对土地的处分权是很有限的。对宅基地使用权采取了区别于国有土地使用权的待遇。农村宅基地使用权仅在农民所在集体内符合宅基地使用权分配条件的农户间流转，无法形成有效的市场，无法体现房屋的实际价值[8]。
三、小产权房下权利保障的应然选择
“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节……它是乡镇农村对机会的均等、利益的平衡、城乡协调发展的一种要求。”[9]小产权房问题的解决，需要综合考量，具体问题具体分析，以切实保障农民的利益，维护社会的和谐稳定。
第一，对于占用耕地建设小产权房，违反土地利用总体规划的，属违法无效的行为，应对已建成或在建的小产权房进行拆除，恢复土地的原本用途，并对相关违法人员根据相应的法律法规进行惩治。第二，对于村民在自己的宅基地上建的小产权房，应该给予流转。在村集体内部流转，可考虑给予村集体的成员优先购买权；如果是非本集体成员买得，则应补交土地使用费，并规定相应的年限。第三，村集体或者村企业利用集体的建设用地建设房屋，可以允许其流通，但本村村民和企业职工享有优先购买权，如果是非村集体或者非乡镇企业职工买得，同样应补交土地使用费，并补足相关的登记手续。第四，农村集体经济组织与房地产开发商纯粹从经济利益出发，占用农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋销售给农村村民、城镇居民，房主持有村委会出具的产权证明的。这种小产权房的建设，房地产开发商将为履行房地产开发的相关手续而直接销售给城镇居民，对消费者存在安全隐患，且未缴纳相关税费。但考虑到没有侵占耕地，但可在追究相关人员责任的基础上，补足相关手续后允许流转。
四、结语
追本溯源，小产权房问题的实质，一是法律法规政策对集体所有权的歧视性处置，集体土地所有权的残缺，宅基地使用权的有限流转性，使集体土地在实践中遭遇了不平等。二是国家对土地一级市场的绝对垄断。因此，应该尽快地完善我国集体土地相关法律制度的设置，切实地维护农民的利益。
参考文献：
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[2]陈晶晶.“小产权房”的困惑[J].半月选读，2007，（15）.
[3]张雅淳.“小产权房”法律问题刍议[J].云南大学学报：法学版，2008，（2）.
[4]万金湖.论农村房屋买卖及宅基地法律规定[J].湖南商学院学报，2006，（4）.
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[6]张非凡.国土资源部严肃查处小产权房[EB/OL].http：//www.
.cn/Politics/beijing_news/2008/07/11/106430.shtml，[2011-06-10].
[7]杨代雄.乡土生活场域中的集体财产：从权力到权利[J].当代法学，2005，（4）.
[8]韩世远.宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章“宅基地使用权”[J].政治与法律，2005，（5）.
小产权房范文第7篇
2013年12月27日，北京市召开专门会议，表示将在2014年出“狠招”治理小产权房，对历史项目分类研究处理。同时进一步向区县政府施压，拟对小产权房“重灾区”暂缓拨付土地出让政府收益，并暂停土地一级开发。
十八届三中全会后，国有土地和集体经营性建设用地“同地同权”的改革方向明确，集体土地入市的口子似要打开，与之密切关联的小产权房问题也备受关注。
在三中全会召开前后的一个月内，嗅到政策信息的小产权房市场反应强烈，北京市的小产权房价每平方米增长了1000元以上。
不过，道路的曲折在全会召开后不到一个月就呈现出来。11月22日，国土部和住建部了关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知。随后，一轮整治行动迅速铺开，小产权房问题的处理形势从暖春进入寒冬。
“十八届三中全会的决定，有些现在就可以实施，有些则可能需要进行机构调整，还有一些则可能需要一个较长过程。”中国土地学会副理事长黄小虎说。这其中，对于小产权房问题的处理就属于后者。
学界普遍认为，十八届三中全会已经明确方向，小产权房问题终将在建立城乡统一的建设用地市场、实现集体土地和国有土地“同权同价”的大背景下获得解决，但具体政策路径尚需时日。“在这种情况下，两部委出台政策挡一挡也是必要的，防止各地小产权房建设一哄而起。”黄小虎说。
