地价房价谁更疯狂?

2007年上半年房价继续一路高歌，70个大中城市房价同比上涨7.1%，创两年来新高。7月份依然高歌猛进，放量高攀。当人们还在为房价狂飙而惊诧､忧心时，广东､上海､北京､内蒙古等省区市以及杭州､南京､北海等城市近来又“地王”频出，月月都有新纪录。房子一天一个价，日日都在向高攀。地价､房价，越来越疯狂，越来越让人看不懂，甚至于对它失去了应有的信心。地价房价谁更疯狂?

疯狂地价越来越没理性

没有最贵，只有更贵。今年年初以来，全国各地不断有“地王”浮出水面。7月12日下午，在广东省东莞市土地交易中心，东莞唐厦大坪地块终以26.8亿元花落石科，成为“新地王”，地产界人士分析说，该项目未来预计售价将至少在25000元/平方米。6月21日，上海杨浦区的新江湾城D1地块上演了一场身价“火箭”秀，更让人怵目。短短6分钟竞拍，面积不足5.93万平方米的地块，从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交。按容积率1.7折算下来，单是楼面地价就已达到每平方米12509元，与其周边在售新房的成交价已十分接近。7个月前，同是新江湾城地块，楼面地价每平方米6677元已是“天价”，而如今，“天价”在200来天里再暴涨87%!刚戴35天“地王”桂冠“的上海杨浦区就被南京江宁区折桂，一幅底价为5.28亿元地块，最终被某上市公司旗下的一家房地产公司以17.85亿元的天价拿下，加价幅度超过200%，预售商品房价将达到每平方米8000元左右。面对社会各界的质疑声，南京国土部门回应称，“江宁地王”现象是特例，不会影响近期江宁房价走势，谁信?而江宁区的房价在过去一年中由3000多元正“破四奔五”。地价频创新高､楼面地价赶超房价的“新江湾城现象”，不过是近来我国房地产市场逆调控异动的缩影。

关于面粉和馒头的理论

地价之于房价，犹如“面粉”之于“馒头”。“馒头”降价已成社会性渴望，而“面粉”却日贵一日。“面粉”飞涨，能指望“馒头”降价吗?开发商为疯狂地价付账，但房价一浪高过一浪的事实表明，最终的埋单人不会是他们。国家发改委､国家统计局最新调查显示，今年6月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格，继续走高，同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点。新房涨幅同比超过10%的城市有北海､深圳､南京和北京。疯涨的不单是豪宅，普通住房销售价格涨势更惊人，6月份同比大涨7.4%。房价上涨也不再是一城一地，而是遍及东西南北中，一二三线城市。今年，领涨的南有北海，北有北京，东自南京，西迄兰州，中有蚌埠。

在房价大幅普涨的背景下，纠缠于高地价之于高房价，是“鸡生蛋还是蛋生鸡”的关系，已没有意义。人们无法漠视当下地价疯涨与房价高企相互勾连交织的图景。中国社会科学院编撰的2007年房地产蓝皮书显示，地价综合水平排在前列的城市是:绍兴､厦门､南京､杭州､北京､上海､温州､宁波､广州。恰恰是这些城市，在国家发改委公布的全国70个大中城市房价月报中，时常显露狂飙的“地王”。房地产研究者顾海波指出，但凡地价高的城市，房价无一不高。虽然房价取决于供求，但高地价增大了商品房成本，客观上推高了房价，是毋庸置疑的事实。上海的地价节节走高，如今万元房在上海已显得稀松平常。上海新江湾城D1地块买主表示，如果建造精装修房的话，初步估算成本价格将达每平方米1.9万-2万元!天哪!全国城镇职工一年的收入在此地买到一平米左右房子，而农民则不吃不喝4-5年才够1公尺见方。

“一边放任面粉飞涨，一边想要馒头跌价，是否南辕北辙?”无论是多么疯狂的土地成本最终是要打入房价的，“羊毛出在羊身上”，反正地产开发商决不会做亏本买卖，政府也不会去买下高价房。

