城市轨道交通车站商业中心规划开发研究

摘要：简述了轨道交通车站商业的概念、分类及相应特点，结合深港两地轨道交通车站商业案例的现状，对轨道交通商业的规划设计进行了分析研究，提出轨道交通“地铁站”商业开发的基本原则；强调轨道交通车站商业开发应注重“地铁效应”的影响力，根据城市不同区段的地域环境、利用轨道交通“地铁站口”及周边地下空间适度开发商业资源；以城市规划和商业策划为依托，因地制宜开发出适应不同环境的各类形式轨道交通商业圈。

关键词：地铁商业；建设开发；规划设计

中图分类号： S611 文献标识码： A

迄今为止，地铁商业在中国仍然是需要进一步完善的新型业态。正确的理解地铁商业的价值，把握好它的特点，做好规划设计，建立良好的经营模式，对于创造城市商业用地和开发经济环境、解决城市土地资源的日益稀缺有着重要长远的意义，同时对于加快城市轨道交通工程建设投资的回馈也有着很好的经济效益。

一、轨道交通车站商业的定义和范围

轨道交通车站商业是指地铁站内商业、地铁过道商业、地铁商业街或商业城及上盖商业和地铁节点等各类形式商业的统称。

从理论上讲，由于地铁的交通功能导致了人流的集中，产生了廊道效应，从而使地铁沿线以及站点周边地区的用地特点产生了极大的改变，尤其明显的是步行合理区，即乘客到达地铁车站的合理步行时间所辐射的距离范围。这个范围对商业用途的影响最大，因此在沿线及站点周边形成了特殊的商业区域（1）。一般而言，距离地铁站点400～450米的范围内，其办公及商业的效益最大（2），地铁的人流效应及品牌效应会带动此范围内原有商业的发展，并吸引一些新的商业进驻。因此，地铁商业泛指地铁站及距地铁站点400～450米范围内的商业。

二、地铁商业的分类及特点

（一）按所处空间划分

按所处空间划分，地铁商业可分为四类：地铁站内商业、地铁通道商业、地铁上盖商业、地铁节点商业。它们的范围、特点及商业类型如下：

1.地铁站内商业

范围：地铁站内以行人通行功能为主区域的商业 。

特点：在地铁运营时段内营业，行人停留时间短。非目的性、快捷消费 。

类型：食品烟酒，报纸杂志，医药，冷热饮品，快餐，工艺品，服饰等小型商店及商铺。

2.地铁通道商业

范围：地铁站区域以外，但与地铁站以通道相连接的独立商业区 。

特点：其营业时间可以不受地铁运营时间的限制，兼顾地铁人流与附近片区居民、游客对商品、日用品的购买消费需求。

类型：无限制，可以是所有类型的商业

地铁通道商业，简单说，就是地下商场与地铁以通道相连，但有独立出入口，不受地铁营业时间所限，地铁晚上停止运营大门关闭后，商场可照常营业不受影响。例如北京西单站地下商贸街，深圳地铁1号线的华强路“潮流前线”和“华强地铁商场（易通手机配件市场）”、科学馆站的“中信地铁商城”、车公庙站的“丰盛町”地下商业街等。

3.地铁上盖商业

范围：直接建在地铁站结构体之上；或位于地铁站半径450米范围内、与地铁站出入口相邻或直接相连的商业 。

特点：其营业时间不受地铁运营时间的限制，主要利用地铁交通便利的优势，引进具一定规模、知名品牌的商家入场，吸引消费人群。

类型：购物中心，大、中型商场，裙楼商业 。

地铁上盖商业一般距地铁站出入口较近，有些地铁站口直接连通至其地下层，如深圳中心城（地铁中心城站）、益田假日广场（地铁世界之窗站）等；有些则与地铁站相邻，并通过地下通道与之相连，如华润万象城（地铁大剧院站）和中信城市广场（地铁科学馆站）等；也有些与地铁出入口邻近，但并不与之直接相连。

4.地铁节点商业

范围：地铁站半径450米范围内、座落于城市主要交通网络交汇点及地铁换乘站的大型商业 。

特点：商业规模较大，消费档次及标准较高，具备城市门户客厅属性。

类型：购物中心，标志建筑及其裙楼，城市公建内商业等大型建筑 。

（二）按建筑形态划分

按建筑形态的划分，可以有以下三种主要的方式：点式、条式、立体式。它们的范围、特点及商业类型如下：

1、点式-商铺

大部分是在地铁的公共空间部分,如过道、候车区旁、出入口等处设置的商业零售点等。多以应急商品零售为需要，比如报纸杂志、饮料、电话卡等。这些点式的商业点一般由地铁运营商经营或出租位置经营，为人们提供一些日常基本和出行中需要的必要商品和商业服务。

