大型低密住宅小区的智能化设计方案

摘要：随着近几年房地产行业的爆发式增长以及近两年来国家对地产调控政策的实施，传统住宅开发逐步呈现出郊区化、规模化、高端化趋势。他们以此来跑马圈地，迎合市场。这些小区总建筑面积动辄在40万平米以上。这些小区通常是有着便捷的交通、良好的小区环境、高大上的智能化配备。今天我就这些后时代房产主流业态-低密度产品的智能化设计给大家做一些归纳和共享。这里以一个大型项目为例予以阐述。

关键词：智能化设计 安全防范 系统设计

中图分类号：S611文献标识码： A

1项目简介

工程总建筑面积102万M2，其中别墅（叠拼、叠院、联排）、小高层业态的建筑面积为64万M2，配套商业建筑面积38万M2。别墅项目不带地下室，小高层地下一层，为设备间和储藏间。配套商业地下为连通车库。面积约10万M2。

2项目特点

整个项目建筑面积大，住户多，64万平米的建筑面积同期开工，同期入住，建筑面积之大在当地堪称一指。

建筑区域分为三个组团，相依相存。

别墅区的容积率低，绿地覆盖率高，小区市政管线密集。

3方案设计原则

根据开发商的诉求结合国家和当地的信息发展规划，项目的智能化设计遵循如下原则：

3.1 技术合理

3.2先进性

在满足客户现有需求的前提下，在技术上提供充分升级空间，保护业主的前提投资，利用先进的基数，利用较少的投资，实现强大的功能。

3.3经济性

根据客户需求和整体设计考虑，选取合适的智能化系统产品。各子系统之间可以通过性能价格比较好的软件、硬件设备来实现网络互连，整个系统具有高效的使用功能，合理投资和运转费用。

3.4集成性和开发性

充分考虑智能化小区智能化系统所涉及的各子系统的集成和信息共享，使整个小区的智能化系统具有极高的安全性、可靠性、容错性。为小区的增值服务提供必要的软、硬件准备。

4系统设计目标

4.1小区物业管理与小区自动化、安保、火灾报警（消防）、综合管理系统、电话与电视等子系统相连，实现小区各系统的互连与资源共享及联动控制。

4.2构建小区INTRANET接入， 被授权住户可利用小区计算机网络系统获得信息服务。

4.3能够方便的和小区外部的公共数据网、信息网互连，为多种服务提供网络支持环境。

5整体规划

结合本项目的建筑特点，通过与业主及物业管理部门和当地相关部门的沟通，将本项目所有弱电系统按照三个区域设置。三个区域分别对应三个建筑组团，分别设置物业管理及安防和消防控中心，对三个区域进行 单独管理，同时三个中心间采用光纤连接以实现互相连网，满足多种物业管理方式的条件。

电信、网络、有线电视等外线也分为三个区域分别引入小区，同时各组团之间预留通信路由，以满足不同的运营商的需求。

6系统设计

该小区智能化设计包含如下几个系统：安全防范系统（视频监控系统、周界防范系统、楼宇对讲、家庭安全防范、停车场管理系统、物业管理计算机系统）、信息网络系统（宽带接入系统（含语音、数据））、有线电视系统）、火灾报警系统（自动报警系统、消防联动系统）。

6.1安全防范系统

6.1.1视频监控系统、周界防范系统

对于公共设施的监控保护，采用视频监控系统，它是安全技术防范体系中的一个重要组成部分，是一种先进的、防范能力极强的综合系统。它可以通过遥控摄像机及其辅助设备（镜头、云台等）直接查看被监控场所的一切情况；可以把被监控场所的图像、声音内容同时传送到监控中心。近年来，特别是随着多媒体技术的发展以及计算机图像文件处理技术的发展，视频监控系统在实现自动跟踪、实时处理等方面更有了长足发展，从而使视频监控系统在整个安全技术防范体系中具有举足轻重的地位。视频监控系统的另一特点是它可以把被监控场所的图像全部或部分地记录下来，这样就是为日后对某些事件的处理提供了方便条件及重要依据。总之，视频监控系统已成为安全技术防范体系中不可或缺的重要组成部分。

按照项目的整体规划，视频监控系统分为三个部分，在每个组团均设置各自独立的安防监控中心（与消防中心合用），设置矩阵切换器、硬盘录像机、电视墙等监控中心设备，同时各区之间预留光纤通信条件，实现数据通信，并具有与其它弱电系统进行集成的接口。各摄像机采集的监控信号通过同轴视频电缆传送至监控中心，并通过矩阵切换器的切换，将视频画面显示到若干台监视器上，保安人员可以通过监视器，了解整个小区的情况。同时，通过采用多画面分割器，可以将多个摄像机的画面播放在一台监视器上。另外，采用数字硬盘录像机将监控画面录制存档，以便日后随时调取使用。