囤地之祸，囤房之困

囤地和囤房是一根藤上结的两个利益果，而摘果者是利益的主人，他们在目前中国市场上，可以说拥有至高无上的权力，想摘就摘，不想摘就不摘，“国八”､“国六”､“组合”等政策，我之岿然不动。地价为何疯涨?开发商说政府供地过少，地价猛涨，大半因供应不足而起。但土地主管部门并不认账，认为绝对供地量并不少。8月1日东方网公布说，2001年年初至今年5月，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米。过去一段时间，仅上海共拍出约2万幅､总面积75万亩至80万亩的建设用地，现在可能仍有2000余幅､17万亩至18万亩土地未开发。即便现在停止供地，已出让的土地也够几年开发。

历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的“时空”矛盾，此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发､减少新增存量土地，必须严格控制新增供地规模，而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨，囤积的土地自然就溢价，这就对存量土地闲置“待价而沽”形成了反向激励:闲置越久，溢价越多。于是，大量批而未动的土地，通过所谓项目公司股权转让的形式，在三级市场上高价转手也就不足为怪了。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使闲置土地变成有效供给成了眼下楼市调控必须破解的难题。房价上涨，地价难辞其咎。调控房价，务须调控地价。调控地价，就必须保障土地的有效供应，而要保证投放市场的土地能发挥实际效用，就得执行严格的“土地闲置”回收政策。早在2004年，土地闲置逾期两年便要收回的政策就出台了，但实际上各地被回收的闲置地极少。“药方”早已开列，关键问题是地方并不按时､按质､按量地“服药”。“盘活存量土地”，年年都在说，就是年年盘不完。尹伯成建议，一方面，增加土地供给，推行价格和面积的双限制政策，确保低收入保障住房的用地来源;另一方面，必须严格执行闲置土地逾期回收的政策，甚至可以考虑开征土地闲置税。同时，国土部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图，市场的有效供应才可能保证。

有房不卖，开发商难道不想加快资金回笼吗?何况，捂盘的开发商并非个个都有殷实的家底，有银行知情人士为此解开了囤房惜售之谜底，大多数开发商八成资金都是向银行贷的，银房之间在特殊背景下又形成利益共同体。开发商有房不卖，一方面是有银行贷款提供雄厚的资本，腰眼有铜敢称雄，才有足够的底气跟市场抗衡，同政府叫板，银行坐收渔利何乐而不为?另一方面，早开虽然早回笼资金，但早开早吃亏。以南京某楼盘为例，被核定的基准价是6000多元，但现在周边的房价早已经到了8000多元，照这样卖下去，少赚几千万元是肯定的。南京城北一家开发商这段时间也格外郁闷:前几日楼盘价格核下来了，原定的7300元单价，硬是被“刷”下来800元。“早知道是这样，就不急去核价了。倒不如熬过3年，还能按新地价来评估，到时候房价成本可能会核得更高些。”一位业内人士算了一笔账:一幢楼盘就按100套算，迟开盘一个月，现在就能涨300～500元/平方米，假如100套是10000平方米，一个月就能增加三､五百万元，相比银行贷款增加利息能有几个钱，大头还是被开发商揣进腰包。有人形象地说:囤地囤房赚钱，简直就像印钞机。在深圳，年初买，现在抛，一套房转手就挣200万元。深圳房价直追香港。

地价与房价谁抬高了谁?

去年以来，国家出台了一系列宏观调控政策，房价却依然保持攀升态势，原因何在?全国人大代表洪可柱认为，造成这种现象的本质原因在于地方政府陷入靠土地生财吃饭的怪圈，“政府不断提高地价，等于变相持续驱动房价。”

政府提高地价，就等于变相驱动房价，政府也就缺乏了足够的控制房价的底气。没有权力的支持和共谋，房地产商敢这么疯狂囤地囤房，哄抬地价､房价吗?表面上看，房价与地价究竟谁抬高了谁，好像是一段纠缠不清的“公案”――作为高房价的直接被声讨对象，开发商总是将房价上涨归咎于地价上涨，“面粉都涨价了，面包还会便宜吗?”而地方政府部门亦不愿成为高房价的“替罪羊”，于是拿出了“土地供应紧张”等理由反驳，并且还有“权威数据”，证明地价并没有抬高房价。但事实上，节节高涨的地价应该是房价猛涨的“主推手”!