2、条式-商店

多为一些由若干家商铺或店面联接在一起构成临街式的地铁通道商业，一般设置在地下通道内或地铁车站出入口旁乘客必经的一些街面上。主要经营快速消费品，比如快餐店、药店、多士店、花店、书店等等。这类商业与地铁的关系非常密切，以出入地铁站的人为主要客源。

3、立体式-商场

与地铁相联或位于地铁附近的购物中心、超市等，规模相对比较大，包括多个楼层的经营空间。其中有些楼层是可以直接与地铁的通道相联通，方便出入地铁站的客流直接通过专用的通道进入卖场。同时，这类商业由于规模的原因，虽然是零售业态，但经营的品种很多，范围很广，目标客群也包括地面的行人和购物者。

（三）地铁商业的特点与优势

1、地下商业特点

地下商业是地铁建设运营的衍生和商业化的产物。受空间、环境等因素的限制，地铁轨道交通与上盖商业的同期规划建设，形成了地铁商业在这些特定时空条件下具有的先天优势，在与其它商圈的竞争中，地铁站内商业对于巨大的客流资源具有市场独占性。

地铁站内商铺大都采用连锁经营形式。连锁经营迎合了消费者习惯消费和品牌依赖的消费心理，最大限度方便了消费者。大中型商场的设置与规模则多视不同站点的客流而定。

2、地上及上盖部分商业特点

地面商业具有聚集人气的磁场效应，而地铁的运营犹如动脉功能，二者相互依托与支持，能吸引与加速客流。因此地铁站地面商业的发展与地铁的规划建设关系密切，轨道建设线路规划和地铁站的选点定位对其沿线的地上商业环境影响很大，地下通地铁，地上增财源。

3、地下与地面商业互补

地面商业的发展与地铁地下商业关系密切，地上、地下各商业业态与设施之间相互补充，能更大程度的方便和满足消费需求，这种互补对二者的商业定位与发展起着互动调控的作用。国内外已建成熟的地铁商业案例，证明了地铁站的交通便利条件和客流效应对地面商圈的兴旺和发展的重要推动作用；而地面商业环境与发展状况对地下商业的开发策划，特别是业态设置具有很大影响，地面与地下互动关系明显。通常当地铁站所处地面属于商业中心，地下商业也随之会比较兴旺，但地下商业一般是作为地面商业和服务业的补充；而当地铁站处于办公区或住宅区，地下商业一般可以发挥中低价位小区商业中心的作用和便利服务的特点，宜规划建成综合服务型商铺和超市，或者发展成为特色商场。

三、地铁商业规划设计的基本原则

（一）地铁商业的规划设计应与地铁规划紧密结合，应与城市的规划相统一

地铁商业应在城市分区规划的公共设施建设分区基础上，重点针对网点数量和规模、业态结构、业主特点等方面进行规划设计。充分考虑结合站点附近各个小区的传统街市、新兴商业、旅游景点等特点进行布局，依据地铁线路的规划制定沿线商业设施的规划。

地铁发展是与城市的发展紧密联系在一起的，因此配合地铁的规划引导沿线商业设施的合理布局，将对商圈的调整和消费力的再分配发挥重要的作用，其潜在的商业机会就会得到更好的释放。香港购物中心的分布就是一个很好的例证。

由于轨道交通途经沿线的不同区位、城市功能和既有用地格局的影响，各站点开发强度会呈现极大的差异性，也由此对地铁商业产生极大的影响。因此有必要依据不同的功能、区位，对轨道交通节点的类型、地铁相应节点的商业规模和业态进行分析。

1.轨道交通节点类型分析（12）

目前国内城市轨道交通分类包括节点导向与功能导向两类，前者依据站点交通功能分类，如大型综合交通枢纽站、换乘站、一般车站等予以划分；后者主要按站点周边用地功能及在城市中的作用进行划分，其优点在于对站点地区的土地使用规划与土地开发具有指导性。

