交易量“震”动 外资减速入川

受地震影响，原本一路高企的成都市房地产交易遭遇冷场。

“地震财产损失造成心理阴影，降低了购房热情，甚至可能出现退房现象。”

永安信投资公司董事长乔志杰认为，成都、重庆等地房地产的恢复可能需要一段较长的时间。

截至截稿，512大地震已去两周，成都房地产开始了新的周期。

震后行情看跌

据成都市房地产管理局公众网的数据，2008年5月12日~2008年5月18日，成都各行政区域商品房累计交易总量约为770套，合计面积约6.25万平方米,分别较上周下降65.47%和67.75%。

而在年后，尤其是在地震前4周时间，成都市周商品房成交量都在2000套以上，并且一直处于供不应求的状态。在地震后，成交量降为春节后的最低值，不足以往的一半，预售694套，二手房也比之前少交易近400套。

震后一周，成都市主城区只有一个项目开盘。四川省领创职业有限公司的工作人员告诉记者，原本计划于5月16日开盘的橙堡项目也因地震原因推迟，具体时间还没有确定。

5月19日至5月25日，成都市房产交易预售量稍有上升恢复到1500余套。

对此，四川省区域经济研究所的王小琪研究员认为，尽管成都不在任何地震带上，但是四川属于我国地震频繁的地区，这对成都的购房者以及投资者都会在心理产生一定的影响，并可能作为日后一段时间内重要的考量。

事实上，高层住宅已经成为很多成都市民心有余悸之下尽量回避的选择，这从各类论坛网站网民的热烈讨论中可见 。许多成都网民都发出同样的感叹，以后买房买楼层都希望能买到低层，这样也可以方便地震来时的疏散，但是现在成都城区内的住宅楼盘主要是以高层和超高层为主。

同时，从5.12地震后，股市建材水泥板块的涨停趋势可见，房屋的被毁以及灾后重建对建筑材料的巨大需求都使得相关材料价格有较大幅度的增加，这使得建筑成本升高，而二级城市购房者购买力的降低都会极大影响成都地产市场的行情。

王小琪告诉记者，在此次地震中，通往攀枝花、眉山等地的一些交通路线都受到了较大的损毁，这就会使得外地部分购房者在近期内取消来成都购房的计划，而受到地震破坏的二线城市，其购买力必将下降，影响房市。他介绍，其实在与北京、广州等地不一样，来成都购房的人主要来自于川渝等地，外地区的购房者所占比例很小，这会降低震后四川房价的预期。

四川省社科院区域经济专家刘世庆在电话里告诉记者，震后，成都房价可能将走低，而如果企业不看好的预期更为强烈，这将导致土地价格的地位情况更为明显，持续周期可能偏长，他还提到，即将引发的建筑抗震性检查将使部分企业陷入质量危机当中。

外资观望

“外资对于四川房地产的热情一向很高，进入四川的外资80%都投向了房地产领域。”王小琪表示，尽管震后四川房地产外资目前并没有过多的动态，但是之前计划进入四川，尤其是成都房地产领域的外资可能会在地震影响之下减速。

据他介绍，已经进入或有意进入成都地产市场的外企企业，主要有三类，一是香港、台湾的企业，二是东南亚国家企业，三是欧美地区的企业，比如和记黄埔、法国都市房地产建设集团等等。而由于地缘和文化因素，香港、东南亚的企业是最早一批，并且获益不浅。

据了解，外资入川基本上都采取了在境内成立房地产公司的形式。尽管受宏观调控影响，外资房企遇到了一些困难，但是房地产企业也遇到了同样的问题。但是，外商房地产投资企业除依靠自有资本金投资房地产外，还能通过借用境外金融机构和股东贷款的方式，用于开发境内房地产项目。

王小琪告诉记者，当前外资主要通过外资直接在四川设立房地产开发企业和收购境内著名房地产开发企业的股份两种方式来达到控制内地房地产企业的目的，如2006年凯德置地与成都置信实业各占投资50%的合作，以及美国华平投资以参与项目公司方式投资4500万美元的阳光100国际新城。

据悉，近些年来， 外资还通过房地产基金的方式进入到四川的房地产市场，包括直接投资和收购，目前国内以基金形式存在的一些中小型外资地产基金都在川都有相应投资，其掌控基金多在上亿规模，每个项目投资额度一般在5000万美元以内，投资方式比较灵活，短期过桥借贷较受青睐。

王小琪还专门提到，外资进入四川运用了其他的非FDI渠道，比如境外上市，引资、另外通过“自我收购”方式改制为境内居民完全控股的外商独资企业，获得以境外壳公司名义择机在境外上市机会，还有把境内企业的股份作价之后，出售给境外的机构或者个人等。

“这些情况不但在四川，在其他省市也存在，这在很大程度上是由于国内法律对中资企业收购境外壳公司、在境外上市筹资、借用外债，进而转身投资境内房地产项目运作方式没有实质限制导致。”

“从长期来看，外资对成都的热情不会降低，毕竟成都不处于地震带之上，其受到的影响较小，而最受外资青睐的写字楼，成都的甲级写字楼还不到28万平方米存量，市场的诱惑很大。”王小琪说，基础设施、规划、配套设施等方面的提升，使区域长期投资价值提升，以及政府在鼓励房地产发展方面可能出台的税收、土地等鼓励政策都不会让成都房地产离开外资的投资视野。

“不过震后一段时间内，外资在一段时间内还会观望成都房产市场的销售和价格走势，然后择机而入。”

而记者致电与外资有过合作项目的成都置信实业，其工作人员告诉记者，短期内外资可能会有一定的观望，至于震后外资的撤离，目前并没有出现。