房地产热套牢中国经济

房地产业大发展是经济增长的“果”,而不是“因”｡房地产业对经济增长的短期好处对许多落后国家和地区充满着诱惑,但却是一个“大陷阱”｡

2006年,中国的宏观调控在房地产方面几乎没有什么效果,房地产业甚至是逆向发展,主要表现为三个逆向增长:

一是住宅投资逆宏观调控而加速增长｡一季度住宅投资增长23.1%,一至二季度上升到28.2%,一至三季度进一步上升到29.5%｡

二是在全社会贷款放慢的同时,房地产贷款继续保持过高增长｡在房地产投资资金来源中,一季度国内贷款同比增长48.5%,一至二季度同比增长56.4%,一至三季度则为49.4%｡

三是整体物价升幅回落而房价继续保持高位增长｡

中国宏观经济被“套牢”

投资热主要是房地产热,而房地产热是一种资金推动型过热,主要是由于社会充足的资金(特别是大量增加的游资)与暴利的结合而引起的｡可以说,房地产已成为中国宏观调控的最大难题,而且它正在“套牢”中国的宏观经济｡

控制投资热不能不调控房地产,而调控房地产的政策又只能软不能硬,经济运行“上”或“下”都受房地产增长的巨大影响,因而变成了宏观调控的“两难”问题｡房地产不能下或房地产增幅不能出现明显的回落已成为一种政策共识｡经济增长对房地产的过度依赖使我国的宏观经济政策在制定和实施中均受到很大约束｡中国经济已陷入“投资过热――适度抑制同时要继续保持房地产繁荣(实际是持续过热)――投资过热反复”的怪圈之中｡

对房地产的过度依赖主要存在三种机制:一是增长机制｡地方政府受到GDP增长业绩的驱动,而刺激房地产增长和加快引进外资是各地在短期内能创造GDP增长神话的最有效方式｡二是公共投资融资机制｡房地产活跃特别是土地的增值在相当程度上为地方政府的公共基础设施建设融资;土地的增值和房地产上涨大部分变成了政府的预算外收入,这种收入支持了地方政府,特别是城市政府饥渴性基础设施建设的需求｡三是部分人快速致富的机制,即一些人借房价上涨而谋取暴利｡目前对这三种机制的依赖使得宏观调控政策总是对房地产采取暧昧的态度,政策的针对性也欠佳｡

看宏观调控效果主要是看房地产的调控效果｡中国经济真正不健康的因素是房地产的过度发展,如果房地产特别是住宅继续高热,那么投资热将不会被真正抑制｡

经济结构升级严重受阻

首先,过度透支房地产消费需求,会带来未来消费需求增长的不足或消费增长的严重不稳定,而对我国重化工业的发展和经济结构升级将造成明显的需求约束｡

一是我们在政策上过度刺激住房消费需求,把房地产确定为推进经济增长的主要增长点,造成了住房消费的过度膨胀｡从国家来讲,主要是采取长期的低利率和低税负政策予以刺激;而从地方来讲,几乎所有的地方政府都把房地产作为支柱产业,采取各种鼓励措施予以刺激｡尽管长期看房地产发展有非常大的潜力,但近阶段不应该成为主流消费热点,至少不应该过度刺激其发展｡上世纪90年代,我国的消费档次为千元级,而住宅消费是几十万元级,超越了一个大数量级,中间应该有万元级(主要是汽车消费),可以说,这个错误与上世纪50年代开始实施的重工业优先战略相似｡

二是与东亚发达国家相比,我国住宅消费明显超前｡韩国已经进入后工业化阶段,目前人均住房面积仅24平方米,日本东京人均住房面积不到20平方米,而我国城镇人均住房面积2006年已达到26.1平方米,一些大都市人均住房面积超过了30平方米｡现阶段,我国人均住宅面积在20平方米左右比较合适,如果按这一目标,2000年就已经实现,之后的新增量就是过度消费的部分,这部分拉动投资偏高估计有3个百分点左右｡

住宅的过度消费和投资将对经济结构升级产生两方面影响｡一方面会导致投资过热的“持续化”,使投资与消费的比例关系失衡等结构性问题更加严重;另一方面,对住宅的过度消费,意味着对当期其他消费品消费的抑制,近几年经济高增长而CPI明显偏低就是因为这种“挤出效应”,不仅如此,居民过度的房地产支出将会对消费增长产生中长期的挤出效应,如果不采取有效措施,今后几年将会出现更为明显的消费增长不足问题｡