全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为，在思路和细化政策出来之前，若大规模进行小产权房建设，“相当于给改革出难题”。 小产权房困境
就北京市来说，对于小产权房的清理整治从未停止。尤其是自2012年6月以来，作为国土部确定的小产权房整治试点城市，北京市国土局已先后五次公布小产权房和“变相”小产权房项目，共计108个。
北京的小产权房主要集中在昌平区、房山区、怀柔区和通州区等远郊区，目前已有7个小产权房项目和18个“变相”小产权房项目被拆除，有8名当事人被移送公安机关，31名责任人移送检察机关。
从北京市这一年多的整治尝试来看，处理方式和手段并没有突破。实际上，自小产权房问题出现以来，相关部门出台的相关政策文件，基本都是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，目标是禁止小产权房建设和销售，如强制停建停售甚至强拆。
但从实际效果来看，此类传统治理手段根本无法应对小产权房问题的复杂情况，既解决不了存量小产权房问题，也无法杜绝新建小产权房。
由于各种历史遗留因素的复杂性，各方利益关系的牵扯，维稳的现实考虑，以及执法权的缺位，使得基层国土部门处境尴尬。北京市国土局昌平分局副局长李跃红表示，该局只能寄希望于购房者提高法律意识，以便配合执法者对小产权房的清理整治。
与此同时，小产权房的市场需求却未有减少。据国土部门不完全统计，截至2007年上半年，全国小产权房面积已达66亿平方米，占到全部商品房住宅面积的一半，绝大部分都集中在大中城市周边。调查显示，目前各地小产权房购买者主要是城市中低收入群体，包括外来务工人员、普通工薪阶层等。而各地出台的各种限购政策，也客观上推高了小产权房的市场需求。
据北京大学深圳研究生院副院长李贵才介绍，仅以深圳为例，经过多年的住房市场化发展，仅有15%为正规商品房，另有5%的福利房，其余80%的住房没有进入合法市场。对于城镇常住人口而言，小产权房已成为其重要的住房来源。 分类处理思路
虽然小产权房问题的基层执法困难重重，但从历次整治行动中仍可以看出相关部门的执法选择，不同类型的小产权房，打击力度有多不同。“小产权房”并非严格的法律概念，历次整治行动中的“违法性”却相对比较集中。
对小产权房的整治主要限制的是利用农村集体土地建设商品性住宅并对外销售，此次两部委的通知也同样如此。“但在我们的具体执行中，那些完全没有用地手续，且由外来开发商操作，村民并未得到利益的小产权房项目是整治的重点。尤其是占用耕地的项目，更是重中之重，拆除在所难免。”一位北京市国土系统人士说。
现实中，小产权房的概念外延广泛，包括利用农民宅基地的旧村改造项目，拥有村镇规划的项目，某个开发商租用集体土地建设的零散项目，甚至利用“生态农庄、农家院、私家菜园”等名义建设的独栋房屋，也被归入小产权房之列。
在具体执法过程中，对于利用农民宅基地的旧村改造项目、拥有村镇规划的项目等，相对较为温和。“批宅基地也是批，利用农民宅基地进行建设，还可以集约节约用地。”上述北京国土系统人士称。
虽然在具体执法中有所侧重，但对小产权房的分类和梳理工作至今尚未完成。2012年，国土部和北京市都表示正在研究“分类处理”存量小产权房的办法，但至今仍没有统一口径。
国土部一位官员表示：“几部委出台一个办法很简单，但如果考虑到操作层面，下面未必会执行到位。”
虽然十八届三中全会明确了集体经营性建设用地和国有土地“同地同权”的改革方向，但集体土地上能不能建设商品房，农民有没有集体土地的完整财产权利等问题，一直存在争论。因现阶段小产权房问题复杂，将小产权房问题进一步摸底梳理，是各方共识。“下一步是要梳理一下小产权，比如那些符合规划的存量小产权房，是否还叫小产权？”黄小虎说。
据《财经》记者了解，国土部目前已成立专门小组调研小产权房问题，并已派员赴三个省市，对小产权房的存量情况进行摸底排查。而住建部近日也对外表示，已联合国土部开始着手摸底全国小产权房的存量情况，并正在筹划相关的检查和执法督察工作。
日前，住建部主管的《中国房地产报》援引国土部等部门知情人士称，研究小组的主要思路是，针对新增项目的清理，保证不再有新上市项目；而对于存量小产权房，研究方向倾向于逐步分类整理，区分出租和出售等类型出台相应办法统一管理。
一个可能的思路是，将未来出租型的小产权房纳入公租房和廉租房体系，出售类型的小产权房中，符合城乡规划和土地利用用途的项目，通过补交土地出让金和税费的方式加以合法化。
