开放式土地

悲剧标本

近十年后回顾“8·31大限”，当时籍籍无名的顺驰对于土地政策风向转变的敏感性和出手的快捷都让人叹服。当诸多房企还在琢磨这条搅局的小“鲶鱼”想要做什么的时候，顺驰已经通过孙宏斌提出的“蚂蚁行动”变成了“大象”。

2002年“11号令”和“33号令”相继出台，叫停已经沿用多年的土地协议出让方式却又留下“四个口子”，使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，协议出让方式仍在变相延续，大量土地继续流入开发商手中。

在政府半推半就的政策中，大多数开发商选择了观望态度，而顺驰却把握住了土地市场由协议拿地向拍卖拿地转向的脉搏。“我认为土地市场化是早晚的事，没想到它提前了。”孙宏斌说。此后，于顺驰发展史上具有里程碑意义的昌平蟒山会议上，孙宏斌做了题为“鸿鹄之志向、蚂蚁之行动”的主题演讲，确认了全国布局的战略方向。

2003年9月，顺驰走出天津的第一战在石家庄打响。在这场被称为“理性和激情、冷静和疯狂交织的土地竞买升级战”中，顺驰以每亩220万元天价拿下石家庄市（2003）第9号地块，这一价位比同等土地20万元的原估价高出了10倍，并创下该市土地市场单宗地价最高纪录。用陈宝存的话说，在这场竞价中，“顺驰把所有本土企业都得罪了”。因为顺驰此举，不仅突破了石家庄开发商关于土地估价的上限，为凭借在低价土地上造房子牟利的房地产开发时代画上句号，而且抹杀了当地企业为这块地前期所做的工作。

竞拍失败的河北卓达总裁杨卓舒曾表态，这次竞买扰乱了石家庄市场的土地秩序，使之出现一种混乱局面。

楼市传媒董事长蔡鸿岩曾在《批评万科》一书中记载过顺驰在石家庄一役后的拿地轨迹。“一个月后，顺驰又在苏州工业园区以5.9亿元取得金鸡湖地块；两个月后，在南京通过拍卖以6.5亿元抢得河西奥体中心地块；2004年1月，通过挂牌以27.2亿元拿下苏州工业园区地块；2004年4月，先后从郑州和洛阳取得两块土地，将触角延伸到华中地区……”

在孙宏斌看来，土地市场的开放和规范化是一个历史性的趋势，它不是一个周期性的现象。孙宏斌准确地把握了政策，并在包括万科在内的地产大鳄不以为然的目光中，完成了自己“粮草”储备。

陈宝存这样评价顺驰当年的行为：“顺驰固然占尽了先机，却对地方政府和当地企业冲击很大，反映了8·31前后土地市场的一些乱象。许多当地开发商在一级开发中做了很多工作，立了项、拿到了规划证，最后项目却被抢走，曾经有一级开发商在未拿到地后，把前期所有的资料一把火烧掉以示抗议。”

到2004年8·31大限实施时，在很多开发商明白“这次狼真的来了”、开始为“粮票”发愁时，顺驰高调宣称，经过一年时间的拿地，顺驰已经在华北、东北、华中等诸多城市拥有800万平方米的土地储备。

顺驰“蚂蚁变大象”的过程折射出8·31大限撕破了完全由长官意志说了算的协议出让的黑幕，体现出相对的公平和透明。

然而，顺驰全国土地储备迅速膨胀是以高成本为代价，按照当时拿地的价格、成本测算，顺驰的叫价竟没有一个开发商敢承担。而据当时其内部员工透露，顺驰对于前期规划估算、风险评估都做得很简单，只有几页纸，而且往往两三天就做出决定，完全以是否拿到土地作为考绩的唯一标准。

王石当时就认为孙宏斌在：“高价拿地的时候就没有准备按时还钱，同政府公信力博弈，属恶意竞争行为。”

顺驰也因在土地竞价现场不计后果地叫价，在不少城市同其他地产大鳄交恶。在苏州金鸡湖东的土地出让时，顺驰拿下了这幅万科觊觎已久的地块，据说当时万科有人为此落泪。用陈宝存的话说，王石曾多次公开质疑过顺驰的疯狂扩张。