轨道交通节点的类型与特征

序号 类型 特征

1 城市中心/副中心型 两条及以上轨道交通交汇通过，周边交通情况复杂，客流量大

2 城市枢纽型 位于城市交通换乘重要节点，站点周边为占地较大交通设施用地，是区域客流进入的关键节点，客流量大且有明显阶段性

3 居住型 位于区域核心或大型居住社区周边，车站规模、客流量适中

4 一般型 车站规模小，客流量平稳

2.地铁相应节点的商业规模和业态分析

根据辐射范围、服务对象、城市区位等不同因素，地铁相应节点的商业可分为：市中心区域、居住区和小型商业，具体如下：

地铁相应节点的商业规模和业态分析

序号 商业类型 毗邻站点类型 营业面积 业态

1 超区域级 城市中心/副中心型 10万以上 超大综合型商业、娱乐、休闲中心、超级市场等

2 区域级 城市枢纽型 6－10万 大型商场、超市、休闲娱乐设施等

3 居住区域级 居住型 2－5万 大中型商场、超市、休闲娱乐设施等

4 小型商业 一般型 2万以下 小型便利店、商店

（二）地铁商业的开发规划设计应充分考虑区域交通和人群出行习惯

地铁商业在规划设计时，应充分地考虑地铁线路的走向和站点所处区域的特点。其规模、档次应与所处区域群体消费状况相一致，应结合已有的交通规划情况、人流走向特点进行设计。在规划方案和建筑总体设计中要特别注意出入口设计，合理组织口部及周边人行和车行流线。

1、地铁路网车站特点及与其它交通设施对商业客流的影响

地铁路网的基本型式有：单线式、单环线式、多线式、蛛网式。每一条地铁线路都是由区间隧道（出地面时为地面线路或高架线路）、车站及附属建筑物组成。地铁车站按其功能分为四种：

（1）中间站：只供乘客乘单向往复乘用，此类车站数量最多。

（2）折返站：在中间站设有折返线路设备即称为折返站，一般在市区客流量大的区段设立，可以满足不同时段行车调配的需要，同时节省运营开支。

（3）换乘站（综合交通枢纽）：既用于乘客往复乘用，又为乘客提供换乘的车站。与其它交通方式交会换乘的地铁站为综合交通枢纽站。

（4）终点站：地铁线路两端的车站，除了供乘客上下或换乘外，通常还供列车停留、折返、临修及检修使用。

而与地铁站相关联的其他交通方式和设施状况也对地铁客流量有着较大的影响，且在全天运行的不同时间段影响量变化较大。如公交站、停车场、机场、火车站、文体场馆、学校医院、办公或住宅区、综合交通枢纽等，都对地铁商业的规划设计起着很大的影响作用。

2、必须根据站位特点和环境准确分析地铁商业客流的特点

地铁商业的定位需要同步考虑乘客结构以及站位所处区域的特点这两个因素。乘客的流动并不直接表明消费的到来，消费的创造和吸引必须要靠合理的商业规划和卖点塑造才能完成。根据不同站点的人流层次特点，商品的档次和商业消费模式也不一样，例如香港中环、铜锣湾等地的店铺就会比较高档、有特色。

由于商业建筑和轨道交通都是依赖客流量而存在的，所以探讨两者空间连接的关键在于对客流量的分流、引导和疏导。前者设计的核心是为顾客营造良好的购物交通环境；后者的设计重点是使乘客在各功能区中活动方便快捷、流线清晰易辨。合理的设计是让不同需求的客流自然分流，在及时疏导过境客流的同时，还能引导人群激发消费冲动。

（三）地铁商业的规划设计应与商业结构相统一

地铁商业在规划设计时应根据所处区域的商业结构特点，注意对商业空间结构的设计，合理分布大、中、小型商业区域，安排购物、休闲、娱乐、便民等功能。充分结合站点的布局分层设置商场、仓库、停车场等设施。

地铁站厅的商铺主要考虑一些零售连锁店，例如：7-eleven、西饼屋、报刊杂志、干洗店等，无论站厅还是地铁通道，在进行布局时都要充分考虑人流的疏散。

高档定位的项目在引入地铁以后，应该如何协调商业规划和商品组合是一个很重要的话题。由于高档定位的商业项目需要安静和幽雅的环境，所以在目前阶段，地铁的引入与高档商业项目的营业能力提升还难以形成正比关系。

（四）地铁商业在规划设计时，应合理利用城市地下空间和原有的结构条件，充分考虑安全、舒适、环保和

对于地下空间，设计时要充分考虑安全性和舒适性，注意通风、防火等方面的设施与疏散条件，设计合理的疏散通道，同时应充分考虑避免或隔除地铁行经时产生的噪音污染。地下空间利用还应该充分考虑到防灾、储存、治安、环卫、生产、通信、市政服务及无障碍等各方面的需要。

