信贷新政下房地产企业融资策略研究

房地产业是一个资金密集型行业，其快速发展离不开金融的支持。但央行陆续了195号和121号文件，我国银行对房地产业的信贷政策步入了一个稳步紧缩的时期。无论是对房地产开发贷款的投向、房地产开发贷款的条件、房地产开发资金来源的限制，还是对房地产销售回款环节的个人住房贷款政策，均呈现出越来越紧、越来越严的趋势。如何融资成了房地产企业能否生存下去的关键，融资困境真正形成。

一、国内外房地产企业融资问题研究进展及融资方式概述

威廉姆・B・布鲁格曼和杰夫・D・瑞费雪针对住宅房地产融资和收益型房地产融资提出了固定利率抵押贷款、可变利率抵押贷款、不定支付抵押贷款等融资模式，并指出美国房地产金融的发展与美国金融法律制度的健全和完善是分不开的。

劳伦斯・朗瓦认为，房地产投资信托实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式，一般只适用于商业地产，因为其现金流远较传统住宅地产的现金流稳定。

戴灿辉在系统分析了美国、英国、德国住宅金融政策及其特点后得出：住房金融的发展离不开政府的作用。

姚捷认为，以美国、德国、新加坡为典型代表的住宅金融发展模式存在共性：（1）各国住宅金融的发展均离不开政府的支持；（2）住宅金融的政策性必须和经营性有机地结合在一起；（3）住宅金融必须坚持专业化和多样化并存。

陈柳钦系统阐述了美国房地产投资信托基金的发展历程、设立条件、种类和优势所在等，并借鉴美国经验，认真探讨了我国房地产投资信托基金的发展意义、模式选择和政策建议。

郭晓亭探讨了目前我国房地产各种融资途径的优势和劣势，对未来融资方式的发展趋势做出了一定的预测和分析，认为未来我国房地产业融资多元化趋势是必然，并且直接投融资将成为主流。

综合上述文献资料，我们可以看出：房地产业发展离不开房地产金融的支持，而房地产金融的发展离不开政府的支持，我国政府应当重视房地产金融相关法律制度的建立与完善。

二、我国房地产企业融资现状

目前，从我国房地产企业整体的融资现状来看，主要表现出以下几个特点：

（一）融资规模持续增长。通过对近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据分析，我们可以发现，我国房地产业每年的资金来源总量还是不断上涨，2001年到2005年短短的4年时间，全国房地产开发资金来源总量涨了1.8倍。（表1）

（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。虽然近年来国家陆续出台紧缩性货币政策，但是这并没有对房地产开发资金的来源产生实质影响，房地产行业信贷增长依然较高。

（三）股票融资和债券融资在我国房地产融资中所占比重较小。目前我国上市的房地产企业非常少，截止2005年末我国房地产上市公司仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。同样，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，这主要是由于我国对发行企业债券限制较严，一般房地产企业开发的项目获取发行企业债券的可能性非常小。

（四）房地产资金信托是近期我国最活跃的房地产融资形式。2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。2004年我国房地产信托业继续以较高的速度增长，但2005年9月1日中国银监会下发了212号文《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，这给刚刚捡到一根救命稻草的房地产开发商的融资道路上又设置了一道坎。

三、信贷新政下我国房地产企业融资策略分析

建立规范有序的多元化直接融资机制不仅能化解和分散银行风险，解决企业资金瓶颈，而且可以为市场上的大量闲置资金找到合理、合法的投资出口，实现资本市场与房地产企业的有效对接，促进房地产业乃至整个国民经济的健康发展。

（一）适度放宽股票融资政策限制。目前，企业想要在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求，绝大多数房地产企业因此无法通过上市途径进行融资。因此，只有适度放宽股票融资政策限制、提高直接融资比重，才能真正分散金融风险，促进房地产业健康发展。

（二）培育和完善房地产债券市场

1、放宽长期债券融资条件。目前，我国《公司法》对公司债券发行主体、发行条件的规定非常严格，如果严格按照目前《公司法》规定，那么长期债券融资的大门可以说对我国绝大多数房地产企业来说都是关闭的。因此，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

2、以短期融资券为契机，改善大型房地产企业的债务融资结构。自2005年5月24日中国人民银行《企业短期融资券管理办法》后，2005年央行共计发行1338亿元短期融资券，而房地产企业并未获得此项业务。2006年5月10日G金融街终于成为《企业短期融资券管理办法》后，首次破冰该融资方式的房地产企业，并拿到了10亿元的流动资金。因此，大型房地产企业应借此短期融资券为契机，改善其债务融资结构。

（三）发展市场化直接融资

1、大力培育房地产信托融资方式。目前我国房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种。而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因此很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，我国应当一方面建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构；另一方面在加强对房地产信托监管的同时，应当通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为我国房地产业融资的一个主要融资渠道。

2、培育房地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化。随着我国住房体制改革的深化和资本市场与国际逐步接轨，发展房地产抵押贷款证券化应提到议事日程上来。但是，由于住房抵押贷款存在巨大风险，规范与操作都有待完善，所以需要谨慎对待。我们应该借鉴国外经验，创建良好的住房抵押贷款风险防范体系，除了加强房地产抵押贷款的风险意识、建立担保制度和保险制度、健全程序和评估制度外，还要特别重视发展住房金融的二级市场。当前，可以首先建立房地产债券市场，把高价值量的产权转化为小面额的可流动债权，以有效地分散风险；同时，信托咨询业务的发展、评估机构的创立也有助于建立房地产抵押贷款证券化市场。此外，应当建立房地产拍卖公司，实现抵押物的货币转化。

3、培育和发展我国房地产基金，做好与国际房地产基金对接准备。我国至今尚未推出产业投资基金法，无法以法律的形式将房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则加以规定，房地产基金无法可依，证券投资基金不能直接投资于房地产项目。所以，培育和发展我国房地产基金应尽快出台《产业投资基金法》，并做好与国际房地产基金的对接工作。