浅谈农村宅基地使用权制度

【摘 要】宅基地使用权是我国一项特有独立的用益物权，合理规制宅基地使用权不仅关系到农民群众的切身利益，而且事关农村的稳定，影响着国家和社会的健康发展。鉴于我国现行立法中存在的诸多问题以及现行宅基地流转制度的不合理，本文将尝试对宅基地使用权制度问题进行一次全面探讨。

【关键词】宅基地；用益物权；流转；抵押

一、有关农村宅基地使用权制度的基本问题

（1）关于宅基地使用权的取得。宅基地的申请遵循“一户一宅”原则，即只要申请人不拥有两处以上宅基地，面积符合省市自治区政府的规定标准，没有出售、出租住房，就可以申请宅基地并获批准。农民的房屋所有权是建立在集体所有的宅基地基础之上的，集体成员为满足其居住需要购买或继承本集体成员的房屋，从而取得宅基地使用权，符合宅基地使用权的设定目的，因而应当允许其取得宅基地使用权。（2）关于宅基地使用权的转让。《土地管理法》第63条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”，但国务院的行政法规有明确禁止性规定。随着民工潮的兴起，农村存在大量宅基地和房屋闲置的情况，宅基地的有偿转让有利于物尽其用，提高宅基地的交换价值，加快城市化进程；但宅基地使用权的自由流转，短期内会解决农民的燃眉之急，一旦农民无法在城市立足，就会造成农民流离失所，因此我们在放开宅基地使用权的同时也应该加以限制。（3）关于宅基地使用权的收回。宅基地收回是指对不符合宅基地使用条件的宅基地使用权人使用的宅基地，经具有批准权的人民政府批准，由所在集体收回的制度。

二、我国农村宅基地使用权的立法现状

在我国现行立法中，有关农村宅基地使用权的规定体现在《宪法》、《土地管理法》、《物权法》以及一些行政法规和部门规章中，仔细剖析，不难发现，我国现行立法对农村宅基地使用权的流转进行了严格的限制。现行立法保障农民的居住权利，却制约了广大农民在市场经济条件下，利用自身有限的财产资本，与城镇居民平等参与市场竞争共同发展的权利，不利于提高社会财富的利用效率，优化资源的配置。

三、农村宅基地使用权制度的现存问题

（1）登记制度不完善。《物权法》第155条：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该条对宅基地使用权的登记提出了要求，但是现行法中没有规定宅基地使用权的登记机关，很多房屋其产权产籍归属不明，房屋所有权和宅基地使用权管理混乱，为产权纠纷埋下了隐患，也造成了司法和管理的困难。（2）宅基地管理混乱，“一户多宅”现象严重。我国现行立法明确规定：村民使用宅基地是无偿的。这必然诱使一部分经济条件好的人通过各种手段获取宅基地，再加之宅基地使用权管理制度不健全，农民超标准建房，村镇干部利用权力多占宅基地，使部分农户分不到宅基地，宅基地分配不公的现象日益凸显。（3）宅基地使用权的物权效用受到了限制。根据《物权法》第1条的规定，制定物权法的目的之一是充分发挥物的效用。《物权法》第十三章确定了宅基地使用权具有物权性质。但将宅基地使用权仅确定为占有和使用，禁止转让、抵押、出租，使宅基地使用权不能充分发挥其效用，不利于其长期承担社会保障，容易导致“隐性市场”的形成。

四、完善我国宅基地使用制度的建议

（1）完善宅基地使用权登记制度。农村宅基地使用权以及其上房屋所有权的取得应当采取登记生效的原则,必须进行物权登记，将登记作为不动产物权设立、变更、转让、消灭的生效要件。（2）建立宅基地使用权有偿、有期限制度。当前我们应对农村居民取得宅基地象征性的收取费用，对宅基地的闲置和浪费，收取较高费用。另外，参照城市住宅用地使用权期限为70年的规定,宅基地使用权的期限也应规定为70年,期间届满的,自动续期。（3）建立宅基地使用权流转交易市场，全面发挥宅基地使用权的物权效用。第一，现阶段可以开放宅基地使用权的租赁市场，本集体组织内外的人皆可承租。第二，适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。宅基地使用权可以用于抵押，但在抵押权实现时，须遵循宅基地使用权转让的规定。第三,在农村社会保障体系完善时,可以考虑放开宅基地使用权的流通市场。

宅基地使用权制度是一个新生的制度，是中国特色的社会主义市场经济发展到现阶段的必然产物，事关九亿农民的切身利益，是解决“三农”问题的重要措施.目前我国宅基地使用权制度还很不完善，存在许多制度上的欠缺，并且没有一个良好的法制环境对其进行保障，急待进一步的探讨和研究。

参 考 文 献

[1]申建平．宅基地使用权流转的对策性思考[人]．中国法学会民法学研究会2010年年会贾学术研讨会论文集(上册)[C]．中国政法大学民商经济法学院．2010，357～360

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