浅谈村庄规划与社会主义新农村建设

【摘 要】在农村国土资源管理工作中，宅基地管理一直是建设用地管理的一项重要内容。宅基地是农村居民日常活动的重要场所，具有生产和生活双重功能。如何规范农村宅基地的使用管理，促进农村宅基地集约、合理、按计划、规划用地，有效遏制村庄建设用地总量不断增长和控制庄体恶性膨胀的态势，充分挖掘村庄用地潜力，进行旧庄体和“空心村”的整理改造，积极推进新农村建设，是目前一项亟待解决的问题。

【关键词】宅基地管理现状；管理机制走向；规划整理；新农村建设

1 农村宅基地管理现状

1.1 建设用地规模总量大，利用粗放，挖掘潜力较大

以徐州市的邳州市为例，据《邳州市统计年鉴》显示，2005年末，农村居民人均住宅建筑面积30.3平方米，与15年前相比，人均住房面积增加了53.5%。居民点用地占建设用地总量的 60%。有的居民宅基地面积占地高达0.5亩，远远超过江苏省规定的标准。

同时，随着社会经济的发展，居民建房追求宽大、舒适、便利，而选择庄体或公路两侧进行建设，在造成村内大量建设用地闲置浪费的同时，使村庄庄体得到了恶性膨胀。有的村庄成了名副其实的“空心村”、“无人村”。宅基地利用较为粗放，可挖掘潜力较大。

1.2 未批先建、越权批建和宅基地隐形交易的现象比较普遍

由于土地用途管制制度的执行和《关于加强农村宅基地管理的意见》的实施，农村干群节约用地和保护耕地的意识不断增强，但是仍然有的居民未经批准擅自占地建房，个别村组干部法律意识淡薄，私自收取费用违法批建宅基地。同时，随着社会人口流动量的增大，进城买房、异地建房等原因，私下的宅基地买卖较为普遍。

以上这些情况不但给国土资源管理工作带来压力，也带来许多社会问题和不稳定因素和社会矛盾，每年因宅基地分配不均和纠纷而引起的上访占农村上访案件的80%以上。

1.3 居民点分布零散，用地结构、布局不合理，缺少规划，阻碍农村社会经济的长远发展

农村居民建房没有统一长远规划，户与户之间各自为政，缺乏整体意识，只追求当前利益，盲目建设，有的村民将住宅建在远离村庄以外的地方，逐渐形成了独立的自然村。而村内原有的旧宅基既不居住也不让出，任由闲置，不仅造成一户多宅，也使村庄的整体布局和发展受到制约，严重阻碍了当地经济的长远发展。

2 农村宅基地管理机制的走向建设性意见

2.1 加强宅基地管理立法体系建设，规范宅基地管理

目前关于宅基地管理方面权威性、规范性立法体系还没有形成，应尽快加强这方面的立法体系建设，尽早出台农村宅基地管理、流转、登记发证等一系列配套的法律、法规和条例。加强立法建设，强化约束机制，使宅基地的使用、管理和合理利用从经济、行政、法律三方面得到保证。

2.2 严格宅基地审批制度

按照严格管理、提高效率的原则，加强对新增宅基地的行政审批制度，坚决贯彻“一户一宅”和使用面积不得超过省（区、市）规定的标准，县级以上人民政府按照计划、规划，一次性申请办理农村宅基地的农用地转用，对农村宅基地用地计划实行单独下达用地指标。严格新增宅基地申请人条件的审查，坚持建房申请公示制，努力做好批前、批中、批后跟踪管理。

2.3 建立县级农村宅基地用地后备资源储备库

各县（区）以乡（镇）为单位组织对辖区内各行政村（自然村）闲置、空闲宅基地和闲置住宅进行现场调查、摸排，县级汇总，建立专业县级农村宅基地用地后备资源储备库。在村庄周围按照土地利用总体规划设立红线禁建区，经审查符合宅基地申请条件的，一侓考虑使用储备库内的建设用地，禁建区内一律不予批建。

2.4 努力开展村庄规划建设和村庄整理试点工作，积极推进居民点集居化建设

按照土地利用总体规划，本着统筹安排、控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的原则，多方面筹集资金，通过充分发挥村庄规划的控制和引导作用，因地制宜，分类指导，统筹安排村庄存量建设用地，整合优化农村居民点布局，努力搞好村庄规划整理的试点，逐步改善农村生活和村容村貌。在村庄规划治理中，按照目前我国农村经济状况和农村的生活生产水平，应按照有利生产、方便生活，坚持从实际出发及集约用地的原则鼓励建设中心村。要制定建设标准，切实保证“一户一宅”制度的落实，严格控制超标准、超豪华建设，稳扎稳打推进村庄治理。同时在建设中要体现综合效能，提高整体功能，保障农村政治经济和生产、生活的正常进行，保证经济、社会、和环境三效益的协调统一发展。

2.5 探索建立合理的农村宅基地流转制度

应当制定农村宅基地流转制度，从法律上规定农村宅基地流转的范围、方式、条件、对象 、税费等。在切实保护耕地的前提下促进宅基地在本集体经济组织或本集体经济组织以外的组织合法流转。从而可以防止滥用宅基地流转牟取不法利益、利用宅基地进行房地产开发和投机活动。

2.6 立足内涵挖潜，积极开展农村宅基地开发整理，推进社会主义新农村建设

加快“空心村”整理，积极开展中心村的建设，努力促进村庄城镇化进程，解决好建设用地总量增加与建设用地减少的矛盾。通过土地整理，不仅可以改善村庄交通、卫生、文化质量，改善农村居民生产、生活水平，而且还能增加土地面积，提高农业生产能力，对于缓解我国人多地少的矛盾十分有益。在新农村建设中一定要切合当地的实际情况，因地制宜，不要盲目追求形式。本着“规划先行”、“统筹安排”、“合理布局”、“因地制宜”、“集约用地”、“保护耕地”的原则，设计出符合本村实际的开发整理方案、操作步骤，做到即符合国家法律、法规政策，又方便当地群众生产生活的要求。不能打着建设社会主义新农村的幌子乱占、滥用土地或超标准、超规模建设，特别是不能占用基本农田。要充分旧庄体用地潜力，合理安排，调整不同土地类别利用结构，优化利用方式，做到既真正建设了新农村，又集约、节约利用了土地。