本项目在住宅单元大堂处、电梯、车库出入口、车库内车道、小区主要路口、会所重要位置、小区周界等分别设置了摄像机。

智能小区的周边防范系统是为了防止从非入口地方未经允许擅自闯入小区，避免偷盗等各种潜在事故和危险的发生。本方案采用主动式远红外多光束探测设备，与视频监控系统配合使用，性能好，可靠性高，警戒距离长。同时对射器可以与室外高速智能球进行联动。系统的感应器能自动侦测出入侵者或物体并同时发出警报声。不需要值班人员长时间监看屏幕，也可由随身携带的对讲机告知值班人员警报的产生，可做到早发现早防范。雨雪天、多云的天气雨太阳光的变化、鸟与树叶、荧光灯等等都不会产生误报。

6.1.2楼宇可视对讲与家庭防范系统

本项目设置可视对讲及家庭安防系统，组成该小区的智能安全防范系统。

在楼门口安装可视对讲门口机，访客通过门口机可以和住户通话，住户如同意，则可以启动控制锁，允许来访客人进入。在管理中心的主管理机也可以和住户通话，转接住户室之间的对讲。实现物业中心、业主、来访者的三方通话功能，操作简单容易上手，可以使用密码开门，并可以设置个人开门密码。当某个用户端发生故障时不影响整个系统的使用。保证系统的性能和价格比的优越性和实用性。

考虑用户端安全问题，我们选择带有安防功能可以扩展网络模块的对讲分机，对讲、安防都能实现，使住户更加方便安全。

6.1.3系统功能特点

访客呼叫功能

来访者通过门口主机呼叫被访住户，住户室内分机铃声提醒被访住户，同时在室内分机的屏幕上显示出来访者的图像。住户拿起话机即可以与来访者通话，住户通过视频和通话判断后，可以选择性允许来访者进入，住户在室内只需遥控开启楼门电磁锁（或电控锁），就可以远程控制单元门的开启。

密码开锁功能

住户回家时，可以用钥匙开锁，也可以在门口主机输入开锁密码开锁，能实现一户一编码，并且住户可以随时更改开锁密码。

物业管理功能

在小区的物业管理中心设置管理主机，可自动记录住户呼叫。可使管理员足部出户，完成访客与管理员、管理员与住户、访客与住户的通话管理，是物业管理更加完善，提高小区的管理效率。

内部通讯功能

本系统能使住户之间通过管理员切换，进行相互通话。在系统中，小区内的任意住户均可实现这个功能。

连接探头

系统可连接四路探测器：烟雾、瓦斯、门磁、红外，进行安全技术防范，在分机上采用电子锁和按键进行报警设置（布防）和报警解除（撤防）操作，更符合现代安全防范整体技术要求。

系统联动

在探头报警的同时，系统可启动灯光、声光及各种类型的电控机械等联动设备。可报警进行就地及时处理。合理使用联动功能可充分发挥系统的高效准确处理数据的特色，实现部分设备的智能化控制。

6.1.2.2对讲系统原理

6.1.3 车库管理系统

本项目大多车位设置在地下车库，以便使地面有足够的绿化面积与道路面积。为实现停车场的科学管理，实现自动引导车辆寻找车位、车辆自动统计、账面管理，提高停车场的管理质量和效率、保障车辆安全，本项目设置了停车引导系车库管理系统。系统的主要功能有：

超声波停车自动引导系统：在车位上部设置超声波探测器，24小时不间断的探测车位使用情况，并在车位附近设置指示灯进行停车引导。全部车位使用情况实时传到控制中心，控制主机对时间和位置等数据进行计算分析后发出控制指令到现场显示屏、显示灯；结合导视系统的设计情况、对停车场分区域进行4级引导控制，完善管理。

设置出入口的照明灯光控制和图像对比功能（车头和车尾），设置车牌自动识别系统，同卡片管理结合进行逻辑判断；当有车辆出场时就把它和入场摄像下的车型、车号、颜色对比，一致就放行，否则就报警。

出入口均设车辆感应器，对车辆进出情况进行统计。

当发生非法或违章时，系统发出警告信号。

6.1.3.1内部车辆管理

内部车辆由于用户要经常进出小区并长期将车停放在小区内，这样对车辆进出和内部停放的安全可靠性的要求比较高。本方案采用在出入口安装车辆识别读卡器的感应式内部车辆管理系统。

出入口车道均设读卡器和自动挡车器，系统对车卡进行识别，从而控制挡车器、报警器等工作。对特殊情况可及时报警并有报警摄影接口。挡车器紧急可手动开启。挡车器下埋车辆感应器，当车辆驶过后挡车器自动开闭。

6.1.3.2计算机管理室

主控室设于管理中心，主控机计算机对整个停车场情况进行遥控编程和控制管理。可实时监察每辆车的出入情况并自动记录，包括内部车辆的出入时间、车牌号、停车费等信息。同时也可以完成发放内部卡、统一设置系统设备（如控制器等参数）、统计与查询历史数据等工作，并打印出各种报表。可以对不同的内部车辆分组授权，看随时增加新卡，删除废卡，越权车辆视同无效但记录在案，过期卡自动作废失效。主控计算机可联入管理网络，向各部门（物业部、保卫部）提供所需信息。系统软件为中文WINDOWS图文界面，操作简单，整个停车场所有设备计算机联网统一管理，并可以与上级计算机联网统一管理。

