城市土地收储中存在的问题及对策?

【摘要】土地是人类发展过程中的最为基本的经济与生活资源，也是一个国家进步发展的重要基础。我国作为世界人口大国，在拥有广阔国土的同时，也存在着人均土地资源紧张的矛盾。在中国特色社会主义发展进程中，解决人均土地矛盾是一直以来党和人民的工作中心之一；政府只有以人为本，以经济发展现状为导向，切实解决好土地收储问题，才能实现优化城市化进程中土地资源配置的目标。本文主要针对我国目前土地收储的现状进行分析，并尝试提出有助于提高土地收储工作有效性的相关策略。

【关键词】城市土地收储；存在问题；对策

城市土地收储指国家通过行使土地的优先权，并进行一系列包括购买、拍卖、储备管理在内的工作过程；其旨在通过利用强制性政策以及市场化规律进行有限国土资源的管理，从而实现土地资源的优化配置，以促进我国城市化水平的提高[1-2]。在过去的城市土地收储实践中，我国完成了土地收储制度、管理机制等一系列规则的建立，在推进城市化进程的过程中起了一定程度的作用。但从时展的现状看来，我国城市土地收储中仍存在许多法律制度、管理机制、经济体系以及工作方式等方面的缺陷，不利于土地管理的可持续发展；因此，必须对此进行全方位分析，并以客观现实为依据提出针对性策略。

1.城市土地收储的现状分析

我国城市土地收储工作自一九九六年实施以来，经历了循序渐进的发展过程，也取得了一定质的飞跃[3-4]。目前，我国城市土地收储已经具备一套较为成熟的规律和体系，但在实践与发展过程中仍存在众多漏洞。笔者根据观察，将现阶段我国城市土地收储现状作出如下分析。

1.1城市土地收储的连带影响应对机制不完善

城市的土地资源包括使用中的土地、未开发土地、规划中土地等，而土地收储旨在实现各类土地的科学管理以及有效利用。土地收储的方式包括开发、收购、出让、招标等流程，土地收储的数量、规模、价格、年限以及方式等均对城市发展的各个方面具有不同程度的影响。然而，在实践工作中，城市土地收储在专注于各项具体事务的同时，并没有关注到由此产生的连带影响；因此当矛盾产生时，也缺乏相应的应对机制，不利于土地收储工作的可持续发展。

首先，城市土地收储的出让价格以及招标机制在很大程度上决定了开发商以及投资者的成本；一般情况下，城市土地收储的垄断水平影响着一定区域的城市房价，垄断水平越高，房价上涨越快；而当土地收储工作不能有效把握该联系时，容易使城市房地产经济走向极端，不利于城市的稳步发展。其次，政府进行土地收储前通常会通过银行抵押、发行土地债券等金融手段进行筹资；但许多机构并未充分考虑一系列融资手段对城市居民生活水平、金融市场的影响；因此，在出现市场疲软、融资效果不理想等情况时，土地收储工作将受到一定程度的阻碍，对土地管理发展造成不良影响。另外，城市土地收储涉及到农民土地出让、原行政划拨土地出让以及出让土地再出让等项目，各种项目都将对利益方产生或消极或积极的影响，由此带来的矛盾不仅阻碍土地收储工作的正常运行，处理不当还将直接导致社会矛盾。可见，在城市土地收储工作中会根据其工作性质、流程、涉及方等方面的特殊性发生不同程度的矛盾，政府只有充分认识这些连带影响因素，并完善应对机制，才能真正实现土地收储的发展目标。

