房屋抵押贷款风险研究

摘 要：本文将国外先进的信用监测模型――KMV模型应用到我国个人贷款风险监控研究之中，对我国几种主要的贷款方式进行分析，为我国商业银行应用国外先进信用模型进行风险监控提供了思路。

关键词：KMV模型，住房抵押贷款，风险监控

1引言

2010年，国家出台一系列政策抵制市场过热，警惕房地产市场的泡沫，但是销量仍呈现上升之势，个人住房抵押贷款在商业银行总贷款中所占的比例急速上升[1]。本文结合中国的现行的住房贷款执行流程分析各种风险的形成过程，并且借用国际先进的信用风险监测模型KMV模型监测房贷的违约风险。

2 KMV信用监测模型

KMV模型诞生于1989年美国旧金山的KMV公司（现已被世界著名信用评级机构一穆迪投资服务公司收购）。1974年，默顿开始论述他把期权定价理论运用到风险贷款和债券的估价思想之后，默顿的思想也沿着许多方向发展开来[2]。到了80年代初期，KMV模型的创始人McQuown和Vasieek改进了计算违约距DD（Distance-to-Default）的方法，建立了KMV模型 [3]。随后他们通过KMV公司收集了数千家公司的资料，验证KMV模型对信用风险监测的有效性，研究结果表明KMV模型能预测到信用质量的变化[4]。

根据B-S模型的假设条件，公司资产价值的变化可以表示为：

3基于KMV模型的住房贷款风险评估

3.1参数的设定

假设一套住房的初始价值是V，贷款比例是k，首付款的金额就是V（1一k）。贷款总额为L（L=V*k）。贷款期限为T（月），贷款利率为r，贷款每月偿还一次。按照每月等本息还款方式，每个月的还款额X应为：

这样经过了t个月后贷款的余额为：

我们设定在t时刻Lt为一笔房贷的违约临界点，即DPT。

3.2影响因素分析

根据EDF计算公式，可以发现，影响因素主要包括：房价波动率，贷款利率r，贷款与房屋价值比k（贷款成数）和贷款期限T。EDF预期违约概率与贷款利率r（r为月利率=年利率/12）、贷款成数k、贷款期限T以及房价波动率之间的变化关系如下：

（1）贷款利率r直接影响还款额度。利率上调时，借款人每月偿还额就会增多。这会直接影响借款人的还款意愿，进而影响预期违约率。

（2）贷款期限T是影响预期违约率的重要因素。贷款期限延长时，意味着借款人会在更长的时间跨度内分期还款，借款人生活不确定性增加，预期违约率就会上升。

（3）贷款额度与住房价值比k也是影响因素之一，银行一般会制定贷款限额，这是根据借款人信用情况和收入水平制定的，可以保证银行安全回收资金。

（4）房价的波动率。是影响违约概率的最主要因素，房价波动意味着住房价值的变化，波动率越大，说明房产价值越不稳定。

综上所述，预期违约率EDF与各影响因素之间的关系满足现实中的变化情况，并且EDF能动态的反映出一笔贷款风险的变化情况。

4结论

1预期违约率EDF能预示未来房贷所面临的风险，以房地产市场与利率的变化为依据，在房市震荡时能够第一时间能判断出风险，代表出住房贷款在未来所面临的风险。

2对房地产市场进行合理假设时，运用KMV模型对现在几种主要形式的住房贷款度量其违约率。得出结论当房价和利率出现动时，EDF变化明显，风险的变化程度大得多。■

参考文献

[1] 张莹洁，马英娟，房地产抵押率确定对抵押贷款理性违约的风险分析.甘肃农业， 2014，7（5）：38-41

[2] 凌江怀，刘燕媚，基于KMV模型的中国商业银行信用风险实证分析――以10家上市商业银行为例[J].华南师范大学学报，2013，5：142-148

[3] 曾诗鸿，王芳，基于KMV模型的制造业上市公司信用风险评价研究[J].预测， 2013，32（2）：60-69

[4] 王露溪，商业银行个人房屋抵押贷款的信用风险KMV模型实证分析[J].经济研究导刊，2013，23：210-212

[5] Constantinos Lefcaditis，Anastasios Tsamis，John Leventides， Concentration risk model for Greek bank's credit portfolio[J]. The Journal of Risk Finance， 2014，15 （1）：71 - 93

[6] Zhan-jiang Li，Guo-tai Chi，Zhan-dong Xu，Measurement Model of Project Risks of Commercial Banks Based on Combination Weighting[J].Industrial Engineering and Engineering Management，2013， 499-509

[7] 孟慧燕.基于KMV模型的商业银行贷款定价实证研究[J].金融纵横，2012（5）：41-46