乘客安全是地铁建设和运营考虑的首要因素，地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时乘客疏散等方面都有严格要求。地铁地下商业要求客流滞留则与地铁交通本身要求的客流疏散功能背离，因此在设计时要兼顾客流疏散和滞留双重要求进行流线、布局设计。

此外地铁相关的商业空间有相当部分属于地下构筑物，其结构和技术条件一旦形成就很难进行改造，即使改造也存在工程难度大、投资成本高的问题，具有较大的不可逆性，因此设计前期的合理规划和建筑布局设计尤为重要。

地下空间的开发方向与模式：

1、分层分区利用

一是将不同功能或相互关联较少的设施置于不同的竖向层次和区域；二是根据城市不同时期对地下空间利用的不同需求，将开发重点控制在不同的竖向层次。城市地下空间应坚持人、物分离，由上至下的竖向分层次序为：有分配（接纳）功能的市政管线层；人员活动频繁的空间层（商业、娱乐、轨道交通人员集散层和人行地道等）；少人或无人的物用空间层（存车、储物、物流及设备等）。

2、地上、地下整体综合利用

将同一地区地上、地下空间的多种功能综合考虑，整体开发，有利于土地价值的充分体现。例如，将地铁线路和站位选择在土地使用或商业发展上有潜力的区域，使彼此客流相互利用，既可以带动该地区土地的升值，又有利于增加地铁车站的客流量，促进二者的共同发展。借鉴香港发展地铁上盖物业的经验，沿着正在建设和规划建设的轨道线路，规划建设大空间尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，可以更为有效地综合开发利用地上、地下空间。随着城市化进程的加快和加深，不仅轨道交通发展迅速，功能复合化也成为深度城市化另一指标。都市综合体正成为适应城市化深度发展要求的物业模式，未来与轨道交通密切结合的地铁综合体物业必将成为主流物业发展模式（9）。

从功能的角度来看，传统的百货、餐饮、超市等业态已远远不能满足城市综合体的需要。成功的综合体专案往往在功能的设置上是极为考究的。酒店、办公、公园、娱乐会所、公寓、展览、交通出行等综合功能都是一个成功综合体项目所必备的，各功能在独立运作的同时，通过互助互益能够提供更大的效益。从深圳华润中心的例子来看，商业部分在各功能配置比例上所占的比例是最少的，而住宅、公寓、办公、商务和酒店占了绝大多数。我们可以做一个简要的分析：酒店、住宅可以带来高收入的消费阶层，住宅、公寓可以带来稳定的客流量，办公、商务可以为酒店、公寓带来顾客，而这些消费群体最终都会被引流到配备的商业项目。如此一来整个循环系统就构成了，功能的配置也趋于合理化。

地下空间利用应该坚持以下原则：

1.公共优先原则

作为地面空间的延伸资源，地下空间的利用应优先满足公共利益需要，如安排必要的市政基础设施、公共交通设施和服务设施等项目。

以香港的地铁商业为例，地铁站里面没有什么百货公司，都是比较便利市民乘客买东西的小店，比如便利店、洗衣店、有特色健康的食品店等；还有银行、旅游中心和它的相关服务，在假期里举办各种活动，特别是亲子活动和公益活动等，让人觉得地铁是生活的一部分。

此外，在地铁商业的设计、建设、运营过程中，必须强调“为公众服务”意识和顾客的需求。时生了变化，顾客的需求也发生了变化，地铁商业设计应着重考虑如何适应时代的变化，为顾客提供优质服务,满足顾客由于生活水平的提高而伴随的各种需求。例如：如何减轻从地面出入口到地下站台之间的水平及垂直移动所带来的负担；如何减少因乘车、人流复杂给顾客带来的不便；如何为高龄者、残疾人、孕妇、儿童等行动不便者提供方便；如何在满足顾客基本使用功能的同时，克服地下空间给顾客带来的心理上的影响；如何满足顾客日常生活密切相关的文化、艺术、信息等附加价值方面的需求；如何以简单明了的导向标识系统信息为顾客（和外国人）提供简洁快速的引导服务。这些都是设计时必须认真考虑的问题。