天欲其亡，必令其狂。2004年第一季度，顺驰预付资金规模已经超过100亿元。为了支持其全国扩张战略、把有限的资金运用到极致，孙宏斌采取了分期支付土地款、缩短拿地开盘周期等方式，当时业内把之形容为“十个瓶子两个盖子”。

这样做的后果，使顺驰陷入一边不断高价拿地、一边在许多城市拖延交付地价款的怪圈。譬如在北京大兴黄村项目的竞投中，顺驰直至开发销售阶段都尚未付清所有地款。

在抢占房地产市场头把交椅的欲望驱使下，顺驰以未来房地产高速增长作为赌注，采用其他房企无法苟同的方式疯狂圈地。面对顺驰是否能最终通过市场销售消化掉高价拿地成本、而使资金链承压的质疑，孙宏斌希望通过对土地出让金支付的无限延长来获得市场机会，再依靠后期销售回款来弥补之前所欠地价。而被推高了的地价，无疑让土地出让方、贷款银行都能获益。

然而，高速前进的顺驰并没有狂奔多远。2006年，顺驰一再承压的资金链终于断裂，并同时遭遇在港上市夭折和投行临时毁约撤单等困境，孙宏斌不得不将自己创立十二年之久的顺驰55%的控股权以12.8亿元的超低价转手香港路劲基建。

对于顺驰来说，可谓成也土地败也土地。“地产黑马”孙宏斌敏锐地把握了8·31大限所带来的机遇，但也终因过于热衷于圈地、不计风险，成为房地产规模崇拜的悲剧标本。

地王背后的分化

8·31大限是地产界的土地革命，此后，已经初步成长起来的地产资本力量迅速通过招拍挂放大。更重要的是，由于单一竞价模式，地王从此成为主题词。

8·31大限之后，中国于2005年迎来了第一轮地王大战，当年8月初北京实行土地“招拍挂”制度以来最大地块——海淀区清河镇住宅及配套用地进行现场竞拍。

这场共有7家公司参与的现场竞价，最终演变成华润和顺驰之间的捉对厮杀。经过80个回合激战，华润以25.65亿元胜出。

25.65亿元的总价、3654元/平方米的楼面地价，让很多业内人士直呼“高了”。

“地王的出现有其必然逻辑，清河镇住宅及配套用地土地面积大，开发周期就会相对拉长，从资产价格角度，升值是必然的。”陈宝存说。

事实也正如此，2006年华润橡树湾一期开盘，均价达到了约8560元/平方米；2007年橡树湾二期开盘，均价已经达到了13500元/平米左右，橡树湾的面市也被看作当地楼市发展加速的开端。

“大型企业前期扩张的资金多是从银行或其他渠道融资获得，如果后期没有足够的新开项目形成新的销售回款，前期的融资偿还就可能出现问题。而增加新开项目，就必须有相应的开发用地。”自称“混迹”于房地产业20多年的馥铭炫房地产开发有限公司执行总裁、中国企业家资本联盟副主席王岩这样解释房企的拿地冲动。

肇始于2005年的那次争夺，不过是之后各地地王狂欢的预演。此后，各地地王轮番登场、接踵而来。

2007年7月，北辰实业和北京城开联合竞得的长沙新三角洲地块，总价达到惊人的92亿元，被称为“中国地王”。8月份苏宁环球在上海市南京路拍下6万元/平方米的单价地王，而恒基刚刚以15亿元转手毗邻的一幢写字楼，苏宁却耗资44亿元。

地王的涌现在2010年制造出令人瞠目、近乎泡沫的价格标尺，曾有研究机构描摹出2010年“中国地王图”，地王以排山倒海之势涌现，单价地王、总价地王及双料地王在全国各个城市此起彼伏，达到47块之多。

在争夺土地的激烈厮杀中，央企国企的身影时时闪现。据中国指数研究院监测数据显示，2009年成交总价前十名的地块中国企独占八席，成交楼面地价前十名中国企也独占八席。

2009年6月30日，广渠路15号地公开竞价，在前往北京市国土局的路上，潘石屹给同样报了名、交了保证金的任志强打电话。任志强说自己不去，同时劝潘石屹也别去，理由是：“政府给国企这么多钱，他们可疯着呢。他们拿着这些钱该干什么去？没地方去。这块地国企无论如何会发疯的。”

