中央政府与地方政府在房地产市场上的博弈

一、调控政策下的楼市价格状况

在中央政府宏观调控力度越来越大，规则越来越细的背景下，房价这一对调控成果反映最直接，百姓最关注的焦点问题却并没有积极响应政策，应声而落，反而呈现逆市飞扬的态势。

虽然房价涨幅自调控新政实施后显现回落的苗头，造成在一段时间内老百姓持币待购，但统计仍表明，大中城市的住宅价格依旧“涨”声一片，而且新建商品住宅、二手住宅的销售价格上涨幅度反而有所扩大。不仅几大热点城市房价猛升，近年来房价比较平稳的二三线城市的涨幅也超过10％，而且房价飙升的热浪还在向中小城市继续扩展并延伸。排队、炒号，这些在一线城市常见的现象，如今在中小城市开始出现或者改头换面。

二、群众对房价屡次调控降不了温的评论

长期以来的商品房市场上，一直就存在着两股力量的博弈：一方面是中央政府以稳定房价涨幅为基调的调控政策措施越来越细、力度不断加大；另一方面则是各地商品房价格在“涨幅同比下降”的说法中持续上涨，许多城市的房价连创新高，红灯频闪。

尽管政策的集中“亮相”给市场以强悍震动，但楼市并没有出现明显的“退烧”迹象，城市房地产市场“高温”犹存。互联网上评论时下房市有三大怪现象：一是买房的买涨不买跌，节衣缩食成了“房奴”；二是卖房的制造假象，合同订了又撤成了“拆白党”；三是一些地方政府操纵土地资源，纵容虚假信息成了“房托”。从表面上看，是消费者不争气，边骂边买，弄得房价节节攀升；是开发商耍奸弄滑，屯地、惜售，唯利是图，赚了个盆满钵圆；是地方政府蓄意当“房托”，托出“涨声”一片。

好的政策如果落实不到位，最终也只能沦为“画饼”。针对中央政府“雷声大”，地方政府“雨点小”的现象，人们称房地产市场出现“政策性免疫”。尤其是二线城市，政策免疫力更强，国家的宏观调控政策对其影响力出现边际递减，房价该怎么涨还怎么涨，完全跟中央政府政策的走向“绝缘”，宏观调控出现“雨过地皮湿”的尴尬。

三、中央政府与地方政府的表面矛盾与困惑

中央政府三令五申调控楼市的同时，一些地方政府却热衷于“经营城市”，大规模低价征地出让，地价上涨，天价土地频出，大兴土地财政；盲目扩大拆迁规模，人为增加住房刚性需求，千方百计抬升房价，甚至将高房价作为经济繁荣的标志；同时对于建廉租房、经济适用房态度极为冷漠，而对建豪宅津津乐道；每遇宏观调控则绞尽脑汁尽力托市，生怕房价下跌，延缓泡沫破灭。地方政府对待调控政策常见的几招如下：

1、拖字诀。宏观调控政策紧的时候，缓下来，暂缓实施，伺机而动，避避政策的风头，先拖过去再说。

2、混淆视听法。同一个城市的房价，这个部门说升了，那个部门说降了。统计范围，有时包含郊县，有时不含郊县，有时包括经适房，有时不含经适房等等，搞得大家一头雾水。

3、选择性数据。土地计划、土地现状等等没有一个明晰的公开数字。

4、“以空对实”法。宏观调控的落实过程在一些地方成为会议对会议、政策对政策、文件对文件的过程。

宏观调控遭遇一些地方政府种种拆招卸力手法的消解，许多城市老百姓盼来的却是更高的房价。中央政府关于楼市户型结构的调控曾被认为是可能对房价产生重大影响的政策，但随着时间推移，先是模棱两可的“70%比例”最终被定义为项目控制与总量控制相结合。

