投资性房地产公允价值计量模式的应用现状及原因分析

摘 要：在我国，采用公允价值计价模式计量投资性房地产能够很好地反映其市场价值，能更合理地反映企业的财务状况，提高财务信息的相关性，有助于企业管理层和利益相关者更好地做出与企业相关的决策判断。但上市公司采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。

关键词：投资性房地产；公允价值计量模式

引 言：2006年我国颁布了《企业会计准则―基本准则》，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。目前公允价值计量的应用分为三个层次：第一，存在活跃市场的资产或负债，其公允价值由活跃市场中的报价来确定；第二，不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同的其它资产或负债的当前公允价值；第三，不存在活跃市场，且不满足上述两个条件的，采取估值技术等确定资产或负债的公允价值。

一、公允价值计量在投资性房地产中应用的现实意义

首先，其使用目的以及产生的现金流量非常类似于交易性的债券投资。而交易性的债券投资采用公允价值计量，且只有公允价值计量模式才能为投资者提供决策相关的信息。因此根据经济实质重于形式的原则，投资性房地产的计量模式，应采用公允价值计量模式。投资性房地产的市场价值往往高于其账面净值，按其成本计量不能反映企业的真实情况。公允价值的计量模式能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。

其次，投资性房地产所产生的现金流量在很大程度上独立于主体持有的其他资产。对于拥有大量投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响到对企业资产总体价值的衡量。成本计量会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。

最后，允价值能够向财务报表使用者提供更有用的信息。投资者的利益无法通过成本计量模式得到更好的体现。我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值增值很多，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。

二、公允价值计量在投资性房地产中的应用现状

1.上市公司采用公允价值计量投资性房地产积极性不高

与金融工具中交易性金融资产等资产必需采用公允价值计量不同，投资性房地产引入公允价值模式是谨慎和适度的，允许上市公司在成本模式和公允价值模式之间进行选择，并且规定，企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值计量模式。目前在上市公司的应用并没有之前所想象的那样广泛和深入。根据上市公司年报披露信息的统计数据，投资性房地产准则实施几年来，上市公司对投资性房地产采用公允价值计量模式的积极性并不高，以2007年为例，有630家上市公司持有投资性房地产，但只有18家采用公允价值进行后续计量，所占比例为2.86%，以后几年中所占的比例也都不到5%。

2.确认公允价值的方法不统一

以2010年的27家采用公允价值计量模式的上市公司为例，在确定投资性房地产公允价值上主要采用评估报告、参考第三方调查报告以及董事会参考同类同条件的房地产市场价格的方法，其中有14家公司采用评估报告的方法，10家公司采用董事会参考同类同条件的房地产市场价格的方法，只有3家公司采用参考第三方调查报告的方法。可见，上述公司并没有统一的确定公允价值的标准，这也会在一定程度上影响企业是否能真实反映投资性房地产的真实价值。

三、公允价值计量在投资性房地产中应用的原因分析

1.房地产市场价格体系不完善，准则限制条件严格

（1）我国的市场经济环境与国际上较成熟的市场经济环境比，还存在着一定的差距。目前我国房地产市场发展还不成熟和完善，难以通过市场获取有关公允价值的完备信息。如果不顾条件地运用公允价值计量投资性房地产，必然会带来公允价值的滥用，并最终导致会计信息的失真。尤其应当注意的是，在我国，作为活跃市场事后证据的市场价格等交易信息系统还不够完善，难以为公允价值会计信息的鉴证提供可资依赖的、必不可少的证据。

（2）CAS3第10条对采用公允价值计量模式提出了两个必须同时满足的前提条件：“投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息”。CAS3第12条强调：“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。

2.投资性房地产公允价值信息披露制度和审计制度不完善

（1）对投资性房地产信息披露的要求不够全面

当前，在我国企业会计准则中，对投资性房地产信息披露的要求不够全面，而且规定比较宽泛，不够具体，导致目前已使用公允价值模式的上市公司对投资性房地产公允价值信息的披露不够详尽，随意性较强。会计准则没有进一步加强企业对投资性房地产的信息披露要求，特别是应对两种计量模式的选择依据和合理性进一步予以细化和具体化，提高可操作性。没有要求企业在报表附注中详细披露投资性房地产的相关信息，例如采用市场法评估的，要求披露房地产的交易情况、交易日期、容积率等具体内容，采用同类或类似房地产的市场数据评估的，同时还要披露同类或类似房地产的相关信息；采用收益法评估的，相应要求披露收益来源、影响因素以及产生的相关费用，披露收益与费用的配比性，收益期限和折现率确定的依据以及合理性等等。

（2）没有建立比较完善的投资性房地产公允价值评估体系

由于我国还没有建立比较完善的投资性房地产公允价值评估体系，公允价值审计人员对经济、技术和市场环境还没有高度的综合判断和把握能力及丰富的业经验和专业知识。从审计理论和实践来看，我国公允价值审计还处于摸索阶段，审计方法还很不完善，理论研究也有待于进一步加强。因此，需要审计人员摈弃传统的审计观念，树立风险导向审计理念，努力提高对公允价值的风险评估能力，加强与被审计单位的沟通，客观评价投资性房地产公允价值计量的适当性和信息披露的充分性。