2.统一规划设计，分区分期建设

地下空间开发应当在长期规划的基础上有重点地分期实施，优先考虑有效地解决近期突出的城市问题，如交通设施、市政基础设施、公共设施等项目的安排。根据土地价值、使用功能及建设条件等因素划分不同的区域和时期进行开发。而地铁商业的开发和建设更要根据所处区域的城市设计及地铁车站与线路的规划，综合考虑城市地下工程建设难度和对地面市政条件的影响等各种因素，与地铁同步开发建设或预留条件，分期实施。

香港的地铁商业一般都是采取同期规划、分阶段开发的策略，每期开业面积适应当时的市场规模和容量，不求一步到位，而为未来预留发展空间。例如：位于香港岛东区鱼涌的太古城中心，是该区规模最大的购物中心之一。项目共有四期，设有办公大厦及商场，分别在1982年、1987年、1992年、1993年落成。

在规划开发面积巨大的购物中心时必须考虑这些宏大的建设项目不仅增大了投资压力，而且增加了开发风险。另外，当购物中心进入运营以后，超大体量的购物中心也会由于运营管理成本高，而增加运营组织管理和交通疏导的压力。香港主流购物中心体量一般在5-10万平方米，为了合理控制商业规模和运营风险，一般控制开发建设面积不超过20万平方米的购物中心。而内地则动辄几十万平米的超大商场，更加需要根据市场需求和土地供应情况综合确定，统一规划设计，设计时应充分考虑分区分期建设的要求。

（五）地铁商业规划设计的步骤和重点

步骤1：以商业定位为基础进行建筑设计

地铁商业的建筑设计主要涉及到项目市场定位和主力店两个问题。在动工前，应由开发商组织商业策划和论证等相关咨询机构对市场做一个调查，深入了解目标消费群体的消费习惯和购买能力等，确定适合做什么，也就是先找准市场经营定位。明确市场定位后要重视主力店的商场建筑要求，因为主力店的引进，能帮助提升整个项目的价值。开发商应更多地和一些主力商家沟通，了解他们对规模、建筑空间布局与层高、楼板荷载、市政与能源接入条件等要求，尽可能按照主力商家的要求来设计卖场。很多开发商忽视了这一环节，不管项目位置和环境适合做什么，拿了地块就做。如有些项目的地段非常好，但由于卖场设计规划不合理，导致有意向的大商家进不来。所以设计师则应重点针对上述要求，根据不同的商业功能需求进行规划设计。

步骤2：交通流线规划设计

1、对地铁和商业的人流矛盾考虑要充分

地铁商业的人流特性具有矛盾，即“疏散人群”和“滞留人群”的关系和转化。 地铁在通风、防火、排水以及紧急情况时的乘客疏散等方面都有严格要求。地铁地下商业经营需求的“客流滞留原则”与地铁交通本身要求的“客流快速疏散功能”相背离，因此地铁商业开发经营必须要找到兼顾客流疏散和滞留两方面要求的结合点，对经营业态的选择也要以此为出发点。

2、购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂

商业购物中心的内部人流动线设计的基本要求是尽量引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。香港的购物中心往往不会让核心主力店占满某一整层，而是同时占据几个层面的一部分，一般都小于该层的二分之一。这样的布置可以让主力店在多个层面发挥作用，汇聚和引导人流到达更多的层面，提高同层的其它小商铺的商业价值。当地块形状为长条形时，香港购物中心采用的方式是将主力店设置于两端，将一般承租商户设置于中间的方式。这样在两端主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。

3、在项目规划整体流线设计时，应科学合理设置项目内部各楼层的交通布局

可以通过多层次、立体式的交通动线设计，充分实现人流在项目内的良性运转。在设计中应注意以下几个方面：

（1）应突出购物中心内部空间的可视性，展示不同购物空间的主流特色和鲜明的风格，并营造出安全感和舒适感觉，从而起到引导公众逗留购物的作用。

（2）应强调交通组织的引导性，让顾客能很容易寻找和到达商场的各个区域，只有顾客能看到、走到的地方才能产生好的效益。

（3）透过圆弧形动线，能让顾客视野的延伸和扩展性增强，可视性更强，单店的能见率更高，便于顾客到达店面。

（4）购物中心一般应将自动扶梯布置在比较醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一组自动扶梯，以方便顾客乘坐，如中庭、出入口等位置。中庭作为购物中心内部平面交通和垂直交通的枢纽，是布置自动扶梯主要区域和最为集中的区域。