去了现场的潘石屹毫无悬念地没有拿下这块地，中化方兴投资管理（北京）有限公司以40.6亿元的价格夺得广渠路15号地，一次性付款。而四天前，央企成都中泽置业以19.6亿元夺得北京奥运村乡地块，楼面价达15217元/平方米，创造了北京单价最高的地王。

“央企国企是2006年进入房地产业的，那年中小制造业危机，产能过剩的央企遭遇转型困局，为保值增值，加入到刚刚崛起的房地产行业。由于其自有资金与融资成本极低的优势，2007年开始，央企国企成为土地招拍挂市场的主力军。而所谓的78家央企非主业房地产的退市，伴随着的是新增5家主业房地产的航空母舰出世，央企主业房地产的航母升至21家。”曾在中冶供职的陈宝存说。

土地储备是开发商的生命线，当央企国企在土地招拍挂市场上翻云覆雨时，民营房地产企业也无法在这轮抢地洪流中旁观。

富力地产参与了2009年的大多数地王竞拍，但由于国企强大的资本实力而屡屡败北。2009年5月21日，富力地产以10.22亿元拿下广渠门外10号地，也不过得缘于该地块周边都是富力城项目，而且土地本身由富力整理。

2009年12月22日，三大地产巨头富力、雅居乐、碧桂园组成“民企联合体”和保利、万科、中海联合组成的“国企联合体”为争夺广州亚运城地块展开了巅峰对决。当“民企联合体”出价255亿元时，“国企联合体”无奈放弃。

在央企国企接连攻城略地、民企奋力抗争的过程中，在地王遍地开花的喧闹中，很少有人想起那些曾经的地王闹剧。

2007年9月11日，福建融信地产以总价9.04亿元、楼面地价高达9953元/平方米的高价拍得上海白马路地块，成为轰动一时的“地王”。到2008年3月初，融信地产不惜损失7000万元土地保证金，将昔日高价拍得的土地退还。

2012年5月2日，北京市国土资源局官网公告称，华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，即日起一年内暂停该公司及其关联公司参与北京市新的土地出让交易活动资格。

以上两例不过是地王浮沉的个例，当开发商们通过疯狂拿地和囤积土地坐享暴利的时候，他们有意无意地忽略了其在源头上制造并累积的泡沫。

在地王辈出的喧嚣大潮中，当各界指责地方政府供应不力、对地王的涌现“功不可没”时，陈宝存从另个角度阐释了其“无奈”：“地价从收储环节高速上扬，土地成本推高不可逆转，收储速度也在极速下降，地方政府即使想加大土地供应，可惜也做不到。”

譬如，北京市2009～2010年期间土地储备贷款规模达到1725.5亿元。加上2011年1～5月份新增的土地储备贷款，即便在2009年之前，北京土地储备中心无任何贷款存量，上述三年半时间所积累的2000多亿元的贷款，每个月还本付息就会超过100亿元。所以，朝阳区国土局的负责人在一次土地推介会上才会说：“光是朝阳区土地储备贷款的每天利息，就相当于购买一架飞机！”

被诟病的土地财政

地王的不断问世是土地价格上涨较快的最好注脚，土地价格上涨是房价持续上涨的主要原因之一。而反过来，房价的上升又推动了开发商对土地的争夺，最终推动了地价的上扬。地价和房价之间如同一个循环往复、交错上升的游戏，在这个游戏中，开发商和市场都深套其中，无法脱身。

“8·31大限后，土地出让的招拍挂方式强化了地方政府作为唯一的城市土地供给者的垄断角色，而卖地收入又是地方政府财政的主要来源之一，地方政府自然有推高地价的动机。”陈宝存说。

有关数据显示， 自从8·31大限使土地有偿出让进一步市场化，土地出让金呈现明显的增长态势，在地方财政收入中所占比重也迅速提升。2001～2003年我国土地出让金合计9100多亿元，约占同期全国地方财政收入的35% 。2004年8·31大限出台后的当年，全国土地出让金的价款达6412亿元，占同期地方财政总收入的53.9%。2005年我国执行收紧地根政策，出让金收入占比虽有所下降，但总额仍有5884亿元。此后，各地土地出让金持续增长，在地方财政中所占的比重也在不断上升。