这两种处理方式在学界多有提及，并获得广泛支持，国务院发展研究中心的“383改革方案”就提出，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的小产权房，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。而这一思路在实践中亦有成功案例，比如，成都市郫县三道堰镇就有小产权房在补交土地出让金后获得合法身份。
北京市昌平区著名的小产权房项目——郑各庄村宏福苑小区，也一直在寻求通过这种方式实现合法化，但始终没有如愿。“主要的问题是，我们找不到合适的政府部门对接这个事情。”郑各庄对村委书记黄福水说。
但小产权房通过补缴土地出让金的方式合法化同样受到质疑。“如果普遍只补缴一些税费就将小产权合法化，既有对分担了整个城市公共建设费用的高价商品房购买者的公平性问题，更有如果开了赦免迄今为止的违规者的先例，怎么制止后来者群起而仿效的问题。”燕京华侨大学校长华生认为。
至于将小产权房纳入公租房序列，此前北京也曾通过“集体租赁房”的形式展开尝试，但目前因诸多法律障碍而陷入沉寂。 政策路径待明
国家层面并没有一个明确、统一的小产权房处理政策措施。相较于北京的严控措施，各地对小产权房处理方式并不一致。其中，尤以成都走得最远。
据全国工商联房地产商会REICO工作室调研显示，成都市政府尽管到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的建设和交易行为，也没有保证过其产权。但对在农村集体土地上大规模实施的“新居工程”，采取一次性“以租代售”的做法，政府基本不加过问。
成都下辖的郫县做法更为直接，该县团结镇的小产权房的房产证是由县建设部门颁发的，而在其他地方，小产权房的“房产证”一般由乡镇、村集体组织颁发，并不具法律效力。在一些学者看来，这意味着成都对小产权房持有“默许”或间接承认的态度。
而广东省则将小产权房纳入到“历史遗留违法建筑”的范畴内，通过三旧改造、土地整备和城市更新等方式，重新清理利益关系，实现政府规划意图，以消化存量小产权房。以深圳为例，其城市更新项目已经放开一个口子，允许“合法土地占70%，合法外土地占30%”，等项目完成时再达到“全部土地皆合法”，即实现小产权房曲线合法化。
在广东当地一些官员来看，这一探索同样适用于其他地方。小产权房项目的处理和改造，涉及众多利益方，利益平衡成为核心关键点。而在这一过程中，政府作为公共利益的代表，需从公共设施配套的角度来计算收益合算与否。
“如此解决存量小产权房将是一个市场化的过程，对于能够规划出来且建筑质量合格的小产权房项目，在缴纳了政府核算的土地出让金后，可以获得大产权；对于其他类型的小产权房项目，则通过推倒重建，或是规划的调整等方式，利用市场化的手段调节和调动各方进行改造，从而能够达到标准，并获得合法产权。”中国人民大学经济学院教授陶然说。
不过，地方的尝试和学者的主张，并不足以促成统一的政策出台。“十八届三中全会提到了‘同地同权’，但并没有明确经营性集体建设用地上能不能建商品房。”黄小虎说。
黄小虎认为，这是一个重要的政策导向，“如果允许集体土地上建设商品房，那么哪些可以建设，哪些不可以建设，存量的小产权房项目哪些可以合法化，哪些必须拆除等等问题才有可能厘清，此时小产权房的‘分类处理’才具备现实意义”。
就字面而言，“同地同权”的含义包含了可以建设商品房的内容，这也是此前小产权房转正预期高涨的主要原因。“一切都要看是不是符合规划和用途管制。”三中全会后，中央财经领导小组办公室副主任杨伟民对《财经》记者表示。
对于三中全会所涉土地问题还有另一种声音。中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文曾多次公开表示，小产权房不合法，最主要的原因正是在于它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制，根源在于农村集体土地在规划上本不是用来建商品住宅的。
“这也正是当前土地财政的关键，即地方政府根据产权性质来限定用途，垄断限供商住用地。”陶然认为，目前的征地过程演变成为规划改变的过程。现实中，规划确实也成为地方政府实现用地目标的手段。
“在这种情况下，政府如何重塑规划的本来面目和刚性特征，使得规划建立在独立科学的环境下，并能够落地，也成为一个现实问题。不然，符合规划和用途管制的说法也将成为空话。”陶然称。
小产权房范文第8篇
关键词：小产权房；住房政策；土地使用权
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1672-3198(2009)04-0173-02
0 前言