（5）在多层的购物中心内，设计跨多层的“通天梯”实现人流跨层传送。按照商业价值随楼层上升递减的规律，则楼层越高商业价值越低，但设置高层直达扶梯后，由于可从低楼层直达高楼层，如4楼直达8楼，这样8楼就和4楼具有了几乎相同的商业价值。在设计“通天梯”包括常规的自动扶梯时，也要注意“人流死角”对购物人流和商铺的影响因素。（见下图）

步骤3：配套设施规划设计

不同的商业业态有不同的配套要求，规划设计时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求，在项目修建过程中尽量让配套设施完善到位，以保证商家和消费者的功能需求，消费和服务的便利和安全。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有特殊的要求；餐饮要有独立的排烟系统、防噪设施、供排水、充足的停车位等；电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套设施和条件。

步骤4：换乘中心设计（10）（11）

换乘中心不只是进行交通换乘的场所,还承担着餐饮、娱乐、商业、银行等城市功能。随着城市节奏的加快、管理水平的提高，车站的城市商业功能会逐渐增强，并将逐渐与车站本身的交通功能齐平。由于换乘车站强大的客流量无形中促使车站发挥城市功能“天时、地利、人和”的效果，换乘中心的商场、娱乐场所、服务场所不再只对交通出行起补充作用, 优良便利的服务功能与独具的商业特色吸引着人们专程来这里购物，而非上下班出行的顺路采买。换乘中心设计如能根据功能区分做到立体的、多层的、多方位的分流，就可以使乘客在购物、出行及其它城市功能需求上感觉到空间气氛很舒适，不会产生杂乱无序的印象，使他们乐于到这里消费休闲或在这里来从事与城市功能相关的活动。因此，在开展地铁商业开发时，也要特别注意对换乘大厅的设计。

步骤5：卖场规划设计

一个项目的商铺分割应做到如何将大量店面铺位灵活组织，化整为零利于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑规划设计的业态定位，如小区商业的铺位不应太大，以中小面积为主；而购物中心的商铺划分则应以大面积为主。此外，卖场的人流动线、通道、出口、电梯等也要全面考虑，要让偏角的商铺也能充分享受购物的客流光顾。

步骤6：立面规划设计

商业建筑的立面规划设计要求能够鲜明地体现商业项目的功能特征和整体形象，它的设计效果能直接影响对消费者的吸引力。特色鲜明的建筑形象和立面装饰效果不但表现视觉的美观，还能够科学合理的表明该项目的市场定位，让一个新开发的购物中心从众多的商场中脱颖而出，以其独特的主题符号和鲜明的个性特征展示在消费者面前，通过消费者的亲身体验并口碑相传，迅速成为市场瞩目的焦点，从而摆脱同质化竞争。

地铁商业作为商业的一种，其建筑也一样有此要求。因此，在设计时，应注意立面和周围其它商业形成差异化，创造自己独特的风格，强调项目的可识别性。其中，尤其要注意广告位、招牌、灯箱的放置，营造繁华感和商业氛围，不能给人杂乱无章的感觉。

步骤7：装修规划设计

装修规划包括公共区域装修、铺位装修及辅助面积装修。

公共区域装修主要包括天花板、地板、灯光、隔墙等；铺位装修有门面的形式要求（如对开门与平开门、卷闸门与玻璃门）、门脸与牌匾等形质的统一要求；辅助面积主要指商场办公、仓储、进货通道及卫生间等非商用面积的装修。商场的装修规划设计要注重整体把握风格和档次，而明确经营业态是关键，装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、小区商业面对的是大众化的住宅居民，装修档次普通即可；而西餐酒吧等往往要装修设计成欧美风格等。

四、深港两地地铁商业规划设计的差异及现状分析

在城市建筑密度超高的香港，地铁商业融合于城市商圈的蓬勃发展成效显著，可以说是在世界发达城市名单里都是名列前茅的。这首先取决于：①政府建设规划管理部门对于地铁线路的选定与城市发展建设同步规划；②地铁站位的选址结合城市社区的建设发展计划整体考虑按规划预留；③地铁与上盖商业开发的规模和功能设施统一考虑并整体策划设计；④在商业项目的设计中按照规划条件、并充分考虑所处社区位置环境等因素，通过系统、细致的商业策划、规划和设计营造出良好的商境和商机。香港地铁的发展推动着城市建设和商业的发展繁荣，地铁商业与城市商业的发展和繁荣是共赢、共荣、“水到渠成”的。