6.1.4物业管理计算机系统

智能小区物业管理系统针对物业管理中的居民、人事、费用、停车场、安全防卫、库存、办公、设备、维修等诸多方面进行科学的管理，使大量、繁杂及易变的物业管理工作实现了自动化。

6.1.4.1物业费用管理

物业管理涉及到的费用很多，有物业管理费、取暖费、停车费、冷热水费、电费、燃气费、卫生费及小区提供的各项服务费等。这些收费项目收费周期各不相同，费率标准各异，具体到业主还有特殊费率，如果靠人力计算，不但工作量大、容易产生错误，而且统计的数据不准确。

6.1.4.2系统设计

物业管理系统采用模块化的事Browse/Server体系结构，配置服务器端，采用功能强大的SQLServer数据库运行在Windows 7操作系统下，客户端运行在 Internet Explorer 下火的最佳效果。系统整体设计基于“公司化物业管理”、“访问修改许可制”“模块化结构”、“管理面广”的原则，物业管理公司的所有数据存放在中心机房的数据库内，各个客户端的请求全部由WEB服务器处理后发送回去。在以上的环节中，各模块既独立运行又相互配合，杜绝了瓶颈限制，保证了整个系统的高效。

6.2信息网络系统

6.2.1宽带接入系统

本项目宽带接入和电话系统分别设置，宽带接入系统采用开放式网络拓扑结构，支持语音、数据、图像、多媒体业务等信息的传递。

按照项目的整体规划，宽带接入系统也按三个区域分部设置，在每个组团设置网络接入设备间，由外线引光纤至网络设备接线间，由外线引光纤至网络设备间。每一栋住宅楼地下一层设置一个楼配线设备间（房间与电话配线间合用），每个住宅楼地下一层及每六层设置配线架及网络设备，由配线架引至户内综合接线箱。

住宅内每户设置一个住宅家居综合布线箱，所有电话、宽带网络、可视对讲及有线电视线路均先接入该综合布线箱，然后再分别敷设线路至各房间使用终端点上。

网络系统按照每户二个信息点考虑，在书房、卧室均预留信息出线口。

商业用房部分按照功能需求设置数据点，按照每25――30M2两对数据点设计。

6.2.2电话系统

电话系统采用电信部门提供的用户远端模块局或虚拟交换的方式，由电信局引入光纤接入设施，并同时提供电信宽带综合业务的通信能力。在各个组团地下一层分别设置总配线间，高层每栋住宅楼地下一层（低密度产品在每栋楼的山墙处，通常两栋楼共用一个。

）分别设置楼组接线箱，楼内每六层设置一个电话分线箱，由电话分线箱引至每户综合接线箱；总配线间与各楼之间、楼内配线架之间均采用光纤。末端采用五类线。

电话每户按照两对电话线设置，在起居室和主卧室、次卧室、书房均设置电话出线口。

6.2.3有线电视系统

同样按照项目整体规划的要求，有线电视也按照三个组团分开设置，在每个组团的地下一层分别设置各自的有线电视进线及前端设备间，然后通过分配网络分配至各楼、各层，户内有线电视信号线先引至综合接线箱，然后分配至各末端电视点。

网络采用双向传输网络，以满足信号的双向传输及网络接入的需求。

在每户住宅的起居室、卧室、书房均设置有线电视出线点；会所及商业用房部分按照功能和需求设置有线电视出线点。

6.3火灾报警系统

根据本项目的建筑等级，本项目设置火灾报警及消防联动控制系统。

本项目按照整体规划，三个区域分别设置消防中控室，各个消防控制室均设置火灾报警主机、联动控制器等消防设备，各个消防控制室之间通过光纤实现互相通讯。

在住宅楼的每层公共区域设置火灾探测器，包括手动报警按钮、感烟探测器；在商业用房部分及会所设置感烟探测器、手动报警按钮及相应的监视和控制模块；地下车库采用非编码型感温探测器。

消火栓系统统一接至二组团消防水泵房消火栓泵控制柜；喷淋泵的启动也统一接至二组团消防水泵房的喷淋泵控制柜。

消防控制室设消防广播系统，按防火区域设火灾事故广播。消防控制室设广播系统主机及分区控制器。火灾时，按照防火分区广播，引导人员疏散。

7总结

以上是我们北京地区多业态住宅小区的智能化设计介绍，出于成本控制，我们设置基本的弱电系统，一些高端设置没有在项目中应用，属于性价比较高的设计组合。譬如，保安信号对讲系统、无线巡更系统、背景音乐系统等。出于成本考虑，本小区未进行设计。这些缩减是为了适用国家当前房产调控，房市低迷的现状而不得已为之。希望上述系统能给同行带来些许借鉴。

参考文献：

1、《民用建筑电气设计规范》JGJ_16-2008；

2、《2009全国民用建筑工程设计技术措施-电气》；

3、《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》-2000年；

4、《居住小区智能化系统建设要点与技术导则》；