我国房地产登记制度存在的问题及完善

【摘要】随着我国市场经济的迅速发展，房地产市场日渐繁荣，房地产登记制度也越发重要。它在维护房地产市场秩序，保证房地产交易安全方面起着重要作用。我国的《物权法》虽然明确了不动产登记制度，为我国的房地产登记制度提供了法律基础，但还存在许多漏洞，有待于进一步完善。本文首先分析了房地产登记制度的概念、特征和目的，随后详细分析房地产登记制度存在的问题，在此基础上提出了相应的完善建议。

【关键词】房地产登记；登记薄；赔偿责任

1 房地产登记概述

所谓房地产登记是指权利人向国家登记机关申请将房地产物权变动的事项记载于房地产登记簿的事实。以此为基础建立起来的房地产登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度，即为房地产登记制度。

房地产登记主要具有以下特征：

第一，实质审查性。在我国的房地产登记中，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行审查，并做实地勘验。《城市房屋权属登记管理房屋登记办法》第 27条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在登记后的 30 日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的 15 日内核准注销，并注销房屋权属证书。”

第二，登记的公开性。登记的内容应该是公开的信息，登记部门必须将登记的事实向社会公布。房地产登记的一个重要作用就是能使普通民众通过查的阅相关登记内容资料，对房地产基本的情况得以了解，进而决定是否进行相关法律行为。

第三，登记的区域性。在登记的管理为地域管辖，即房地产权利的登记使房地产所在地的房地产管理登记机关办理。

第四，登记的设权性。登记房地产的一个重要目的在于使房地产变动的事实获得法律上所赋予的权利。

第五，登记的强制性。任何拥有或使用土地以及以上的建筑物的单位和个人都必须依照法律进行登记。

房地产登记的主要目的在于公示，也就是说，通过登记将房地产物权的设立、移转、变更的情况向公众予以公开，使公众了解房地产上所形成的物权状态，如房地产的面积、所有权的归属、物权的变动情况及物上有无负担等，使公众能安心交易而不必担心有不测之害，从而保证交易的安全。

2 我国房地产登记制度中存在的问题

2.1 房地产登记机关不统一，登记信息分散

房、地登记机构分设。虽然当前在上海、深圳等城市基本实现房屋、土地的登记机构合一，但全国大部分省、市仍实行房、地登记机构分设，房屋所有权、土地使用权等权利分别在房屋产权管理部门和国土规划管理部门登记，这种多头登记产生了诸多弊端：1.由于登记机关分散，交易的当事人就要先后去两个部门申请登记，缴纳两次登记费用，增加了经济负担。当事人在两个部门之间来回奔波，影响房地产流转速度，阻碍房地产市场的发展。2.就房地产物权登记，国家成立了两个登记机构，其中有许多重复劳动的地方，如对房屋的界址会出现重复实地勘测等，这不利于资源的合理配置。3.当两个登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理的负担，而且会扰乱正常的法律秩序。①

2.2 登记机关的赔偿责任机制还有待改进

《房屋登记办法》对登记机关的赔偿责任作出了与《物权法》一致的规定，因为登记机构自己的原因导致的登记错误，登记机构对造成的损害要承担相应的责任。对于登记机构承担的责任是完全的民事赔偿还是国家赔偿存在争议。因为目前的登记机关虽然是事业单位，但是人员基本上还是公务员编制，依靠财政拨款，如果实行完全的民事赔偿责任，其无法承担；如实行完全的国家赔偿，受害人的补救是非常有限的。因此只能采取由法官在实践中进行裁量的方法。《房屋登记办法》目前无法解决这个问题，登记机关的赔偿责任机制还有待改进。

2.3 在具体的操作程序方面还有待完善

2.3.1 房地产登记程序过于复杂和烦琐

申请人在申请房地产登记时必须甄别自己要申请的是何种登记类型，应该准备哪些相关资料，可老百姓对于房地产登记了解的程度有不同，他们在办理登记时有时很难理解一些法律条文条款，以致于为准备申请登记的资料而来回奔波且效果不大，登记机关也将相应增加许多工作量。

2.3.2 登记记名不透明

在现实的房地产登记实践中存在以下两种错误倾向：一方面，由于管理上错误思维的影响；另一方面，由于过份强调个人隐私的保护，导致了对登记资料保密的过分强调。我国目前的房地产登记在实质上并未能起到有效保护交易安全的作用，这在某种程度上是公示的不周全内容损坏了房地产登记的公信力造成的。

2.3.3 登记模式混乱

初始登记是指房地产的第一次登记，总登记是指登记机关为对全国或某个地区的土地资源及土地权利的普遍登记。在实践中，它们并没有完全区分开来。地籍整理是一项十分必要的制度，比如现在很多城市由于发展过快，“城中村”的现象比比皆是，这导致了集体土地与国家土地有时候很难区分，地籍混乱，征收国有土地甚至是重复征地的现象时有发生。