香港地铁站内便利型、服务性商业店铺的业态设置，成为深圳地铁早期地铁站内商业开发所学习和借鉴的成功实例。而深圳地铁商业的开发进程，就是在向香港和国际地铁商业开发成功案例学习借鉴的基础上，在“建地铁就是建城市”的观念指导下，在新建地铁的同时，同步有序地推动地铁商业的开发建设。

对比深、港两地地铁商业的发展现状分析如下：

（一）深圳地铁商业与地铁的结合模式

根据对深圳地铁上盖商业的调研，其与地铁结合的模式主要有以下两种类型：

1、整体建设式

与地铁站共同开发建设，地铁站与上盖商业是一个建筑整体，只是为地铁运行留出地下或半地下的空间。例如，罗湖站综合交通枢纽、皇岗站联检大楼、国贸站金光华广场、购物公园站。

2、通道相连式

这种结合方式多在已经成熟的商业街区或者物业下修建地铁站，通过地下通道将地铁与物业完美结合，如老街站、大剧院站等。这种方式不仅可以节省地上空间，而且通过在通道中修建大型地下商业街或者地铁商场、或与大型商场超市连通等形式，可以提高地下空间的利用率，获取一定的商业价值。

（二）深圳地铁商业的设计特点

1、地下空间形态丰富

地下空间通常分为地下轨道交通设施、人行地道、地下公共停车库、地下街、地下综合体和地下设施出入口及通风井几种形态构成，将地下空间的交通、展览、邮政等公共服务功能与休闲、娱乐、购物、金融等商业服务结合起来，达到社会功能与商业功能的完美结合。

受香港的影响，深圳的城市空间形态也相当丰富，城市空间通达性很高。深圳地铁的舒适不仅仅体现在硬件的现代化、软件的人性化，而且它创造了以人为本的休闲购物环境。深圳几乎每一个商场，尤其是地铁沿线商场，地下都有几层空间。一般为2－3 层，负三层为地下停车场，负二层或者负一层连接地铁出站口，通常有各种餐饮、休闲、流行服饰或者饰品专卖店，装修华美吸引眼球。地下通道大多宽敞明亮，人们可以非常舒适地在完全不同的商城的地下空间穿行，有的地下空间甚至串连起了几条街，这不仅为地下空间的开发利用提供了人流、资金流，而且也是市民休闲购物的好去处。

2、地下空间设施设计考虑人性化

深圳地铁在设计、运营、服务等诸多方面体现了“以人为本"理念。深圳地铁的自动扶梯和电梯非常完善，各车站均为无障碍设计。直升电梯除供盲人、残疾人使用外，还可供老人及各类需要者使用。地铁站内及通向各个商业的通道都设置了系统完整的指示标识。

图：地铁站内指示标志随处可见，自动扶梯和电梯非常方便完善

（三）香港地铁商业规划设计特点

香港地铁商业充分的体现了地铁有机融合于城市商圈、并推动城市区域商业繁华发展的功能特色，其地铁上盖的大型建筑体即是大型商城， 通过便利的轨道交通与商业的结合，让地铁在高密度城市空间中独具的便捷通达性创造出城市空间丰富的形态。其规划设计不仅仅体现在硬件的现代化、软件的人性化，而且它创造了以人为本的休闲购物环境。超前的地下商业空间规划，宽敞的通道，给购物者带来视觉和精神上的宽敞感、舒适感。

香港的地铁商业规划设计有以下几个特点（5）：

1、采用了“公交导向发展”(TOD)规划原则，即“3D”原则。以青衣站为例，它有如下特点：

（1）高发展密度(Density) - 于车站步行服务范围内进行集约式高效使用土地

（2）多元化土地利用(Diversity)以增加小区活力及双向客流

（3）强调优质小区设计(Design) 无缝连接，完善接驳，人车分隔，美化空间

（4）车站与物业紧密结合

2、交通流线组织清晰合理――多种交通方式立体融合

在香港，建筑空间与城市公共空间的界限已越来越模糊，建筑综合体内容纳了更多的城市交通空间，除了地铁之外，越来越多的项目还将城市步行信道、城市休憩中庭、汽车停靠站、交通转换站等各种空间要素融入自身，组织成立体交通网络，供人们在其中穿梭与停留，以引导购买人流的形成。太古又一城项目就是多种交通方式与商业建筑空间和谐立体融合的典范。

