城市综合体概念的“二元分类法”及其特征比较

摘要：城市综合体是近年来开始广泛使用的一个城市地产开发概念，大有被广泛铺开的趋势，但不同是商家、不同的语境又特有所指，很容易造成概念上的分歧或误解。本文根据综合体的系统性、关联性特征，对这一概念提出若干“二元分类法”，以消除人们对这一概念理解上的某些疑虑，对放手从事城市综合体的开发建设实践，丰富发展城市地产开发的相关理论，提供一定的理念支持。

关键词： 城市综合体；二元分类法；地产开发模式；概念比较

中图分类号：TU984文献标识码： A

我国的城市化进程是伴随着政府的公共投资和房地产开发展开的，经历了不同阶段的城市规划和建设管理体制改革，取得显著成效，其间在城市结构布局、项目运营机制、地产规模体量、土地开发节奏等方面，不间断地发生着深刻的变革，脱颖而出大批高素质的房地产开发商，探索出极具理论意义的房地产开发模式，其中“城市综合体”开发建设模式即是房地产开发进入新阶段的显著标志之一。城市学术界和房地产开发界围绕城市综合体概念提出了各自的理解和观念，可谓见仁见智，出现某些疑虑和争议在所难免。对城市综合体进行有针对性的分类和概括，进一步厘清城市综合体概念的内涵和外延，有利于加深对这一概念的全面理解。

一、“城市综合体”概念的分歧与原因

城市是一个复杂的社会生态系统，伴随着城市化进程的加快，我国城市开发领域的新生事物层出不穷，新概念新思维不绝如缕，其中“城市综合体”是近年城市开发界使用频率较高的一个新生词汇。但人们对于这一新生事物的理解，往往站在不同的高度和角度而对其内涵和外延的产生较大分歧，很难达成某种固定的或唯一的意见。在各种概念的意见中，有的侧重多项功能的集中，认为如果一个房地产项目超过三项功能，即可称为综合体；有的侧重规模，包括投资规模、建筑规模，认为规模大即是综合体；有的将商业地产等同于综合体，有的局限于楼盘项目的空间展开程度，等等，不一而足。各种意见都有一定道理，但似乎又不是很准确、很严密，达到无懈可击的程度，有必要对此作出相应的分类整合。

城市综合体概念不统一的原因是多方面的。其一，人们对“综合体”的规模、体量、构成、范围、功能等未作明确的指标界定，对该类型项目或楼盘的占地面积、建筑面积、结构组合、功能影响等方面，均未作硬性的规定，很自然地就会有更多的房地产开发商、不动产营销商采用或沿用这一概念，以至在许多房地产语境中纷纷采用“城市综合体”概念。其二，“综合”、“综合体”概念难以有固定的标准，对于自然界和人类社会来说，许多事物都带有一定性质的综合性、系统性，很难说那类事物是单纯的、孤立的，总是在内部事物、外部事物之间存在千丝万缕的联系，如若采用硬性的规定或一刀切似的数据指标来界定“城市综合体”概念的内涵和外延，可能会将一部分楼盘项目排除在综合体之外，难以做到以理服人，同时也不符合“综合体”本身的关联性、开放性、包容性特征。但并非所有的地产项目都可以称为城市综合体，如果某一事物缺乏内在联系，则最好不采用“综合体”的称谓，否则就会使综合体概念过度泛滥，以至偏离了“综合体”的本质属性。

关于“城市综合体”概念适用范围（外延）的界定，我们持有审慎、宽容的态度和建议。“城市综合体”一词在地产开发和城市管理界是一个较为晚出的概念，一个时期以来，对这一概念的运用各有自己的理由和解释，总体上是符合实际的，不必强求一律，但要定位准确，言之有据，有所担当。或者说，“城市综合体”现象（本体、实体）和概念（名分、称谓）的出现，是有其客观背景的，不是什么时间、什么地点、什么场合都能够使用这一名称的。只有当我国的房地产开发能量积累到一定阶段、有足够的实力和分量时，才能在不同的城市、不同的地产项目上“谨慎”提出，它的提出和较为广泛地采用基本上还是近几年的事情，是城市地产开发上的一种新型业态模式，这是造成运动的一场深刻变革。在此基础上“城市运营商”概念、“新城开发”概念、“片区开发”概念亦展现端倪，很可能成为下一阶段地产开发和城市建设领域的新概念、新举措。