1.2未建立健全土地收储资金流运转体系

资金的流转是城市土地收储工作的核心环节，政府必须保证各个收储工作流程额资金合理性与充足性，才能推动土地管理的有效发展。然而，我国目前在城市土地收储资金流转方面的工作仍存在许多缺陷。首先，未建立健全严格、全面的资金运作体系，尤其在出让前的土地征收环节，政府往往出现收购资金不足或土地价格协调工作不顺利等情况，严重阻碍了土地收储工作进程。其次，政府的土地出让缺乏科学、稳定、严格的计划规范，在出让价格制定、出让数量、出让目的等方面随意性较强；而政府的土地收购储备资金以及其他流转资金未达到相应标准，从而导致资金流运转与土地收储工作进度不同步的后果。

1.3城市土地收储与居民生产生活协调性有待加强

城市土地收储工作不仅可达到增收、促进城市化发展的目的，更在于提高城市的发展方式、方向与居民生活要求的契合度，从而实现人们生活水平进一步提高的目标。但部分城市土地收储工作过于注重工作项目本身的工序以及经济效益，未能始终坚持以人为本，以城市的可持续发展为最终目的开展工作；在土地收储计划与过程中存在较多政府与居民的矛盾，不利于城市化进程的有效发展。其次，在城市土地征收、招标等过程中未能真正处理好与人民群众的关系，土地收储工作与居民生产生活的协调性仍有待加强。

2.如何提高城市土地收储工作的有效性

城市土地收储工作在发展进程中既取得了一定的成效，同时随着时代的发展也暴露了各类弊端。笔者从目前城市土地收储现状出发，从以下三个方面提出改进土地收储工作有效性策略。

2.1完善城市土地收储的全方位管理机制

从上文论述中可知，城市土地收储工作包含的各个流程及其所涉及利益方的变化容易引起一系列包括资金、社会矛盾、工作进度等方面在内的影响。因此，要提高土地收储工作的有效性，必须不断总结工作经验，逐步完善城市土地收储的全方位管理机制。首先，应建立健全土地收储的各类法律体系，并根据不断显露的矛盾进行同步改善，保证法规与经济发展的同步性。其次，要建立稳固、充足、科学的资金流运转体系，在各个土地收储环节制定应急机制，以应对收储工作中出现的资金问题。另外，加强土地收储相关工作人员的沟通素质培训力度，通过提高人员综合素质为收储工作的顺利开展提供保障。

2.2逐步建立稳健的财政资金体系

稳健的财政资金体系是城市土地收储工作得以顺利开展的基础，因此，应以收储工作的各个环节为依据，进行针对性的资金处理方案制定。首先，要保证政府征收土地资金的充足性，可通过采用各种金融手段进行融资，包括较为创新的资金信托、土地债券、土地基金等方式。另外，应以人民的根本利益为出发点，建立相关的经济补偿体系，通过现金补偿、债券补偿等途径提高土地征收的价值对等性。

2.3提高土地收储管理工作的和谐性，推动城市可持续发展进程

城市土地收储工作的有效性还应以城市居民生活以及城市化发展水平为依据，因此，在收储工作的实践中要注意提高项目与居民生活的和谐性。只有以社会生产以及人民生活的长远发展为宗旨，充分考虑城市居民的根本利益，通过适当的财政规则、经济补偿提高土地收储工作的合理性，才能真正实现城市的可持续发展。

结束语

综上所述，我国城市土地收储中所存在的问题随着经济发展与人民对生活质量要求的提高而逐步显现，对收储工作的各个环节提出了难题，同时也为城市化水平的提高提供契机。因此，必须以实践为基础，充分考虑收储工作中的各方面因素，以先进、科学、符合人民利益的策略提高我国土地资源的利用率，从而促进我国经济水平的进一步发展。

参考文献：

[1]张铁强.城市土地收储中存在的问题及对策[J].安徽行政学院学报，2013（03）：286.

[2]吴涛.城市土地供给管理存在的问题及其对策[J].科学时代，2015（02）：113-117.

[3]何芳，汪丹宁，廖飞.城市土地收储利益分配实践梳理[J].城市问题，2014（05）：55-60.

[4]余红.土地收储工作探究[J].北京农业，2014（33）：306.