简单的看，房价由地价､建筑工程费､税费和利润等构成。据报道，地价占据了房价的30%至40%，有的已达50%，地价对房价的影响可想而知;而税费变化对开发商的影响，只能是九牛一毛。有人说，现在生产资料均在上涨，房地产的工程费自然要水涨船高，可电冰箱和电视机的生产资料同样在上涨，为何反而在降价销售?

也许有人还要说，像电冰箱､电视机这类供应充足的商品，价格不可能持续地涨，可有统计数字说，国内房市目前空置率达26%，积压面积过亿平方米，既如此，房价怎么会只涨不跌呢?原因恐怕主要在于，地价的上涨是刚性的，因为土地供不应求，各路房地产开发“诸侯”各施其能，拚命囤地，土地和楼市互相抬价，水涨船能不高，而地价占房价的比重不断加大，便直接造成房价不断地攀升，高房价反过来又刺激地价疯狂。

谁为疯狂地价埋单

据国家统计局公布的数据显示，截至2006年底，我国人均住房面积已超25平方米，比一些欧洲国家人均还高。8月1日，南京市政府通报今年上半年全面达小康的进度情况，其中一项人均住房指标引人注目，今年底争取达到30平方米，而目前人均为28.81平方米，比去年末增加了0.21平方米。如果把南京现有购房者一半作为投资保值的商品房部分也纳入人均的话，我想这种人均不仅大打折扣，而且还会引起老百姓反感，因为他们对全面小康最有发言权，是主考官。

为了平抑房价，去年以来，国务院及国家有关部门又是“新政”，又是“猛药”，又是“组合拳”……政策不能说不高明，措施不能说不得力，工作不能说不积极，然而，房价的“沸水”就是不买账，该怎么翻腾还怎么翻腾，一副玩世不恭､不可一世的德行。看来，想要很快把房价降下来，希望不大，想要降到中低收入阶层可以承受的水平，更不可能。从某种角度说，这是市场经济使然，毕竟市场经济不是“命令经济”，可以立竿见影。面对这样的境况，我们的政府何去何从?最切实有效的办法就是快速推进廉租房建设，并尽快缩短普及时间。纯粹为了满足栖居需要的无房者们，无疑会对廉租房报以极大热情，而不再去煞费苦心地购买高价房，沦为“房奴”。中低收入群体占城市和社会人口绝大多数，他们都有了安身之所，社会也就安定了。这么一个庞大的群体远离了房市，房价不抑自己就会跌下来。即使房价还降不下来，那也无关紧要，不就是剩下少数“阔佬”在那里折腾吗?!反正他们不是为了正常居住，图的是“高品位奢华”和“贵族式享受”，再不就是当“倒爷”牟利，他们这帮人有的是钱，就随便让他们去烧吧!近日国务院决定加快廉租房建设，扩大到低收入家庭，但我国廉租房保障资金135亿元只用3亿元，占1.65%，其余都在睡大觉。只有增加保障性住房，房价才能回归理性。

眼下，房地产业所产生的税费绝大多数归地方政府支配，成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金的最大金库。按现行土地出让办法，住宅用地批租时限为70年，土地使用权租金一次性付清。当届政府把今后十几届政府的收益全部占有使用了。地价高，房价就高。有人建议，将土地所有权､经营权､使用权分离，变土地一次性出让为消费者每年给付土地使用租金，也是稳定楼市､降低房价的治本之策。

这些年来，土地已成为社会最为稀缺的资源，只有政府才有权力来分配。不管是对于贫穷政府还是富裕政府，土地都是最重要的财富，增值也最快，土地是地方政府和房地产开发商的“利益魔方”。单从利益上来说，地方政府永远都是收益者，而开发商获得土地的成本再高，他们都会让老百姓为疯狂的地价来埋单!

(作者单位:江苏省射阳电视台新闻中心)