在这样的利益驱动下，尽管调控政策一波波袭来，但地方政府始终无法抵制土地财政的诱惑。即使在2011年持续而严厉楼市调控影响下，全国土地出让金总金额仍达31500亿元，占地方财政收入的60%左右。

但在2011年土地出让金整体创下新高的情况下，有些地区的土地财政却出现了欠收，包括北京、广州、深圳、杭州等地在内的城市土地出让金收入均呈现大幅下滑。相关数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。

基于对楼市未来预期的不确定性，房企减少了购地支出，为避免土地出现超低价成交或是流拍现象，地方政府在2012年也纷纷放缓了推地的步伐。但事实证明，这种做法对于过分依赖土地财政的地方政府来说是一个沉重的打击。为了缓解严峻的地方财政压力，地方政府重新开始整理土地出让。

以合肥为例，截至2012年8月底，合肥获得经营性土地出让金95.4亿元，同比下滑约12.2%。为了抢收土地财政，合肥市不惜采取“以价换量、薄利多销”的推地政策。万科于当年9月6日用33.06亿元摘取了合肥超大地块，折合230万元/亩，而2010年合肥地价是430万元/亩，下跌幅度达到46%。

合肥市面临的窘境只不过是全国各地土地市场的一个缩影，据相关研究机构数据显示，包括北京、上海、深圳、杭州和广州在内的一线城市以及所有限购城市，在2012年的前八个月的土地供应、成交和出让金同比都出现了大幅下滑，遭遇寒流。但是从8月开始土地市场显示出了“微反弹”态势，直到年底演变成又一轮轰轰烈烈的抢地潮。

在王岩看来，8·31大限之后，面对持续上涨的房价和地价，国家的很多调控政策都是一拍脑袋就想出来的，都有药不对症的弊病。

例如，北京市地税局2010年底开展土地增值税预缴和清算工作，北京市定价3万元以上的楼盘土地增值税预缴比例将为原计划的2倍以上，定价5万元的为3倍以上，定价8万元以上的为6倍以上。这种以高税收围堵高价房来打压房价的方式，最终的受益者仍然是地方政府，而一时的房价不上涨的表象也是治标不治本。

“只要地方对土地出让金依然存在着过分依赖的关系，地方政府就不愿意坚决执行调控措施，那么房地产价格也不可能出现大幅下滑的走势。”王岩判断。

2004年之前，由于土地市场“双轨制”的存在，房地产商可以协议方式廉价取得大面积的单幅地块，并在此基础上通过规模化压低建筑、营销等成本获取高额利润。8·31大限的出台是终结仅凭政府一纸批文协议取得土地使用权的日子，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。

然而，8·31大限在杜绝官员个体谋取私利的过程中，“价高者得”的无懈可击也慢慢变味，地方政府对土地财政的严重依赖扭曲了土地市场的正常交易。制造地王只是地方政府获取高额利润的手段之一，有些地方政府为了获得更多土地使用权出让金，竟然在土地交易时找几家公司“抬轿子”，拍卖时只管叫价，以达到把价位抬高的目的。2009年11月20日曾夺下顺义区沙峪镇天竺开发区22号地、荣膺“双料地王”的大龙地产，就因其最大的股东为北京市顺义大龙城乡建设开发总公司、又没有实际能力交付地价款的行为，被怀疑为受顺义区政府授意“抬轿子”，其背后的玄机是地方政府和开发商合谋提升区域土地和其他项目的价格。

“招拍挂政策涉及到不少权钱之间的交易，招标文件有针对性地为某一家房企量身定做现象屡见不鲜。”王岩说。

“8·31大限的实施中，央企国企是最大的受益者，中小开发商被迫转战二、三线城市，在地价和房价上涨的过程中，城市进程也在加快，因此地方政府也是受益者。所谓的土地招拍挂制度的缺陷并非完全在于制度本身，而在于其所置身的大的土地制度及房地产行业存在缺陷，从而使得土地招拍挂难以在这种大制度框架下独善其身。”王岩这样评价8·31大限。