房价与地价关系的探析

[摘要] 2004年我国全面实行土地招拍挂后，地价与房价的关系成为社会各界关注的热点。本文梳理了近几年来关于地价与房价关系的主要理论和实证文献，厘清理论界对房价与地价相互关系的现状研究，在对各种观点进行比较后，指出其存在的不足和需进一步探讨的问题，为以后的研究提供探讨的平台。

[关键词] 房价与地价 因果关系 比例关系

自房价快速上涨以来，地价作为房价构成要素之一，在房价上涨过程中的影响程度，在社会各界引起很大争论，特别是2004年全面实行招拍挂以后，地价与房价的关系更为各方关注的焦点。本文对近几年来这一领域有关文献进行综述，对各种观点进行梳理和比较，以期推动对这一问题的研究。

一、地价与房价关系理论研究现状

对于房价与地价的因果关系,国内外学者主要从以下几个方面进行了探讨。一类观点是以需求论为基础得出房价决定地价。o Sullivan从传统的一般均衡理论出发研究了房价与地价的关系,认为高房价导致了高地价。张清勇应用城市经济学的基本模型，在严格假设下推导得出住房价格与地价因果关系的模型，提出地价由房价决定。而另一类观点从地价构成住房成本的角度分析认为高房价是地价的结果。尤其是在2004年全面实行土地的招拍挂后，此类观点更是得到很多开发商的赞同。Kim研究韩国房地产时认为高地价是房价上涨的一个主要原因。况伟大采用城市经济学模型，在假设条件中假定房地产市场是空间竞争的市场，并得出长期内地价上涨是导致房价上涨的原因。此外，还有一部分研究认为地价和房价是互为因果。苗启虎和王方华从经济学角度分析认为房价上涨导致地价上升,但土地供应量变化对房价将产生巨大影响。因此二者之间是相互影响的。黄贤金认为就政府土地供应而言，以需求引致为主；但是房地产开发商囤积和炒卖地皮，则又导致了地价成本不断提高，因此又是成本驱动型的房价上涨。整体上看，房价与地价互为因果。

由以上得出，国内外学者在房价和地价因果关系问题上进行了激烈地探讨，其中以下两种理论观点比较成熟：“房价决定地价”观点大多依据“玉米法律悖论”，将此理论引申到房地产市场，土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为房价高刺激了对土地的需求，由于土地的供给价格弹性小而导致了地价的升高。第二类观点从地价构成住房成本的角度认为地价是房价的基础，地价的上涨必然推动房价的攀升。因此，所依据的理论原理不同，结论就会产生差异。而理论模型的结论又取决于假定条件。即使利用的模型相同，但假设条件不同，推导结论也可能截然相反（张清勇和况伟大的研究）。

二、地价与房价关系实证研究现状

另外，也有不少文章运用格兰杰因果检验法进行实证分析，对此按照地区、时间序列长度等项进行了整理见下表。格兰杰因果检验过程中有很多细节需要处理，任何一个微小的失误都有可能导致结果的不一致。下表中高波等采用格兰杰因果检验未进行单位根检验和协整检验，检验结果不具稳定性，其研究结果很难具有说服力。即使对变量运用了单位根检验和协整检验，因得出的时间序列平稳性、变量的协整关系不同，采用的格兰杰因果检验形式也就不一致，实证研究结果也就有所不同。表中既有采用一般的回归分析（VAR）又有同时使用VAR和ECM,运用的因果检验形式不同使得实证结论也存在差异。房价按其分类标准不同又有不同的表示形式，如表1中, 谢叙选用的是上海市房屋销售价格，而况伟大等选用的是全国住宅销售价格，选取的指标不一致必然会影响到格兰杰因果检验。另外，选取的时间序列长度也会影响到研究结论。总之，在运用格兰杰因果检验法进行实证分析时，由于受多个方面的影响，研究结论存在差异是必然的。但为使结论具有准确和可信性，无论是变量或时间序列选取还是检验形式的选择，都应按照一定的原则进行，做到有章可循。

地价与房价关系实证研究状况表

在地价与房价关系的争论中，焦点集中在地价和房价孰因孰果。但部分学者对房价、地价因果关系持有其他观点:许军从理论上分析了当前地价与房价关系的争论。他认为“房价决定地价论”的着眼点是在价格的形成机制上，而“地价决定房价论”的着眼点在房价的构成上。同时也表明了自己的观点：在关于房地产价格与土地价格的关系讨论中，土地的特点影响了房地产价格，而土地价格是由房地产价格而形成的。同时，也有学者对房价与地价是否为因果关系进行了反驳。艾建国等研究得出房价和地价之间绝不是简单的因果关系,但两者之间又有很强的关联性。此结论给予了我们新的思路，地价与房价的关系不应仅局限在因果关系的研究中，而忽略其线性相关性的研究。纵观近年来研究房价的文献，对地价与房价是否同步上涨的研究的确较少。刘琳，刘洪玉由地价与房价的数学公式得出：地价与房价之间为线性正相关关系，地价与房价之间影响的程度因建安成本、税费率和容积率的不同而不同。而黄贤金认为从时间上来看，随着时间的推移，地价和房价都在快速上升，但房价和地价并非线性关系。总的趋势仍然是房价上涨快于地价上涨，房价对地价有一定的引致作用。可以看出已有的研究缺乏实证检验，研究结果的可信性有待于进一步的探讨。因此，对地价与房价是否同步上涨的研究可以运用线性相关分析法进行实证检验。

三、结语

综上所述，近年来对地价与房价两者关系的理论研究和实证检验从未间断，然而研究结论却是莫衷一是。定性研究中大多基于经验判断，未能明确其观点背后的假设，缺乏理论的推导和论证。而定量研究中存在样本时间序列长短不一致、忽略因果关系检验的前提条件等问题，这些都会影响到研究结果。理论研究的结论取决于所应用的经济学原理，而实证研究结论又依赖于数据样本、计量方法以及选取的指标。总之，在房价与地价因果关系的争论中，房价高决定地价高或地价高决定房价高，都是片面的，对房价和地价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析。由于每个地区的房地产发展所处的阶段不同，在房价和地价的关系方面也会有不同的表现。从一个样本区的结论来断定地价和房价两者的关系是不妥当的。房地产市场是一个区域性市场，地区差价较明显，讨论地价与房价的关系以某一城市的数据为例会更具有说服力。在以后的研究中，应该将样本的选取从全国具体到各个区域、城市，探讨房价与地价关系是否存在空间上的一致性。另外，对房价与地价关系的探讨不应只局限于因果关系的分析，二者之间是否存在线性关系也是值得研究。

参考文献：

[1]o Sullivan.Urban economics.4th edition[M]. The McGraw-Hill Companies, Inc, 2000

[2]况伟大：房价与地价关系研究：模型及中国数据检验[J].财贸经济,2005(11)

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[4]黄贤金:房价与地价―一个理得清的关系链.华人时刊,2005(9-10)

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