从2007年开始，“小产权房”开始成为媒体关注的焦点。面对高涨的房价，很多城镇居民开始把小产权房列入购房计划。然而，“小产权房”不符合法律规定，不受法律保护。但正是由于其价格优势，一些地区的小产权房交易并未中断，只是从公开转入了地下，迅速达到了一定的规模。2008年十七届三中全会结束后，中央重申小产权房违法，绝对不允许再建设。对于那些已经建成并且人住形成一定规模的农村小产权房，这会牵涉到很多人的直接利益，关系到和谐社会的建设，国家相关部门正在研究制定具体的解决措施。
1 “小产权房”的界定
“小产权房”，是建设在农村集体土地上的商品性住宅。一般由开发商与村委会合作或由村委会自行开发建设，因其用地性质，不能获得国家建设部门颁发的房屋所有权和土地使用权证，只有村集体发放的房屋所有证明，不能进行上市交易。
2 “小产权房”产生的原因
随着城市化进程的加快，商品房价的飞涨。有些村集体以“农村改造”、“新农村建设”等名义立项，获得规划审批，再虚报户口数骗取宅基地用地指标。有的什么手续都没办，直接与开放商合作兴建商品房后公开销售，由此产生了现在的“小产权房”。小产权房之所以能在不被认可的情况下迅速发展，主要是因为有极大的市场需求，首先，且不论对农村集体土地所有权的限制是否合理，至少在事实上造成了原本属于农村集体所有的土地，经过征收变为国有土地，再将土地使用权转让，用于房地产开发，由此所建造的房屋其成本高昂，使得在农村集体所有的土地上建造的小产权房与在被征收后建造的商品房之间有着巨大的价格差异，这价差主要包含了三大部分；一部分是用于征收土地的费用，一部分是土地出让金，另一部分是土地和房地产市场管制造成的巨额腐败成本。因而小产权房的价格倍显低廉，农民与其坐等政府征收土地转卖给开发商，不如自己先下手为强。其次，人们对于小产权房的未来还是抱着相当乐观的态度，在法不责众的集体心理暗示之下，会有更多的农村集体土地用于商品房开发。
与此相关的是政府相关部门对小产权房的开发销售监管乏力。甚至放任。如果从20世纪90年代中期算起，北京市小产权房的历史已经有十余年，但这十几年中。明明是非法开发建设，相关部门却没有进行制止，这在一定程度上默许了小产权房的开发，使开发者与社会公众产生了侥幸心理。
3 “小产权房”问题的解决办法
中央目前已经明确，严禁再行兴建小产权房，对于那些已经建成并人住的小产权房，将会依照情况的不同而区别处理。关于已建小产权房问题的解决办法，学界看法不一，笔者作如下概述：
(1)对于违反土地利用总体规划，占用基本农田建设的小产权房一律拆除。我国推行严格的土地用途管制政策，对农业用地转为非农用地有严格的限制，尤其对耕地转为非耕地的限制更为严格。不论是从我国国情出发还是从维护法律尊严考虑，应严厉禁止新的开发商继续在集体建设用地上进行房地产建设，已经建设的勒令停工。由于这类小产权房还未搭建或还未完工，相关的利益主体比较少，及早解决这类违法行为可以避免以后事态的复杂。其建设损失应由房地产商自己承担。
(2)强化责任机制，保护弱势群体的利益。对于违法的小产权房，开发商的主观过错是很明显的，应该根据开放商违法行为的损害程度施以罚款、吊销营业执照、降低资质、没收财产等行政处罚。违法的小产权房现象中，基层政府的过错也不容忽视，存在失职行为的决策者和执行者根据其行为的严重程度承担行政处分。此外，政府应对受到损失的购房人和农民进行补偿，因为违法的小产权房现象中，政府的失职是造成问题的根本原因，这样也会强化自上而下的监督。
(3)建立住房保障体系，政府收购“小产权房”作为保障性住房的一部分。鉴于目前法律法规方面的缺失导致“小产权房”不具有合法流通的身份，对符合土地利用总体规划，且已建成的小产权房，可由政府出面予以收购，作为经济适用房、廉租房等保障性住房的有益补充，既可扩大保障性住房的供应量，又可减少政府对保障性住房的土地和资金投入，还能起到平抑城市商品房价格的作用。对于符合条件的原购房人可以通过申请重新获得原来购买的房屋，在补交相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的集体土地房屋产权证，对于不符合条件的原购房人，可以选择由政府按照购房时的原价，结合房屋的折旧进行补偿。也可以选择补交土地出让金和相关税费后获得由政府不动产登记管理部门颁发的国有土地房屋产权证。
4 关于“小产权房”命运的猜想
小产权的问题不是国土资源部一个部委的权力能够解决的，不仅需要建设部门的配合，同时涉及到农村土地问题的政策。也需要中央农村主管部门的协调与配合。笔者根据相关法律法规，以及十七届三中全会的精神，并结合考虑各利益相关方的权益，对小产权房未来的命运做如下猜想；
4.1 小产权房将就此搁笔