四、中央政府与地方政府在房地产上市场上矛盾的根源所在

面对着房地产的“繁荣昌盛”，中央政府心情复杂。首先，房价疯涨，使得购房者怨声连连，长此下去必然会影响社会稳定，与建设和谐社会的目标背道而驰。

国家统计局数据显示，2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；在其他资金中，个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。仅从国内贷款与个人按揭贷款两部分统计，银行信贷资金即占到房地产开发企业资金来源的34.48%。由于施工企业的垫资很大部分也是银行贷款，如果把这部分也考虑进来，那么银行信贷占比还会更高。个别以房地产作为支柱产业的城市，如上海、深圳等，占比均远远高于全国平均水平。这种局面一旦形成，在这种“银行-房地产利益共同体”格局下，一旦房地产价格下落，坏账随即在银行积累, 进而危机金融体系乃至整个经济稳定。金融信贷政策是国家有效制约房地产业非理性增长的有效手段，但其对市场的负面影响也非常大，如果拿捏不准，可能会伤及产业发展的基础。

还有一个更重要的原因就是：房地产业目前已经成为我国经济增长的支柱产业之一，具有牵一发而动全身的连动性，重拳出手势必殃及整体经济增长。房地产对我国经济发展的拉动作用相当大。

中国处在工业化和城市化中期，住房需求非常旺盛。房地产的问题不仅是个经济问题，而且是个社会问题、政治问题。正是这些顾虑，使得中央政府投鼠忌器。出拳时力道已经保留了几分。将宏观调控目标的通俗解读版本由最初的“打压房价”转变为“控制房价”，进而再转变为更为含糊的“保持房地产市场平稳”。中央政府对房地产的调控也从前期的调节需求，转向后来的调节供给。其目的就是希望能够维持目前房地产供销两旺的局面，把房价控制在一个合理的涨幅内，而不出现大起大落。

中央政府的投鼠忌器，恰好正中地方政府下怀。房地产市场的发展使地方政府在微观调控上获得了较大的配置土地资源的权力。随着房地产成为地方政府的支柱产业和主要财税来源，地方政府成为相对独立的行为和利益主体。但是，房地产市场的特殊性和财政独立化，也增加了地方与中央博弈的欲望与实力。

正是在这种背景下，地方政府纷纷开始“经营城市”，这种行为的结果是，地价不断走高，土地转让收入占地方政府收入的比重也不断增加。土地成为当前地方政府最大的资源之一，因此存在于土地管理中的“地方保护”也更严重。

房价上涨在很多地方成为官员的政绩之一，拉动房价上涨，在提高政府收益的同时，又显现了地方的经济活力和增长潜力，地方官员何乐而不为。正因为如此，所有地方政府都努力对中央的调控政策采取障眼法，瞒天过海。因此目前在中央政府宏观调控的措施下，形成了这样的局面：中央政府调控楼市投鼠忌器，地方政府抬高房价推波助澜，区政府开发项目一马当先，老百姓面对市场望房兴叹。

五、矛盾未来的变化及走势

要从根本上解决中央政府与地方政府在房地产市场上的矛盾，需要明确中央与地方政府在房地产市场中的定位（各自的权力和作用）以及他们之间的相互关系。

确立地方政府在房地产市场中的地位和作用，需要建立一个中央和地方的二级管理层次，形成中央和地方政府在房地产市场中的分工、协调的管理系统。具体说来，中央政府的调控是对市场进行宏观的和制度上的间接调节。调控的主要对象是房屋的需求。其制度上的调节是建立健全各种法律法规，确保市场信息披露的公正和及时，增强市场主体风险意识，完善市场机制。地方政府的调控是对房地产业进行微观的和直接的控制。调控的主要对象是房屋的供给。

这就是一个比较理想的二级管理模式。但要让它有效地运作，需要两个重要前提：一是房地产市场的竞争机制健全，信息披露完整，法规法制规范；二是有一个有效对政府本身制约和监督的机制。

中央政府已经明确提出开始实施国家土地督察制度，并授权国土资源部代表国务院对各省、自治区、直辖市，以及计划单列市人民政府土地利用和管理情况进行监督检查。我们可以看到，中央政府已经认识到房地产市场调控的问题及关键所在，并就地方政府的行为进行了明确约束，这也将是未来二级管理模式的方向所在。