浅谈房产评估现状

【摘要】随着我国经济的飞速发展，房产交易市场也在随之快速发展着，房产交易市场是当前中国的经济发展过程中重要环节之一，为我国GDP的增速贡献了一份重要力量。当前房产交易已成为我国国民经济的重要组成部分，所以房产交易未来的健康、稳定发展关乎国民经济未来健康与稳定的发展。在这种新发展形势的推动下，我国的房产评估业也发生了一些变化，房产交易的快速发展带动房产评估业水平的不断提升。本文，通过对当前房产交易市场的发展现状进行分析，进而对房产评估行业现状及出现的问题进行探讨，提出问题的解决对策。促进房产评估行业发展的创新探索，从而进一步促进我国房地产行业更好的发展。

【关键词】房产评估、房产交易、现状分析

中图分类号：G449.7文献标识码： A

房产评估简言之即对房地产价格的估测。但是，如果究其本质，运用科学且准确具有法律性的评估方法进行房地产评估，则一定要由专业估测人员，根据所需估价的目的，遵循房产价格的估计规则和房产的发展规律，按照估价的具体程序，并同时结合估价人员自身的实践经验进行评估。所以，对于房产评估的具体概念需要具体问题具体分析。

一、新时期我国房产评估的现状分析

针对我国新时期房产评估的现状进行分析，首先要对我国当前房产的开发与交易市场发展具体现状进行分析，为充分的分析我国房产评估现状做好前期铺垫。

（一）新时期我国房产开发与交易市场的发展现状

1.新时期我国的房地产开发规模呈现逐步扩大的总体发展趋势

随着改革开放后经济的不断飞速增长，推动房地产开发企业的投资范围逐步扩大，使其占我国总体的固定资产份额投资比重逐步增加。不管现在我国经济的飞速发展需要抑制对房产购买的需求，还是经济在衰退过程中需要拉动内需进行发展经济，房地产开发投资在国民经济中仍处在不可忽视的地位。

2.房地产开发与交易的市场具有地区特性，导致一些地区房地产开发与交易市场发展的不均衡现象出现

因为我国的国土面积较广，每个省份或地区的经济发展情况有所不同，因为东部地区较早的接触对外开放经济发展政策，经济发展速度较快，所以这一地区的房地产开发市场发展也较迅速，中西部地区则发展相对较慢。这样就会对新时期的房地产开发企业和投资商带来不同的风险因素。

3.我国房地产开发与交易的市场供需总体结构存在不均等、不平衡的现象

新时期，我国房地产开发与交易市场的供需结构均存在一定的不均等与不平衡的现象：

（1）房地产开发按其目的划分也可以分为两类，一类是通过政府扶持，为了供给国家贫困者，盈利目的占较小的部分，例如：经济适用廉租房。；另一类则是以盈利为主要目的的商业房地产开发。因为我国供给的经济适用廉租房较少，地方政府大多是在应付了事，廉租房覆盖面积较少，致使第一类的房地产开发企业与投资商较少。

（2）因为我国更多的房地产开发企业和投资商主要以获取更大的利润为主要目的，造成在我国房地产交易市场中高端户型的住房较多，新建的一些经济的中小户型、价格优惠的普通商品住房供应失衡，忽视了中低端购房消费者的购买需求和购买力，这样的发展情况就使得我国新时期房地产开发不均衡的现象出现。

4.房产评估机构为企业上市提供资产报告

房产评估在一些企业的上市和并购重组中呈现出新的发展趋势和特点。在企业上市或并购重组中房产的评估方法主要以收益法和成本法相结合的方法为主，房产评估的最终结果主要以成本法做出的结果为主。

5.房产评估企业为二手房交易纳税提供报告

当前房产评估企业为二手房交易纳税提供报告的情况，虽然在一些省市或地区已经叫停，但在一些地区仍存在这种现象。

（二）我国房产评估出现的问题

1.我国房产评估市场存在中介机构的恶性竞争现象，影响市场公平性

我国的房产评估机构主要分为两大类，一类是：拥有一定的政府背景，靠山较硬的地方房管部门成立的房产评估机构，这些机构大多是“某某房产评估股份公司”。虽然只是股权所有制公司，表面上与相关管理部门没有具体联系，但是相关的管理部门为了自身的利益一般情况下会选择将手头房产评估业务分配给这些公司进行完成。这样的房产评估现状的发展就会带来不公平的竞争现象出现。

另一类是：无政府背景作为依托，在市场发展规律进行运作的房产评估中介机构。这些中介机构在激烈的市场竞争中为了更多的争取业务量，迎合客户的要求，对于一些客户提出的不合理、违反市场规范秩序的要求也一并接受，或降低相关收费标准，给客户公司主管回扣等，存在拿钱开路现象，损害了房产评估行业的合法利益，扰乱了市场秩序，造成了房产评估行业的恶性竞争现在的出现，致使房产评估行业发展的不公平性。

2.房产评估人员基本素质水平较低

从我国当前整个房产评估行业分析，我国房产评估专业人员较少，据初步统计当前我国有职业房产估价师和土地估价师等的专业人员总数约6万人，但是，投入到实际工作人员的大约只达到了4万人。另外，房产评估职业资格考核还存在着良莠不齐，松紧不一，考核作弊的现象。而且房产估价师的考核是一次性考试制度，不利于激励房产估价师为继续学习而再深造，这在一定程度上影响了房产评估人员的专业素质水平的提升。

3.房产评估行业存在做虚假报告，骗取银行信贷的情况

当前房产评估行业还存在这样的问题现象，因为一些房产中介机构，受委托人的请托，对房产进行高价评估，造成银行信贷风险。为了避免这种现象的发生，

建议应根据房产成本价格和社会整体房价利润发展水平为基础，确定房产的低价抵押，避免抵押房产的价值被高估，降低发生风险的概率。

（四）房地产价格变化较快，为房产评估人员进行估价增加了挑战性

由于房产价格受多重因素影响，例如自然环境、物价水平、市场竞争等因素的影响，都会造成房产价格的波动。实例证明：评估对象为云南省昆明市一处老城区的再建住宅小区，是昆明村镇改造项目之一。在该项目改进的过程中为该老城区地段升值带来的新契机。这就促使房产评估师对本地区的房产评估情况进行调整，因为周围良好消费环境的促使以及生活条件水平提升，促使房价上升了约60%。在此评估案例中，可以证明在房价的评估过程中要根据房产所处周围环境的变化而做出适当的调整，使房产评估更具合理化。

总之，因为房产评估行业是一个新兴行业，浅析当前我国经济发展形势下的房产评估行业现状，其中存在着多方面的问题需要相关管理部门和行业本身的管理者予以分析和解决。随着经济的不断快速发展，房产交易市场也随之发展迅速，这就需要房产发展各行业进行创新探索，为更好的促进我国房产评估行业的发展提供更多的有利条件。

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