浅析住房信贷风险的形成及防范

[关键词]信贷风险;防范;形成

一、住房信贷风险的形成

1.由借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行利益受损产生的风险,这是住房信贷风险中最常见的。引发借方违约的原因十分复杂,主要有:一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化,不能按期或无力偿还贷款,被迫放弃所购房屋,从而给商业银行利益带来损失。我国正处于就业压力的高峰,劳动力的相对过剩现象将在一定时期内存在;加上人们选择工作的观念也在发生变化,伴随着劳动用工制度的深化改革和企业经营状况的起伏变化等,这些都会影响借款人收入的稳定,从而影响还款计划的顺利执行。我国目前对借款人的审查主要是静态审查,而不是过程或动态审查;主要审查借款人借款时的还款能力,也就是贷款时的把关,至于以后的还款能力的变化考虑的很少。由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有效的监督,商业银行对楼市的预测也相当困难。并且,我国目前还没有对职工个人的资信状况调查和评估的机构,商业银行很难对借款人资信的真实状况做出准确的定量判断。二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后,房地产价格大幅度下降,以致借款人在权衡利弊后,放弃原来的按揭购房行为,而利用尚需偿还商业银行的借款,再重新购置其他房屋,造成商业银行贷款不能收回,也就是所谓的“理性违约”。这种风险对银行的损害更大。房地产行情上涨时,这种情况一般不会发生。但房地产的发展具有非常强的周期性,我国房地产同样也要遵循这个规律。三是个别借款人利用我国信用制度不健全的漏洞,利用借方与贷方的信息不对称,在申请住房贷款时就存在诈骗动机,导致到期不归还贷款。这种情况虽然数量不大,但危害相当严重。四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素,导致借款人丧失履行合同的能力,而形成贷款风险。

2.由房地产开发商引发的风险。即由于房地产开发商不能按照合同约定准时、按合同质量标准将楼房交付借款人使用,导致银行被迫陷入债务纠纷,贷款利益受到损失。具体表现:一是善意违约。开发商将购房款入账后,因地价、建筑材料、施工技术、自筹资金和环境保护等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人与开发商签订的合同标准,由此引发购房人停还银行借款,使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前银行法规不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会,通过不正当的手段,以其关联企业或有特殊关系的个人名义购买开发的房产,用以筹措资金;甚至伪造购房人诈骗银行资金,以按揭贷款之名,套取乃至诈骗银行资金,一旦资金到手,就挪作它用,甚至携款潜逃。

3.银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人,是住房信贷风险的真正受害者,也是防范以至杜绝信贷风险的最大受益者,理应在防范信贷风险上积极主动。在面临外部环境不确定的情况下,商业银行由于信息不对称和自身体制不健全而面临风险,主要包括逆向选择和道德风险。

4.抵押物引发的风险。目前,以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题:一是产权不清晰,抵押物的归属确定难;二是私宅抵押,一旦不还本付息,银行上诉成立,但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制,难以达到目的;三是价值不实,抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假,其评估价值超过实际价值,使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现;四是抵押物的处置难,如借款人违约或不能履约偿还银行贷款,作为抵押物的住房,存在着难以变现的风险。

二、住房信贷风险的防范

1.加强贷款管理。一是商业银行要提高认识,克服把房地产信贷片面作为一种“优良资产”大力发展,在经营上急功近利的不良倾向。对房地产信贷风险及其危害性要加以高度重视,妥善处理安全性与赢利性的辩证关系,增强防范金融风险的意识。国际上的经验一再证明,住房信贷风险与国家的宏观经济形势特别是居民对宏观经济形势的社会预期高度正相关,不能简单地认为住房信贷是低风险品种。要改变把住房信贷当做低风险品种开发的观点,让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持有前景的房地产项目和个人购房,又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。商业银行在发放贷款时,应注意市场细分,优化自身的贷款结构;要合理设定高档住房信贷与中低档住房信贷的比例、商业楼宇与住宅开发信贷比例、开发贷款与个人住房信贷比例、开发贷款与流动性贷款比例等。二是按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者,不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户,视工程进展情况,分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时,再把全部贷款拨付给开发商,这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时,适当提高个人购房首付款,抑制开发商利用假按揭套取贷款,使消费者更为理智地进行住房投资消费,防止投机行为。四是运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率,对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率,以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅,抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的金融风险化解机制。

2.拓宽房地产融资渠道。目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式,在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下,应大力拓宽房地产直接融资渠道,实现资金来源多元化,以分散日趋严重的房地产信贷风险。

3.加强信用风险管理。建立对个人信用进行调查和评估的专门机构,建立和完善个人信用等级制度,加强对借款人的借款动机和还款能力的审查。贷款风险管理是从接受借款人申请住房贷款开始,到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况,对抵押物的价值评估、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续、对担保单位的资信情况进行调查等,避免银行陷入不必要的纠纷。