3 完善中国房地产登记制度的建议

3.1 统一房地产登记机关

具体来说，首先应在全国范围内大力宣传和推广已经实行了统一登记机关地区的经验，积极创造条件加快改革步伐，将主管房屋和土地的部门合并，对整个房地产业实行城乡统筹、房地合一，对房地产交易实行统一登记、两证合发，建立统一的房地产体制。对于主管房产和土地的两个部门暂不能合并的城市可以采取过渡的房屋登记办法，如采取“城市统管，房地合一”的管理模式，即以城乡为界，城市土地的出让、转让等均由一个部门统一管理，全程负责房地产转让登记管理事项，或者采用以武汉为代表的“出让为界，前分后合”的管理模式，即以出让为界，出让前由土地局负责，出让后土地的转让、再转让等均由特定部门负责。房地产物权本质上为土地物权或建立在土地物权之上的物权，故以土地登记为基础的登记自然应包含其他房地产物权的登记，由此可见，无论从现时的角度还是从法理的层面上看，我国应当尽快统一房地产登记机构，统管房地产登记的相关事宜。②

3.2 完善房地产登记损害赔偿责任制度

为保证上述赔偿责任真正落到实处，我们应当借鉴德国、美国及我国台湾等国家和地区的做法，建立相应的配套机制，如国家可以设立房地产登记赔偿基金，即在房地产登记业务中，规定损害赔偿程序等来保证登记机关赔偿资金来源。赔偿准备金可从登记机关收取的登记费中按一定的比例提取，专供损害赔偿之用，作为履行赔偿责任的财产基础。在用赔偿基金给予赔偿后，如损害是因房地产登记人员失误所致，房地产登记机关按工作人员的过错大小行使追偿权。这样一方面可以让房地产登记的风险由社会分担，减轻了登记机构的赔偿压力，另一方面可以增加强化房地产登记工作人员的责任心。目前在我国一些经济较为发达的地区正在尝试建立行政登记赔偿基金制度。如《深圳经济特区房地产登记条例》第五十四条规定：“登记费的收入列作登记机关的业务经费和赔偿基金。”第五十九条规定：“登记机关及其工作人员因不当核准登记，造成权利人损失的，登记机关应负赔偿责任，赔偿费从赔偿基金中列支。”可以预测，将来当这种制度成熟之后，将会为房地产登记合法有效的开展提供有力保障。

3.3 进一步完善具体的操作程序

3.3.1 简化房地产登记的程序，实现房地产登记的方便和快捷

我国政府机关必须改变固有观念，改变因登记发证制度而重发证轻登记，重管理轻服务的计划经济思维。变被动服务台主动服务，按登记类型提供各种登记类型提交资料清单、粘贴办事流程指南、设置咨询电话，安排专门业务咨询台，对前来办理的登记业务做一个初步的资料预审，一次性告知需准备的资料，减轻申请人的不必要的负担。还可在考虑在房地产交易买卖中引进律师，让律师成为双方当事人之间合同的实质性法律见证人。这样既可以让当事人节约人力物力，在不懂得登记实质内涵的情况下避免法律漏洞。登记机关可以减轻实质审查的压力，对律师的记业务进行形式审查，可谓一举两得。

3.3.2 发挥房地产登记的公示作用，保障房地产交易安全

《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”房地产登记的核心目的在于公示，即通过登记将房地产物权设立、转移、变更等情况向公众公开，使交易第三人了解某项特定房地产的物权状态。当然如果不加限制地提供查询，也会被一些别有用心的人利用登记簿的信息从事不法活动，那样权利人的利益反而会受到侵害。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。③

3.3.3 明确政府的管理规范，发挥房地产登记制度的效力

明确政府职责，区分政府管理的范围及审核标准，发挥登记制度的法律效力。转变政府职能，实现政府由管理型到服务型的转变。从以人为本的立法精神，优先保护人们的基本权利角度实现产权的明确、手续的简化、费用的节省和登记的公信力。“服务型”的房地产登记制度有利于构建健康、快捷和有序的房地产交易市场，树立新型政府新形象，有力地推动房地产事业的发展。

注释：

1.崔建远著《中国房地产法研究》，中国法制出版社 1995 年版。

1.谭启平，《完善我国房地产登记制度的实证思考》载于《西南政法大学学报》2004 年第 7 期。

3.程滔主编《房地产公证的理论与实务》人民法院出版社 2001 年版

参考文献：

[1]王利明著 《物权法研究》中国人民大学出版社 2002 年版。

[2]孙宪忠著 《中国物权法总论》，法律出版社 2003 年版。

[3]梁慧星主编的《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社 2000 年版。

[4]崔建远著《中国房地产法研究》，中国法制出版社 1995 年版。

[5]孙鹏著 《物权公示论――以物权变动为中心》，法律出版社 2004 年版。

[6]梁慧星著 《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社 1993年版。

[7]王泽鉴著 《民法物权.通则.所有权》，中国政法大学出版社 2001 年版。

[8]王轶著 《物权变动论》，中国人民大学出版社 2001 年版。

[9]郑玉波著 《民商法问题研究》（一），台湾三民书局 1980 年版。

[10]程滔主编《房地产公证的理论与实务》人民法院出版社 2001 年版。

[11]肖厚国著 《物权变动研究》，法律出版社 2002 年版。

[12]谢在全著 《民法物权论》（上），中国政法大学出版社 1999 年版。