从目前形势来看，尽管政策没有放开，但大量的农村土地已经被以各种方式用于非农业用途，而一旦政策放开，便会有更多的土地以各种变通合法的路径向非农领域流失，急剧加大国家耕地保护的压力，从而导致整体国家的粮食安全受到影响，再加之必须维持法律政策的权威性，所以，十七届三中全会结束后，中央已经明确，小产权房不符合法律规定，严禁再行兴建小产权房，这无疑是对农民、开放商、购房者敲响了最后的警钟，考虑到政策性因素，投资或者购买小产权房的未来的风险性极大，小产权房风波可能也将随之平息。
4.2 小产权房未来仍有发展希望
小产权房范文第9篇
关键词:房屋产权 小产权房 大产权房
中图分类号: 文献标识码:A文章编号:1005-5312(2009)15-
一、小产权房的概念
房屋的产权本来不分大小,只是近年来在房地产开发和商品房买卖中,由于购房者所得到房产证的发放主体不同或房产证的接受对象不同,社会上流行起大、小产权房屋一些说法,但是,到底什么是“大产权房”、什么是“小产权房”,目前有三种说法:
第一种说法认为,开发商对所开发的房屋拥有的产权叫“大产权”,购房人拥有的区分所有的产权叫“小产权”。
第二种说法认为,购房人所购买的房屋在转让时不用再缴纳土地出让金的叫做“大产权房”,转让时要补缴土地出让金的叫“小产权房”,普通商品房就是“大产权房”,经济适用房就是“小产权房”。
第三种说法认为,国家颁发房屋产权证的叫“大产权房”,这种房屋由开发商办理合法的房屋开发立项手续、办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税,由国家发给开发商土地使用证和房屋预售许可证。国家不颁发产权证的,仅由乡镇政府城乡建设委或村委会颁发产权证书的叫做“小产权房”。这种房屋是在农民集体土地上,由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业开发建设,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书。这种房屋权属证书没有政府房管部门盖章,仅有当地乡镇政府或村委会的盖章以证明其权属。由于第一、二种说法的房产证最终都要办理国家正式的房产证,一般不会出现权属争议,所以,本文所讨论的小产权房为第三种说法所指的“小产权房”。
二、小产权房的特点
(一)没有政府房产管理部门颁发的房产证
按照我国目前现行房地产法律的规定,开发商的五证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》、《商品房销售预售许可证》)是购房者最终取得房产证的先决条件,包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。小产权房是在农民集体土地上由享有土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设,并由乡(镇)政府或村委会制作权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部门盖章,仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属,而没有国家认可的房屋所有权证,因此,没有产权保障,不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利,不能办理房屋的产权过户手续。
(二)我国现行法律不允许其对外销售
我国现行法律规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地只有使用权。建设在农村集体土地上的住宅与城市房地产最大的不同之处在于,其流转范围仅限于本农村集体经济组织成员之间,不能向城市居民出售,也不能向本集体经济组织之外的农民出售。
根据我国现行的房地产法律,乡村土地属于集体土地,集体土地的用途大致有两种:作为宅基地供农民居住;作为农用地进行农业生产。而在国家对集体土地进行征收前,集体土地是不能在市场上自由流通的。《中华人民共和国土地管理法》第 63 条规定:“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”而小产权房占用的是集体土地,集体土地使用权一般不可流通,只有两种情况是例外:
第一,根据《中华人民共和国农村土地承包法》第 46 条规定:“荒山、荒沟、荒丘、荒滩可以直接通过招标、拍卖、公开协商等方式实行承包经营,也可以将土地承包经营权折股分给本集体经济组织成员后,再实行承包经营或者股份合作经营。”即在承包“四荒”时,集体土地使用权可以流转;
