民政局加强物业管理通知

各乡镇人民政府，县府有关部门，有关单位：

为进一步加强和规范我县物业管理工作，促进和谐*建设，根据《物权法》和*市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的通知》（*办发〔20*〕280号）精神，结合我县实际，现将我县贯彻*办发〔20*〕280号文件有关事宜通知如下：

一、加强组织领导，明确职责分工

物业管理关系到广大人民群众的切身利益，搞好物业管理是加强城市管理，改善人居环境，构建和谐社会的需要。为进一步加强对我县物业管理工作的组织领导和综合协调，决定成立*县物业管理领导小组和*县物业管理部门联席会议制度，*县物业领导小组由县政府分管副县长任组长，国土房管、建委、经委、农办、水务、环保、规划、*、工商、物价、消防等部门主要负责人为成员，办公室设在县国土房管局；联席会议由领导小组组长召集，领导小组成员单位参加，定期研究解决物业管理工作中出现的问题。涉及我县物业管理重大事项报县人民政府审定。各乡镇人民政府要按照属地管理、分级负责的原则，切实加强对本行政区域物业管理工作的领导，建立物业管理矛盾纠纷协调处理的联动机制，分工协作，齐抓共管，做好物业管理小区及社区的社会稳定工作；同时，加大落实对物业管理企业的监督、协调力度，协调处理小区业主委员会与物业服务企业的关系，及时处理在管理中发生的重大矛盾纠纷和群发性、突发性事件，切实推进物业管理工作的健康发展。

有关部门在加强物业管理工作中的职责：

县房地产行政主管部门是我县物业管理的主管部门，负责制定我县物业管理的相关政策规定及规范性文件，做好物业服务企业资质管理、物业专项维修资金监管和物业管理矛盾纠纷协调处理等工作，加强对企业服务行为监管、搞好物业服务诚信制度建设和物业管理政策法规宣传等工作。

县经委、县农办、县水务局负责做好电、气、水方面的协调管理工作，督促水、电、气供应企业保证物业小区水、电、气供应；积极调解因供电、供气、供水而产生的物业管理纠纷，推进水、电、气收费向最终使用人收取工作，指导并督促新建住宅项目安装“一户一表”和推进老住宅区“一户一表”改造工作。

物价行政主管部门要根据法律法规和国家有关规定制定物业服务收费政策，完善物业服务收费标准；负责对物业服务收费行为的咨询和监督检查。

建设行政主管部门要加强对物业项目的建筑工程质量进行监督管理，负责协调处理工程建设及物业装饰装修过程中的有关问题，制定住宅室内装饰装修管理实施细则，负责装饰装修队伍管理。

规划部门负责查处物业管理区域内违反规划管理进行建设的违法行为。

*部门负责对物业保安组织实施监督、管理，实行备案制度；建立物业服务企业保安人员培训制度，实行持证上岗；指导物业服务企业做好安全防范工作。

消防部门依法监督指导物业服务单位履行消防安全职责；及时查处堵塞消防通道、破坏公共消防设施的违法行为。

加强对业主自治机构印章刻制的管理工作。业主委员会刻制印章需凭所在地房地产行政主管部门出具的《业主委员会备案证明》和承办人身份证，在所在地*机关审批后方可刻制。同时，业主委员会应当落实专人，加强对印章使用的管理，确保业主委员会正常开展工作。

工商行政主管部门依法办理物业服务企业的营业执照，严肃查处物业服务企业各类违法违规行为，规范企业的经营行为；加强对物业服务合同的监督管理，依法保护消费者权益；在办理营业执照时认真审查场地证明，查处在物业管理区域内擅自从事餐饮、娱乐、旅馆经营活动的行为。加强对房地产销售广告及物业管理区域内共用部位广告的监督管理。

环境保护行政主管部门负责依法查处经营者在物业管理区域内造成噪声、油烟等污染的违法行为。

二、加大专项维修资金归集力度，加强维修资金监管工作

房地产行政主管部门要进一步规范物业专项维修资金的归集、使用和管理，保证维修资金足额交缴，充分发挥维修资金的效用，为物业共有部分的维修和更新改造提供资金保障。对已建成物业区域给予优惠实行维修资金归集，新建物业由业主在预售合同登记和现房合同登记时向县物业专项维修资金管理中心交存。县房地产行政主管部门、金融机构要服务于民，采取有效措施加强维修资金的监管，确保资金安全。物业专项维修资金应在银行专户存储，实行按栋建账、按户核算制度，并接受县监察、审计、财政等部门的监督。

三、明确物业管理用房提供标准和物业管理区域划分原则

（一）建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房，费用计入建筑成本，具体比例如下：

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物业管理用房建筑面积按上表实行分档累进计算。

物业项目在1万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不得低于50平方米。

规划、建设和国土房管部门要加强对物业管理用房的配置、建设、登记、使用进行监督管理。对于新建开发项目，规划行政主管部门组织对项目的规划方案审定时，将物业管理用房纳入审查范围；建设行政主管部门在进行项目初步设计审查时将物业管理用房纳入审查范围；房地产行政主管部门在前期物业服务合同备案时，审查物业管理用房面积、位置和使用条件（物业管理企业办公室、业主委员会用房应具备通风、采光条件和简单装修），并在备案证明中予以注明。房地产管理部门在核发商品房屋预售许可证和办理房地产权证设定登记时，按县房地产行政主管部门备案意见中确认的物业管理用房的面积和位置及测绘部门的测绘结果注明物业管理用房面积和位置。

（二）物业管理区域划分按以下原则进行：

配置的设施设备是共有的同期或分期建设项目，为一个物业管理区域；由两个及两个以上开发商开发建设，但配置的设施设备是共有的项目，为一个物业管理区域。

建设单位应在新建开发项目规划设计阶段确定物业管理区域。建设单位在领取建设工程施工许可证后，在办理前期物业服务合同备案时，向县房地产行政主管部门提出划分物业管理区域的申请，县房地产行政主管部门应当按照前款的规定划分物业管理区域，并在图纸上注记。

四、开展城镇已建成住宅小区综合整治试点工作，引导物业管理进入住宅小区

各乡镇人民政府应根据实际进行已建成住宅小区综合整治试点工作，改善已建成住宅小区的居住条件。有条件的单位住宅小区，通过整治，给予一定的优惠政策率先引进物业服务企业实施物业服务；条件不成熟的，由社区居委会组织业主进行自治管理，以提高已建成住宅小区居民的生活质量。

五、做好政策法规宣传工作

加大物业管理宣传力度，充分利用报刊、广播、电视宣传物业管理政策法规，引导业主树立正确的物业消费观念，增强企业的服务意识，为物业管理营造良好的发展环境。