我们在此提出按照“二元分类”的思维来界定“城市综合体”概念，其宗旨正在于言之有据，兼容并包，但绝非茫无边际，似是而非。希望引起各位方家的注意，同时对于定位准确的“城市综合体”实体而言，则可以做到更加言辞恳切地加以表达，对促进相关语境的展开和城市地产开发事业有所裨益。而这里给出的分类、分解意见和特征比较还只是一种尝试性意见和主张。

二、“城市综合体”概念的“二元分类”尝试及其特征比较

根据我们对“城市综合体”概念的理解，结合城市地产开发建设的实践，我们提出以下若干种关于“城市综合体”概念的“二元分类”模式，并对其某些内涵和特征作出简要的比较分析。所谓“二元分类模式”是按照对立统一的辩证思维方式，将“城市综合体”的内涵和外延进行“一分为二”的划分、甄别，使对这一概念理解更加完整、系统和周全。

分类之一：单一主体的综合体与联盟主体的综合体。城市综合体因其规模体量巨大而令多数开发商望而却步，但经过十几、二十年的能量积累，脱颖而出一批大中型房地产开发商，他们有足够的实力和能力来设计建设“城市综合体”这一新产品、新业态。这些集多种功能于一体的大型地产项目，就其本质而言是一种自我构筑的产业集群[参考文献

[1] 张永奇：城市综合体的产业集群性质及其开发管理策略，《中国经贸导刊》，2011.14

[2] 张永奇：城市综合体开发的城市化效应，《山西财经大学学报》，2011.3]，因此有着旺盛的生命活力。鉴于空间功能联系的紧密性，多数综合体项目是由一家地产商独立完成的，甚至成就了一批以综合体开发项目为主的地产商，但某些带有某种公益性的“巨无霸”工程项目、综合配套要求很高的建筑群，则在客观上和主观上要求由多个开发商共同完成，在城市开发实践上，大型体育设施、机场航站楼、城市CBD（含副CBD）、大型港口码头的建设等等的功能性建筑群，往往需要更多的地产商、工程承包商发挥各自的优势来协作完成，而放在地产商的角度看这样一些地产项目无疑是一种“联盟主体”性质的城市综合体。

分类之二：主导功能型综合体与多元化协作综合体。所谓主导型综合体或主题性综合体，是指该综合体在功能上以某一个单项功能为主导，附带部分边缘功能的综合体，如以商业为主导、以酒店为主导、以写字楼为主导等，而与之相对应的是“多元化综合体”，如业界曾将多功能复合地产用英文字母简称为“豪普斯卡（HOPSCA）”，其用意亦在于此。城市综合体可以是一到二项功能为绝对主导，也可以是集多项综合功能于一体，但如果过于集中的单一功能项目，缺乏其他功能相配套，最好还是不要挤进综合体的序列中（可以纳入另类序列）。单一主导功能的综合体较之多功能综合体的辐射功能和影响范围通常更显著一些。

分类之三：微观综合体与宏观综合体。在经济管理界一般将个体的或紧密的经济管理单元视作微观层面，而将整体的、大面上多种相互联系的事物看作宏观层面。那么，微观综合体是空间紧凑、功能密集、自成一体的综合体，而宏观综合体则可能属于相对开放的、与周边项目相呼应、分属不同投资主体的松散性综合体。宏观综合体作为集中连片的大面积开发区，则综合体的概念可以扩展为“城市运营综合体”或“运营片区”概念。我们不排除综合体概念扩展到“片区开发”和“运营城区”的范畴。同时这里亦不排除独栋单体多功能建筑成为“城市综合体”的性质，一些大型高层建筑虽然是独栋的，但其规模、体量、功能和影响力，仍然能够达到其他任何综合体的水平和分量，许多带有“地标”性质的综合体建筑，如绿地集团在各地中心城市开发的一批独栋地标性建筑，它的辐射能力可以覆盖全城甚至辐射更加广大的区域，这样的多功能“独栋”建筑称为城市综合体恰如其分，毋庸置疑。