第二,《物权法》第 138 条规定:乡镇、村企业的建设用地不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。小产权房由于不符合以上两种情况,实际上违反了我国现行法律的规定。另据《中华人民共和国房地产管理法》第 37 条规定:“下列房地产不得转让:(1)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)依法收回土地使用权的;(4)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)未依法领取权属证书的;(7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”小产权房由于未依法领取权属证书,实际上不得转让。从审判实践来看,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立商品房预售合同,应当认定为无效,但是在前取得商品房预售合同许可证明的,可以认定有效。”而一旦认定合同无效,按照我国合同法第 58 条的规定,出售者因无效合同有过错的,应当赔偿购房者因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
(三)转让时易引起权属纠纷
由于缺乏合法产权,小产权房将来在转让时会遇到许多难以解决的法律问题。借新农村建设、旧村改造的名义进行开发,是目前“小产权房”普遍的运作模式。因为没有办理相关手续,这种房子价格一般都很低,有些开发商是“打一枪换一个地方”,一旦清盘,兑现不了承诺会马上撤离,后续引发的许多难以解决的问题都甩给了购房者。
参考文献:
[1]陈晶晶.“小产权房”的困惑.半月选读.2007(15).
小产权房范文第10篇
Abstract: Home Ministry said that the State Department, Housing Construction Department, 14 ministries are making a plan to clean up and rectification the small property housing. The message conveyed a message that management wants to small property room, but the reality is a small property housing growing like the “mushrooms” , is what makes it ignored state laws and regulations ? still the manufacture of small property room , and what are the reasons for the country forbid small property rights, small property housing development will also cause what to the future ? In the author to simple analysis, and to make recommendations,Hoping that for a solution to the point!
关键词:小产权房 禁止 农村宅基地 对策
key words: small property room forbid Countryside homestead Countermeasure
作者简介:姓名:尚存良,男,汉族, 出生年月:1983.10。籍贯:河南省确山县,四川大学法学院09级研究生 研究方向:民商法。
对于什么是“小产权房” 学者陈武元将小产权房简述为“在集体的土地上开发的商品房”。观点各异,但笔者认为:小产权房就是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。
一、小产权房产生的原因
对于小产房产生的原因,我们不能单纯的把它归结为某一个方面,造成它在国家一再禁止的背景下不断扩张的因素是多方面的,对于这方面的分析已太多,总的来说,各种论述分析可以归结为以下三个方面:
(一)由于我国经济社会发展并不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足这些住房需求,城市房价过高使得很多人买不起房子,转而去买价格低廉的小产权房。
(二)随着工业化的发展,城市居住环境被固体废弃物,废水废气以及声光等污染物困扰,而农村基础设施不断的完善,使得部分城市人愿选择生态环境较好的农村居住。