3、设计定位明确――鲜明的建筑形象，独一无二的主题符号

香港人的居住面积狭窄，人们在闲暇之余往往将城市综合体作为约会相聚的地方，“行商场”是香港人生活的一部分。因此，虽然土地狭小，但香港的购物中心数目众多。为了从众多的商业地产项目中脱颖而出，有效地吸引人流前来消费，各购物中心往往从设计定位之初就开始下足功夫，力求以特色鲜明的建筑形象和科学合理的客户细分赢得市场。

香港地铁的站台、站厅内商业物业形态：站台因功能与空间的限制基本没有设置商业，但各类广告布满站台通道壁、地铁隧道壁的有效空间。面积较大的站厅客流旺盛，因此分布着不少满足实时性、便捷性、服务性需求的商铺。商铺的业态设置以银行、便利店、西饼屋、书报亭、干洗店等种类为主。店面虽不算大，但商铺装潢考究。

沿线地下商业物业形态：与站厅连接的地下商场定位明确、经营灵活，是融购物、休闲、娱乐、观光为一体的综合性商城。最具特色的地下商场是铜锣湾时代广场地下一层的“时代便利集”，主要经营中西特色餐饮、休闲娱乐、便民超市、服装饰品；目标顾客瞄准大众消费者，价格适中，生意颇好。此外还有APM、朗豪坊等。

4、扬长避短――充分利用地铁优势发展商业环境，提升偏僻区位地产价值

香港地铁商业的策略是：充分发挥地铁的交通优势而避开区位条件差的劣势，强调主题经营模式，为购物中心注入更多有个性的娱乐、休闲元素。即通过地铁快捷便利的交通条件和合理有效的商业策划开发，引导和疏通不同区域、各个地段有不同需求档次的消费人流，实现地铁商业的有机发展，同时繁荣提升了区位条件较差的房地产开发的投资和商业潜力。5、“以人为本”――从规划到建设贯彻始终的原则，从环境到细节体现服务的大众的理念

香港地铁商业“以人为本”之所以能够从理念转化为现实，在于在项目建设之初就重视对客户需求的细致调查和研究论证，并在规划设计过程中给予充分的考虑和落实，最终以合理的建筑形态、到位的功能服务（含助残）设施以及周到的运营管理服务来达到目标。这往往是最容易被我们当作细节而忽略掉的环节，同时也是商业开发与发展过程中需要不断改进完善的细节。

结语：

我国各大城市地铁商业开发项目大多位于已建成型的城区内，地铁商业规划设计的涉及面广，需协调的业态功能关系复杂，且相对地面环境条件下对规划、设计各专业要求更全面、更高端，这就要求在前期规划设计方案阶段，政府规划审批部门与建设单位要组织商业开发策划研究与咨询单位，客观科学地分析现有城市环境条件，结合地面周边环境对于地铁相关站点附设和配套的商场进行充分的商业策划和论证，细致的分析、确定拟开发的地铁站点商业类别、规模、业态和布局，研究审定合理的商业开发方案。设计单位在设计的过程中，也须依据规划方案和策划报告，依照准确定位的商业策划和论证成果，发挥专业知识技能和整合能力，合理地整体规划布置项目内部总体以及各层的平面布局和交通流线，把握好建筑空间形态与功能设施预留条件，细致周到地进行商业环境的人性化、个性化设计。这些前提条件是建成优质高效的地铁商业的关键要素。在建筑施工、内部装修、导向标识系统、设备安装等各专业实施阶段，也要全面按照设计要求和不同商业功能需求，做好专业协调施工配合，保证质量标准等，这些都是实现优秀的地铁商业项目必不可少的重要保证。

参考文献：

1.试论地铁资源的开发与利用――深圳地铁建设的启示，尤福永，特区经济，2002年8月

2.快速轨道交通沿线的土地利用研究，城市研究，1999年3月

3.香港轨道交通与土地资源的综合开发，郑捷奋，刘洪玉，中国铁道科学，2002年10月

4.香港地铁商业分析，杨乃文，商业地产2009年

5.香港城市综合体的发展模式与特点，张帆、苏为学，商业地产，2010年

6.大型综合交通枢纽规划研究，王小奇，铁道工程学报，2007年9月

7.城市轨道交通规划中与其它交通衔接问题的分析，袁振洲，科技导报, 2001年11月

8.城市交通换乘中心的城市功能与管理方法，卓健，国外城市规划, 2005年3月

9.交通枢纽型城市商业综合体的开发与运营，李方豫，铁道工程学报，2010年9月