房价地价上涨研究

摘要：房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、以及城市化建设，土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。就房价与地价的关系从经济学角度展开了一系列分析。

关键词：房价；地价；房地产；租金

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1672-3198(2009)09-0136-02

1　价格变动因素：房价上升导致地价上升

房屋价格的上升导致土地价格的上升，可以由经济学中的租金这个概念来解释。租金是支付给一种只有单一用途的生产要素的报酬。土地作为一种供给数量相对固定的生产要素，其价格就是其获得的租金，租金大小完全取决于土地需求状况。从短期来看，土地是稀缺的，对土地的派生需求很大，土地的需求扩大不会刺激土地供应扩大，从这个角度看，土地是完全缺乏弹性的。对土地的需求价格不论上升或下降都不会使土地供应增加或减少。由此可见，是房屋的价格上涨导致了土地价格的上涨，而不是土地价格的上涨导致了房屋价格的上涨。众所周知，房产开发行业并不是一个垄断性的行业，长期来看房产商获得的应该是一个社会的平均利润。房产开发企业的经济利润应该为零。当由于某种原因房价上涨的幅度大于除土地之外的其它投入的增长幅度时，按说房产开发企业的利润也会增长，但实际情况并非如此。由于竞争的原因，其它企业会提高土地的购买价格试图进人房产业，房地产业内的企业也会进行价格竞争，因为这中间存在着超额利润。最后竞争的结果就是土地的需求上升，价格上涨，房产企业仍然只能够获得社会平均利润，无法获得超额利润。房产价格上涨产生的净收益，应该完全归土地所有者所有。

土地所有者作为一种供给固定的生产要素所有者获得的租金的大小取决于使用这种要素生产所获得的超额利润的多少。使用某块土地开发的房产价格越高，超额利润越大，相应地土地价格越高，而房产价格越低，超额利润越少，土地价格也就越小。在城市中心由于房产的需求高，房价高导致房产业的超额利润高，土地所有者获得的“租金”将高，表现之一就是地价高。另外一个原因还在于中心城区的土地供应少。而在偏远郊区，房价低土地价格也低。产生这种情况的根本原因在于土地是一种供给量固定的生产要素，其价格取决于土地需求状况，而土地需求又是一种引致需求，它的需求取决于房产的需求。

由以上分析我们可以看出：土地价格高的根本原因是房价上涨，房价上涨超过建筑成本部分形成的超额利润最终将在土地“租金”上升中体现。从这个意义上来讲，是房价上升导致了地价的上涨。我们认为房价上涨主要还是由需求上升引起的，需求中间又包括了真实需求和投机需求两部分。其中，投机需求又和房价的变化存在一个动态的相互增强的关系。

2　供求变动因素：地价上升导致房价上升

近年来，全国平均房价上涨剧烈，进而带动地价大幅度上涨，如2004年上涨幅度据国家统计局统计是10.1％，而据国土资源部统计是6.8％。

以近年房地产较热的江苏来说：2004年，江苏省平均房屋销售价上涨幅度是22.67％，而全年地价的上涨幅度只有9.85％。其中用于住宅开发的地价涨幅为11.25％。因此，把房价上涨都归结为地价上涨，并没有十分的道理。

但2005年，情况已发生了一些变化，在许多地方，地价涨幅超过房价涨幅的态势已经开始出现。比如。北方的哈尔滨，1季度房价上涨了4.8％，而地价则上涨了8.3％。在杭州西湖区，相似的一块土地，04年拍卖时每平方米价格不到2900元，2005已突破了4000元，升幅高达41％。福州的台江区，2004年5月每亩地价是394万元。2005年5月的拍卖价已达723万元。

因为我国的现有土地制度造成了这样一种现象，短期内，可用土地是一种供给固定的生产要素，是稀缺的，是完全缺乏弹性的。但是长期内，土地供应是可变的，如果对土地的派生需求很大，会刺激人们对土地的开发和改良，从而扩大土地的供应。所以，从长期来看，土地不是完全缺乏弹性的。只不过不是一条随价格上涨而增加的斜线，而是整个曲线平行移动。所以，这种情况下房屋用地的供应就不是固定的，而是可变的，政府可以控制市场上的土地供应量。也就是土地的供给曲线可以平行移动，这种移动与价格的关系不大，主要受到国家政策的影响。土地供给曲线是可以移动的，土地供应的变化会影响地价的变化，进而影响房价。土地供应的减少，会导致地价的上升，地价上升导房产开发成本上升，房产商的供给曲线将下移，最终导致房价的上升。除此之外，土地供应的减少也会对房屋的消费预期产生影响，助长房屋的投机需求，进一步抬高房价。

3　市场运作因素：土地招标拍卖挂牌制度短期内会导致房价的上升

土地的租金还是要通过土地供求关系来决定的，供求关系决定的价格就是土地的租金。土地的招标拍卖挂牌制度只是土地价格的一种发现方式，是一种规范化的市场运作。在我国由于土地是国有的，土地的出让中就存在着一些不正常的现象，国家应有的土地收益受到侵害。由于不是公开拍卖，掌握土地转让权的政府官员或部门利用手中的权力“寻租”。协议转让的价格往往远低于市场价格。低价转让土地中的差价一部分被房产开发公司占有，一部分被开发公司用来作为打通各种关节的公关成本，老百姓从低地价中获的好处有限。这种情况的一个重要表现就是房产开发公司的高额利润。

实行土地招标拍卖挂牌制度，实际上所做的只是将土地出让过程透明化，改变过去暗箱操作的情况。但是，这种土地出让制度的改革也确实会在短期内推动地价房价的上涨。主要原因在于房产开发商已经习惯了高利润的日子，要他们一下子面临利润率较大幅度下降的局面，他们肯定不会轻易接受的。他们可能会抬高房价试图将这部分“成本”转嫁给消费者，并且还要将这种涨价的责任推到政府身上。另外，由于在目前房价不断上涨，房产商再夸大这种土地出让制度造成的影响，给广大消费者和投机者以房价还要大幅上涨的预期，进一步促进房地产的投机需求或者提早的真实需求。房产的需求曲线继续上移，房地产的泡沫加重。

尽管说土地出让制度的改革对房价产生影响，但这种效应是短期的。影响程度大小还要看社会对这种改革的预期，这个因素影响了房产商提高价格转移负担的能力。

4　政策建议

(1)继续推行土地出让挂牌竞价制度。竞价制度可以最大限度地防止国有资产流失，消除土地出让中暗箱操作。长期来看，这种改革也不会推高房价。

(2)增加土地供应，抑制房价，统一地权。现行的征地制度来源于计划经济，它的成功就应该是在房价上涨时加大土地供应，以平抑房价，这是征地制度的优越性。但是中国的土地供应恰恰反其道而行之，对此它若不是土地调控的失误，就是对征地制度的致命打击，由此导致了现行的征地制度面临着维持危机不断加大、体系解构、甚至运转失灵的趋向。虽然政府收紧土地供应确实可以获得更多的土地出让金，在一定时期内刺激房地产的繁荣，拉动经济发展。但是过紧的土地供给，也会造成房价高升，投机盛行。因此，必须改变目前不合理的土地利用模式。

(3)抑制房地产的投机需求。房地产价格上升的主要原因是需求因素造成的。但是需求因素中，既有真实需求也有投机和投资需求，一方面要稳定房价，另一方面是地价上涨对房价的压力越来越大。一方面是日益稀少的土地。另一方面是大量的土地被闲置，加剧了眼前的供需矛盾。政府抑制房价过快增长要调整住房信贷的利息。此外，政府还可以通过影响消费者心理预期来影响房地产的需求状况。