(三)大量的农村人口离开农村,使得大批的房屋空置,农民希望通过引入城市人居住的来实现自己的经济利益。
二、小产权房必须被禁止的理由
从短期上来看,小产权房能够在一定程度上缓解城市住房压力和房价过高的现实,也一定程度上实现了农民的利益,但是从长远的发展来看,其弊远远大于利,主要表现为:
(一)大量占用土地,使得耕地面子大量减少,严重的威胁我国粮食生产的安全,对此有人反对。主张粮食问题解决可以通过进口或海外租地等方式进行,但是粮食的特殊性决定了任何外在的途径都是不可靠的,粮食安全的问题,必须靠国内的土地解决。虽然国家出台了一系列的法律法规以及相关的政策,但是大工业化的进程不可避免的占用大量的耕地,我国的农耕地在确保国家粮食生产安全问题已经是警钟长鸣了,如果再有小产权房侵入有限的耕地资源,更将加剧我国的粮食危机。此外,在现在农业发展落后,农业收益不理想的状况下,农民更是会“转种粮为种房”,我国的粮食安全甚至于将再也无法获得保障。
(二)如果允许农村的宅基地大量用于建筑小产权房,会使得大量的农民丧失其居住地而涌向城市,这将会增大城市的负担。确保农民拥有宅基地,使得居有其所,这也是我国社会稳定的重要因素。目前,国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题,从集体组织和农民个体之间的关系来看,农民个体一般处于劣势地位,其权益更容易受到伤害。因此,大量开发“小产权”房引起耕地的流失而造成农民生活保障受到严重威胁,将成为开发小产权房带来的最为严重后果之一。
此外,随着我国社会将步入老龄化阶段,在未来的五十年之内我国的人口会大量减少,相应的在住房方面的需求也会相应缓解,甚至会出现大量房屋空置的现象,而房屋等不动产占用的土地在短期内却无法恢复为耕地,这也会引发相关的社会资源性的问题。
三、针对现阶段小产权房问题的探索
然而,小产权房问题的解决不是短暂就可以实现的,但是现实的迫切性要求我们必须找出有效地针对办法,对于现阶段的已存的小产权房,我认为应当具体情况具体分析:
(一)对于在耕地上建筑的小产权房,应当一律拆除,无论其所占用的耕地能否恢复为耕地,这是防微杜渐的需要,并对开发商和相关的土地所有人和使用权人处以相关的行政处罚和处分,大量占用耕地,情节严重的追究其刑事责任。只有这样才能有效地遏制小产权房侵占耕地。而对于在非耕地上建筑的房屋可以变成经济适用房或廉租房,用于当地的社会保障,或者将这些房屋用于政策性租赁的方式交给农民组织管理,其长期的租金可作为长期收益有集体经济享有。
(二) 对于在宅基地上建筑的小产权房,我们可以创设“宅基地空间权”,其建筑物一楼及其地下建筑,物权人必须为原来的宅基地使用权人,非本集体成员不得享有所用权,而对于一楼之上的楼层,购买者可以拥有完全的物权。但为避免出现由此引发“逆城市化”现象,可在一楼之上的房屋物权方面设置为与城市商品房一样的权限,期限可以为七十年或更短,此外购买者还必须交纳一定的“农村空间权使用出让金”,出让金有本集体组织成员共同享有,对于其宅基地拥有使用权的本集体成员可以相应享有更多的份额,对于这样既可以使得农民的利益得以保障,也在一定程度上缓解了高房价的压力,同时也没有侵占耕地,威胁国家的粮食生产。
以上为针对已存的小产权房的措施,要从根本上解决小产权房的问题,我们就要消除小产权房的滋生土壤。而消除小产权房滋生土壤的办法就是改变我国二元制的土地所有权制度。笔者认为正在进行的新农村建设为小产权房问题的解决提供了一个有利的时机和条件。
针对此笔者提出以下探讨性的意见:
具体为在新农村建设中实行“合村并镇”政策,由过去的百十户的人口小村居住改变为小城镇居住,农村居民一律迁入合并后的新集体经济组织统一规划建筑的集体农庄居住(建房费用由国家分摊一部分,集体经济组织成员分摊一部分),集体农庄建为小城镇模式,宅基地的所用权与使用权均归集体经济享有。在满足集体经济组织成员住房需求的基础上,可以向非集体经济组织成员出售部分房屋,但所出售房屋不得为第一层建筑,且价格由集体经济组织根据当地经济水平和当地商品房价格确定,其物权权限等同于商品房,但是所有权期限可以少于七十年。此外集体经济组织成员一户只能拥有一套住房,有住房再申请的,其适用于非本集体经济组织成员购买条件,出卖自己集体经济组织所分给的第一套住房后,又再申请住房的,同样适用非非本集体经济组织成员购买条件。集体经济组织成员将集体经济组织发包给的土地全部交由集体经济组织统一经营,并按所有份额分红。
通过以上方式,实现了在农民居有其屋的前提下,消除了小产权房生存的土壤,因为农民已没有自己的宅基地,对所分得的份额土地也只享有分红权。
四、结语