其次,各发达国家经验也表明,房地产的大发展都是在工业化和城市化基本完成以后｡在工业化和城市化过程中,过度强调房地产的发展不仅容易发生房地产泡沫､投资过热,而且会阻碍工业化和城市化的推进,而这两者正是中国经济结构升级的核心｡所有已经工业化的国家(地区),工业化过程都不是依靠房地产推动的,相反,房地产是工业化和城市化的结果｡在工业化的过程中过度强调发展房地产,把其作为经济增长的发动机,肯定是错误的,没有一个已经发达的国家(地区)是这么做的｡日本房地产泡沫出现在工业化完成后的许多年,即起始于1986年,5年时间出现了一个大泡沫;我国台湾地区的房地产泡沫也出现在工业化之后,即上世纪80年代末期;美国也一样,房地产大发展是在战后｡相反,那些在工业化过程中过度发展(或过度依赖)房地产的国家(如东南亚四小虎)却遭遇了严重的经济危机,而且明显影响长期竞争力提高｡这是因为,房地产的过度发展会阻碍经济结构升级过程(主要是阻碍工业化和城市化进程):过多的资金和其他资源(包括十分短缺的优秀企业家)过度追逐房地产,将使制造业升级缺乏资金､技术和人力资源等方面的支持,从而使重化工业竞争力提高面临巨大障碍｡而未来十年,中国经济发展的主要任务正是创造重化工业的国家竞争力｡

对房地产的过早过度依赖,还意味着产业升级的技术推动力不足和转变经济增长方式的延缓｡房地产既是一个资本密集型产业,又是一种技术层次较低､高耗能型产业｡以钢铁业为例,目前钢材产量的60%是满足房地产市场的,而满足房地产市场的钢材都是技术含量较低的长材产品,这意味着钢铁行业升级动力不足;同时,高耗能问题将难以转变,由此必然导致经济增长方式转变的延缓｡过度发展房地产还会阻碍城市化的进程｡最近几年我国经济增长并不是建立在城市化加速的基础上,而是建立在过热的房地产增长和高房价的基础上,城市化实际上是放慢了(相应的城市建设是加快了,与房地产过热高度相关),因为高房价及城市生活成本的大幅上升(包括城市教育､医疗等费用的不断上升)将会明显地抑制人口城市化过程｡

再有,在经济仍处于原始积累阶段时,房地产的过度繁荣会进一步扩大已经越来越拉大了的居民收入差距,这种收入分配结构失衡的加剧将影响社会和谐与经济增长的稳定性｡房地产的繁荣更多地体现一种分配机制,主要是分“蛋糕”而不是做“蛋糕”,这种分配机制与税收体制有明显不同,一般是进一步加重了收入的不平等,特别是许多时候是通过市场炒作方式(或一种巧取豪夺的方式)来实现的,往往是把中低收入阶层的钱挪进较高收入阶层的口袋,这样做不仅对解决经济结构性矛盾无益,而且会加剧社会的不公平与不和谐｡

选择中性或中性偏紧政策

对后发国家来讲,最容易犯的政策错误是把一个经济发展的主要结果当成一种主要原因,本末倒置｡房地产大发展是经济增长的“果”,而不是“因”｡房地产对经济增长的短期好处对许多落后国家和地区充满着诱惑,但却是一个“大陷阱”｡韩国在避免陷阱方面做得较好:韩国于1975年搞重工业化时,房地产的投机开始露头,但政府为实现重工业化目标,在整个过程中一直对房地产采取抑制性政策;仅仅是在应对石油危机和亚洲金融危机过程中,对房地产采取了两次刺激性政策｡

世界经济发展史也显示,房地产业在工业化中应该是一个比较平静的产业,但在中国却变成了一个热闹的产业,而且是一个头等支柱产业,对经济增长的作用太大――主要是指GDP增长､税收增长和暴利的增长｡许多人都说当今的房地产不能出问题,不能调整,不能打压,如果房地产增长明显回落,房价下降,好像中国就完了,这是言过其实｡我倒是觉得,如果房地产持续过热的现状发展下去,中国经济可能会真的出大问题｡

为了保证加快工业化和城市化这一经济发展的战略任务的完成,必须对当前的房地产政策做一个大的调整,就是把对房地产的过度刺激政策调整为中性政策,甚至是中性偏紧的政策｡