分类之四：城内综合体与城外综合体。城市综合体在地理空间上可能分布在城市的不同方位，有的在城市内部，有的在城市边缘，在城市内部的城市综合体可以称之为“城中之城”，城市边缘的城市综合体可以称之为“城外之城”。城市综合体不是孤立存在的，而是与其他城市元素或其他综合体之间发生千丝万缕的联系，影响着城市化的质量和素质[（作者简介：张永奇，男，1965年11月生，河南上蔡人，硕士，讲师，现从事高校经济地理、旅游地理等学科教学，教研方向：经济地理、旅游产业。）]，是新一轮“造城运动”的“升级版”。

分类之五：先行综合体与后发综合体。城市综合体是城市化建设发展到一定阶段的产物，它总是在一定的城市、一定的区段率先上市，然后向更多的城市、更多的区段展开，受天时、地利、人和等多方面因素的影响。先行综合体一般具有较强的开拓创新能力，作为城市开发领域的新生事物，开城市开发风气之先河，为城市综合体推广铺路，堪当城市综合体开发的先行者；而后发城市综合体则是在先行综合体的基础上的进一步拓展，弥补了综合体开发的后续空间，共同迎来城市综合体开发时代的到来。显然，并不是所有的城市都具有承载大量城市综合体的能力和必要，同样道理，城市综合体开发模式也不会是中国城市地产开发的最后阶段或最高阶段，城市地产开发的能力和素质是无止境的。

分类之五：政府主导综合体与市场主体综合体。城市综合体就其产权主体和开发主体而言，可以由政府和市场两个主体或主导来承担。通常政府主导的综合体承担较多的公共设施的功能，如大型体育设施、会展设施、交通枢纽等带有显著公共设施性质的综合体，一般由政府投资或采取公私合营（如PPP、BT、BOT等方式）来运营。市场主体的综合体一般商业性质显著，如大中型商业地产综合体、星级酒店写字楼综合体、休闲度假区综合体等。随着市场准入程度的提高，将有更多的公共设施性质的综合体、专业化的开发区（新城区地产）、旅游地产、社区地产等面向国内外商家开放，也预示着将有更多“城市运营商”加入的到城市开发的行列，并对中国城市化的未来发生深刻影响。

三、结语

城市是一个由人与自然共同作用形成的庞大的自然-社会综合体，它是由不同单元、不同等级的各级各类综合体构成的。城市综合体的类型、规模、体量、建设秩序和内在联系，对于城市功能的发挥、城市竞争力的提升至关重要。而在城市建设过程中分解出不同单元建筑物的性质，是做好城市开发建设管理的基础。“城市综合体”作为近年来在大中城市普遍推开的地产开发模式，是对以往分散型、粗放式地产的一次自觉提升，它很有可能成为未来一定时期我国房地产开发和城市建设的主流模式，有相当多的沿海开放城市和省会中心城市提出建设上百座“城市综合体”项目，一些“巨无霸”项目也崭露头角，理当成为引起城市建设管理界的高度重视，建立更加周全的概念体系、丰富发展我国城市开发建设理论，也是合理规划城市、优化城市结构、提高城市生产力、消除城市弊端的重要前提。“二元概念”分类模式的提出对于减少人们对城市综合体不同表达语境的疑虑，放手从事城市开发建设实践，将可以起到一定的参考意义，其中所蕴[][]含的更多内涵和联系，则需要进一步结合具体的案例来展开。